{"id":17739,"date":"2026-01-23T07:00:31","date_gmt":"2026-01-23T07:00:31","guid":{"rendered":"https:\/\/assetphysics.com\/?p=17739"},"modified":"2026-01-23T07:00:31","modified_gmt":"2026-01-23T07:00:31","slug":"asset-und-property-management-konkret-klare-rollen-im-vermietungsmanagement-als-schluessel-fuer-stabile-ertraege","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/asset-und-property-management-konkret-klare-rollen-im-vermietungsmanagement-als-schluessel-fuer-stabile-ertraege\/","title":{"rendered":"Asset- und Property-Management konkret: Klare Rollen im Vermietungsmanagement als Schl\u00fcssel f\u00fcr stabile Ertr\u00e4ge"},"content":{"rendered":"\n\t
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In einem zunehmend anspruchsvollen Marktumfeld entscheidet ein professionelles Vermietungsmanagement ma\u00dfgeblich \u00fcber den wirtschaftlichen Erfolg von Immobilien. Ausreichender und verl\u00e4sslicher Cashflow in Form von Mieten ist Voraussetzung f\u00fcr Finanzierungen. Gewerbeimmobilienprojekte kommen ohne hohe Vorvermietungsquote meist gar nicht zustande und auch bei Mietwohnungsprojekten ist der Forward Deal ohne Vorvermietung nicht mehr gefragt. An der Vermietung sind oft zur gleichen Zeit Asset- und Property-Manager sowie externe Makler beteiligt. Wenn deren Rollen unklar verteilt sind, m\u00fcndet das oft in verz\u00f6gerten Vermietungsprozessen, unstimmiger Marktansprache und Leerst\u00e4nden. Welche Strukturen erforderlich sind, um Objekte erfolgreich zu vermieten, diskutierten vier Immobilienexperten im Rahmen des Online-Panels \u201eKonfliktfeld Vermietung\u201c aus der Reihe \u201eAsset- und Property-Management konkret\u201c. Auf Einladung von Rueckerconsult tauschten sich J\u00fcrgen Hau, Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer der INDUSTRIA Immobilien, Sascha N\u00f6ske, CEO von STRATEGIS, Martin Schubert, Head of Letting Management Berlin bei HIH Real Estate, sowie Stephan Wege, Head of Office Letting NRW bei Colliers, \u00fcber Erfahrungen, typische Reibungspunkte und L\u00f6sungsans\u00e4tze entlang des gesamten Vermietungsprozesses aus.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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Spielregeln statt Kompetenzgerangel<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Als zentrale Ursache vieler Konflikte identifizierten die Panelisten unklare Kommunikations- und Entscheidungsstrukturen. Zu viele Ansprechpartner, parallele Abstimmungen und fehlende B\u00fcndelung der Kommunikation nach au\u00dfen f\u00fchrten h\u00e4ufig zu Missverst\u00e4ndnissen und Verz\u00f6gerungen. Erfolgreiche Vermietungsprojekte zeichneten sich dagegen durch klar definierte Rollen, feste Ansprechpartner und abgestimmte Entscheidungswege aus \u2013 ohne dabei in starre Standardprozesse zu verfallen. Aus Sicht von Martin Schubert, Head of Letting Management Berlin bei HIH Real Estate, gilt es, von Anfang an klare Regeln zu setzen: \u201eJede beteiligte Seite braucht einen festen Ansprechpartner, damit der Informationsfluss nicht ins Leere l\u00e4uft. Fatal ist es, wenn es auf einer der Seiten mehrere Ansprechpartner gibt, die am Ende des Tages nicht genau wissen, worum es geht, und auf Grundlage ihres Halbwissens entscheiden m\u00fcssen.\u201c W\u00e4hrend Asset-Manager die strategischen Leitplanken definieren, sind Property-Manager und Makler operative Vermietungsspezialisten. Eingebunden sind oft auch Fonds- und Investmentmanager oder die Eigent\u00fcmer selbst. Fehlt es an klaren Zust\u00e4ndigkeiten und gemeinsamen Zielvorstellungen, drohen Konflikte \u2013 etwa zwischen schneller Vollvermietung und langfristig tragf\u00e4higen Mietvertr\u00e4gen. Besonders wichtig sei es, bereits zu Beginn eines Vermietungsprojekts mit allen Beteiligten Einigkeit \u00fcber Verantwortlichkeiten und Ziele herzustellen. Dazu z\u00e4hlen unter anderem die Festlegung von Mietpreiskorridoren, Laufzeiten, Investitionsrahmen sowie der Umgang mit Incentives wie mietfreien Zeiten oder Ausbauzusch\u00fcssen.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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Langfristig erfolgreiche Vermietung braucht Zeit<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

J\u00fcrgen Hau, Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer der INDUSTRIA Immobilien, die bundesweit rund 24.000 Wohneinheiten verwaltet, weist darauf hin, dass der Wunsch einer schnellen Vermietung im Neubau h\u00e4ufig nicht realisierbar und auch nicht immer sinnvoll ist. \u201eZun\u00e4chst einmal schlie\u00dft man gew\u00f6hnlich nicht nach einer Besichtigung sofort mit dem ersten Interessenten einen Mietvertrag ab\u201c, so Hau. \u201eVor allem in St\u00e4dten, die kein Top-Standort sind, ist der Vermietungsaufwand sehr viel h\u00f6her.\u201c Das sei auch eine Frage der Mieterbonit\u00e4t. \u201eDer Idealfall ist ein homogenes Objekt in der Vermietung, um \u00c4rger unter der Mieterschaft zu vermeiden. Das braucht seine Zeit.\u201c Auch der durch Wohnraummangel gepr\u00e4gte Berliner Mietmarkt ist laut Sascha N\u00f6ske, CEO von STRATEGIS, kein Selbstl\u00e4ufer. \u201eWir werden bei gro\u00dfen Neubauprojekten mit der Erstvermietung beauftragt. Hier m\u00fcssen wir oft zwischen 100 bis 400 Einheiten auf einmal vermieten. Da gilt es schnell zu sein, denn bis zur Baufertigstellung sollte es als Vorgabe der Auftraggeber m\u00f6glichst keinen Restleerstand mehr geben. Dieses h\u00f6herpreisige Vermietungssegment hat gro\u00dfe \u00c4hnlichkeiten mit dem Vertrieb von Eigentumswohnungen.\u201c Wichtig sei au\u00dferdem, bei Wohnungsneubauten asymmetrische Vermietung zu vermeiden. \u201eDas ist sozusagen der Totalschaden. Sie entsteht, wenn die Mietpreise innerhalb eines gr\u00f6\u00dferen Wohnprojekts nicht differenziert genug nach den tats\u00e4chlichen Qualit\u00e4ten der einzelnen Einheiten eingepreist werden. Zun\u00e4chst werden die attraktiven Wohnungen schnell vermietet \u2013 jedoch zu einem zu niedrigen Einheitspreis. Das Ergebnis ist ein nur teilweise vermietetes Objekt, bei dem die zweite H\u00e4lfte der Einheiten nur noch mit Abschl\u00e4gen platziert werden kann. Die geplante Gewinnmarge kommt dann nie\u201c, erkl\u00e4rt Sascha N\u00f6ske.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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Wohnungsvermietung mit Skalierungspotential, Gewerbevermietung beratungsintensiv<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Deutlich wurde, dass sich Wohn- und Gewerbevermietung zwar in ihren Strukturen unterscheiden, die Ziele jedoch vergleichbar sind: m\u00f6glichst hohe Mietertr\u00e4ge, m\u00f6glichst wenig Leerstand. W\u00e4hrend sich das kleinteilige Wohnsegment in der Vermietung besser skalieren l\u00e4sst, ist die Gewerbevermietung st\u00e4rker von individuellen Nutzeranforderungen, Fl\u00e4chenkonzepten und langfristigen strategischen \u00dcberlegungen gepr\u00e4gt. W\u00e4hrend Wohnen in den Ballungsr\u00e4umen in der Regel seit Jahren ein Vermietermarkt ist, wandelt sich der Gewerbebereich mehr und mehr vom Vermieter- zum Mietermarkt \u2013 mit deutlich l\u00e4ngeren Vermarktungszeiten. \u201eUnsere Arbeit ist viel beratungsintensiver geworden\u201c, berichtet Stephan Wege vom Maklerunternehmen Colliers. Fr\u00fcher ging es \u00fcberwiegend um die reine Vermarktung. Mittlerweile sehen wir uns eher als Sparringspartner f\u00fcr den Eigent\u00fcmer, wo es auch darum geht, Strategien gemeinsam zu entwickeln, Risiken abzuw\u00e4gen und Szenarien aufzuzeigen. Landlord Representation, wo wir den Eigent\u00fcmer oder Asset-Manager strategisch und operativ \u00fcber den gesamten Vermietungsprozess hinweg vertreten, wird immer st\u00e4rker nachgefragt.\u201c Vermietungsmanager Martin Schubert von der HIH Real Estate f\u00fchrt an: \u201eDer h\u00e4rteste Konkurrent der Neuvermietung ist die Bestandsvermietung von Gewerbeimmobilien. Mit der Bestandsvermietung wird nicht die gro\u00dfe Mietsteigerung erzielt, aber es fallen weder Maklercourtage noch Incentives an. Zudem sind Leerstandsrisiko und Umbauzeiten geringer. Die Frage, ob Neuvermietung oder Prolongation im Fokus steht, sollte im Voraus mit allen Beteiligten gekl\u00e4rt werden.\u201c<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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Nachhaltigkeitsaspekte bleiben in der Vermietung wichtig<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Auch ESG-Themen bleiben im Vermietungsmanagement weiterhin relevant. \u201eBei den gro\u00dfen Corporates ist ESG ganz vorne auf der Agenda und wird auch nicht mehr verschwinden\u201c, ist Stephan Wege sicher. \u201eDas Thema Green Lease spielt bei den Gro\u00dfkonzernen eine \u00fcbergeordnete Rolle. Bei kleineren Unternehmen ist das eher untergeordnet. Da stehen Nebenkosten im Fokus oder beispielsweise auch E-Lades\u00e4ulen.\u201c Wenn INDUSTRIA Projekte einkauft und platziert, ist ESG immer ein gro\u00dfes Thema. \u201eDer Spannungsbogen ist dann der Energieeinkauf, weil man so die zweite Miete m\u00f6glichst attraktiv gestalten kann\u201c, erkl\u00e4rt INDUSTRIA-Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer J\u00fcrgen Hau. \u201eWir b\u00fcndeln gr\u00f6\u00dfere Portfolios, ordern Energie im gr\u00f6\u00dferen Stil und k\u00f6nnen so auch entsprechende \u00d6kostromkomponenten mit einkaufen. Das ist f\u00fcr die Mieter ein On-Top-Thema.\u201c Im Wohnbereich gewinnen vor allem stabile und bezahlbare Nebenkosten an Bedeutung, wurde in der Diskussion deutlich. Digitale Vermietungsprozesse, strukturierte Datenr\u00e4ume und transparente Dokumentation werden dabei zunehmend zum Standard \u2013 nicht zuletzt, um Geschwindigkeit und Qualit\u00e4t in einem wettbewerbsintensiven Markt zu sichern.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\"Expertenpanel\n\t\t\t\t\t\t
Sascha N\u00f6ske, CEO von STRATEGIS (Quelle: STRATEGIS)<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t\n\n\n\t
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Stephan Wege, Head of Office Letting NRW bei Colliers (Quelle: Colliers)<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t\n\n\n\t
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\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\"Expertenpanel\n\t\t\t\t\t\t
Martin Schubert, Head of Letting Management Berlin bei HIH Real Estate<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t\n\n\n\t
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J\u00fcrgen Hau, Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer der INDUSTRIA Immobilien (Quelle INDUSTRIA)<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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