{"id":16192,"date":"2026-01-09T08:27:26","date_gmt":"2026-01-09T08:27:26","guid":{"rendered":"https:\/\/assetphysics.com\/?p=16192"},"modified":"2026-01-09T08:27:26","modified_gmt":"2026-01-09T08:27:26","slug":"jll-aufschwung-auf-dem-deutschen-investmentmarkt-legt-2025-eine-pause-ein","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/jll-aufschwung-auf-dem-deutschen-investmentmarkt-legt-2025-eine-pause-ein\/","title":{"rendered":"JLL: Aufschwung auf dem deutschen Investmentmarkt legt 2025 eine Pause ein"},"content":{"rendered":"\n\t
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Transaktionsvolumen liegt mit knapp 34 Milliarden Euro etwas unter Vorjahresniveau<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt hat das Jahr 2025 mit einem Transaktionsvolumen von 33,9 Milliarden Euro abgeschlossen \u2013 vier Prozent weniger als im Vorjahr. Die Branche fragt sich: Was war es denn jetzt? Ein gutes Investmentjahr? Sicher nicht. Aber eben auch kein richtig schlechtes. Denn die Wahrheit liegt irgendwo dazwischen. Zu instabil zeigten sich im R\u00fcckblick nicht nur die exogenen geopolitischen und \u00f6konomischen Rahmenbedingungen, und auch am Immobilienmarkt fehlt es noch immer an einer nachhaltigen Trendwende. \u201eSo bleibt im R\u00fcckspiegel die n\u00fcchterne Erkenntnis, dass sich die positiven Signale zu Beginn des Jahrs 2025 nicht im vollen Umfang manifestiert haben und letztendlich nur kleine Lichtblitze waren\u201c, bilanziert\u00a0Konstantin Kortmann<\/b>, CEO JLL Germany & Head of Capital Markets.<\/span><\/p>\n

\u201eSmall is beautiful\u201c war auch in den vergangenen zw\u00f6lf Monaten die Devise der Investoren, denn im Gegensatz zum Volumen hat sich die Anzahl der registrierten Transaktionen gegen\u00fcber 2024 um zehn Prozent erh\u00f6ht, die durchschnittliche Gr\u00f6\u00dfe einer Transaktion sank aber zugleich von 32 Millionen auf 27 Millionen Euro. Es bleibt die Erkenntnis, die sich wie ein roter Faden durch das Jahr zog: Transaktionen jenseits der 100 Millionen Euro fehlen. Auch 2025 gab es mit 51 Abschl\u00fcssen vergleichsweise wenig Aktivit\u00e4t und nochmals deutlich weniger als die 74 Deals, die 2024 verbucht wurden. \u201eDer Blick auf die K\u00e4uferlandschaft liefert eine Erkl\u00e4rung. Gerade die institutionellen Investoren wie Versicherungen, offene Fonds, Staatsfonds oder Pensionskassen halten sich nach wie vor zur\u00fcck und erst wenn sie sich wieder aufs Parkett wagen, wird auch der Investmentmarkt sp\u00fcrbar an Dynamik zulegen\u201c, analysiert\u00a0Kortmann<\/b>.<\/p>\n

Schnellere Kreditvergabe k\u00f6nnte positive Impulse bringen<\/b><\/h3>\n

Ob sie dies im neuen Jahr tun werden? \u201eDie Absichtserkl\u00e4rungen sind jedenfalls da, so befinden sich mit Berlin, Frankfurt, Hamburg und M\u00fcnchen gleich vier deutsche St\u00e4dte unter den zehn von Investoren in der aktuellen Emerging-Trends-in-Europe-Studie von ULI\/PwC genannten St\u00e4dte mit den besten Investmentperspektiven\u201c, beobachtet\u00a0Helge Scheunemann<\/b>, Head of Research JLL Germany. Ein weiteres Signal kommt aus der Statistik der Europ\u00e4ischen Zentralbank (EZB). So hat sich die Kreditvergabe der Banken an Unternehmen in der Euro-Zone im November 2025 beschleunigt. Die Geldh\u00e4user reichten mehr als drei Prozent mehr Darlehen an Firmen aus als ein Jahr zuvor, was der st\u00e4rkste Anstieg seit Mitte 2023 war. \u201eWenn eine erh\u00f6hte Nachfrage nach Krediten als Vorbote einer verst\u00e4rkten Investitionsbereitschaft gesehen werden kann, so stimmt das zuversichtlich, dass auch der massiv von Fremdkapital bestimmte Immobilienmarkt davon profitieren wird\u201c, sagt\u00a0Scheunemann<\/b>.<\/p>\n

Dazu passen auch die Ergebnisse des Difis (Deutscher Immobilienfinanzierungsindex), der im vierten Quartal Boden gut machen konnte und damit wieder in den positiven Bereich tendierte. Die Finanzierungszinsen (Zehnjahres-Swap-Rates) sind zwar im vierten Quartal von 2,68 Prozent auf 2,93 Prozent gestiegen, liegen aber immer noch rund 50 Basispunkte unter ihrem H\u00f6chststand von Oktober 2023. Mehr Bewegung in die internationalen Finanz- und Zinsm\u00e4rkte k\u00f6nnte im Mai kommen, wenn US-Notenbankchef Jerome Powell den Staffelstab an seine Nachfolge \u00fcbergibt.<\/p>\n

Verkaufsdruck h\u00e4lt sich f\u00fcr viele Akteure in Grenzen<\/b><\/h3>\n

Als ein wesentlicher Faktor daf\u00fcr, dass der Markt im abgelaufenen Jahr noch nicht wieder in Schwung gekommen ist, gilt auch, dass Bestandshalter aufgrund der weiteren Verf\u00fcgbarkeit von Fremdkapital und Verl\u00e4ngerung von Krediten Buchwertverluste noch nicht realisieren mussten und bei vielen daher kein Verkaufsdruck entstanden ist. \u201eOb es bei allen Bestandshaltern dabei bleibt, darf bezweifelt werden und dies k\u00f6nnte zu einem Anziehen des Transaktionsgeschehens 2026 f\u00fchren\u201c, erwartet\u00a0Scheunemann<\/b>.<\/p>\n

Assetklassen: Living auf Platz eins \u2013 Belebung bei Einzelhandel setzt sich fort<\/b><\/h3>\n

Zum Ende des Jahres 2025 hat sich die Verteilung des Transaktionsgeschehens nach Assetklassen noch einmal ge\u00e4ndert. Zwar steht Living mit investierten 10,2 Milliarden Euro in\u00a0Wohnimmobilien<\/b>, Pflege- oder Studentenwohnungen und einem Anteil von 30 Prozent nach wie vor deutlich auf Platz eins der Investorennachfrage, doch dahinter hat es interessante Verschiebungen gegeben. Die noch vor Quartalsfrist zu konstatierende leichte Belebung am B\u00fcromarkt konnte sich im Schlussquartal nicht best\u00e4tigen. In den letzten drei Monaten 2025 wechselten\u00a0B\u00fcroimmobilien<\/b>\u00a0im Volumen von 1,4 Milliarden Euro den Eigent\u00fcmer und damit fast 30 Prozent weniger als noch im dritten Quartal. Eine Jahresendrally hatte niemand erwartet, aber das letzte Quartal war schlussendlich nur das drittbeste des Jahres. Gerade im B\u00fcrosegment macht sich das Ausbleiben von Gro\u00dftransaktionen deutlich bemerkbar. Deutschlandweit die gr\u00f6\u00dfte Transaktion im vierten Quartal war der Verkauf des Spreebogens in Berlin f\u00fcr einen hohen zweistelligen Millionen-Euro-Betrag. Im Gesamtjahresergebnis reichte es f\u00fcr 6,3 Milliarden Euro und einem Anteil von knapp 19 Prozent und damit nur f\u00fcr den vierten Platz unter den Assetklassen.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\"Marktanalyse\n\t\t\t\t\t\t
Marktanalyse Immobilieninvestments 2025 (Aufschwung auf dem deutschen Investmentmarkt)<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t\n\n\n\t
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Aufgrund der \u00fcber alle Assetklassen hinweg beiden gr\u00f6\u00dften Transaktionen der Monate Oktober bis Dezember \u2013 den Verkauf des Warenhauses Oberpollinger in M\u00fcnchen f\u00fcr rund 380 Millionen Euro und des Designer Outlet Centers Neum\u00fcnster f\u00fcr rund 350 Millionen Euro \u2013 schoben sich\u00a0Einzelhandelsimmobilien<\/b>\u00a0auf Platz zwei. Mehr als 6,5 Milliarden Euro wurden im Gesamtjahr in diese Nutzungsart investiert. Neben innerst\u00e4dtischen Waren- und Gesch\u00e4ftsh\u00e4usern macht sich die Belebung auch in einer nach wie vor konstanten Nachfrage nach Superm\u00e4rkten und lebensmittelgeankerten Fachm\u00e4rkten bemerkbar.<\/span><\/p>\n

Die internationale Handelspolitik hat sich nach den Aufregungen und Diskussionen rund um die Zollpolitik der USA gegen Ende des Jahres wieder etwas beruhigt. H\u00e4ndler und Logistiker haben sich auf die neuen Realit\u00e4ten eingestellt. Davon profitierte schlussendlich auch der Investmentmarkt f\u00fcr\u00a0Logistikimmobilien<\/b>. F\u00fcr 2,2 Milliarden Euro wechselten im vierten Quartal Immobilien den Eigent\u00fcmer, so viel wie in keinem anderen Quartal des Jahres. Mit den f\u00fcr 2025 kumulierten knapp 6,5 Milliarden Euro liegt der Sektor Logistik-Industrie in der Rangfolge des Assetklassen auf Platz drei. Vor dem Hintergrund der besonderen Anf\u00e4lligkeit dieses Sektors f\u00fcr geopolitische und konjunkturelle Ereignisse, ist dieses Ergebnis trotz des leichten R\u00fcckgangs im Vergleich zum Vorjahr positiv zu bewerten. Vor allem ausl\u00e4ndische Investoren waren aktiv und zeichneten f\u00fcr neun der zehn gr\u00f6\u00dften Deals des Jahres verantwortlich.<\/p>\n

\u201eAuch wenn es im letzten Quartal trotz allgemeiner Zur\u00fcckhaltung einige Transaktionen durch traditionelle institutionelle Investoren gab, war im R\u00fcckblick auf das Gesamtjahr doch der Trend zu einem verst\u00e4rkten Engagement von langfristig orientierten, diskretion\u00e4r agierenden\u00a0Family-Offices<\/b>\u00a0und anderen privaten Strukturen erkennbar, die zum einen schnelle Entscheidungswege haben, zum anderen auch meist \u00fcber eine sehr gute Eigenkapitalbasis verf\u00fcgen. Da sich diese K\u00e4ufergruppen allerdings nur in Ausnahmef\u00e4llen mit hohen dreistelligen Preisen besch\u00e4ftigen, k\u00f6nnen sie die L\u00fccke im Markt nicht vollst\u00e4ndig schlie\u00dfen\u201c, stellt\u00a0Konstantin Kortmann<\/b>\u00a0fest.<\/p>\n

Ob es im Jahr 2026 neue Impulse durch die Themen\u00a0Verteidigung und Sicherheit<\/b>\u00a0geben wird, h\u00e4ngt unter anderem davon ab, wie eng und kooperativ der Staat und die private Immobilienwirtschaft zusammenarbeiten werden, um die geplanten Investitionen in Bezug auf Infrastruktur, Kasernen und Produktionskapazit\u00e4ten schnell umzusetzen. \u201eEin aus unserer Sicht allerdings wesentlicher Trend wird auch 2026 den Investmentmarkt pr\u00e4gen:\u00a0Immobilieninvestitionen m\u00fcssen sich auf die Verbesserung des operativen Cashflows st\u00fctzen, wenn sie erfolgreich sein wollen. Allein auf die Renditekompression zu setzen, reicht f\u00fcr eine Wertsteigerung oder -erhaltung nicht mehr aus\u201c, erwartet\u00a0Kortmann<\/b>.<\/p>\n

Anteil der Immobilienhochburgen am Transaktionsvolumen r\u00fcckl\u00e4ufig<\/b><\/h3>\n

Die sieben Immobilienhochburgen (Berlin, D\u00fcsseldorf, Frankfurt, Hamburg, K\u00f6ln, M\u00fcnchen, Stuttgart) verzeichneten im Jahresergebnis ein Transaktionsvolumen von insgesamt knapp 15 Milliarden Euro. Dies entspricht einem R\u00fcckgang von zw\u00f6lf Prozent im Vergleich zu 2024. Ihr Anteil am gesamtdeutschen Volumen sank damit von 48 Prozent auf nun 44 Prozent. \u201eAuch wenn die Entwicklung regional sehr heterogen verlief, bleibt auch zum Ende des Jahres in der Bilanz stehen, dass das Ausbleiben gr\u00f6\u00dferer B\u00fcrodeals jede der sieben Metropolen trifft. Immerhin konnte in den beiden Rheinmetropolen D\u00fcsseldorf und K\u00f6ln mit 23 beziehungsweise zehn Prozent jeweils ein Transaktionsplus im Vergleich zu 2024 verzeichnet werden\u201c, erl\u00e4utert\u00a0Helge Scheunemann<\/b>. Berlin steht mit 4,7 Milliarden Euro trotz eines deutlichen R\u00fcckgangs gegen\u00fcber 2024 nach wie vor auf Platz eins. Neben dem Upper West als gr\u00f6\u00dfte B\u00fcrotransaktion des Jahres profitiert die Hauptstadt nach wie vor von seiner Attraktivit\u00e4t f\u00fcr Wohnimmobilien. Mit Abstand folgen M\u00fcnchen mit 2,9 Milliarden Euro und Hamburg mit 2,3 Milliarden Euro. \u201eDie Finanzmetropole Frankfurt hinkt in Bezug auf das Volumen mit 1,3 Milliarden Euro deutlich hinterher. Das sehr gute B\u00fcrovermietungsjahr der Bankenmetropole sollte aber im neuen Jahr in der Folge auch wieder f\u00fcr mehr Belebung am B\u00fcroinvestmentmarkt sorgen\u201c, prognostiziert\u00a0Scheunemann<\/b>.<\/p>\n

Renditen verharren auf ihrem Vorjahresniveau<\/b><\/h3>\n

Die Renditeentwicklung am Immobilienmarkt zeigt zum Jahresende nur wenig Ver\u00e4nderung, daf\u00fcr je nach Assetklasse allerdings eine uneinheitliche.<\/p>\n

Bei B\u00fcroimmobilien sank die aggregierte Nettoanfangsrendite in den sieben Metropolen minimal auf 4,31 Prozent, ausschlie\u00dflich bedingt durch eine Anpassung in Hamburg. Die zweite Bewegung bei den Renditen gab es auf dem Markt f\u00fcr Logistik- und Industrieimmobilien. Nach dem Anstieg im dritten Quartal erfolgte zum Jahresende ein weiterer Anstieg um zehn Basispunkte auf nun 4,56 Prozent. Im Vergleich zu 2024 haben sich die Spitzenrenditen damit um durchschnittlich 26 Basispunkte erh\u00f6ht. \u201eDiese Preiskorrektur hat sich durch die abgeschlossenen Transaktionen im vierten Quartal best\u00e4tigt, die weitere Renditeentwicklung d\u00fcrfte stark davon beeinflusst werden, wann die Vermietungsm\u00e4rkte wieder Fahrt aufnehmen\u201c, erkl\u00e4rt\u00a0Scheunemann<\/b>.<\/p>\n

Unter Beobachtung stehen die Renditen f\u00fcr Staatsanleihen, dienen diese doch oftmals als Orientierungspunkt f\u00fcr Investoren. Zum Ende des Jahres 2025 stiegen die Renditen der zehnj\u00e4hrigen Bundesanleihe auf 2,9 Prozent. Sorgen vor einer steigenden Staatsverschuldung lie\u00dfen die Kurse in allen Industriel\u00e4ndern fallen, vor allem in Deutschland. Im Gegenzug stiegen die Renditen entsprechend. Damit reduzierte sich die Risikopr\u00e4mie f\u00fcr ein B\u00fcroimmobilieninvestment auf aktuell rund 146 Basispunkte, nachdem diese Ende 2024 noch bei 189 Basispunkten lag. Dennoch: \u201eAuf Jahressicht machten Anleger mit deutschen Bundesanleihen aufgrund des Kursr\u00fcckgangs nominal betrachtet einen Verlust von mehr als anderthalb Prozent. In einem solchen (theoretischen) Vergleich schneiden Immobilien deutlich besser ab, so konnten Anleger vom 1. Januar 2025 bis zum 31. Dezember 2025 mit vollvermieteten Top-B\u00fcroimmobilien eine nominale Gesamtrendite von elf Prozent erzielen. Auch nach Abzug der Inflation bleibt real eine deutlich positive Rendite\u201c, kalkuliert\u00a0Scheunemann<\/b>.<\/p>\n

Risikobereitschaft wird nur in Ausnahmef\u00e4llen wieder zunehmen<\/b><\/h3>\n
Insgesamt bleit als Res\u00fcmee f\u00fcr 2025: Es war ein wechselhaftes Investmentjahr. Die zu Beginn des Jahres erhoffte Fortsetzung der Belebung hat nicht stattgefunden. \u201eDennoch erwarten wir f\u00fcr 2026 ein Anziehen des Investmentgeschehens, gerade vor dem Hintergrund einer sich verbessernden Konjunktur und einer damit st\u00e4rkeren Nachfrage auf den Vermietungsm\u00e4rkten. Eine steigende Risikobereitschaft seitens der Investoren werden wir nur in Ausnahmef\u00e4llen sehen, gleichzeitig w\u00e4chst das Interesse an alternativen Anlagen wie Infrastruktur und Rechenzentren. Auf Jahressicht prognostizieren wir ein Transaktionsvolumen von bis zu 40 Milliarden Euro\u201c, blickt\u00a0Konstantin Kortmann<\/b>\u00a0auf das laufende Jahr.<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t
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Quelle: JLL<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt verzeichnete 2025 ein Transaktionsvolumen von 33,9 Milliarden Euro, ein R\u00fcckgang von vier Prozent gegen\u00fcber dem Vorjahr. Institutionelle Investoren blieben vorsichtig, doch eine beschleunigte Kreditvergabe und die St\u00e4rke deutscher St\u00e4dte k\u00f6nnten 2026 Impulse setzen.<\/p>\n","protected":false},"author":75,"featured_media":16226,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_co_authors":[],"footnotes":""},"categories":[24,10],"tags":[],"type_content":[34,21],"class_list":["post-16192","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-markets","category-real-estate","type_content-quarterly","type_content-report"],"acf":{"homepage_featured_article":true},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/16192","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/75"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=16192"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/16192\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":16234,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/16192\/revisions\/16234"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/16226"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=16192"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=16192"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=16192"},{"taxonomy":"type_content","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/type_content?post=16192"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}