{"id":18849,"date":"2026-02-03T16:11:00","date_gmt":"2026-02-03T16:11:00","guid":{"rendered":"https:\/\/assetphysics.com\/?p=18849"},"modified":"2026-02-05T10:28:20","modified_gmt":"2026-02-05T10:28:20","slug":"aengevelt-sieht-steuerlichen-handlungsbedarf-beim-anschaffungsnahen-erhaltungsaufwand","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/aengevelt-sieht-steuerlichen-handlungsbedarf-beim-anschaffungsnahen-erhaltungsaufwand\/","title":{"rendered":"&#8222;Aengevelt sieht steuerlichen Handlungsbedarf beim anschaffungsnahen Erhaltungsaufwand.&#8220;"},"content":{"rendered":"\n\t<section class=\"snk-section snk-section_xs\" >\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t<div class=\"row snk-textColumns\">\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p><strong><span data-olk-copy-source=\"MessageBody\">DIP-Partner Aengevelt Immobilien sieht in der aktuellen steuerlichen Behandlung des anschaffungsnahen Erhaltungsaufwands weiterhin ein wesentliches Hemmnis f\u00fcr die umfassende Modernisierung des Wohnungsbestands, die nicht zuletzt auch aus Gr\u00fcnden des Klimaschutzes dringend geboten ist. So werden nach der derzeit geltenden Regelung Aufwendungen f\u00fcr Instandsetzung und Modernisierung zu den Herstellungskosten gez\u00e4hlt, wenn sie innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb mehr als 15 % der Anschaffungskosten ausmachen. Damit k\u00f6nnen diese Aufwendungen nicht in den Jahren steuerlich geltend gemacht werden, in denen sie angefallen sind, sondern im Rahmen der AfA lediglich zu j\u00e4hrlich 2 % \u00fcber 50 Jahre hinweg abgeschrieben werden.<\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong>Da diese 15 %-Grenze angesichts der f\u00fcr eine umfassende, nachhaltige Bestandssanierung zu investierenden Summe deutlich zu niedrig ist, stellt sie f\u00fcr Erwerber vermieteter Gebrauchtwohnungen oder Mehrfamilienh\u00e4user eine steuerlich nachteilige Behandlung dar und ist damit ein signifikanter Investitions-Hemmschuh. Folge: Energetisch gebotene und sofort zielwirksame Sanierungsinvestitionen werden h\u00e4ufig f\u00fcr viele Jahre hinausgeschoben, um steuerliche Nachteile zu vermeiden. Das aber dient weder der Mieterschaft noch der Gesellschaft insgesamt.<\/strong><\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_xs\" >\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t<div class=\"row snk-textColumns\">\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Laut \u00a7 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz werden Instandsetzungs- und Modernisierungsma\u00dfnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Geb\u00e4udes durchgef\u00fchrt werden, zu den Herstellungskosten gez\u00e4hlt, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Geb\u00e4udes \u00fcbersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Damit k\u00f6nnen diese Aufwendungen nicht in den Jahren steuerlich geltend gemacht werden, in denen sie angefallen sind, sondern lediglich im Rahmen der AfA zu j\u00e4hrlich 2 % \u00fcber 50 Jahre hinweg abgeschrieben werden. Die unterschiedliche steuerliche Behandlung von Herstellkosten und Instandhaltungskosten hat somit gravierende wirtschaftliche Auswirkungen.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_xs\" >\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t<div class=\"row snk-textColumns\">\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<h3>Wirklichkeitsfremde Abschreibungspraxis.<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>In der Praxis streiten sich Eigent\u00fcmer vermieteter Wohneinheiten h\u00e4ufig mit den Finanz\u00e4mtern, ob die Aufwendungen als Herstell- oder Instandhaltungskosten zu betrachten sind, da die gesetzlichen Vorgaben dazu vergleichsweise unpr\u00e4zise sind. Auch das neue BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 enth\u00e4lt lediglich Beispiele, die nicht alle konkreten F\u00e4lle erfassen. In uneindeutigen F\u00e4llen neigen die Finanz\u00e4mter dazu, die Aufwendungen als Herstellkosten zu betrachten, damit diese nicht im laufenden Jahr gewinnmindernd geltend gemacht werden k\u00f6nnen, sondern nur \u00fcber 50 Jahre abgeschrieben werden k\u00f6nnen. Diese Haltezeit ist in der Lebens- und Immobilienpraxis indessen wirklichkeitsfremd. F\u00fcr Erwerber un- oder lediglich teilsanierter Gebrauchtimmobilien hat das zur Folge, dass es wirtschaftlich sinnvoll ist, die Modernisierungsma\u00dfnahmen in den ersten drei Jahren nach Erwerb so zu begrenzen, dass die 15 %-Grenze nicht erreicht wird, auch wenn diese \u201eVertagung\u201c oder \u201eSt\u00fcckelung\u201c tats\u00e4chlich in Niemandes Interesse ist.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_xs\" >\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t<div class=\"row snk-textColumns\">\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<h3>15 %-Grenze deutlich zu niedrig.<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Am Beispiel einer typischen Eigentumswohnung zeigt sich, dass die 15 %-Grenze schnell \u00fcberschritten wird, selbst wenn nur die notwendigsten Sanierungsma\u00dfnahmen nach Erwerb durchgef\u00fchrt werden.<\/p>\n<p><span data-olk-copy-source=\"MessageBody\">Beispiel:<\/span><\/p>\n<ul>\n<li>Bei einer unsanierten, 80 m2 gro\u00dfen Eigentumswohnung, die einen Kaufpreis von EUR 1.200\/<span data-olk-copy-source=\"MessageBody\">m\u00b2<\/span> bzw. EUR 96.000 aufweist, liegt die 15 %-Grenze bei EUR 180\/<span data-olk-copy-source=\"MessageBody\">m\u00b2<\/span> bzw. EUR 14.400 insgesamt.<\/li>\n<li>Ber\u00fccksichtigt man, dass eine Badsanierung, die f\u00fcr eine bedarfsgerechte Vermietbarkeit unumg\u00e4nglich ist, bereits durchschnittlich EUR 12.000 kostet, gibt es in diesem Fall nur noch einen marginalen Spielraum von weniger als EUR 2.400 f\u00fcr Kleinma\u00dfnahmen.<\/li>\n<li>Tats\u00e4chlich w\u00fcrden aber weitere sinnvolle bzw. notwendige Ma\u00dfnahmen wie der Austausch alter Fenster gegen energiesparende Fenster (EUR 4.000 bis 6.000), eine Fassadend\u00e4mmung mit einem einfachen W\u00e4rmed\u00e4mmverbundsystem (EUR 3.500) oder die Umr\u00fcstung der Heizung auf eine W\u00e4rmepumpe (mindestens EUR 6.000 nach Abzug der F\u00f6rdermittel) zu einer multiplen \u00dcberschreitung der 15 %-Grenze f\u00fchren.<\/li>\n<li>Die Folge w\u00e4re, dass s\u00e4mtliche Modernisierungsaufwendungen nur noch mit 2 % pro Jahr abgesetzt werden k\u00f6nnten.<\/li>\n<\/ul>\n<p><span data-olk-copy-source=\"MessageBody\">Selbst bei einem Kaufpreis von bis zu EUR 3.000 \/m\u00b2 Wohnfl\u00e4che reicht der steuerliche Handlungsspielraum von bis zu maximal 15 %- unter Einbeziehung der sanierungstypisch ebenfalls anfallenden Nebengewerke auf Basis des aktuellen Baukostenniveaus in der Regel immer noch nicht aus.\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<h3>Steuerrecht hemmt notwendige Modernisierungsma\u00dfnahmen.<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p><span data-olk-copy-source=\"MessageBody\">Damit bewirkt das Steuerrecht, dass in vielen F\u00e4llen Modernisierungsma\u00dfnahmen unterbleiben, die gerade bei \u00e4lteren, sanierungsbed\u00fcrftgen Wohnungen im Interesse der Mieter und des Klimaschutzes dringend erforderlich w\u00e4ren. Aengevelt verweist darauf, dass die Investitionshemmung durch das Steuerrecht um so gr\u00f6\u00dfer ist, je niedriger der Anschaffungspreis ist. Das f\u00fchrt zu dem paradoxen Effekt, dass ausgerechnet bei den Wohneinheiten, die den gr\u00f6\u00dften energetischen Sanierungsbedarf aufweisen, der geringste Spielraum f\u00fcr diesbez\u00fcgliche Investitionsleistungen besteht.<\/span><\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_xs\" >\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t<div class=\"row snk-textColumns\">\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Dr. Wulff Aengevelt, gesch\u00e4ftsf\u00fchrender Gesellschafter des DIP-Partners Aengevelt: \u201eDie energetische Sanierung insbesondere des Altbaubestands hat klimapolitische Priorit\u00e4t. Deshalb muss sie vom Finanzministerium im Sinne der Versorgung mit erschwinglichem Mietwohnraum endlich auch steuerlich erleichtert werden. Die 15 %-Grenze ist vor dem Hintergrund steigender Anspr\u00fcche an Wohnqualit\u00e4t und an den von der sozialverpflichteten Immobilienwirtschaft zu leistenden Beitrag zur Erreichung der Klimawende ein Fossil aus der Mottenkiste. Die Schwelle ist l\u00e4ngst nicht mehr leistungsgerecht, sondern einfach nur ein vielseitig investitionsverhindernd wirkender Hemmschuh, der dazu f\u00fchrt, dass nennenswerte Bestandssanierungen nach Immobilienerwerb, statt zeitnah realisiert zu werden, bestenfalls jahrelang vertagt werden. Im gesamtgesellschaftlichen und damit auch im Klimaschutz-Interesse muss im Hinblick auf den Geb\u00e4udebestand die steuerrechtliche Regelung zum anschaffungsnahen Aufwand grundlegend \u00fcberarbeitet werden. Um eine b\u00fcrokratietypisch jahrelange Diskussion abzuk\u00fcrzen, k\u00f6nnten bzw. sollten beispielsweise s\u00e4mtliche Ma\u00dfnahmen, welche den energetischen Zustand einer Immobilie nachweislich verbessern, von der 15 %-Quote ausgenommen werden. Ansonsten sind insbesondere die angepeilten Klimaziele f\u00fcr den Geb\u00e4udebestand definitiv erreichbar.\u201c<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Aengevelt Immobilien kritisiert die steuerliche Regelung f\u00fcr anschaffungsnahe Erhaltungsaufwendungen, die umfassende Modernisierungsma\u00dfnahmen bremsen. Die 15%-Grenze wird als hinderlich angesehen, besonders im Hinblick auf energetische Sanierungen.<\/p>\n","protected":false},"author":94,"featured_media":16045,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_co_authors":[],"footnotes":""},"categories":[24,10,17],"tags":[],"type_content":[18,35],"class_list":["post-18849","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-markets","category-real-estate","category-reg","type_content-article","type_content-comment"],"acf":{"homepage_featured_article":true},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18849","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/94"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=18849"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18849\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":18852,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18849\/revisions\/18852"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/16045"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=18849"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=18849"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=18849"},{"taxonomy":"type_content","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/type_content?post=18849"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}