{"id":20936,"date":"2026-02-10T15:02:23","date_gmt":"2026-02-10T15:02:23","guid":{"rendered":"https:\/\/assetphysics.com\/?p=20936"},"modified":"2026-02-10T15:33:03","modified_gmt":"2026-02-10T15:33:03","slug":"defense-in-immobilien-spezialfonds-das-lagebild","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/defense-in-immobilien-spezialfonds-das-lagebild\/","title":{"rendered":"Defense in Immobilien-Spezialfonds \u2013 Das Lagebild"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_noPadding\">\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\t\t\t<div class=\"snk-media snk-media_image\">\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<img decoding=\"async\" data-src=\"https:\/\/assetphysics.com\/wp-content\/uploads\/2025\/07\/Moronis_Kolumne-1.png\" alt=\"\" title=\"\" src=\"data:image\/svg+xml;base64,PHN2ZyB3aWR0aD0iMSIgaGVpZ2h0PSIxIiB4bWxucz0iaHR0cDovL3d3dy53My5vcmcvMjAwMC9zdmciPjwvc3ZnPg==\" class=\"lazyload\" style=\"--smush-placeholder-width: 1890px; --smush-placeholder-aspect-ratio: 1890\/720;\" \/>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_xs\" >\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t<div class=\"row snk-textColumns\">\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<h3>Steigende Verteidigungsausgaben treiben die Nachfrage nach Industrie- und Logistikimmobilien. Doch nicht jede Defense-Fl\u00e4che ist ein Fondsprodukt \u2013 entscheidend sind Standort, Exit und Anlegerakzeptanz. <\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<h3>Fl\u00e4chenbedarf f\u00fcr Defense<\/h3>\n<p>Im Markt ist wieder Bewegung. Immobilien-Spezialfonds werden opportunistisch gepr\u00fcft, erste Allokationen diskutiert. Zwischen Logistik, <em>Industrial Light<\/em> und Infrastruktur taucht dabei ein Thema wieder auf, das lange gemieden wurde: <strong>Defense<\/strong>.<\/p>\n<p>Was aktuell gesichtet wird, ist eher nicht Waffenproduktion. Es geht \u00fcberwiegend um <strong>defensive Immobilien<\/strong>: Logistik-, Lager- und Instandhaltungsfl\u00e4chen, h\u00e4ufig in Projektgesellschaften, oft mit langfristigen Mietvertr\u00e4gen \u2013 in einigen F\u00e4llen mit staatlichen Nutzern. Das kann interessant klingen: stabiler Cashflow, lange Laufzeit, vermeintlich hohe Planbarkeit.<\/p>\n<p>Der Makro-R\u00fcckenwind ist ebenfalls real. Einer <a href=\"https:\/\/assetphysics.com\/de\/steigende-verteidigungsausgaben-in-europa-37-mio-m%c2%b2-zusaetzliche-nachfrage-nach-logistik-und-industrieflaechen-bis-2033-moeglich\/\"><strong>von Savills im Jahr 2025 ver\u00f6ffentlichten Analyse<\/strong><\/a> zufolge k\u00f6nnten steigende Verteidigungsausgaben und neue NATO-Verpflichtungen bis 2033 einen zus\u00e4tzlichen Bedarf von <strong>bis zu 37 Mio. m\u00b2 Industrie- und Logistikfl\u00e4chen<\/strong> in Europa und dem Vereinigten K\u00f6nigreich ausl\u00f6sen \u2013 davon rund <strong>6 Mio. m\u00b2 in Deutschland<\/strong>. Grundlage ist das neue NATO-Ziel, <strong>3,5 % des BIP<\/strong> f\u00fcr milit\u00e4rische Kernkompetenzen bereitzustellen, was gegen\u00fcber 2024 einem Nachfrageanstieg von rund <strong>17 %<\/strong> entspr\u00e4che.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<h3>Fl\u00e4chenbedarf allein ist noch kein Fondsprodukt<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Diese Einsch\u00e4tzung deckt sich mit der Sichtweise mehrerer Marktbeobachter und Analysten. Verteidigung wird zunehmend als <strong>struktureller Nachfragetreiber<\/strong> f\u00fcr Industrie- und Logistikfl\u00e4chen eingeordnet \u2013 allerdings weniger durch klassische Endproduktion (sprich Waffenproduktion), sondern vor allem durch <strong>Ausr\u00fcstungsbeschaffung, vorgelagerte Wertsch\u00f6pfungsstufen und sicherheitsrelevante Logistik<\/strong>. Gleichzeitig wird darauf hingewiesen, dass die Anforderungen an Standorte und Geb\u00e4ude hochspezialisiert sind: Sicherheit, Autorisierung, r\u00e4umliche Abtrennung und teilweise <strong>abgelegene Lagen<\/strong> stehen h\u00e4ufig \u00fcber klassischen Logistikparametern wie Drittverwertbarkeit oder Anschlussf\u00e4higkeit. Entsprechend entf\u00e4llt ein Gro\u00dfteil der entstehenden Fl\u00e4chennachfrage auf <strong>Eigennutzer<\/strong>, w\u00e4hrend der institutionell investierbare Anteil begrenzt bleibt.<\/p>\n<p>Defense-Immobilien sind damit <strong>keine Standardlogistik<\/strong>. Sie sind hochspezialisiert, sicherheitsrelevant und h\u00e4ufig <strong>standortgebunden<\/strong>. <strong>Gerade dort, wo beispielsweise staatliche Nutzer wie die Bundeswehr<\/strong> auftreten, bleibt die <strong>Anschluss- und Drittverwertungslogik<\/strong> ein relevantes Thema \u2013 insbesondere in l\u00e4ndlichen Regionen, deren Standortwahl prim\u00e4r milit\u00e4rischen und nicht marktwirtschaftlichen Kriterien folgte.<br \/>\nZwar erreichen entsprechende Mietvertr\u00e4ge nicht selten <strong>Laufzeiten von 20 Jahren<\/strong> und verleihen dem Fondsprofil insbesondere bei staatlichen Nutzern damit teilweise <strong>Charakteristika sozialer Infrastruktur<\/strong>. Doch auch lange Laufzeiten ersetzen keine tragf\u00e4hige Standort- und Exit-Logik: Was w\u00e4hrend der Nutzung stabil wirkt, kann nach Vertragsende schnell zum Bewertungs- und Liquidit\u00e4tsproblem werden.<\/p>\n<p><strong>Denn auch bei neu errichteten Build-to-Suit-Objekten ist das CAPEX-Thema damit nicht eliminiert, sondern im Kaufpreis vorgezogen. Bei sehr langen Mietvertr\u00e4gen verlagert sich das Risiko von der Bauphase in den Lifecycle \u2013 und damit von der Frage der Anfangsausstattung zur Frage, wer \u00fcber die Laufzeit f\u00fcr Anpassungen und technologische Erneuerung zahlt.<\/strong><\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<h3>Vorsichtige Aufnahme von Defense in bestehende Fondsprodukte<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Entsprechend vorsichtig agiert der Markt. Defense taucht inzwischen in einzelnen Industrial-Strategien und punktuell auch in Club-Deals auf. <strong>Gro\u00dfe, etablierte Fonds begrenzen entsprechende Engagements jedoch meist klar \u2013 h\u00e4ufig auf eine kleinere Beimischung des Portfolios.<\/strong> Dies ist weniger Ausdruck mangelnden Opportunismus als vielmehr Ergebnis klarer R\u00fccksichtnahme auf bestehende Anlegerstrukturen. Denn wenn Defense auch salonf\u00e4higer geworden ist, so bleibt es aus der Haltungsperspektive f\u00fcr einige Anleger weiterhin problematisch.<\/p>\n<p>Ein Blick auf die EU-Regulierungslandschaft sch\u00e4rft die Einordnung. Die <strong>EU-Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR)<\/strong> verbietet Investitionen in den Verteidigungssektor <strong>nicht pauschal<\/strong>. <a href=\"https:\/\/eur-lex.europa.eu\/legal-content\/EN\/TXT\/?uri=OJ:C_202504950\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Die Europ\u00e4ische Kommission hat in einer offiziellen <strong>Commission Notice<\/strong> klargestellt<\/a>, dass das EU-Nachhaltigkeitsrahmenwerk <em>grunds\u00e4tzlich kompatibel<\/em> ist mit Investitionen in Verteidigungsaktivit\u00e4ten und <strong>keine sektorale Ausschlusslogik<\/strong> vorsieht; jede Investition ist vielmehr <strong>fall-zu-fall<\/strong> zu pr\u00fcfen.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Genau hier liegt der entscheidende Punkt: W\u00e4hrend der regulatorische Rahmen <strong>keine generelle rote Linie zieht<\/strong>, <strong>sind einige Investoren mit ihrer eigenen Einwertung doch noch indifferent<\/strong>. Insbesondere <strong>kirchliche und wertebasierte Anleger<\/strong> schlie\u00dfen Vermietungen an R\u00fcstungs- oder Verteidigungsunternehmen kategorisch aus \u2013 unabh\u00e4ngig von Laufzeit, Bonit\u00e4t oder Renditeerwartung. ESG ist hier weniger Regulatorik als <strong>Haltung<\/strong> \u2013 und kann daher f\u00fcr spezifische Anleger ein echter Show-Stopper sein.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<h3>\ud83d\udccc Fazit <\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>\ud83d\udc49<strong> Defense ist bislang noch kein eigenst\u00e4ndiges Immobilien-Label.<br \/>\n<\/strong><strong>\ud83d\udc49<\/strong><strong> Es funktioniert bislang eher als dosierte Beimischung innerhalb breiter Industrial- oder Infrastrukturstrategien <\/strong><\/p>\n<p><strong>\ud83d\udc49<\/strong><strong> In der Anlegerpr\u00fcfung sind aufgrund der Spezifika von Defense insbesondere eine klare Exit-Logik, transparente Kommunikation und belastbarere Asset-Management-Expertise entscheidend.<\/strong><\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Steigende Verteidigungsausgaben treiben die Nachfrage nach Industrie- und Logistikimmobilien. 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