{"id":23575,"date":"2026-03-09T10:13:47","date_gmt":"2026-03-09T10:13:47","guid":{"rendered":"https:\/\/assetphysics.com\/?p=23575"},"modified":"2026-03-09T10:13:47","modified_gmt":"2026-03-09T10:13:47","slug":"im-grunde-unbezahlbar-freifinanzierter-wohnungsbau-in-berlin","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/im-grunde-unbezahlbar-freifinanzierter-wohnungsbau-in-berlin\/","title":{"rendered":"Im Grunde unbezahlbar \u2013 Freifinanzierter Wohnungsbau in Berlin"},"content":{"rendered":"\n\t<section class=\"snk-section snk-section_xs\" >\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t<div class=\"row snk-textColumns\">\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Der Berliner Wohnungsbau stabilisiert sich auf einem mittleren Niveau. F\u00fcr das vergangene Jahr rechnet die Investitionsbank Berlin mit ca. 16.300 fertiggestellten Wohnungen. Das w\u00e4ren etwa 1.000 Einheiten mehr als im Jahr zuvor. Das Wachstum speise sich \u00fcberwiegend aus dem sogenannten Bau\u00fcberhang von 50.000 Wohnungen: Es handelt sich also zum gro\u00dfen Teil um Wohnungen, die bereits vor mehreren Jahren genehmigt, aber zeitversetzt erst jetzt realisiert wurden. Durch dieses Abarbeiten w\u00fcrden die geringeren Genehmigungszahlen der vergangenen Jahre kompensiert, so Andreas Tied, Bereichsleiter Immobilien- und Stadtentwicklung, Investitionsbank Berlin (IBB).<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_xs\" >\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t<div class=\"row snk-textColumns\">\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Von der gr\u00f6\u00dferen Verf\u00fcgbarkeit von Neubauwohnungen profitieren allerdings vorerst nur einkommensstarke Haushalte. Das ist eine Kernaussage einer Pressekonferenz zum Berliner Wohnungsneubau, an der Uwe Bottermann, Rechtsanwalt und Partner bei Bottermann::Khorrami, Sascha N\u00f6ske, Vorstand der Strategis AG, Dr. Lars Vandrei, Head of Research Catella Investment Management, und Andeas Tied (IBB) teilnahmen. Der IBB zufolge k\u00f6nne sich der Berliner Durchschnittshaushalt abh\u00e4ngig von Haushaltgr\u00f6\u00dfe und angemessener Wohnfl\u00e4che im Schnitt Kaltmieten zwischen 12,00 Euro und 12,90 Euro pro Quadratmeter leisten, wenn die monatliche Wohnkostenquote von 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht \u00fcberschritten werden sollte. Die Angebotsmieten im freifinanzierten Wohnungsneubau liegen jedoch bei durchschnittlich 20 Euro je Quadratmeter. Sascha N\u00f6ske sieht das Gros des Angebots sogar bei 25 Euro je Quadratmeter. Bei \u00fcber 30 Euro je Quadratmeter sei dann ein deutlich h\u00f6herer Vermietungsaufwand erforderlich. \u201eDiese Grenze wird vorerst bleiben\u201c, sagt N\u00f6ske. \u201eDenn die Einkommensentwicklung l\u00e4sst in Berlin nicht mehr zu. Sind die Preise zu hoch angesetzt, droht l\u00e4ngerer Leerstand, und der ist nicht wirtschaftlich.\u201c<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_xs\" >\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t<div class=\"row snk-textColumns\">\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<h3>Mietobergrenze liegt bei etwa 30 Euro je Quadratmeter\u00a0<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Auskunft \u00fcber die Leistbarkeit von Mietwohnungen geben auch die Vermietungszeiten. Angebote im unteren Segment bei durchschnittlich 12 Euro je Quadratmeter sind laut IBB etwa vier bis f\u00fcnf Tage verf\u00fcgbar. Bei Mietpreisen von durchschnittlich 19 Euro je Quadratmeter dauere es ca. drei Wochen und bei durchschnittlich 23 Euro je Quadratmeter ca. acht Wochen, bis ein Mieter gefunden sei. Diese Angaben werden von Sascha N\u00f6ske best\u00e4tigt, der im Schnitt von vier Besichtigungen f\u00fcr einen Vertrag bei Mietpreisen zwischen 20 und 30 Euro ausgeht. Jenseits des S-Bahnrings k\u00f6nnten es aber auch in weniger attraktiven Lagen bis zu zehn Besichtigungen sein.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_xs\" >\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t<div class=\"row snk-textColumns\">\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Entscheidend f\u00fcr einen Vermietungserfolg seien neben der Lage und der ad\u00e4quaten Mieth\u00f6he vor allem die Grundrissqualit\u00e4t. \u201eWer eine Neubauwohnung ins Auge fasst, schaut sich sehr genau an, was er f\u00fcr sein Geld bekommt. Nicht nutzbare Fl\u00e4chen sind ein absolutes Ausschlusskriterium. Niemand mietet eine Neubauwohnung mit einem langen Flur, nur um darin eine Garderobe aufzuh\u00e4ngen und an dessen Ende eine gro\u00dfe Ziervase aufzustellen.\u201c Entsprechend ber\u00e4t die Strategis AG auch ihre Kunden. \u201eZahlreiche Projekte haben noch Optimierungspotenzial, sowohl was die Fl\u00e4cheneffizienz in den Wohnungen als auch den Nutzungsmix angeht. Wir empfehlen Gewerbe momentan nur dort, wo es ein klares Mieterinteresse gibt und nicht, weil sich eine Fl\u00e4che als Wohnung eventuell schlechter vermieten l\u00e4sst.\u201c<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_xs\" >\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t<div class=\"row snk-textColumns\">\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>F\u00fcr eine anhaltend hohe Mietwohnungsnachfrage sorgt der konstante Zuzug nach Berlin, der zu einem Zuwachs von umgerechnet 10.000 bis 15.000 Haushalten pro Jahr f\u00fchrt. Vor allem aus dem Ausland kommen weiterhin junge Menschen nach Berlin.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_xs\" >\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t<div class=\"row snk-textColumns\">\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<h3>Wohnungsneubau vorzugsweise am S-Bahn-Ring.<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Aufgrund der hohen Grundst\u00fcckspreise im Zentrum findet der erforderliche Wohnungsbau aktuell vorzugsweise au\u00dferhalb der Innenstadt, aber noch in Reichweite des S-Bahn-Rings und mit guter Anbindung an den \u00f6ffentlichen Nahverkehr statt. Beispielhaft ist ein Projekt mit 37 Wohnungen, das die Catella Investment Management unl\u00e4ngst f\u00fcr einen Fonds im Weitlingkiez in Berlin-Lichtenberg angekauft hat. Das nach KfW-55-Standard errichtete Vorhaben hat 50 Prozent barrierefreie Wohnungen und kommt in diesem Fr\u00fchjahr in die Vermietung. Vandrei sagt: \u201eDer Ankauf von Neubau f\u00fcr institutionelle Investoren zum 22fachen der j\u00e4hrlichen Nettokaltmiete rechnet sich noch. Wird das durch die Miete nicht mehr erreicht, m\u00fcssen Grundst\u00fcckspreise und Baukosten sinken.\u201c In Berlin wie in anderen deutschen Gro\u00dfst\u00e4dten seien Akquisitionen nach wie vor m\u00f6glich. In anderen St\u00e4dten seien aber Regulierungsrisiken geringer und die Kaufkraft h\u00f6her. Zudem leide Berlin als Investitionsstandort unter der geringen Projektverf\u00fcgbarkeit.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_xs\" >\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t<div class=\"row snk-textColumns\">\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Wahlversprechen der Parteien werden neuen Wohnraum weiter verteuern. Entsprechend werden die j\u00fcngsten Ideen zur weiteren Regulierung des Berliner Mietwohnungsmarktes wie Sozialquoten in der Bestandvermietung oder Gewinnobergrenzen f\u00fcr Investoren von den Marktteilnehmern als problematisch angesehen. \u201eEine weitere Regulierungen und die gegebenenfalls erforderliche Quersubventionierung mietpreisgebundener Wohnungen durch marktfreie Einheiten f\u00fchrt insbesondere im gegenw\u00e4rtigen Marktumfeld nicht zur Ausnutzung der Baugenehmigungen\u201c, sagt Uwe Bottermann. Die gegenw\u00e4rtigen Planungserleichterungen durch das Schneller-Bauen-Gesetz beziehungsweise den Bauturbo sowie das Versprechen des Senats, Genehmigungen \u2013 wann immer es geht \u2013 zu beschleunigen, w\u00fcrden die Folgen der Regulierungsanstrengungen nur bedingt abmildern. \u201ePreistreiber beim Bauen sind weniger die Zinsen f\u00fcr die Projektfinanzierungen als die immer neuen Auflagen, mit denen Entwickler und Investoren konfrontiert sind.\u201c<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_xs\" >\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t<div class=\"row snk-textColumns\">\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>\u00c4ltere Projektkonfigurationen, gestiegene Finanzierungskosten und daraus resultierend l\u00e4ngere Vertriebszeiten beeintr\u00e4chtigen seit l\u00e4ngerem auch das Marktgeschehen beim Verkauf von Neubaueigentumswohnungen. \u201eMit dem Zinsanstieg im Fr\u00fchjahr 2022 waren 80 Prozent der Interessenten \u00fcber Nacht verschwunden. Ein teils dysfunktionaler Mietmarkt sowie die Stabilisierung der Finanzierungsbedingungen sorgen f\u00fcr ein wieder ansteigendes K\u00e4uferinteresse. Hinzu kommen die Aspekte der Verm\u00f6genssicherung, die gr\u00f6\u00dfere Auswahl und der bessere Service auf dem Eigentumsmarkt\u201c, sagt Sascha N\u00f6ske. \u201eAls K\u00e4ufer wird man individuell beraten und gesch\u00e4tzt.\u201c Die Herausforderung sei, dass einige vor Jahren angesto\u00dfene Projekte nicht mehr zu den aktuellen Kundenanforderungen hinsichtlich Leistbarkeit und Grundrisseffizienz passen w\u00fcrden.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_xs\" >\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t<div class=\"row snk-textColumns\">\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Solche Projekte rufen inzwischen auch die Berliner Verwaltung auf den Plan, berichtet Uwe Bottermann. Nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz m\u00fcssen Eigent\u00fcmer den Leerstand von Wohnraum nach drei Monaten melden und begr\u00fcnden. Den \u00c4mtern obliegt es dann, ein Bu\u00dfgeld festzulegen. \u201eAbh\u00e4ngig von der angenommenen Mieth\u00f6he werden aktuell monatlich zwischen 250 und 750 Euro festgesetzt\u201c, sagt Bottermann. Besonders in Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf sei dabei mit einer z\u00fcgigen Bearbeitung zu rechnen. Die Initiatoren stehen dann vor der Frage, ob sie eventuell tempor\u00e4r vermieten oder die Strafe zahlen wollen.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_noPadding\">\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\t\t\t<div class=\"snk-media snk-media_image\">\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<img decoding=\"async\" data-src=\"https:\/\/assetphysics.com\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/Uwe__Bottermann_copyright_Bottermann_Khorrami_333163092025_43-scaled.jpg\" alt=\"\" title=\"Uwe__Bottermann_copyright_Bottermann_Khorrami_333163092025_43\" src=\"data:image\/svg+xml;base64,PHN2ZyB3aWR0aD0iMSIgaGVpZ2h0PSIxIiB4bWxucz0iaHR0cDovL3d3dy53My5vcmcvMjAwMC9zdmciPjwvc3ZnPg==\" class=\"lazyload\" style=\"--smush-placeholder-width: 2560px; --smush-placeholder-aspect-ratio: 2560\/1920;\" \/>\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-media-caption\">Uwe Bottermann, (Copyright: Bottermann::Khorrami)<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_noPadding\">\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\t\t\t<div class=\"snk-media snk-media_image\">\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<img decoding=\"async\" data-src=\"https:\/\/assetphysics.com\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/Lars-Vandrei-lowres.jpg\" alt=\"\" title=\"Lars-Vandrei-lowres\" src=\"data:image\/svg+xml;base64,PHN2ZyB3aWR0aD0iMSIgaGVpZ2h0PSIxIiB4bWxucz0iaHR0cDovL3d3dy53My5vcmcvMjAwMC9zdmciPjwvc3ZnPg==\" class=\"lazyload\" style=\"--smush-placeholder-width: 750px; --smush-placeholder-aspect-ratio: 750\/500;\" \/>\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-media-caption\">Dr. Lars Vandrei, Catella Investment Management<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_noPadding\">\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\t\t\t<div class=\"snk-media snk-media_image\">\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<img decoding=\"async\" data-src=\"https:\/\/assetphysics.com\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/Andreas_Tied_443316632026-1.jpg\" alt=\"\" title=\"Andreas_Tied_443316632026\" src=\"data:image\/svg+xml;base64,PHN2ZyB3aWR0aD0iMSIgaGVpZ2h0PSIxIiB4bWxucz0iaHR0cDovL3d3dy53My5vcmcvMjAwMC9zdmciPjwvc3ZnPg==\" class=\"lazyload\" style=\"--smush-placeholder-width: 1279px; --smush-placeholder-aspect-ratio: 1279\/719;\" \/>\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-media-caption\">Andreas Tied, Investitionsbank Berlin (IBB)\u00a0<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_noPadding\">\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\t\t\t<div class=\"snk-media snk-media_image\">\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<img decoding=\"async\" data-src=\"https:\/\/assetphysics.com\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/strategis_ag-scaled.jpg\" alt=\"Sascha N\u00f6ske, Strategis AG\" title=\"Strategis AG\" src=\"data:image\/svg+xml;base64,PHN2ZyB3aWR0aD0iMSIgaGVpZ2h0PSIxIiB4bWxucz0iaHR0cDovL3d3dy53My5vcmcvMjAwMC9zdmciPjwvc3ZnPg==\" class=\"lazyload\" style=\"--smush-placeholder-width: 2560px; --smush-placeholder-aspect-ratio: 2560\/1706;\" \/>\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-media-caption\">Sascha N\u00f6ske, Strategis AG (Strategis AG)<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Der Berliner Wohnungsbau stabilisiert sich mit etwa 16.300 fertiggestellten Wohnungen. 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