{"id":14667,"date":"2025-12-08T16:40:28","date_gmt":"2025-12-08T16:40:28","guid":{"rendered":"https:\/\/assetphysics.com\/?p=14667"},"modified":"2025-12-08T16:40:28","modified_gmt":"2025-12-08T16:40:28","slug":"solides-dreivierteljahr-auf-dem-europaeischen-bueromarkt-flaechenumsatz-leicht-ueber-vorjahresniveau","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/solides-dreivierteljahr-auf-dem-europaeischen-bueromarkt-flaechenumsatz-leicht-ueber-vorjahresniveau\/","title":{"rendered":"Solides Dreivierteljahr auf dem europ\u00e4ischen B\u00fcromarkt \u2013 Fl\u00e4chenumsatz leicht \u00fcber Vorjahresniveau"},"content":{"rendered":"\n\t
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BNP Paribas Real Estate ver\u00f6ffentlicht europ\u00e4ische B\u00fcromarktdaten zum 3. Quartal 2025<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Die ersten neun Monate des Jahres 2025 verliefen trotz des weiterhin schwachen wirtschaftlichen Umfelds vielversprechend f\u00fcr den europ\u00e4ischen B\u00fcromarkt. Der Fl\u00e4chenumsatz in den 18 f\u00fchrenden europ\u00e4ischen M\u00e4rkten (Amsterdam, Barcelona, Berlin, Br\u00fcssel, Dublin, D\u00fcsseldorf, Frankfurt, Hamburg, K\u00f6ln, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, M\u00fcnchen, Paris, Rom und Warschau) belief sich auf rund 5,9 Mio. m\u00b2. Damit liegt das Ergebnis rund 2 % \u00fcber dem Vorjahreszeitraum und entspricht in etwa dem F\u00fcnfjahresdurchschnitt. Nach zwei verh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfig starken Quartalen mit einem Umsatz von jeweils rund 2,0 Mio. m\u00b2 hat die Dynamik im dritten Quartal allerdings etwas nachgelassen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.<\/span><\/i><\/p>\n

Die Marktdynamik f\u00e4llt in den Top-M\u00e4rkten aktuell zudem noch recht unterschiedlich aus. Einige Standorte pr\u00e4sentieren sich widerstandsf\u00e4higer als andere, darunter Frankfurt und London, die nach wie vor insbesondere von Mittel- und Gro\u00dfabschl\u00fcssen profitieren. Die deutschen B\u00fcrom\u00e4rkte (Big 6) schlossen das Dreivierteljahr mit einem Gesamtvermietungsvolumen von eindrucksvollen 1,9 Mio. m\u00b2 ab. Damit liegt das Ergebnis rund 6 % \u00fcber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Mit einem Fl\u00e4chenumsatz von 501.000 m\u00b2 (+63 % im Vorjahresvergleich) ist der Frankfurter B\u00fcromarkt in den ersten neun Monaten der mit Abstand dynamischste in Deutschland. Er erzielte damit das beste Zwischenergebnis seit 2001, wobei \u00fcberdurchschnittliche 42 % des Umsatzes auf das gro\u00dfvolumige Segment mit mehr als 10.000 m\u00b2 B\u00fcrofl\u00e4che entfallen. Insbesondere Gro\u00dftransaktionen im Bereich der Banken- und Finanzdienstleistungen sowie von Beratungsgesellschaften fallen hier positiv ins Gewicht, darunter die Commerzbank (73.000 m\u00b2 im Q1), KPMG (33.400 m\u00b2 im Q2) und ING-DiBa (32.400 m\u00b2 im Q2).<\/p>\n

Angetrieben durch das wiedergewonnene Vertrauen in mehrere Leitbranchen verzeichnet auch London einen positiven Trend in der Marktentwicklung. Wenngleich Gro\u00dftransaktionen noch selten sind, ist im mittleren Fl\u00e4chensegment eine rege Anmietung zu registrieren. Der Fl\u00e4chenumsatz im Zentrum der britischen Hauptstadt summiert sich in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres auf rund 860.000 m\u00b2 und notiert damit etwa 24 % \u00fcber dem Vorjahreswert sowie rund ein Drittel \u00fcber dem F\u00fcnfjahresdurchschnitt. Solide pr\u00e4sentiert sich auch der B\u00fcromarkt in Dublin. Der Vermietungsumsatz belief sich bis Ende September auf rund 173.000 m\u00b2 (+14 % im Jahresvergleich) und \u00fcbertrifft somit um 42 % den F\u00fcnfjahresschnitt. Barcelona verzeichnet mit einem Fl\u00e4chenumsatz von rund 258.000 m\u00b2 ein \u00fcberdurchschnittliches Resultat (+35 %). Dies ist in erster Linie auf den hohen Umsatz im Stadterneuerungsgebiet 22@Barcelona zur\u00fcckzuf\u00fchren, das rund 57 % des Volumens auf sich vereint. Die spanische Hauptstadt Madrid vermeldet mit 387.000 m\u00b2 hingegen einen r\u00fcckl\u00e4ufigen Fl\u00e4chenumsatz (-4 %).<\/p>\n

Die weiterhin herausfordernde gesamtwirtschaftliche Situation macht sich auch auf den franz\u00f6sischen B\u00fcrom\u00e4rkten bemerkbar. Die politischen Unsicherheiten im Land sowie auf internationaler Ebene verst\u00e4rken die abwartende Haltung vieler Nutzer. So belief sich der Fl\u00e4chenumsatz im Zentrum von Paris Ende Q3 nur auf 1,09 Mio. m\u00b2, was einem R\u00fcckgang von 8 % gegen\u00fcber dem Vorjahr und einem Minus von 6 % zum F\u00fcnfjahresdurchschnitt entspricht. Auch in der italienischen Hauptstadt Rom ist der Fl\u00e4chenumsatz r\u00fcckl\u00e4ufig, was in erster Linie auf einen gewissen Mangel an gro\u00dfvolumigen Abschl\u00fcssen zur\u00fcckzuf\u00fchren ist. So steht Ende September 2025 ein Umsatz von lediglich rund 94.000 m\u00b2 zu Buche (-28 % gg\u00fc. Vorjahreswert). \u00c4hnliche Trends im Vorjahresvergleich zeigten sich in Br\u00fcssel und Warschau (jeweils -18\u00a0% und -1 %).\u00a0<\/b><\/p>\n

Leerstandsanstieg setzt sich fort: Moderne Fl\u00e4chen dennoch weiterhin knapp<\/b><\/h3>\n

Das Leerstandsvolumen in den 18 f\u00fchrenden europ\u00e4ischen B\u00fcrom\u00e4rkten ist trotz sinkender Bauaktivit\u00e4t erneut gestiegen und bel\u00e4uft sich aktuell auf 23 Millionen m\u00b2 (+6,4 % gegen\u00fcber dem Vorjahr). Die durchschnittliche Leerstandsrate notiert zum Ende des dritten Quartals bei 9,0 % und liegt damit 20 Basispunkte h\u00f6her als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Trotz dieses allgemeinen Anstiegs variiert die Situation je nach Standort stark. W\u00e4hrend sich der Leerstand in Barcelona, Dublin, London, Luxemburg, Madrid und Warschau im Jahresvergleich leicht r\u00fcckl\u00e4ufig pr\u00e4sentiert, ist er in den \u00fcbrigen Standorten weiter gestiegen. Die niedrigste Leerstandsquote weisen unver\u00e4ndert Luxemburg (4,5 %), K\u00f6ln und Hamburg (jeweils 6,0 %) sowie Amsterdam (6,6 %) auf. In Br\u00fcssel bel\u00e4uft sie sich auf 8,0 %, in M\u00fcnchen und Lyon auf 8,1\u00a0% und in Rom, London sowie Berlin auf 8,4 %. In Madrid (9,1 %), Warschau (9,7 %) und Mailand (9,8 %) liegt sie trotz leicht r\u00fcckl\u00e4ufiger Werte weiterhin \u00fcber 9,0 %. Die mit Abstand h\u00f6chsten Raten werden in Frankfurt (11,1 %), D\u00fcsseldorf (11,7 %), Barcelona (12,3\u00a0%), Dublin (12,8 %) und Paris (13,6 %) verzeichnet.<\/p>\n

Fl\u00e4chen und Lagequalit\u00e4ten bei Leerstandsentwicklung entscheidend<\/b><\/h3>\n

Das wachsende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage ist in den meisten St\u00e4dten sp\u00fcrbar: W\u00e4hrend das Angebot insbesondere bei modernen Fl\u00e4chen in zentralen Stadtteilen weiterhin begrenzt bleibt, ist der Leerstand in \u00e4lteren, qualitativ schlechteren Bestandsgeb\u00e4uden sowie in Nebenlagen und der Peripherie teilweise erheblich gestiegen. In den begehrtesten Stadtteilen verharrt der Leerstand damit auf niedrigem Niveau. Beispiele daf\u00fcr sind die zentralen Gesch\u00e4ftsviertel (CBDs) von Barcelona (2,1 %), Mailand (2,7 %) und M\u00fcnchen (3,5 %). Im Gegensatz dazu steigt die Leerstandsquote in vielen peripheren B\u00fcroteilm\u00e4rkten weiter an und notiert im zweistelligen Prozentbereich. Aus diesen Werten wird der aktuelle Nachfragefokus auf h\u00f6herwertige Fl\u00e4chenausstattung, sehr gute Verkehrsanbindung (insbesondere \u00d6PNV) sowie zentrale Lagen ablesbar. Die wieder verst\u00e4rkte Zusammenarbeit im B\u00fcro, aber auch das hybride Arbeiten bedeuten, dass Nutzer mehr als zuvor Geb\u00e4ude in den etablierten Top-Lagen bevorzugen. Neben der Erreichbarkeit sind hierf\u00fcr auch die Nachbarschaft und die Qualit\u00e4t entscheidend. L\u00e4nder\u00fcbergreifend zeigt die Analyse, dass moderne Geb\u00e4ude, die sich derzeit im Bau befinden, tendenziell in Kerngebieten und weniger in Randlagen errichtet und schnell vom Markt absorbiert werden. Auch in Au\u00dfenbezirken finden sich durchaus kurzfristig verf\u00fcgbare, qualitativ hochwertige Fl\u00e4chen, diese sind jedoch oft deutlich schlechter angebunden, was ihre Nachvermietungschancen reduziert.<\/p>\n

Des Weiteren wird in vielen europ\u00e4ischen L\u00e4ndern zudem versucht, alte B\u00fcrofl\u00e4chen f\u00fcr andere Zwecke umzunutzen, um dem Leerstand und letztlich auch dem Verfall entgegenzuwirken. Insbesondere die Umnutzung zu Wohnungen, aber auch zu Hotels steht dabei europaweit im Fokus. In Deutschland kam es seit 2021 zu zahlreichen Repositionierungen und Umwandlungen, insbesondere au\u00dferhalb der Innenst\u00e4dte.<\/p>\n

Angesichts der nach wie vor begrenzten Fertigstellung neuer B\u00fcrofl\u00e4chen ist es unwahrscheinlich, dass der Anstieg des europaweiten Leerstands durch Neubauten verst\u00e4rkt wird. Ein Gro\u00dfteil dieser Fl\u00e4chen ist zudem bereits vorvermietet. Aufgrund anhaltend herausfordernder Rahmenbedingungen ist die Baut\u00e4tigkeit unver\u00e4ndert r\u00fcckl\u00e4ufig, sodass f\u00fcr die kommenden Monate ein weiterer R\u00fcckgang der Fertigstellungen zu erwarten ist. Dadurch d\u00fcrfte ein Teil des Angebots absorbiert werden k\u00f6nnen \u2013 insbesondere, wenn es den Nutzer-Anforderungen in Bezug auf Lage, Qualit\u00e4t und Preis entspricht.<\/p>\n

Spitzenmieten stehen weiter unter Aufw\u00e4rtsdruck<\/b><\/h3>\n

Die hohe Nachfrage nach zentralen, hochwertigen Immobilien treibt die Spitzenmieten in den meisten europ\u00e4ischen St\u00e4dten weiter in die H\u00f6he. Das knappe Angebot verst\u00e4rkt diesen Trend zus\u00e4tzlich. Die mit Abstand gr\u00f6\u00dften Steigerungen gegen\u00fcber dem Vorjahr wurden in Frankfurt (54,00\u00a0\u20ac\/m\u00b2, +10 %), Lyon (31,70 \u20ac\/m\u00b2, +9 %), Mailand (63,30 \u20ac\/m\u00b2, +6 %), D\u00fcsseldorf (46,00 \u20ac\/m\u00b2, +6\u00a0%) und London (+6 %) verzeichnet. London ist mit 175,90 \u20ac\/m\u00b2 in der Spitze weiterhin der teuerste Markt unter den 18 f\u00fchrenden europ\u00e4ischen B\u00fcrostandorten. Auf dem zweiten Platz liegt Paris mit 104,10 \u20ac\/m\u00b2 (+4 %), das ebenfalls die 100-\u20ac-Marke \u00fcberschreitet. Auch in Dublin (58,30 \u20ac\/m\u00b2, +4 %), M\u00fcnchen (55,00\u00a0\u20ac\/m\u00b2, +3 %), Amsterdam (47,90 \u20ac\/m\u00b2, +4 %), Berlin (47,00 \u20ac\/m\u00b2, +4 %), Madrid (43,50 \u20ac\/m\u00b2, +4 %) und Barcelona (30,00 \u20ac\/m\u00b2, +3\u00a0%) ist die Spitzenmiete weiter angestiegen. In Luxemburg (55,00 \u20ac\/m\u00b2), Rom (47,90 \u20ac\/m\u00b2), Hamburg (36,00 \u20ac\/m\u00b2), K\u00f6ln (33,50 \u20ac\/m\u00b2), Br\u00fcssel (33,30 \u20ac\/m\u00b2) und Warschau (30,00\u00a0\u20ac\/m\u00b2) bleibt die Spitzenmiete gegen\u00fcber dem Vorjahr unver\u00e4ndert.<\/p>\n

Inhomogene Entwicklung bei den Durchschnittsmieten, in der Tendenz aber steigend<\/b><\/h3>\n

Auch die Durchschnittsmieten spiegeln den verst\u00e4rkten Nachfragefokus auf moderne B\u00fcrofl\u00e4chen wider. Im Jahresvergleich sind sie im Durchschnitt der europ\u00e4ischen M\u00e4rkte um rund 2 % gestiegen, wobei die Wachstumsraten unterschiedlich ausfallen und zwischen +25 % in Frankfurt und knapp +2 % in Amsterdam notieren. Lediglich in Berlin (-7 %), Mailand (-8 %) und Rom (-16 %) ist die Durchschnittsmiete gesunken. Mit 85,70 \u20ac\/m\u00b2 ist das Durchschnittsniveau in London am h\u00f6chsten, gefolgt von Paris (49,80\u00a0\u20ac\/m\u00b2) und Frankfurt (30,20 \u20ac\/m\u00b2). In Berlin, M\u00fcnchen und Mailand liegt die Durchschnittsmiete bei etwas \u00fcber 27 \u20ac\/m\u00b2. In Lyon (26,10 \u20ac\/m\u00b2), Hamburg (22,50 \u20ac\/m\u00b2), Amsterdam (22,50 \u20ac\/m\u00b2) und Madrid (22,10 \u20ac\/m\u00b2) wird die 20-\u20ac-Marke \u00fcberschritten. Darunter liegen D\u00fcsseldorf (19,90\u00a0\u20ac\/m\u00b2), Barcelona (19,60 \u20ac\/m\u00b2), K\u00f6ln (19,40 \u20ac\/m\u00b2), Rom (18,30 \u20ac\/m\u00b2), Warschau (17,90 \u20ac\/m\u00b2) und Br\u00fcssel (17,60 \u20ac\/m\u00b2).<\/p>\n

Die begrenzten Verf\u00fcgbarkeiten moderner Fl\u00e4chen in zentralen Lagen veranlassen Mieter dazu, nach g\u00fcnstigeren Alternativen in der N\u00e4he zu suchen. Randlagen k\u00f6nnen zu einer attraktiven Option werden, wenn die Mieten im Vergleich zu den traditionellen Top-Citylagen deutlich niedriger sind. Aufgrund des hybriden Arbeitens m\u00fcssen Nebenlagen und Peripherie jedoch \u00fcber Kosteneinsparungen hinaus weitere Vorteile bieten, um Nachfrage zu generieren. Am wichtigsten ist dabei die Verkehrsanbindung, sowie ein lebendiges, attraktives Umfeld.<\/p>\n

Perspektiven<\/b><\/h3>\n

Dem europ\u00e4ischen B\u00fcromarkt fehlt aktuell noch der wichtige konjunkturelle R\u00fcckenwind. Doch obwohl sich die wirtschaftliche und geopolitische Situation weiterhin als herausfordernd darstellt, liegt der Fl\u00e4chenumsatz \u00fcber dem des Vorjahres. Getragen von einer regen Anmietungst\u00e4tigkeit im mittleren Fl\u00e4chensegment und einer wachsenden Zahl an Gro\u00dfabschl\u00fcssen pr\u00e4sentieren sich die M\u00e4rkte im laufenden Jahr insgesamt solide. Die B\u00fcrom\u00e4rkte segmentieren sich zunehmend nach Alter und Qualit\u00e4t des Bestands. Immer mehr Unternehmen \u2013 insbesondere aus den Bereichen Banken, Telekommunikation, Automobil und Luftfahrt \u2013 verlangen von ihren Mitarbeitenden, h\u00e4ufiger ins B\u00fcro zu kommen. Das st\u00fctzt die Nachfrage nach erstklassigen Standorten. Auch wenn die Nachfrage nach Top-Fl\u00e4chen und -Lagen steigt und damit der Druck auf Mieten und Renditen zunimmt, wartet der Markt noch immer auf eine echte Erholung in der Breite. Diese k\u00f6nnte sich 2026 einstellen, wenn sich das wirtschaftliche und finanzielle Umfeld weiter aufhellt. F\u00fcr das Gesamtjahr 2025 stellt ein Fl\u00e4chenumsatz leicht \u00fcber dem Vorjahresniveau ein realistisches Szenario dar. Wie sich die einzelnen europ\u00e4ischen M\u00e4rkte weiterentwickeln, bleibt jedoch vorerst abzuwarten.<\/p>\n

Beim Leerstand d\u00fcrfte sich die Segmentierung fortsetzen, sodass das Leerstandsvolumen in den dezentralen Lagen und bei \u00e4lteren Bestandsobjekten h\u00f6chstwahrscheinlich nochmals zulegen wird. F\u00fcr die Kernlagen scheint ein weiterer Anstieg hingegen weniger wahrscheinlich, und der moderne Leerstand sollte langsam weiter sinken. Der Druck auf die Spitzenmieten d\u00fcrfte sich unvermindert verfestigen und zu weiteren Mietpreissteigerungen f\u00fchren.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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