{"id":12540,"date":"2025-11-07T13:01:48","date_gmt":"2025-11-07T13:01:48","guid":{"rendered":"https:\/\/assetphysics.com\/?p=12540"},"modified":"2026-07-23T02:01:13","modified_gmt":"2026-07-23T02:01:13","slug":"kaum-bekannt-zunehmend-gefragt-inhaberschuldverschreibungen-bei-immobilieninvestments","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/kaum-bekannt-zunehmend-gefragt-inhaberschuldverschreibungen-bei-immobilieninvestments\/","title":{"rendered":"Kaum bekannt, zunehmend gefragt: Inhaberschuldverschreibungen bei Immobilieninvestments"},"content":{"rendered":"\n\t
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Inhaberschuldverschreibungen spielen als Baustein der Immobilienfinanzierung bislang eine untergeordnete Rolle. Dabei bieten sie gerade institutionellen Investoren interessante Vorteile. <\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Inhaberschuldverschreibungen sind in der Unternehmensfinanzierung l\u00e4ngst etabliert: International agierende Konzerne oder mittelst\u00e4ndische Marktf\u00fchrer nutzen sie seit Jahren, um Kapital aufzunehmen. In der Immobilienwirtschaft hingegen fristen Inhaberschuldverschreibungen bislang eher ein Nischendasein. Doch angesichts der aktuellen Marktbedingungen <\/span>mit <\/span>gestiegene<\/span>n<\/span> Zinsen und restriktivere<\/span>r<\/span> Kreditvergabe durch Banken r\u00fccken sie als Instrument der Kapitalbeschaffung <\/span>einerseits und als <\/span>Investment<\/span>m\u00f6glichkeit <\/span>f\u00fcr <\/span>institutionelle<\/span> Investoren<\/span> andererseits zunehmend in den Fokus<\/span>.<\/span><\/span><\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t

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Flexible Struktur, feste Zusagen<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Aber was verbirgt sich hinter diesem Instrument? Im Kern handelt es sich bei Inhaberschuldverschreibungen um ein festverzinsliches Wertpapier, das Investoren unkompliziert in bestehende Wertpapierdepots aufnehmen k\u00f6nnen.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Im Finanzierungsmix tritt die Inhaberschuldverschreibung typischerweise als zweite Fremdkapitalkomponente auf: nach dem Senior Loan der Bank, aber noch vor dem Eigenkapital. Bilanzrechtlich handelt es sich somit um Fremdkapital, h\u00e4ufig in Form einer qualifiziert-nachrangigen Tranche. Der Vorteil f\u00fcr Investoren: Sie erhalten einen festen Zahlungsanspruch, der sich \u2013 anders als bei Eigenkapital \u2013 durch vertraglich geregelte Zins- und Tilgungsvereinbarungen absichern l\u00e4sst und \u00fcblicherweise ein- bis zweimal im Jahr bedient wird.<\/span><\/p>\n

Ein weiterer Vorteil: Die Konstruktion ist \u00e4u\u00dferst flexibel. Neben den klassischen Festverzinsungen lassen sich auch variable Komponenten integrieren, die beispielsweise erfolgs- oder umsatzabh\u00e4ngig sein k\u00f6nnen. Dieser variable Teil wird in der Regel einmal j\u00e4hrlich ausgesch\u00fcttet. Die Inhaberschuldverschreibung bietet also eine enorme Gestaltungsfreiheit und kann auf das jeweilige Immobilienprojekt und die individuellen Anforderungen der Investoren zugeschnitten werden.<\/span><\/p>\n

Die Laufzeiten von Inhaberschuldverschreibungen betragen bei Immobilieninvestitionen in der Regel f\u00fcnf bis zehn Jahre. Sie orientieren sich damit an den bank\u00fcblichen Finanzierungszeitr\u00e4umen und sorgen daf\u00fcr, dass die Stabilit\u00e4t der Gesamtfinanzierung w\u00e4hrend der gesamten Haltedauer gew\u00e4hrleistet bleibt.<\/span><\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n

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Ein gro\u00dfes Plus der Inhaberschuldverschreibung ist ihr Gestaltungsspielraum.<\/p><\/blockquote>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

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Fritz Roth<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t
Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer der Praeclarus-Gruppe<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/figcaption>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/figure>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/div>\t\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n<\/section>\n\t\n\n\n\t
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Handelbar \u2013 mit und ohne B\u00f6rse<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Auch die Form der Emission bietet Vorteile f\u00fcr institutionelle Investoren. Inhaberschuldverschreibungen k\u00f6nnen sowohl b\u00f6rsennotiert als auch nicht-b\u00f6rsennotiert ausgegeben werden. Nicht-b\u00f6rsennotierte Inhaberschuldverschreibungen lassen sich schneller und kosteng\u00fcnstiger umsetzen, da sie keine B\u00f6rsenzulassung erfordern. Sie eignen sich insbesondere f\u00fcr Investoren, die Wert auf eine diskrete Abwicklung und geringere Transaktionskosten legen. Der Handel erfolgt hier im Rahmen von sogenannten OTC-Transaktionen (\u201eOver the Counter\u201c), bei denen eine Gegenpartei gefunden und ein individueller Preis ausgehandelt werden muss. B\u00f6rsennotierte Inhaberschuldverschreibungen wiederum sind mit einem h\u00f6heren regulatorischen Aufwand verbunden, etwa durch Prospektpflichten und Zulassungsverfahren. Im Gegenzug sind sie jedoch leichter handelbar, denn Anleger k\u00f6nnen ihre Positionen jederzeit \u00fcber die B\u00f6rse verkaufen.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Zudem k\u00f6nnen Inhaberschuldverschreibungen im Rahmen gr\u00f6\u00dferer Transaktionen auch \u00fcber eine sogenannte Dachstruktur emittiert werden. Dabei werden mehrere Inhaberschuldverschreibungen in einem \u00fcbergeordneten Vehikel geb\u00fcndelt, sodass eine effizientere Platzierung am Kapitalmarkt m\u00f6glich ist. Bei Dachanleihen besteht au\u00dferdem die M\u00f6glichkeit, ein Rating einzuholen und Ausfallrisiko sowie R\u00fcckzahlungsf\u00e4higkeit zu bewerten. Das bietet institutionellen Investoren eine zus\u00e4tzliche, externe Zweitpr\u00fcfung. Das Rating wird in der Regel j\u00e4hrlich \u00fcberpr\u00fcft und kann damit ein wertvolles Instrument im Risikomanagement sein.<\/span><\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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Finanzierungsbaustein mit Potenzial<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Gleichzeitig ist klar: Die Inhaberschuldverschreibung hat als nachrangiges Fremdkapital eine h\u00f6here Ausfallwahrscheinlichkeit. Sie wird im Zweifel erst nach der Bank bedient, und bei Wertverlusten \u2013 etwa durch Leerstand oder sinkende Marktpreise \u2013 k\u00f6nnen Anleger Teile ihres Kapitals verlieren. Wer in dieses Instrument investiert, muss also bereit sein, ein erh\u00f6htes Risiko zu tragen<\/span>. Im Gegenzug erwartet ihn <\/span>eine entsprechend h\u00f6here Verzinsung. Typische Aufschl\u00e4ge gegen\u00fcber der Bankfinanzierung liegen bei 50 bis 100 Basispunkten. Damit richtet sich <\/span>die Inhaberschuldverschreibung insbesondere an professionelle Investoren mit Aussch\u00fcttungsinteresse und gutem Risikomanagement. <\/span>Dabei gilt<\/span>: Wer ausschlie\u00dflich auf maximale Wertsteigerung durch Verkauf setzt, wird sich mit diesem Instrument eher schwertun. Wer hingegen stabile Aussch\u00fcttungen sucht, findet hier einen geeigneten,<\/span> auch im Risikomanagement<\/span> gut steuerbaren Baustein f\u00fcr sein Portfolio.<\/span><\/span><\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n

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Inhaberschuldverschreibungen bieten professionellen Investoren mit Aussch\u00fcttungsfokus und gutem Risikomanagement eine attraktive, flexibel gestaltbare Finanzierungskomponente.<\/p><\/blockquote>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

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Fritz Roth<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t
Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer der Praeclarus-Gruppe<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/figcaption>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/figure>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/div>\t\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n<\/section>\n\t\n\n\n\t
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Die Inhaberschuldverschreibung in der Praxis<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Wie ein solches Investment konkret aussehen kann, zeigt ein Beispiel aus einem der Top-7-B\u00fcrostandorte in Deutschland. Investiert wurde in ein B\u00fcroobjekt in Stadtrandlage. Die Liegenschaft, ein typischer Verwaltungsbau aus den fr\u00fchen 1980er-Jahren, war lange Zeit im Bestand einer gro\u00dfen deutschen Fondsgesellschaft. Zuletzt stand das Objekt vollst\u00e4ndig leer und war stark sanierungsbed\u00fcrftig.<\/span><\/p>\n

Die Immobilie liegt in einem ehemals industriell gepr\u00e4gten Gebiet, das sich im Zuge des Strukturwandels zu einem vielseitig genutzten Gewerbequartier wandelt und eine langfristige Entwicklungsperspektive bietet \u2013 typisch f\u00fcr viele deutsche St\u00e4dte mit vergleichbarer Industriegeschichte. Ein Entwickler, der bereits \u00e4hnliche Revitalisierungsprojekte erfolgreich umgesetzt hatte, sicherte sich das Objekt und plante die Reaktivierung \u00fcber ein modernes Nutzungskonzept mit Shared Offices, flexiblen Fl\u00e4chen und Dachgarten, erg\u00e4nzt durch soziale Infrastruktur in Form einer Kindertagesst\u00e4tte im Erdgeschoss.<\/span><\/p>\n

Praeclarus \u00fcbernahm die Strukturierung der Finanzierung sowie die laufende Betreuung f\u00fcr den institutionellen Investor. Die Gesamtinvestition lag bei rund 20 Millionen Euro. Etwa die H\u00e4lfte stellte eine Bank \u00fcber ein klassisches Darlehen mit zehnj\u00e4hriger Laufzeit bereit. Die restlichen zehn Millionen Euro wurden durch zwei weitere Kapitalbausteine abgedeckt: F\u00fcnf Millionen flossen \u00fcber eine festverzinsliche, nachrangige Inhaberschuldverschreibung mit zus\u00e4tzlicher erfolgsabh\u00e4ngiger Komponente in das Projekt. Weitere f\u00fcnf Millionen wurden \u00fcber Genussscheine eingebracht, die als Eigenkapital wirkten und einen Puffer innerhalb der Gesamtfinanzierung bildeten.<\/span><\/p>\n

Das Investment folgt einem langfristigen Buy-and-Hold-Ansatz mit Fokus auf stabilen Ertr\u00e4gen und Werterhalt. Die Inhaberschuldverschreibung bietet eine feste j\u00e4hrliche Verzinsung zwischen vier und f\u00fcnf Prozent, erg\u00e4nzt um eine erfolgsabh\u00e4ngige Komponente. Nach Abzug von Struktur- und Verwaltungskosten ergibt sich eine j\u00e4hrliche Netto-Aussch\u00fcttung von rund 3,5 bis vier Prozent. Zum Laufzeitende ist zudem die vollst\u00e4ndige R\u00fcckf\u00fchrung des eingesetzten Kapitals geplant. Die Inhaberschuldverschreibung ist \u2013 wie auch das Bankdarlehen \u2013 auf zehn Jahre ausgelegt. Gegen Ende der Laufzeit pr\u00fcft Praeclarus\u00a0 gemeinsam mit Bank und Investor, ob eine Prolongation sinnvoll ist oder ein Verkauf des Objekts erfolgt.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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Fazit<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Die Inhaberschuldverschreibung i<\/span>st <\/span>bei<\/span> institutionellen<\/span> Immobilieninvestments <\/span>bislang noch kein Standardinstrument \u2013 doch das d\u00fcrfte sich \u00e4ndern. Gerade in einem Marktumfeld, in <\/span>dem institutionelle Investoren zunehmend Wert auf hohe Gestaltbarkeit, planbare Aussch\u00fcttungen und attraktive Renditen legen, r\u00fccken diese Vorteile des Instruments st\u00e4rker in den Fokus.<\/span><\/span><\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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