{"id":2057,"date":"2024-10-07T22:15:18","date_gmt":"2024-10-07T22:15:18","guid":{"rendered":"https:\/\/assetphysics.com\/?p=2057"},"modified":"2024-11-11T18:29:40","modified_gmt":"2024-11-11T18:29:40","slug":"aufschwung-an-den-investmentmaerkten-setzt-sich-fort","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/aufschwung-an-den-investmentmaerkten-setzt-sich-fort\/","title":{"rendered":"Aufschwung an den Investmentm\u00e4rkten setzt sich fort"},"content":{"rendered":"\n\t
\n\t\t
\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

In den ersten drei Quartalen wurde auf den deutschen Investmentm\u00e4rkten sp\u00fcrbar mehr umgesetzt als im Vorjahreszeitraum. Der Gesamtumsatz mit gewerblichen Immobilien bel\u00e4uft sich bis Ende September 2024 auf gut 17,9 Mrd. \u20ac. Im Vorjahresvergleich entspricht dies einem Ergebnisplus von rund 15 %. \u00dcberproportional zugelegt haben vor allem die Ums\u00e4tze in den A-Standorten. Der bereits im ersten Halbjahr zu beobachtende Aufw\u00e4rtstrend hat sich also tendenziell fortgesetzt. Sp\u00fcrbar st\u00e4rker f\u00e4llt der Anstieg auf dem Wohninvestmentmarkt aus. Mit knapp 5,9 Mrd. \u20ac liegt das Investitionsvolumen (ab 30\u00a0Einheiten) sogar fast 50 % h\u00f6her als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Der Gesamtumsatz des deutschen Marktes bel\u00e4uft sich demzufolge auf fast 23,9 Mrd. \u20ac. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate.<\/em><\/p>\n

Die wichtigsten Ergebnisse im \u00dcberblick:<\/p>\n

    \n
  • Mit gut 17,9 Mrd. \u20ac notiert der gewerbliche Investmentumsatz 15 % \u00fcber dem Vorjahreswert<\/li>\n
  • Das Ergebnis liegt in etwa auf dem Niveau der Jahre 2011 bis 2013<\/li>\n
  • 78 % (13,98 Mrd. \u20ac) entfallen auf Einzeldeals<\/li>\n
  • Portfolioverk\u00e4ufe kommen insgesamt auf 3,93 Mrd. \u20ac<\/li>\n
  • Retail-Investments mit gut 4,9 Mrd. \u20ac an der Spitze, Logistik-Investments auf Platz zwei mit rund 4,4 Mrd. \u20ac vor B\u00fcroobjekten mit gut 3,6 Mrd. \u20ac<\/li>\n
  • Berlin liegt wieder an der Spitze der deutschen A-Standorte (2,66 Mrd. \u20ac)<\/li>\n
  • Netto-Spitzenrenditen im dritten Quartal unver\u00e4ndert<\/li>\n
  • Marktanteil ausl\u00e4ndischer Investoren weiterhin bei gut 38 %<\/li>\n
  • Fast 800 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)<\/li>\n<\/ul>\n

    \u201eDie bereits seit Anfang des Jahres zu beobachtende Erholung der Investmentm\u00e4rkte setzt sich fort. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 17,9 Mrd. \u20ac wurde der Vorjahreswert um rund 15 % \u00fcbertroffen. Auch die Zahl der registrierten Verkaufsf\u00e4lle liegt mit knapp 800 etwa ein F\u00fcnftel h\u00f6her als 2023. Diese insgesamt positive Entwicklung ist besonders bemerkenswert, wenn man gleichzeitig ber\u00fccksichtigt, dass die M\u00e4rkte von Seiten der Konjunktur weiterhin Gegenwind sp\u00fcren\u201c, erl\u00e4utert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Nach einer leicht optimistischeren Einsch\u00e4tzung im Fr\u00fchjahr dieses Jahres haben sich die Prognosen aktuell wieder deutlich eingetr\u00fcbt und gehen eher von einem Nullwachstum oder sogar einem ganz leichten BIP-R\u00fcckgang aus. \u201eIn der Konsequenz haben sich auch die wichtigsten Stimmungsindikatoren wieder negativ entwickelt. Nachdem der ifo-Gesch\u00e4ftsklimaindex im Fr\u00fchjahr sp\u00fcrbar angezogen hatte, ist er die letzten vier Monate kontinuierlich gesunken. \u00c4hnlich zeigte sich der Verlauf der ZEW-Konjunkturerwartungen, der ebenfalls seit drei Monaten wieder nach unten zeigt. Dass die Anleger trotzdem sichtbar mehr investieren, spricht daf\u00fcr, dass sie die langfristigen Perspektiven Deutschlands besser einsch\u00e4tzen als diese momentan vielfach dargestellt werden \u2013 auch wenn es bei den einzelnen Assetklassen erhebliche Unterschiede hinsichtlich der mittelfristigen Aussichten gibt\u201c, so Marcus Zorn.<\/p>\n

    Anders als das insgesamt schwierige konjunkturelle Umfeld wirkt sich die eingeleitete Zinswende positiv auf das Marktgeschehen aus. Aufgrund der r\u00fcckl\u00e4ufigen Inflationsraten hat die EZB mittlerweile zweimal den richtungsweisenden Einlagenzins auf aktuell 3,5 % gesenkt. Und die FED hat das Zinsniveau in den USA im ersten Schritt sogar um satte 50 Basispunkte reduziert. Vor dem Hintergrund, dass die Inflation in Deutschland im September auf 1,6 % gesunken ist, spricht vieles f\u00fcr weitere Zinsschritte der EZB bis zum Jahresende. \u201eDiese Entwicklung spiegelt sich auch in den Swap-S\u00e4tzen wider, die aktuell um mehr als 50\u00a0Basispunkte niedriger liegen als Anfang Juli. Die Finanzierungskonditionen d\u00fcrften sich auch in den folgenden Quartalen verbessern, wodurch auch die Investitionsbereitschaft weiter zunehmen sollte, was f\u00fcr leicht steigende Investmentvolumina auch im vierten Quartal spricht\u201c, erg\u00e4nzt Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.<\/p>\n

    Einzelhandelsinvestments verteidigen Platz 1<\/strong><\/p>\n

    Wie bereits im ersten Halbjahr f\u00fchren Einzelhandelsobjekte weiterhin das Ranking der am Gesamtumsatz beteiligten Assetklassen an. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 4,9 Mrd. \u20ac zeichnen sie f\u00fcr mehr als 27 % des Gesamtergebnisses verantwortlich. Gegen\u00fcber dem vergleichbaren Vorjahresresultat entspricht dies einer Zunahme um fast 30 %. Den h\u00f6chsten Anteil steuern dabei Kaufh\u00e4user mit etwa 1,5 Mrd. \u20ac bei. Gerade in diesem Marktsegment vollziehen sich aktuell viele Umstrukturierungen, die mit entsprechenden Verkaufsprozessen einhergehen. In vergleichbarer Gr\u00f6\u00dfenordnung bewegt sich der Anteil von Gesch\u00e4ftsh\u00e4usern, wozu nicht zuletzt auch einige Gro\u00dfabschl\u00fcsse beigetragen haben, wie der Verkauf der F\u00fcnf H\u00f6fe sowie der Maximilianstra\u00dfe 12\u201314 in M\u00fcnchen. \u00dcber 1,2 Mrd. \u20ac des Volumens entfallen dar\u00fcber hinaus auf Fach- und Superm\u00e4rkte, wodurch unterstrichen wird, dass insbesondere M\u00e4rkte mit einem Lebensmittelschwerpunkt unver\u00e4ndert relativ weit oben auf dem Einkaufszettel der Investoren stehen.<\/p>\n

    Nur knapp hinter den Retail-Objekten folgen Logistikinvestments auf Platz zwei der beteiligten Assetklassen. Mit einem Investmentumsatz von etwa 4,4 Mrd. \u20ac liegt ihr Anteil insgesamt bei 24,5 %, womit der Vorjahreswert immerhin um 20 % \u00fcbertroffen wurde. Bemerkenswert ist, dass am erfreulichen Ergebnis sowohl Einzel- als auch Portfolioabschl\u00fcsse umfangreich beteiligt sind. Allerdings haben vor allem Portfoliotransaktionen sp\u00fcrbar zugelegt und ihren Umsatz gegen\u00fcber 2023 um rund 40 % gesteigert. Hierdurch wird unterstrichen, dass gerade im Segment gro\u00dfvolumiger Paketverk\u00e4ufe wieder deutlich mehr Investoreninteresse zu beobachten ist. Ein Indiz hierf\u00fcr ist auch, dass von 14 Portfoliodeals im dreistelligen Millionenbereich im laufenden Jahr bisher acht im Logistiksegment abgeschlossen wurden.<\/p>\n

    Weiterhin liegt die dominierende Assetklasse der vergangenen Jahre lediglich auf Platz drei im aktuellen Ranking: Gut 3,6 Mrd. \u20ac und damit rund 20 % des Gesamtumsatzes wurden in B\u00fcroobjekte investiert. Damit wurde auch etwa ein F\u00fcnftel weniger umgesetzt als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Allerdings konnte das B\u00fcrosegment seine relative Position gegen\u00fcber dem Halbjahresergebnis ein wenig verbessern. Trotzdem stellt es absolut betrachtet das schw\u00e4chste Ergebnis der vergangenen 15 Jahre dar. Gerade das B\u00fcrosegment leidet aktuell stark unter dem konjunkturellen Gegenwind und der eingetr\u00fcbten Stimmung in der Wirtschaft. F\u00fcr viele Anleger ist es momentan schwer einzusch\u00e4tzen, wie sich die Nachfrage nach B\u00fcrofl\u00e4chen zuk\u00fcnftig entwickeln wird, was sich in verhaltenen Investmentums\u00e4tzen widerspiegelt. Gleichwohl ist aber darauf hinzuweisen, dass der B\u00fcrofl\u00e4chenumsatz auf den Vermietungsm\u00e4rkten in den ersten drei Quartalen etwas h\u00f6her ausf\u00e4llt als im Vorjahr und sich bei gr\u00f6\u00dferem BIP-Wachstum perspektivisch wieder eine sp\u00fcrbar st\u00e4rkere Nachfrage abzeichnet.<\/p>\n

    Den vierten Platz im Ranking sichern sich Hotelimmobilien, die immerhin 5,5 % zum Resultat beisteuern. Mit einem Gesamtumsatz von 992 Mio. \u20ac verfehlen sie nur knapp die Milliardenschwelle und best\u00e4tigen das schon seit l\u00e4ngerem zu beobachtende gestiegene Investoreninteresse damit auch eindrucksvoll in konkreten Transaktionen. Das schwache Vorjahresergebnis k\u00f6nnen sie um gut 73 % \u00fcbertreffen. Gegenl\u00e4ufig stellt sich die Entwicklung im Healthcare-Segment dar. Mit gut 720 Mio. \u20ac fiel das Resultat 23,5 % niedriger aus als im Vergleichszeitraum 2023.<\/p>\n

    Deutlich mehr Investmentumsatz mit Einzeltransaktionen<\/strong><\/p>\n

    Die positive Entwicklung des Transaktionsvolumens ist in erster Linie auf deutlich gestiegene Investment-ums\u00e4tze mit Einzeltransaktionen zur\u00fcckzuf\u00fchren. Etwa 78 %, entsprechend 13,98 Mrd. \u20ac, entfallen auf dieses Marktsegment. Damit konnte das Investmentvolumen des Vorjahreszeitraums um 20 % gesteigert werden. Anders stellt sich die Situation bei Portfolioverk\u00e4ufen dar. Hier wurde der entsprechende Vorjahreswert mit gut 3,9 Mrd. \u20ac in etwa gehalten. Anzumerken ist allerdings, dass sich eine Reihe gr\u00f6\u00dferer Portfoliotransaktionen aktuell in Verhandlung und kurz vor Unterzeichnung befinden, sodass davon auszugehen ist, dass bei Paketverk\u00e4ufen im vierten Quartal eine sp\u00fcrbare Belebung zu verzeichnen sein d\u00fcrfte.<\/p>\n

    Der Anteil ausl\u00e4ndischer Anleger am Gesamtvolumen mit gewerblichen Immobilien liegt bei gut 38 % und damit auf dem gleichen Niveau wie bereits zum Halbjahr. Grunds\u00e4tzlich l\u00e4sst sich ein langsam steigendes Interesse ausl\u00e4ndischer Investoren verzeichnen, sodass es nicht \u00fcberrascht, dass sich ihr Anteil sukzessive wieder dem langj\u00e4hrigen Durchschnitt von gut 40 % ann\u00e4hert.<\/p>\n

    A-Standorte k\u00f6nnen deutlich zulegen<\/strong><\/p>\n

    \u201eEin Indiz daf\u00fcr, dass die Zuversicht auf den Investmentm\u00e4rkten wieder zunimmt, ist darin zu sehen, dass die A-Standorte erhebliche Umsatzzuw\u00e4chse verbuchen konnten. Mit einem Investmentvolumen von gut 9,1 Mrd. \u20ac konnten sie ihr Ergebnis um mehr als die H\u00e4lfte steigern. Nachdem gerade die gro\u00dfen Standorte lange unter den schwierigen Finanzierungskonditionen und den Preisanpassungsprozessen gelitten haben, geh\u00f6ren sie im bisherigen Jahresverlauf eindeutig zu den Gewinnern\u201c, erl\u00e4utert Nico Keller. Auf Platz eins findet sich Berlin mit einem Umsatz von knapp 2,66 Mrd. \u20ac, was einem Plus von fast 47 % entspricht. Wesentlich dazu beigetragen hat der Verkauf des KaDeWe an die thail\u00e4ndische Central Group. Auf dem zweiten Rang folgt M\u00fcnchen mit 2,05 Mrd. \u20ac. In der bayerischen Landeshauptstadt wurde damit, genauso wie in Berlin, bereits in den ersten drei Quartalen die 2-Mrd.-\u20ac-Marke \u00fcberschritten. Vervollst\u00e4ndigt wird das F\u00fchrungstrio von Frankfurt, wo ein Ergebnis von knapp 1,26 Mrd. \u20ac erfasst wurde, was einem Anstieg um 50 % entspricht. Ebenfalls mehr als eine Milliarde Euro Investmentvolumen wurde in Hamburg registriert. Mit 1,02 Mrd. \u20ac konnte das Vorjahrsergebnis sogar um stolze 59 % verbessert werden. Den mit Abstand st\u00e4rksten Zuwachs verzeichnet K\u00f6ln, wo der Umsatz von 924 Mio. \u20ac fast eine Verdreifachung des Vorjahreswertes bedeutet. Gleichzeitig ist dies das beste Resultat der letzten drei Jahre. Auf dem gleichen Niveau wie 2023 bewegt sich das Transaktionsvolumen in D\u00fcsseldorf mit 771 Mio. \u20ac. Der einzige Standort mit einem sp\u00fcrbaren Umsatzr\u00fcckgang von 24 % ist Stuttgart, wo lediglich 423 Mio. \u20ac verzeichnet wurden.<\/p>\n

    Renditen in allen Marktsegmenten unver\u00e4ndert<\/strong><\/p>\n

    Die Stabilisierungsphase der Renditen, die bereits im ersten Quartal 2024 einsetzte, hat sich erwartungsgem\u00e4\u00df auch noch im dritten Quartal fortgesetzt. Die Spitzenrenditen liegen demzufolge in allen Assetklassen auf dem gleichen Niveau wie Mitte des Jahres. Ende des dritten Quartals notieren die Netto-Spitzenrenditen f\u00fcr B\u00fcroobjekte im Durchschnitt der A-Standorte unver\u00e4ndert bei 4,36 %. Teuerster Standort ist nach wie vor M\u00fcnchen mit einem Wert von 4,20 %. Nur knapp dahinter folgen gleichauf Berlin und Hamburg mit jeweils 4,25 %. In K\u00f6ln und Stuttgart sind weiterhin 4,40 % anzusetzen und in Frankfurt und D\u00fcsseldorf liegt die Spitzenrendite bei 4,50 %. Im Logistikmarkt bel\u00e4uft sich die Spitzenrendite nach wie vor auf 4,25\u00a0%, und f\u00fcr innerst\u00e4dtische Gesch\u00e4ftsh\u00e4user sind im Durchschnitt der A-Standorte unver\u00e4ndert 3,76 % zu verzeichnen. Bei Fachmarktzentren haben 4,75 % Bestand, und auch Discounter\/Superm\u00e4rkte (4,90 %) und Shoppingcenter (5,60 %) liegen auf dem gleichen Niveau wie im Vorquartal.<\/p>\n

    Perspektiven<\/strong><\/p>\n

    Die weitere Entwicklung der deutschen Investmentm\u00e4rkte in den n\u00e4chsten Quartalen wird durch zwei unterschiedliche Trends gepr\u00e4gt werden, die gegenl\u00e4ufige Auswirkungen auf das Marktgeschehen haben. Auf der einen Seite ist die stotternde Konjunktur zu nennen, von der, anders als noch im Fr\u00fchjahr erhofft, dieses Jahr keine Wachstumsimpulse zu erwarten sind. Im Gegenteil, es ist nicht ganz auszuschlie\u00dfen, dass Deutschland eventuell sogar noch in eine leichte Rezession rutscht. Aus Investorensicht bleibt damit eine gewisse Unsicherheit bestehen, wann die Gesamtwirtschaft in Deutschland wieder st\u00e4rker anspringt und damit auch die Nutzernachfrage auf den Immobilienm\u00e4rkten befl\u00fcgelt. F\u00fcr das in den n\u00e4chsten zwei Quartalen zu erwartende Investitionsvolumen k\u00f6nnte diese Situation m\u00f6glicherweise leicht bremsend wirken.<\/p>\n

    Auf der anderen Seite haben die gro\u00dfen Notenbanken begonnen, in ersten Schritten die Leitzinsen zu senken. Schaut man sich gleichzeitig die deutlich r\u00fcckl\u00e4ufigen Inflationsraten an, besteht hier voraussichtlich noch Luft f\u00fcr weitere Zinsschritte in diesem und im n\u00e4chsten Jahr. Hierdurch werden eine Reihe positiver Effekte ausgel\u00f6st, von denen die Immobilienm\u00e4rkte profitieren sollten. Das sind einerseits deutlich verbesserte Finanzierungskonditionen f\u00fcr Investoren und einhergehend damit ein Ende der Preisfindungsphase, andererseits vermutlich auch eine sich aufhellende Verbraucherstimmung mit steigenden Ausgaben aufgrund der geringeren Inflation bei gleichzeitig erheblichen Lohnsteigerungen. Hiervon sollten die Nutzerm\u00e4rkte profitieren und nicht unerheblich Nachholeffekte ausgel\u00f6st werden. F\u00fcr Investoren bieten sich damit sehr attraktive Einstiegschancen mit erheblichen Wertsteigerungspotenzialen.<\/p>\n

    In der Gesamtbewertung dieser unterschiedlichen Einflussfaktoren spricht aus heutiger Sicht vieles daf\u00fcr, dass sich der moderate Aufw\u00e4rtstrend des laufenden Jahres fortsetzen wird. Mitentscheidend hierf\u00fcr ist auch die sp\u00fcrbare Aufhellung der Stimmung auf Investorenseite sowie die Verbesserung der mittelfristigen Perspektiven in Bezug auf die Gesamtwirtschaft und die Zins- und Finanzierungslandschaft. Ein sprunghafter Anstieg der Transaktionsvolumina, die in Richtung langfristiger Durchschnitt gehen, d\u00fcrfte dagegen noch etwas l\u00e4nger auf sich warten lassen.<\/p>\n

    \u201eZusammenfassend erwarten wir, dass sich die sukzessive Erholung der Investmentm\u00e4rkte in den folgenden Quartalen fortsetzen wird. Das Investitionsvolumen im Gesamtjahr d\u00fcrfte etwa 15 bis 20 % h\u00f6her ausfallen als im Vorjahr, wobei es zwischen den einzelnen Assetklassen noch Unterschiede geben wird. Vor allem B\u00fcroinvestments werden vermutlich noch etwas l\u00e4nger unter dem schwachen konjunkturellen Umfeld und der daraus resultierenden Verunsicherung der Anleger leiden, bevor auch hier wieder ein sp\u00fcrbarer Aufschwung einsetzen k\u00f6nnte. Bezogen auf die Spitzenrenditen ist eine leichte Renditekompression Anfang kommenden Jahres das wahrscheinlichste Szenario, auch wenn f\u00fcr einzelne Assetklassen erste Schritte bereits im Schlussquartal 2024 nicht ganz auszuschlie\u00dfen sind\u201c, fasst Marcus Zorn zusammen.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    In den ersten drei Quartalen wurde auf den deutschen Investmentm\u00e4rkten sp\u00fcrbar mehr umgesetzt als im Vorjahreszeitraum. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate.<\/p>\n","protected":false},"author":64,"featured_media":2058,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_co_authors":[],"footnotes":""},"categories":[24,10],"tags":[],"type_content":[34,21],"class_list":["post-2057","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-markets","category-real-estate","type_content-quarterly","type_content-report"],"acf":{"homepage_featured_article":false},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2057","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/64"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2057"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2057\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2441,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2057\/revisions\/2441"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2058"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2057"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2057"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2057"},{"taxonomy":"type_content","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/type_content?post=2057"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}