{"id":1501,"date":"2024-09-09T16:50:06","date_gmt":"2024-09-09T16:50:06","guid":{"rendered":"https:\/\/assetphysics.com\/?p=1501"},"modified":"2026-06-29T06:47:36","modified_gmt":"2026-06-29T06:47:36","slug":"der-markt-fuer-ambulante-gesundheitsimmobilien-professionalisiert-sich","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/der-markt-fuer-ambulante-gesundheitsimmobilien-professionalisiert-sich\/","title":{"rendered":"Der Markt f\u00fcr ambulante Gesundheitsimmobilien professionalisiert sich"},"content":{"rendered":"\n\t
\n\t\t
\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Beitrag von Patrick Brinker und Florian Schmitz-Muckenhaupt<\/em>
\nHauck Aufh\u00e4user Lampe<\/em><\/h3>\n

Insbesondere seit der Corona-Pandemie haben ambulante Gesundheitsimmobilien verst\u00e4rkt das Interesse von Anlegern auf sich gezogen, weil das Bewusstsein f\u00fcr die Wichtigkeit von Gesundheitseinrichtungen gestiegen ist. Investoren sch\u00e4tzen die Resilienz dieser Assetklasse aufgrund des konjunkturunabh\u00e4ngigen Gesch\u00e4ftsmodells und einer hohen Wertstabilit\u00e4t durch indexierte Mietvertr\u00e4ge mit hohen, inflationsbereinigenden Anpassungen. Die Anleger, die sich mit dieser Assetklasse besch\u00e4ftigen, variieren und k\u00f6nnen eine breite Palette von Interessengruppen umfassen. Dazu geh\u00f6ren beispielsweise institutionelle Investoren wie Fonds und Real Estate Investment Trusts (REIT). Private Equity-Firmen und Verm\u00f6gensverwalter, die auf den Gesundheitssektor spezialisiert sind, k\u00f6nnen ebenfalls in ambulante Gesundheitsimmobilien investieren. Aber auch Einzelinvestoren oder Family Offices interessieren sich daf\u00fcr, besonders wenn sie ein diversifiziertes Immobilienportfolio anstreben.<\/p>\n

Ankauf von \u00c4rzteh\u00e4usern und Gesundheitszentren
\n<\/strong><\/h3>\n

Als Manager gr\u00f6\u00dferer Fonds, die in ambulante Gesundheitsimmobilien investieren, finden wir uns sehr h\u00e4ufig auf der K\u00e4uferseite wieder und vertreten institutionelle Anleger wie Pensionskassen, Versicherungen, Versorgungswerke oder Banken. Das kann auch anhand gr\u00f6\u00dferer Einzelmandate erfolgen. Wir konzentrieren uns dabei vordergr\u00fcndig auf den Ankauf von \u00c4rzteh\u00e4usern und Gesundheitszentren mit einem diversifizierten Mietermix. Kleinteilige Objekte, z. B. mit einer B\u00fcronutzung im Erdgeschoss und ein bis zwei kleinen Arztpraxen im ersten Stockwerk, sehen wir f\u00fcr institutionelle Anleger nicht als investitionsf\u00e4higes ambulantes Gesundheitszentrum an. Vielmehr z\u00e4hlen wir Immobilien mit einer Nutzfl\u00e4che zwischen 1.000 und<\/p>\n

10.000 Quadratmetern und einem \u00fcberwiegenden Anteil gesundheitsaffiner Nutzer dazu. Betreiberimmobilien kommen f\u00fcr uns nur in Form von Praxiskliniken oder ambulanten OP-Zentren infrage, weil im Zuge der Ambulantisierung zuk\u00fcnftig vermehrt solche Immobilien ben\u00f6tigt werden und wir daf\u00fcr je nach Betreiber eher geringe Risiken im Betrieb sehen.<\/p>\n

Im Gegensatz zu vielen anderen Assetklassen muss es bei \u00c4rzteh\u00e4usern und Gesundheitszentren hinsichtlich des Standortes nicht unbedingt immer eine Top-7-Stadt sein. Im Gegenteil \u2013 die h\u00f6heren Renditen lassen sich aus unserer Sicht auch langfristig eher in C- und D-St\u00e4dten generieren oder sogar in den gr\u00f6\u00dferen Mittelst\u00e4dten ab 50.000 Einwohnern. Schlie\u00dflich ist eine medizinische Grundversorgung \u00fcberall in Deutschland dauerhaft notwendig. Und nicht zuletzt kommt es bei der Gesamtbetrachtung auch auf andere Faktoren wie \u00f6rtliche Gegebenheiten, Nutzungsart, Mietermix, Laufzeiten der Mietvertr\u00e4ge und dem (energetischen) Zustand des Geb\u00e4udes etc. an.<\/p>\n

Auf der Verk\u00e4uferseite haben wir es oft mit Eigent\u00fcmern zu tun, die selbst noch in der Gesundheitsimmobilie Mieter sind \u2013 also mit \u00c4rzten, Apothekern oder sonstigen Gesundheitsberufen. Wir nehmen in letzter Zeit eine zunehmende Professionalisierung des Marktes wahr, nicht zuletzt aufgrund der Tatsache, dass sich auch die gro\u00dfen und kleineren Maklerh\u00e4user intensiver mit den Bed\u00fcrfnissen professioneller Investoren hinsichtlich dieser Assetklasse auseinandersetzen. Das Verst\u00e4ndnis f\u00fcr die Belange institutioneller Anleger ist dadurch in den letzten Jahren bei vielen Eigent\u00fcmern gestiegen und so nimmt auch die Qualit\u00e4t der aufbereiteten Dokumente zu, wenngleich Due Dilligence-Prozesse durch fehlende oder unvollst\u00e4ndige Unterlagen manchmal noch unn\u00f6tig in die L\u00e4nge gezogen werden. Hier erleichtert eine gr\u00fcndliche Vorbereitung und Dokumentation den Ablauf des Kaufprozesses erheblich. Zudem wird bei institutionellen Investoren im Vorfeld durch die Zusendung einer aktuellen Mieterliste mit Informationen zu den Mietern und deren Mietfl\u00e4chen, Vertragslaufzeiten sowie Verl\u00e4ngerungsoptionen eine schnellere Vorpr\u00fcfung erreicht.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n

\n\t
\t
\n\t\t
\n\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t

Ein gutes Assetmanagement setzt eine ganzheitliche Betrachtung der Immobilie voraus.<\/p><\/blockquote>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/figure>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/div>\t\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n<\/section>\n\t\n\n\n\t

\n\t\t
\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Verschiedene Herausforderungen f\u00fcr Assetmanager<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Assetmanager m\u00fcssen beim Erwerb und der Verwaltung solcher ambulanten Gesundheitsimmobilien eine profunde Marktkenntnis aufweisen, um m\u00f6glichen Herausforderungen innerhalb dieser Gattung angemessen begegnen zu k\u00f6nnen. Unabh\u00e4ngig von der Anlagestrategie m\u00fcssen sie schnell und flexibel sowohl am Objekt selbst als auch mit deren (potenziellen) Mietern arbeiten k\u00f6nnen. Durch unvorhergesehene Ereignisse k\u00f6nnen immer wieder Managementaufgaben wie z. B. Nachvermietungen anfallen. In solchen F\u00e4llen muss man insbesondere bei der Vermietung an \u00c4rzten die Bedarfsplanung vor Ort kennen und die Zulassungsmodalit\u00e4ten innerhalb des Sicherstellungsauftrags der jeweiligen Kassen\u00e4rztlichen Vereinigung (KV). \u00c4rzte bilden immer das Grundger\u00fcst in solchen Immobilien. Je nach Fachrichtung und T\u00e4tigkeitsschwerpunkt k\u00f6nnen sie f\u00fcr andere gesundheitsaffine Mieter im Objekt wichtige Verordner darstellen oder eine M\u00f6glichkeit bieten, interdisziplin\u00e4r an Patienten zu arbeiten. Die Kenntnis solcher Synergieeffekte erlaubt dem Assetmanager ein speziell auf die Mieter abgestimmtes Nutzungskonzept zu implementieren.<\/p>\n

Ein gutes Assetmanagement setzt eine ganzheitliche Betrachtung der Immobilie voraus. Es m\u00fcssen aktuelle sowie zuk\u00fcnftige, vor allem gesetzgeberische und sonstige Marktentwicklungen ber\u00fccksichtigt und antizipiert werden. Schon w\u00e4hrend des Ankaufsprozesses und Onboardings m\u00fcssen Mietvertr\u00e4ge angepasst werden. Darin sind oft Schriftformfehler vorhanden und es fehlen ausreichend verschriftlichte Regelungen zu Themen wie Betriebskosten und Instandhaltung. In den letzten Jahren hat das Thema ESG (Umwelt, Soziales und Unternehmensf\u00fchrung) zunehmend an Bedeutung gewonnen und damit auch sogenannte Green Lease-Klauseln in den Mietvertr\u00e4gen, die zu einer konformen (regulatorischen) Berichterstattung notwendig sind.<\/p>\n

ESG-Kriterien sind mittlerweile zu einem wichtigen Entscheidungsfaktor geworden, da Anleger nachhaltige und ethische Investitionen bevorzugen. Die wachsende Sensibilit\u00e4t f\u00fcr Umwelt- und soziale Fragen spiegelt sich in einem verst\u00e4rkten Interesse an nachhaltigen Anlageprodukten wie beispielsweise sogenannte Artikel-8-Fonds wider, bei denen finanzielle Renditen mit positiven sozialen und \u00f6kologischen Auswirkungen kombiniert werden. Das alles spielt auch mit Blick auf m\u00f6gliche Exit-Szenarien eine entscheidende Rolle. Und nicht zuletzt ist ein permanenter Austausch mit den Mietern notwendig, damit das Assetmanagement fr\u00fchzeitig auf Ver\u00e4nderungen reagieren kann. Oft sind z. B. bei einem Auszug eines Mieters andere Mieter im Haus bereit, die Fl\u00e4chen aufgrund von Erweiterungsw\u00fcnschen zu \u00fcbernehmen. Im Rahmen eines aktiven Mietermanagements sind solche Potenziale fr\u00fchzeitig erkennbar. Eine erfolgreiche Investition in diese Assetklasse h\u00e4ngt also auch entscheidend von den F\u00e4higkeiten des Assetmanagers ab, weshalb Investoren nur mit markterfahrenen Akteuren zusammenarbeiten sollten.<\/p>\n

Proof of Concept am Beispiel des
\nGesundheitszentrums Brandt Areal Hagen
\n<\/strong><\/h3>\n

\u00c4rzteh\u00e4user und Gesundheitszentren k\u00f6nnen vielf\u00e4ltige Entwicklungspotenziale bergen, wie am Beispiel des Gesundheitszentrums Brandt Areal in Hagen gezeigt werden kann. Das Objekt wurde 2020 f\u00fcr einen unserer Fonds angekauft \u2013 inklusive eines Generalmietvertrages. Nachdem dieser auf unseren Wunsch hin aufgel\u00f6st wurde, stand unser Assetmanagement vor einigen Herausforderungen. Insbesondere die Mietvertr\u00e4ge mussten auf die Eigent\u00fcmerin \u00fcbergeleitet werden. In diesem Zuge wurden durch unser eigenes Leasing-Management auch ein Centermanagement-Vertrag aufgel\u00f6st und Schriftformfehler \u201egeheilt\u201c. In weiteren Nachtr\u00e4gen wurden mit den Mietern Green Lease-Klauseln verhandelt und implementiert. Des Weiteren konnte mit einigen Mietern auch eine vorzeitige Ziehung ihrer Verl\u00e4ngerungsoptionen vereinbart werden.<\/p>\n

Vermietungsseitig wurde zudem ein Sanit\u00e4tshaus, welches das Objekt zwischenzeitlich verlassen musste, durch ein anderes nahtlos ersetzt. Die noch leerstehenden Fl\u00e4chen konnten langfristig an \u00c4rzte vermietet werden. So wurde z. B. eine haus\u00e4rztliche Praxis f\u00fcr den Standort gewonnen, welche die allgemeinmedizinische Versorgung des Stadtteils verbessert und auch f\u00fcr die sonstigen Mieter im Haus ein wichtiger Verordner ist. Zudem konnte eine Augenarztpraxis in das Objekt eingemietet werden. Erg\u00e4nzend sind am Standort weitere Mieter aus dem Gesundheitssektor wie Apotheke, H\u00f6rakustiker, Physiotherapie, ambulante Pflege, Ergotherapie und Psychotherapie t\u00e4tig. So wurde das Gesundheitszentrum zu einem Top-Standort f\u00fcr ambulante Gesundheitsdienstleistungen weiterentwickelt. Der Verkehrswert der Immobilie konnte dadurch signifikant erh\u00f6ht werden. Weitere anstehende Assetmanagement-Ma\u00dfnahmen betreffen ESG-Themen wie z. B. die Implementierung eines Smart Metering-Konzepts und die Aufstellung einer Photovoltaik-Anlage auf dem Dach sowie den Aufbau von Lades\u00e4ulen f\u00fcr Elektroautos. Wir sind \u00fcberzeugt davon, dass auch diese Ma\u00dfnahmen sich mittelbar wertsteigernd auf das Objekt auswirken werden.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\tHier finden Sie den 2. Beitrag dieser Serie: "Auswirkungen aktueller Reformen auf ambulante Gesundheitsimmobilien"<\/span><\/a>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

\n\t\t\t\t\t\t\t\t\tDen gesamten Report finden Sie auf den Seiten von Hauck Aufh\u00e4user Lampe<\/span><\/a>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

W\u00e4hrend beispielsweise Pflegeheime in den vergangenen Monaten in finanzielle Schieflage geraten sind, erleben Gesundheitsimmobilien mit ambulanten Dienstleistungen einen Boom.<\/p>\n

Seit der Corona-Pandemie w\u00e4chst das Interesse an ambulanten Gesundheitsimmobilien, da ihre Resilienz und Wertstabilit\u00e4t gesch\u00e4tzt werden.<\/p>\n","protected":false},"author":46,"featured_media":1502,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_co_authors":[],"footnotes":""},"categories":[24,7,10],"tags":[],"type_content":[18,21],"class_list":["post-1501","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-markets","category-cases","category-real-estate","type_content-article","type_content-report"],"acf":{"homepage_featured_article":false},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1501","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/46"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1501"}],"version-history":[{"count":8,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1501\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2447,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1501\/revisions\/2447"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1502"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1501"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1501"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1501"},{"taxonomy":"type_content","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/type_content?post=1501"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}