{"id":21083,"date":"2026-02-12T07:52:21","date_gmt":"2026-02-12T07:52:21","guid":{"rendered":"https:\/\/assetphysics.com\/?p=21083"},"modified":"2026-02-12T07:53:56","modified_gmt":"2026-02-12T07:53:56","slug":"jlls-victor-prime-office-2025-endet-mit-einer-soliden-quartalsperformance","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/jlls-victor-prime-office-2025-endet-mit-einer-soliden-quartalsperformance\/","title":{"rendered":"JLLs Victor Prime Office: 2025 endet mit einer soliden Quartalsperformance"},"content":{"rendered":"\n\t
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Hamburg schiebt sich vor M\u00fcnchen an die Spitze des B\u00fcroindikators<\/h2>\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t
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Im Schlussquartal 2025 verzeichnet der B\u00fcroperformance-Indikator\u00a0Victor Prime Office<\/a>\u00a0zum sechsten Mal in Folge ein Wachstum. Ende Dezember 2025 notiert der Indikatorstand f\u00fcr die beobachteten Toplagen der deutschen Immobilienhochburgen Berlin, D\u00fcsseldorf, Frankfurt, Hamburg und M\u00fcnchen bei 173,9 Punkten und ist damit um 1,6 Prozent im Vergleich zum dritten Quartal gestiegen. Das ist das beste Ergebnis seit dem vierten Quartal 2021. Auch im Vergleich zum Vorjahr bleibt die Performance mit 3,9 Prozent positiv (2024: 0,4 Prozent; 2023: minus 19,6 Prozent; 2022: minus 11,2 Prozent).<\/span><\/p>\n

Die Entwicklung im vierten Quartal f\u00e4llt in den f\u00fcnf betrachteten St\u00e4dten unterschiedlich aus: Berlin liegt mit minus 0,3 Prozent leicht im negativen Bereich und Hamburg f\u00fchrt mit gro\u00dfem Abstand mit einem Indikatorplus von 6,6 Prozent im Vergleich zum Vorquartal.\u00a0Ralf Kemper<\/b>, Head of Value and Risk Advisory JLL Germany, bilanziert: \u201eTrotz der leichten Anstiege seit sechs Quartalen konnte der Victor lediglich einen Bruchteil des Wertverlusts aufholen und liegt immer noch rund 25 Prozent unter seinem H\u00f6chststand im ersten Quartal 2022. Bei diesem Aufholtempo und den Aussichten f\u00fcr den deutschen Immobilienmarkt d\u00fcrfte es noch eine Weile dauern, bis der gesamte Wertverlust der beiden Krisenjahre 2022 und 2023 kompensiert werden kann.\u201c<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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Quelle: JLL<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t\n\n\n\t
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Hamburg ist eindeutig der Gewinner im vierten Quartal 2025. Beobachtete Verkaufsprozesse und abgeschlossene Transaktionen lieferten ausreichend Evidenz f\u00fcr eine Senkung der Spitzenrendite um 15 Basispunkte. \u201eDer B\u00fcroimmobilienmarkt der Hansestadt war im vergangenen Jahr aktiver als die M\u00e4rkte in den anderen St\u00e4dten. Offenbar sch\u00e4tzen Investoren das ausgewogene Branchenspektrum aufseiten der Mietnachfrage und den geringen Leerstand\u201c, kommentiert\u00a0Kemper<\/b>. Zudem habe der Markt von den aktuell \u201erichtigen\u201c Losgr\u00f6\u00dfen profitiert: Die derzeit aktivste Investorengruppe, eigenkapitalstarke Family-Offices, bevorzugt Investmentvolumina im mittleren bis oberen zweistelligen Millionenbereich, die in Hamburg auf der Angebotsseite vorhanden waren. \u201eIm Unterschied dazu verliefen die Transaktionsprozesse in den M\u00e4rkten mit gr\u00f6\u00dferen Tickets, beispielsweise in Frankfurt, deutlich z\u00e4her\u201c, sagt\u00a0Kemper<\/b>. Zudem weist Hamburg als Hochburg mit dem niedrigsten Mietniveau trotz einer Steigerung um f\u00fcnf Euro auf nun 41 Euro\/m\u00b2 Spielraum f\u00fcr weitere Mietpreissteigerungen auf. Durch die Renditesenkung zieht Hamburg mit M\u00fcnchen gleich. Beide St\u00e4dte haben mit einer Spitzenrendite von 4,05 Prozent wieder das Niveau des dritten Quartals 2023 erreicht.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t

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Transaktionsvolumen zieht deutlich an, Spitzenrenditen geben etwas nach<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Obwohl das Transaktionsvolumen am deutschen Immobilienmarkt insgesamt etwas hinter den Erwartungen zur\u00fcckblieb und B\u00fcroimmobilien lediglich den vierten Platz unter den Assetklassen einnahmen, sieht das Bild f\u00fcr die betrachteten f\u00fcnf Immobilienhochburgen positiver aus. So wurden hier im Gesamtjahr rund 4,1 Milliarden Euro in B\u00fcros investiert, was einem Anstieg von rund 36 Prozent im Vergleich zu den beiden schwachen Vorjahren (2024: drei Milliarden Euro; 2023: 2,9 Milliarden Euro) bedeutet. Nachdem die Spitzenrenditen im Jahr 2024 fast komplett stagnierten, kam im abgelaufenen Jahr Bewegung in den Markt. In Hamburg sank die Spitzenrendite im Jahresverlauf um insgesamt 20 Basispunkte, in M\u00fcnchen um zehn und in D\u00fcsseldorf um f\u00fcnf Basispunkte.<\/span><\/p>\n

Der B\u00fcrovermietungsmarkt des Jahres 2025 zeigte sich im anhaltend schwachen wirtschaftlichen Umfeld robust auf niedrigem Niveau. Das Vermietungsvolumen in den f\u00fcnf Immobilienhochburgen fiel 2025 mit rund 2,28 Millionen m\u00b2 \u00e4hnlich aus wie im Vorjahr (2,27 Millionen m\u00b2). Die Detailbetrachtung liefert allerdings unterschiedliche Tendenzen. W\u00e4hrend die Nachfrage nach schw\u00e4cheren Lage- und Objektqualit\u00e4ten r\u00fcckg\u00e4ngig ist, bleibt das Interesse von Unternehmen an Spitzenobjekten in zentralen Lagen ungebrochen stark. Diese hohe Nachfrage trifft auf eine zunehmende Fl\u00e4chenknappheit: Die Leerst\u00e4nde in den Toplagen sind gering und reichen von 3,3 Prozent in der M\u00fcnchner Innenstadt bis sieben Prozent in der D\u00fcsseldorfer Bankenlage. Der R\u00fcckgang der Fertigstellungszahlen sowie die ausgetrocknete Pipeline f\u00fcr Neubaufl\u00e4chen in den n\u00e4chsten drei Jahren versch\u00e4rfen die Angebotsknappheit noch. Als Resultat sind die Spitzenmieten in allen f\u00fcnf St\u00e4dten im Jahresverlauf teilweise kr\u00e4ftig gestiegen.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t

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Unterschiedliche Indexentwicklung in den f\u00fcnf Immobilienhochburgen<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Im vierten Quartal 2025 entwickelten sich die f\u00fcnf Spitzenlagen durchaus unterschiedlich. Hamburg weist mit 6,6 Prozent mit Abstand den gr\u00f6\u00dften Performancesprung auf. Der neue Indikatorstand notiert bei 198,6 Punkten und \u00fcbertrifft damit erstmals seit zwei Jahren wieder den Spitzenreiter M\u00fcnchen. Die Hansestadt profitierte im Schlussquartal sowohl von der erw\u00e4hnten Renditekompression um 15 Basispunkte als auch von einem starken Anstieg der Spitzenmiete. In D\u00fcsseldorf klettert der Indikator um 2,4 Prozent auf 158,5 Punkte. Bei stagnierenden Renditen waren hierf\u00fcr insbesondere Impulse aus dem Mietmarkt ausschlaggebend. Auch in den \u00fcbrigen drei St\u00e4dten gab es im vierten Quartal keine \u00c4nderungen der Spitzenrenditen, sodass vor allem die unterschiedlichen Entwicklungen der Mieten den Indikator beeinflussten. In Frankfurt und M\u00fcnchen resultierte dies in einem leichten Indikatoranstieg um jeweils 0,4 Prozent auf die neuen Indikatorst\u00e4nde von 152,6 Punkten in der Mainmetropole und 194,1 Punkten in der bayrischen Landeshauptstadt. Lediglich in den Berliner Spitzenlagen sank der Indikator minimal um 0,3 Prozent auf 180 Punkte.<\/span><\/p>\n

Der erneute Indikatoranstieg im vierten Quartal 2025 hat auch die \u00fcber alle Standorte gerechnete Jahresperformance (Vergleich Indikatorstand Q4 2025 zu Q4 2024) beeinflusst. Mit 3,9 Prozent liegt sie deutlich \u00fcber der von 2024 (0,4 Prozent). Analog zur Quartalsperformance f\u00fchrt auch im Jahresvergleich die Hamburger Innenstadt mit 9,2 Prozent vor M\u00fcnchen mit 5,7 Prozent. Die D\u00fcsseldorfer Bankenlage landet mit 4,8 Prozent im Mittelfeld. Am Ende der Liste finden sich die Frankfurter Bankenlage mit einer Jahresperformance von zwei Prozent sowie die Berliner Spitzenlagen mit einem Indikatorr\u00fcckgang um 0,8 Prozent.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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*Total Return: Beobachtete Jahresperformance des Indikators zuz\u00fcglich des erwarteten Returns auf den Cash-Flow (Nettoanfangsrendite des Vorjahres); Quelle: JLL<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t\n\n\n\t
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Ralf Kemper<\/span><\/b>\u00a0ordnet ein: \u201eHamburg etabliert sich nach den j\u00fcngsten Renditekompressionen neben M\u00fcnchen und Berlin als eine der Top-Drei-St\u00e4dte in Deutschland. Frankfurt und D\u00fcsseldorf sind aktuell abgeschlagen, sowohl hinsichtlich Renditeniveau als auch Indikatorstand. Allerdings hat der Frankfurter B\u00fcromarkt ein hervorragendes Vermietungsjahr hinter sich \u2013 der Fl\u00e4chenumsatz kn\u00fcpft mit fast 600.000 m\u00b2 an die besten Jahre vor Corona an, die Spitzenmiete kletterte binnen Jahresfrist von 50 auf 52 Euro und die Neubaut\u00e4tigkeit bleibt f\u00fcr absehbare Zeit auf niedrigem Niveau. Oft sind starke Vermietungsdaten die Vorboten f\u00fcr gesteigertes Investoreninteresse und Belebung am Investmentmarkt. Daher sind wir gespannt, ob die durchaus vorhandenen Kaufgelegenheiten von B\u00fcroimmobilien in der ersten Jahresh\u00e4lfte 2026 in Transaktionen m\u00fcnden werden.\u201c<\/p>\n

Die Rahmenbedingungen bleiben angesichts der weltweiten Krisensituation angespannt. Dennoch wird f\u00fcr 2026 von einem Wirtschaftswachstum in H\u00f6he von einem Prozent ausgegangen. \u201eDas st\u00fctzt unsere Prognose eines Vermietungsanstiegs von B\u00fcrofl\u00e4chen in Deutschland um rund zehn Prozent. Das vergangene Jahr und die Zinspolitik der EZB haben gezeigt, dass das reine zinsinduzierte Wachstum am Immobilienmarkt der Vergangenheit angeh\u00f6rt. \u201eEs z\u00e4hlen wieder die fundamentalen Immobiliendaten, Gewinne und Wertsteigerungen werden in den n\u00e4chsten Jahren vorwiegend aus dem operativen Cashflow der Immobilien generiert werden. Daher sind starke Signale aus den Vermietungsm\u00e4rkten f\u00fcr eine weitere Belebung des Investmentmarkts unerl\u00e4sslich.\u201c<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Im vierten Quartal 2025 verzeichnet der B\u00fcroperformance-Indikator Victor Prime Office ein Wachstum von 1,6 Prozent. Hamburg f\u00fchrt den Indikator mit einem Sprung von 6,6 Prozent an, w\u00e4hrend Berlin leicht zur\u00fcckf\u00e4llt.<\/p>\n","protected":false},"author":75,"featured_media":21102,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_co_authors":[],"footnotes":""},"categories":[24,10],"tags":[],"type_content":[659,21],"class_list":["post-21083","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-markets","category-real-estate","type_content-analysis","type_content-report"],"acf":{"homepage_featured_article":false},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21083","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/75"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=21083"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21083\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":21099,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21083\/revisions\/21099"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/21102"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=21083"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=21083"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=21083"},{"taxonomy":"type_content","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/type_content?post=21083"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}