{"id":13596,"date":"2025-11-26T09:19:24","date_gmt":"2025-11-26T09:19:24","guid":{"rendered":"https:\/\/assetphysics.com\/?p=13596"},"modified":"2025-11-26T09:19:24","modified_gmt":"2025-11-26T09:19:24","slug":"asset-und-property-management-konkret-wie-sich-problemimmobilien-in-den-griff-bekommen-lassen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/asset-und-property-management-konkret-wie-sich-problemimmobilien-in-den-griff-bekommen-lassen\/","title":{"rendered":"Asset- und Property-Management konkret: Wie sich Problemimmobilien in den Griff bekommen lassen"},"content":{"rendered":"\n\t<section class=\"snk-section snk-section_xs\" >\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t<div class=\"row snk-textColumns\">\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Problemimmobilien stellen Asset- und Property-Manager vor besondere Herausforderungen: Instandhaltungsstaus, technische Defizite oder organisatorische M\u00e4ngel pr\u00e4gen das Bild. Die Arbeit ist zeit- und personalintensiv, doch gleichzeitig bietet es auch Chancen, das Management von Problemimmobilien zu \u00fcbernehmen. Denn es lassen sich neue Gesch\u00e4ftspotentiale erschlie\u00dfen und die Auftr\u00e4ge werden wegen des h\u00f6heren Aufwands oft besser verg\u00fctet. Wie sich Problemimmobilien in den Griff bekommen lassen, dar\u00fcber diskutierten auf Einladung von Rueckerconsult vier Expertinnen und Experten im Rahmen der Online-Panel-Reihe &#8222;Asset und Property Management konkret&#8220;: Thomas Heidelberger, Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer von REIC, J\u00fcrgen Hau, Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer der INDUSTRIA Immobilien, Carolin Dose, Managing Director of Asset Management bei HIH Real Estate, sowie Catherine Luithlen, Head of Asset Management Europa bei Manova Partners.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_xs\" >\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t<div class=\"row snk-textColumns\">\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<h3>Was macht eine Immobilie zum Problemfall?<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>\u201eEine Problemimmobilie ist ein herausforderndes Asset, das aufgrund verschiedenster Faktoren seine Performanceziele nicht mehr erreicht \u2013 technisch, in der Vermietung, administrativ oder rechtlich. Dann braucht es ein intensiveres, strategischeres Management&#8220;, erkl\u00e4rt Catherine Luithlen von Manova Partners. \u201eWir \u00fcbernehmen bewusst solche Mandate, aber auch in unserem Bestandsportfolio gibt es vereinzelt Objekte, die aus unterschiedlichen Gr\u00fcnden zu Problemimmobilien werden.&#8220; Carolin Dose von der HIH Real Estate erg\u00e4nzt: \u201eEin guter Asset Manager ist immer ein Probleml\u00f6ser. Herausforderungen geh\u00f6ren dazu. Problemimmobilien sind sogar spannend, weil wir dann wirklich managen k\u00f6nnen, statt nur zu verwalten. Der Markt hat sich ver\u00e4ndert, so dass viele Immobilien anders betrachtet werden m\u00fcssen, gerade B\u00fcrogeb\u00e4ude.&#8220;<\/p>\n<p>Die INDUSTRIA managt rund 24.000 Wohneinheiten, \u00fcberwiegend als Asset- und als Property-Manager f\u00fcr die eigenen Fondsobjekte. Seit 2022 bietet das Unternehmen seine Asset- und Property-Management-Leistungen erfolgreich auch Dritten an. F\u00fcr Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer J\u00fcrgen Hau k\u00f6nnen Problemimmobilien \u201esehr unterschiedliche Gesichter&#8220; haben: \u201eIm Neubau kann zum Beispiel eine zun\u00e4chst abgesagte und versp\u00e4tet durchgef\u00fchrte Abnahme des Objektes zu massiven Verz\u00f6gerungen bei der \u00dcbergabe der Wohnungen an Mieter f\u00fchren. Bei Bestandsobjekten sind es h\u00e4ufig eine unvollst\u00e4ndige Datenlage bei den Stammdaten, hoher Leerstand oder eine l\u00fcckenhafte Miet- beziehungsweise Objektbuchhaltung.&#8220;<\/p>\n<p>Thomas Heidelberger beschreibt seine Arbeit bei der REIC so: \u201eWir kommen oft als Feuerwehr \u2013 wenn die Probleme bereits massiv sind. Wir sind als Asset- und Property-Manager unterwegs und kommen urspr\u00fcnglich aus der Betriebskostenanalyse. Dort sieht man sehr schnell, wo es brennt. Wenn Betriebskosten nicht abgerechnet werden, fehlen Cashflows f\u00fcr Opex und sp\u00e4ter f\u00fcr Capex. Ein typischer Fall: Ein internationaler Modeh\u00e4ndler zieht aus und niemand wei\u00df, wie es weitergeht. Dann gehen wir hin, reden mit Mietern, verhandeln Abschlagszahlungen und entwickeln kreative L\u00f6sungen.&#8220;<\/p>\n<p>Die Panelisten betonten, wie wichtig eine klare Strategie und z\u00fcgige Stabilisierung der in Schieflage geratenen Immobilien seien. W\u00e4hrend im Wohnsegment vor allem Instandhaltungsl\u00fccken und gro\u00dfer Mieterkommunikationsbedarf dominierten, st\u00fcnden bei Gewerbeimmobilien h\u00e4ufig strukturelle Vermietungsprobleme oder Spezialthemen wie Brandschutz im Vordergrund.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_xs\" >\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t<div class=\"row snk-textColumns\">\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<h3>Der erste Schritt: umfassende Analyse, realistische Agenda<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Beim Onboarding bildet eine umfassende Analyse die Grundlage jeder Strategie. Je nach Ausgangslage dauere diese Phase in der Regel zwischen zwei und sechs Monaten, sagt J\u00fcrgen Hau: \u201eBei Mandaten mit herausfordernden Hintergr\u00fcnden \u2013 etwa Insolvenzn\u00e4he \u2013 kann das in Einzelf\u00e4llen auch l\u00e4nger dauern. Wichtig ist in solchen F\u00e4llen, die Lage realistisch zu bewerten, um einsch\u00e4tzen zu k\u00f6nnen, was auf einen zukommt, um dann die geeigneten Ma\u00dfnahmen zur Minimierung beziehungsweise Beseitigung zu ergreifen.&#8220;<\/p>\n<p>Besonders herausfordernd werde es, wenn Daten fehlten oder Dienstleister ausfielen, erkl\u00e4rt Thomas Heidelberger: \u201eOft ist schon die Beh\u00f6rde vor Ort und droht mit Nutzungsuntersagung. Dann braucht man L\u00f6sungen innerhalb von Tagen. Ein Mini-Businessplan hilft, schnell Struktur in die Themen zu bekommen.&#8220;<\/p>\n<p>F\u00fcr Carolin Dose ist neben Vertrags- und Marktdaten vor allem die Begehung der Immobilie essenziell: \u201eWir sprechen mit dem Eigent\u00fcmer, mit Mietern, Facility-Managern und h\u00f6ren sehr gut zu. Erst dann entwickelt sich das richtige Verst\u00e4ndnis daf\u00fcr, was eine Immobilie wirklich braucht. Auf der Grundlage der Begehung, der Ziele des Eigent\u00fcmers und einer umfassenden Analyse entwickeln wir anschlie\u00dfend die Businesspl\u00e4ne f\u00fcr die Immobilie.&#8220;<\/p>\n<p>Dass Mieterkommunikation ein wichtiger Teil des Onboardings ist, traf auf allgemeine Zustimmung. Catherine Luithlen: \u201eMieter sind oft schon erleichtert, wenn einfach jemand reagiert. Wir h\u00f6ren zu, erkl\u00e4ren klar, was m\u00f6glich ist \u2013 und halten uns an Zeitpl\u00e4ne. Leere Versprechungen darf es nicht geben.&#8220;<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_xs\" >\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t<div class=\"row snk-textColumns\">\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<h3>ESG als integraler Bestandteil jeder Immobilienstrategie<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Ein weiterer Konsenspunkt innerhalb der Diskussion: ESG ist mittlerweile integraler Bestandteil jeder nachhaltigen Immobilienstrategie und kein &#8222;nice to have&#8220;. Gleichzeitig m\u00fcsse man aber pragmatisch bleiben, so Catherine Luithlen: \u201eWir haben Geb\u00e4ude, da kann man nur die Heizung an- oder ausschalten \u2013 da steht ESG erstmal hinten an. Aber f\u00fcr bonit\u00e4tsstarke Mieter sind ESG-Ma\u00dfnahmen entscheidend. Deshalb m\u00fcssen wir langfristig planen.&#8220;<\/p>\n<p>J\u00fcrgen Hau macht zudem darauf aufmerksam, dass man unterscheiden m\u00fcsse: \u201eQuick Wins ja \u2013 gro\u00dfe Umbauten nur nach intensiver Pr\u00fcfung.&#8220; Solche Quick Wins sind schnell umsetzbare Ma\u00dfnahmen wie beispielsweise eine Optimierung der Geb\u00e4udeleittechnik, eine LED-Beleuchtung zur Reduzierung des Stromverbrauches oder eine mit intelligenter Regeltechnik erg\u00e4nzte Heizungssteuerung in Bestandswohngeb\u00e4uden. Gr\u00f6\u00dfere ESG-Ma\u00dfnahmen hingen jedoch stark vom Finanzierungsrahmen, Wirtschaftlichkeit und der Risikobereitschaft des Eigent\u00fcmers ab.<\/p>\n<p>Gehe es bei einer Problemimmobilie um Refinanzierung, k\u00f6nne ESG sofort zum wichtigsten Thema \u00fcberhaupt werden, wei\u00df Thomas Heidelberger: &#8222;Sobald die Banken entsprechende Daten verlangen, muss man sie liefern.&#8220; Er weist er darauf hin, dass h\u00e4ufig Problemimmobilien durch Probleme bei der Refinanzierung entst\u00fcnden.<\/p>\n<p>Carolin Dose betont den Einfluss des Asset-Managers an dieser Stelle: \u201eEine Bank wei\u00df sehr genau, dass investiert werden muss, um den Ertrag der Immobilie oder den Wiederverkaufswert zu erh\u00f6hen. Ein Asset Manager kann der Bank sehr genau verschiedene Visionen f\u00fcr eine Immobilie aufzeigen, auch unter ESG-Gesichtspunkten.&#8220;<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_xs\" >\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t<div class=\"row snk-textColumns\">\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<h3>Voraussetzungen f\u00fcr wirtschaftlich erfolgreiche Probleml\u00f6sungsmandate<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Drei Faktoren sind laut der Panelg\u00e4ste entscheidend f\u00fcr ein wirtschaftlich erfolgreiches Mandat bei Problemimmobilien: erstens eine transparente Datenlage und realistische Ziele, zweitens ausreichende Ressourcen des Managers, drittens die Bereitschaft und die finanzielle F\u00e4higkeit des Eigent\u00fcmers, notwendige Investitionen zu t\u00e4tigen.<\/p>\n<p>Fehlt eines dieser Elemente, k\u00f6nnten Asset- und Property-Manager die Problemimmobilie zwar stabilisieren, aber nicht unbedingt deren Wertsteigerung vorantreiben. Selbst eine reine Cashflow-Stabilisierung sei in vielen F\u00e4llen bereits ein Beitrag zur Wertoptimierung, so die Diskutanten. \u201eWenn das Ziel des Kunden ist, das n\u00e4chste und \u00fcbern\u00e4chste Jahr zu \u00fcberleben, beinhaltet unser Mandat nicht unbedingt die langfristige Wertsteigerung&#8220;, erkl\u00e4rt Thomas Heidelberger.<\/p>\n<p>Catherine Luithlen erg\u00e4nzt: &#8222;Jede Capex-Ma\u00dfnahme ist eine Wertsteigerung f\u00fcr die Immobilie. Das sollte im Fokus jedes Asset-Managers stehen.&#8220;<\/p>\n<p>Ein Ziel kann unter Umst\u00e4nden auch nur ein geordneter R\u00fcckzug oder Verkauf sein, wie J\u00fcrgen Hau sagt: \u201eWichtig ist nur, dass die Strategie klar definiert ist.&#8220;<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_xs\" >\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t<div class=\"row snk-textColumns\">\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<h3>Reputationsrisiken: Vom Problemfall zur Chance<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Asset- und Property-Manager, die eine Problemimmobilie \u00fcbernimmt, m\u00fcssen damit rechnen, f\u00fcr Probleme verantwortlich gemacht zu werden, die sie nicht verursacht haben. \u201eEntscheidend ist immer eine aktive Kommunikationsstrategie: offener Umgang mit bekannten Problemen, ehrliches Erwartungsmanagement und klare Kommunikation \u00fcber Zeitpl\u00e4ne und Ma\u00dfnahmen\u201c, sagt Carolin Dose. Catherine Luithlen meint: \u201eWenn man so ein Mandat \u00fcbernimmt, darf man nicht das Risiko der Reputation im Fokus haben, sondern eher die Chance, auch seine Kompetenz unter Beweis zu stellen.&#8220;<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_noPadding\">\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\t\t\t<div class=\"snk-media snk-media_image\">\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<img decoding=\"async\" data-src=\"https:\/\/assetphysics.com\/wp-content\/uploads\/2025\/11\/Coypright_REICON_ThomasHeidelberger.jpg\" alt=\"Thomas Heidelberger (Copyright REICON)\" title=\"Copyright_REICON_ThomasHeidelberger\" src=\"data:image\/svg+xml;base64,PHN2ZyB3aWR0aD0iMSIgaGVpZ2h0PSIxIiB4bWxucz0iaHR0cDovL3d3dy53My5vcmcvMjAwMC9zdmciPjwvc3ZnPg==\" class=\"lazyload\" style=\"--smush-placeholder-width: 1748px; --smush-placeholder-aspect-ratio: 1748\/1200;\" \/>\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-media-caption\">Thomas Heidelberger, REIC (Copyright REICON)<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_noPadding\">\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\t\t\t<div class=\"snk-media snk-media_image\">\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<img decoding=\"async\" data-src=\"https:\/\/assetphysics.com\/wp-content\/uploads\/2025\/11\/Catherine_Luithlen_Manova_Partners.jpg\" alt=\"Catherine Luithlen, Manova Partners (Copyright Manova Partners)\" title=\"Catherine_Luithlen_Manova_Partners\" src=\"data:image\/svg+xml;base64,PHN2ZyB3aWR0aD0iMSIgaGVpZ2h0PSIxIiB4bWxucz0iaHR0cDovL3d3dy53My5vcmcvMjAwMC9zdmciPjwvc3ZnPg==\" class=\"lazyload\" style=\"--smush-placeholder-width: 1797px; --smush-placeholder-aspect-ratio: 1797\/1200;\" \/>\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-media-caption\">Catherine Luithlen, Manova Partners (Copyright Manova Partners)<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_noPadding\">\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\t\t\t<div class=\"snk-media snk-media_image\">\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<img decoding=\"async\" data-src=\"https:\/\/assetphysics.com\/wp-content\/uploads\/2025\/11\/0017_0101_Industria_20170926_RR.jpg\" alt=\"J\u00fcrgen Hau (Copyright INDUSTRIA Immobilien)\" title=\"0017_0101_Industria_20170926_RR\" src=\"data:image\/svg+xml;base64,PHN2ZyB3aWR0aD0iMSIgaGVpZ2h0PSIxIiB4bWxucz0iaHR0cDovL3d3dy53My5vcmcvMjAwMC9zdmciPjwvc3ZnPg==\" class=\"lazyload\" style=\"--smush-placeholder-width: 798px; --smush-placeholder-aspect-ratio: 798\/1200;\" \/>\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-media-caption\">J\u00fcrgen Hau, INDUSTRIA Immobilien (Copyright INDUSTRIA Immobilien)<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_noPadding\">\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\t\t\t<div class=\"snk-media snk-media_image\">\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<img decoding=\"async\" data-src=\"https:\/\/assetphysics.com\/wp-content\/uploads\/2025\/11\/Dose_Carolin_300_dpi.jpg\" alt=\"Carolin Dose, HIH Real Estate (Copyright HIH Real Estate)\" title=\"Dose_Carolin_300_dpi\" src=\"data:image\/svg+xml;base64,PHN2ZyB3aWR0aD0iMSIgaGVpZ2h0PSIxIiB4bWxucz0iaHR0cDovL3d3dy53My5vcmcvMjAwMC9zdmciPjwvc3ZnPg==\" class=\"lazyload\" style=\"--smush-placeholder-width: 1200px; --smush-placeholder-aspect-ratio: 1200\/1200;\" \/>\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-media-caption\">Carolin Dose, HIH Real Estate (Copyright HIH Real Estate)<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Problemimmobilien stellen besondere Herausforderungen dar. 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