{"id":10946,"date":"2025-10-15T08:39:36","date_gmt":"2025-10-15T08:39:36","guid":{"rendered":"https:\/\/assetphysics.com\/?p=10946"},"modified":"2025-10-15T08:39:36","modified_gmt":"2025-10-15T08:39:36","slug":"immobilieninvestments-im-eltif-mantel-eine-neue-zauberformel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/immobilieninvestments-im-eltif-mantel-eine-neue-zauberformel\/","title":{"rendered":"Immobilieninvestments im ELTIF-Mantel \u2013 eine neue Zauberformel?"},"content":{"rendered":"\n\t
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Jahrelang konnten Asset Manager in Deutschland offene Immobilienfonds nur nach Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) auflegen. Mit dem ELTIF dr\u00e4ngt sich eine Alternative auf. Robert Guzialowski von der HANSAINVEST erkl\u00e4rt, wann der ELTIF als Immobilienfonds die Nase vorne hat.<\/strong><\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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Quelle: Scope Analytics<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t\n\n\n\t
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Das Jahr 2024 war nach Neuauflegungen ein Rekordjahr f\u00fcr die ELTIF-Branche. Auff\u00e4llig ist dabei aber: Immobilien-ELTIFs sind bisher selten. Nur 8,5 Prozent des ELTIF-Gesamtvolumens entfallen auf Real Estate. Dabei kann der ELTIF durchaus eine Alternative zum klassischen Immobilienfonds sein, wie ein Vergleich zeigt.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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ELTIF versus offener Immobilienpublikumsfonds<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

F\u00fcr Asset Manager, die ihre Immobilienfonds auch an Kleinanleger und Privatanleger vertreiben wollen, kommen ein offener Immobilienpublikumsfonds nach \u00a7\u00a7 230 ff. KAGB und der ELTIF infrage.<\/p>\n

Zum Verm\u00f6gensgegenstand<\/strong> besteht beim offenen Immobilienpublikumsfonds nach KAGB ein strikter Anlagenkatalog: Demnach d\u00fcrfen die Portfoliomanager des Fonds in Grundst\u00fccke, grundst\u00fccksgleiche Rechte sowie Beteiligungen an Immobiliengesellschaften investieren und aus Gr\u00fcnden des Liquidit\u00e4tsmanagements bestimmte Wertpapiere, Geldmarktanteile und Bankguthaben erwerben. Anders ist es beim offenen ELTIF \u2013 in der Praxis normalerweise semi-liquider ELTIF genannt. Als Multi-Asset-Produkt darf er neben Immobilien auch in Private Equity, Private Debt und Infrastruktur investieren. Insbesondere die Immobilie unterliegt im ELTIF einem recht weiten Sachwertebegriff. Das kann den Erwerb von ausl\u00e4ndischen Immobilien erleichtern oder gar den Erwerb z.B. einer Hotelimmobilie samt deren Betrieb erm\u00f6glichen.<\/p>\n

Erw\u00e4hnenswert ist f\u00fcr den ELTIF zudem die Portfoliozusammensetzung<\/strong>: Die Kreditaufnahmegrenze darf 50 Prozent des Nettoverm\u00f6genswertes des ELTIF nicht \u00fcbersteigen. Um im Folgenden eine gewisse Vergleichbarkeit herzustellen, sei festgehalten: Diese Grenze entspricht ungef\u00e4hr einem Loan To Value (LTV) von 33 Prozent. Beim offenen Immobilienpublikumsfonds liegt die Kreditaufnahme bei maximal 30 Prozent der Verkehrswerte \u2013 was wiederum einem LTV von circa 30 Prozent entspricht. Davon abgesehen sind die Regeln f\u00fcr die Portfoliozusammensetzung des ELTIF weniger kleinteilig und damit weniger komplex, aber flexibler handhabbar.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n

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Fondsplattformen scheuen bei ELTIFs die manuellen Aufw\u00e4nde neuer Fristen.<\/p><\/blockquote>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

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Robert Guzialowski<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t
Leiter Business Development Real Assets bei der HANSAINVEST<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/figcaption>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/figure>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/div>\t\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n<\/section>\n\t\n\n\n\t
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Auch beim Liquidit\u00e4tsmanagement<\/strong> gibt es Unterschiede. Bei offenen Immobilienpublikumsfonds sind R\u00fcckgaben erst nach 24 Monaten Haltefrist und 12 Monaten K\u00fcndigungsfrist m\u00f6glich. Diese Vorgaben haben sich in der Praxis gerade in den vergangenen Jahren und diversen Krisen als St\u00fctze erwiesen. Beim ELTIF sind die Vorgaben rechtlich sehr umfangreich und komplex, aber flexibel gestaltbar. Das nutzen Initiatoren am Markt derzeit allerdings nicht oft. Denn: Fondsplattformen wiederum scheuen die manuellen Aufw\u00e4nde neuer Fristen, weshalb sie zum Teil nur die Halte- und K\u00fcndigungsfristen des offenen Immobilienpublikumsfonds akzeptieren.<\/p>\n

Der Publikums-ELTIF kann \u00fcber das EU-Passporting-Verfahren zum grenz\u00fcberschreitenden Vertrieb<\/strong> in der gesamten EU zugelassen werden. F\u00fcr den offenen Immobilienpublikumsfonds gilt das nicht. Mit diesem Vorteil, der einfacheren sowie flexibleren Handhabung in der Portfoliozusammensetzung und der leicht h\u00f6heren Kreditaufnahmegrenze stellt der ELTIF den offenen Immobilienpublikumsfonds in den Schatten.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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ELTIF versus offener Immobilienspezialfonds<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Wollen Asset Manager ihren Immobilienfonds dagegen ausschlie\u00dflich an (semi-) professionelle Anleger vertreiben, muss sich der ELTIF mit dem offenen Spezial-AIF nach \u00a7 282 KAGB oder dem praxisrelevanten offenen Spezial-AIF mit festen Anlagebedingungen nach \u00a7 284 KAGB messen.<\/p>\n

Der Anwendungsbereich f\u00fcr den Verm\u00f6gensgegenstand<\/strong> der offenen Spezial-AIFs ist weiter als der des offenen Immobilienpublikumsfonds. So kann der offene Spezial-AIF mit festen Anlagebedingungen neben Immobilien und Immobiliengesellschaften auch Wertpapiere, Geldmarktinstrumente, Derivate, Bankguthaben, Investmentanteile, Infrastruktur-Projektgesellschaften, Edelmetalle, unverbriefte Darlehensforderungen, Unternehmensbeteiligungen und Kryptowerte erwerben. Der offene Spezial-AIF nach \u00a7 282 KAGB geht sogar noch weiter: F\u00fcr den Verm\u00f6gensgegenstand muss nur der Verkehrswert ermittelbar sein. Wie bereits zuvor erkl\u00e4rt, erm\u00f6glicht auch der ELTIF ein breites Portfolio \u2013 daran \u00e4ndert sich auch nichts, wenn Initiatoren den ELTIF nur an (semi-)professionelle Anleger vertreiben wollen.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n

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Fondsmanager d\u00fcrfen mit den Spezialfonds mehr Fremdkapital aufnehmen als mit einem ELTIF.<\/p><\/blockquote>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

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Robert Guzialowski<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t
Leiter Business Development Real Assets bei der HANSAINVEST<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/figcaption>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/figure>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/div>\t\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n<\/section>\n\t\n\n\n\t
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Zur Portfoliozusammensetzung:<\/strong> ELTIF-Manager m\u00fcssen mindestens 55 Prozent des Kapitals in die zul\u00e4ssigen Anlageverm\u00f6genswerte investieren \u2013 auch dann, wenn der ELTIF nur an (semi-) professionelle Investoren vertrieben wird. Allerdings darf dann ein einzelner, zul\u00e4ssiger Anlageverm\u00f6genswert auch mehr als 20 Prozent des Kapitals des ELTIF ausmachen und ELTIF-Manager k\u00f6nnen 100 Prozent des Nettoverm\u00f6genswertes beleihen. Das entspricht einem LTV von circa 50 Prozent.<\/p>\n

Nun der Blick auf die offenen Spezial-ETFs: Bei beiden KAGB-Fondsvehikeln muss der Grundsatz der Risikomischung\u00a0 eingehalten sein. Nach der aktuell herrschenden Auffassung und der gelebten Praxis ist dieser Grundsatz bei mehr als drei Verm\u00f6gensgegenst\u00e4nden mit unterschiedlichen Anlagerisiken gewahrt. Ansonsten hat der offene Spezial-AIF nach \u00a7 282 KAGB keine festgeschriebene Kreditaufnahmegrenze. Um sich gegen\u00fcber Hedgefonds abzugrenzen, sollte die Grenze aber bei einem LTV von ungef\u00e4hr 75 Prozent liegen. Der offene Spezial-AIF nach \u00a7 284 KAGB darf Kredite bis zu 60 Prozent des Verkehrswertes der im Fonds befindlichen Immobilien aufnehmen. Das wiederum entspricht einen LTV von etwa 60 Prozent. Fondsmanager d\u00fcrfen mit den Spezialfonds also mehr Fremdkapital aufnehmen als mit einem ELTIF.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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Maximale Kreditaufnahme pro Fondsstruktur gemessen am vereinfacht berechneten LTV\t\t<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\n\n\n\n\n
<\/td>\nELTIF<\/td>\nImmobilienfonds nach KAGB<\/td>\n<\/tr>\n
Fonds, der an private und (semi-)professionelle Anleger vertrieben wird<\/td>\nca. 33 Prozent<\/td>\nca. 30 Prozent<\/td>\n<\/tr>\n
Fonds, der nur an (semi-)professionelle Anleger vertrieben wird<\/td>\nca. 50 Prozent<\/td>\nca. 75 Prozent (\u00a7 282 KAGB), bzw. ca. 60 Prozent (\u00a7 284 KAGB)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Quelle: Eigene Berechnungen<\/em><\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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Das Liquidit\u00e4tsmanagement <\/strong>eines ELTIF, der nur an (semi-)professionelle Investoren vertrieben wird, unterscheidet sich nicht von dem eines ELTIF, der auch f\u00fcr private Investoren geeignet ist. F\u00fcr den offenen Spezial-AIF nach \u00a7 282 KAGB ist lediglich erforderlich, dass die Verm\u00f6gensgegenst\u00e4nde so liquide sein m\u00fcssen, dass sie die f\u00fcr den Spezial-AIF vorgesehene R\u00fccknahmen von Anteilen oder Aktien erm\u00f6glichen. F\u00fcr den offenen Spezial-AIF mit festen Anlagebedingungen ist statt des KAGB eher Art. 46 bis 49 der Delegierten Verordnung (EU) Nr. 231\/2013 (Level-II-Verordnung) f\u00fcr das Liquidit\u00e4tsmanagement entscheidend. Demnach muss die Kapitalverwaltungsgesellschaft sicherstellen, dass sie \u00fcber ein Liquidit\u00e4tsmanagement und Verfahren zur \u00dcberwachung der Liquidit\u00e4tsrisiken verf\u00fcgt. Au\u00dferdem muss sie gew\u00e4hrleisten, dass sich das Liquidit\u00e4tsprofil der AIF-Anlagen mit seinen zugrunde liegenden Verbindlichkeiten deckt. Das f\u00fchrt dazu, dass zwischen ELTIF und offenem Spezial-AIF keine wesentlichen Unterschiede bestehen. Den Vorteil des grenz\u00fcberschreitenden Vertriebs<\/strong> k\u00f6nnen sowohl der ELTIF als auch der Spezialfonds ausspielen, f\u00fcr beide ist ein EU-Passporting m\u00f6glich.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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Das Fazit<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Es l\u00e4sst sich festhalten, dass gerade der offene Spezial-AIF nach \u00a7 284 mit festen Anlagebedingungen strukturell optimal auf die Auflage von Immobilienfonds aufgestellt ist und insbesondere mehr Kreditaufnahmen erm\u00f6glicht, weshalb er in der Praxis weiterhin der Regelfall bleiben sollte.<\/p>\n

Dass ELTIFs aber neben den Immobilienpublikumsfonds eine gute und vielleicht sogar bessere Idee sein k\u00f6nnen, beweist folgende Anekdote: Im Jahr 2024 \u00fcberf\u00fchrte ein Asset Manager zwei seiner bisherigen Immobilienfonds in eine ELTIF-Struktur. Das Argument des Asset Managers: ein gr\u00f6\u00dferer Anlegerkreis und ein internationalerer Vertrieb. Es ist also denkbar, dass der ELTIF auch als Immobilienfonds wichtiger wird und zur Alternative f\u00fcr offene Immobilienpublikumsfonds nach KAGB heranreicht. Dass das bisher nicht so war, h\u00e4ngt wohl auch damit zusammen, dass der ELTIF 2.0 in eine f\u00fcr den Immobilienmarkt schwierige Zeit hinein geboren wurde.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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