{"id":24258,"date":"2026-03-16T08:07:44","date_gmt":"2026-03-16T08:07:44","guid":{"rendered":"https:\/\/assetphysics.com\/?p=24258"},"modified":"2026-08-01T02:01:40","modified_gmt":"2026-08-01T02:01:40","slug":"higher-for-longer-was-dahinter-steckt","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/higher-for-longer-was-dahinter-steckt\/","title":{"rendered":"\u201eHigher for longer\u201c \u2013 was dahinter steckt."},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
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Das Leitzinsnarrativ \u201ehigher for longer\u201c wird im Immobilienkontext h\u00e4ufig als Beschreibung des aktuellen Zinsniveaus genutzt und wird dabei oft als tempor\u00e4rer Zustand verstanden \u2013 bis zur eventuellen R\u00fcckkehr zum \u201eNormalzustand“. Die eigentliche Frage lautet jedoch: Was bedeutet das aktuelle Zinsregime f\u00fcr die gesamte Kurvenstruktur \u2013 also die Art und Weise, wie sich Zinss\u00e4tze \u00fcber verschiedene Laufzeiten hinweg zueinander verhalten \u2013 und damit auch f\u00fcr die Bewertungslogik von Immobilien?<\/p>\n

Der Leitzins bestimmt kurzfristige Finanzierungen. F\u00fcr Immobilieninvestitionen mit typischen Haltedauern von f\u00fcnf bis zehn Jahren ist jedoch das mittlere bis lange Ende der Zinskurve entscheidend \u2013 also jene Zinsniveaus, die durch Forward Rates (die vom Markt heute f\u00fcr zuk\u00fcnftige Zeitpunkte eingepreisten Zinss\u00e4tze), Laufzeitpr\u00e4mien (der Aufschlag f\u00fcr das Halten l\u00e4ngerfristiger Anleihen) und die sich daraus ergebende Kurvenstruktur bestimmt werden. Diese Gr\u00f6\u00dfen bestimmen nicht nur die Finanzierungskosten, sondern beeinflussen direkt die Diskontierungss\u00e4tze, Exit-Bewertungen und die risikoadjustierten Renditen einer Immobilieninvestition gegen\u00fcber alternativen Anlageklassen.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t

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Der wesentliche Performancetreiber: Wie stark der Zins den Total Return gepr\u00e4gt hat<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Der Total Return einer Immobilieninvestition setzt sich aus drei Komponenten zusammen: dem Income Return (laufende Cashflows), dem Rental Growth (Mietwachstum \u00fcber die Haltedauer) und dem Yield Shift (Ver\u00e4nderung der Cap Rate \u2013 also der marktgetriebene Bewertungseffekt). W\u00e4hrend die ersten beiden Komponenten operativ beeinflusst werden k\u00f6nnen, ist der Yield Shift weitgehend exogen \u2013 er reflektiert die Ver\u00e4nderung des Zinsumfelds und der Risikopr\u00e4mien.<\/p>\n

2013 \u2013 2021: Die \u00c4ra der Yield-Kompression<\/strong><\/p>\n

In der Niedrigzinsphase von 2013 bis 2021 war der Yield-Shift (nutzungsart\u00fcbergreifend) f\u00fcr ca. \u2300 50 bis 60 Prozent des Total Returns bei deutschen Gewerbeimmobilien verantwortlich. Der Income Return lag \u00fcber diesen Zeitraum relativ stabil bei \u2300 3,5 bis 4,5 Prozent p.a., das Mietwachstum trug \u2300 1,0 bis 1,5 Prozent p.a. bei.<\/p>\n

Diese Kompression war kein Ergebnis besseren Asset Managements \u2013 sie war eine Funktion des geldpolitischen Umfelds. Sinkende Leitzinsen, quantitative Lockerung und ein Mangel an Anlagealternativen dr\u00fcckten die Diskontierungss\u00e4tze systematisch nach unten und trieben damit die Bewertungen nach oben. In der Praxis bedeutete das: Viele Investoren erzielten zweistellige Total Returns, von denen der gr\u00f6\u00dfere Teil nicht aus operativer Wertsch\u00f6pfung stammte, sondern aus einem kapitalmarktgetriebenen Bewertungseffekt.<\/p>\n

2026 und dar\u00fcber hinaus: Das Ende des Kapitalmarktr\u00fcckenwinds<\/strong><\/p>\n

F\u00fcr die kommenden Jahre deutet die Datenlage auf einen fundamentalen Zinsstrukturwechsel hin. Der Yield-Shift d\u00fcrfte k\u00fcnftig nur noch 0 bis 15 Prozent des Total Returns erkl\u00e4ren \u2013 oder sogar negativ ausfallen, sollte die Laufzeitpr\u00e4mie weiter steigen oder die Refinanzierungsbedingungen sich versch\u00e4rfen.<\/p>\n

Konkret bedeutet das f\u00fcr ein durchschnittliches Core-Investment (nutzungsart\u00fcbergreifend) in Deutschland:<\/p>\n

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  • Income Return:<\/strong> 4,5 bis 5,5 Prozent \u2013 h\u00f6her als in der Niedrigzinsphase, da die Einstandsrenditen gestiegen sind.<\/li>\n
  • Rental Growth:<\/strong> 1,0 bis 1,5 Prozent \u2013 \u00e4hnlich wie zuvor, gest\u00fctzt durch begrenzte Neubauaktivit\u00e4t, aber gebremst durch schwaches Wirtschaftswachstum. Bei anhaltend erh\u00f6hter Inflation k\u00f6nnen VPI-indexierte Mietvertr\u00e4ge diesen Wert auf 2,0 bis 2,5 Prozent heben. Allerdings ist dieser Effekt nicht isoliert zu betrachten: H\u00f6here Inflation ist zugleich ein Treiber f\u00fcr h\u00f6here Zinsen \u2013 und damit f\u00fcr einen potenziell negativen Yield Shift, der den Mietgewinn auf der Bewertungsseite wieder kompensieren kann.<\/li>\n
  • Yield-Shift:<\/strong> Nahe null bis leicht negativ \u2013 keine strukturelle Kompression mehr erwartbar. Im Gegenteil: steigende Staatsanleiheemissionen \u2013 insbesondere in Deutschland durch das Infrastrukturpaket \u2013 sprechen eher f\u00fcr eine erh\u00f6hte Laufzeitpr\u00e4mie.<\/li>\n<\/ul>\n

    In der strategischen Konsequenz bedeutet dies f\u00fcr Investoren: Wer in einem Umfeld ohne kapitalmarktgetriebenen R\u00fcckenwind investiert, sollte die Zinskurve als aktiven Bewertungsparameter ber\u00fccksichtigen \u2013 in der Finanzierung, der Diskontierung und der Exit-Planung.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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    \u2300 Historischer & Prognostizierter Yield-Shift Anteil am Total Return \u2013 Core-Investment (nutzungsart\u00fcbergreifend)<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t
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    Quellen: MSCI Germany Annual Property Index; Deutsche Bundesbank \/ bulwiengesa AG. \nWerte basieren auf der aktuellen Zinsstrukturkurve. Eigene Darstellung<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t\n\n\n\t
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    Forward Rates: Was der Markt einpreist \u2013 und die Auswirkung auf die Underwriting-Annahmen<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

    In einem traditionellen Real Estate Underwriting-Modell wurden Exit Cap Rates h\u00e4ufig als statische Annahme gesetzt \u2013 etwa Entry-Yield ist gleich Exit-Yield. Doch diese Vorgehensweise ignoriert heute eine zentrale Frage: Wie sieht die heutige Zinsstrukturkurve aus und welches Zinsniveau erwartet der Kapitalmarkt zum Zeitpunkt des geplanten Exits?<\/p>\n

    Gerade f\u00fcr Immobilieninvestments bedeutet dies: Exit Cap Rates d\u00fcrfen nicht pauschal angenommen, sondern m\u00fcssen kapitalmarktkonsistent abgeleitet werden. Die Forward-Kurve liefert daf\u00fcr den Referenzrahmen \u2013 nicht als Prognose, sondern als Ausdruck der aktuell eingepreisten Markterwartung.<\/p>\n

    Laufzeitpr\u00e4mie: Der unsichtbare Aufschlag im Diskontierungssatz<\/strong><\/p>\n

    Die Laufzeitpr\u00e4mie ist die zus\u00e4tzliche Rendite, die Investoren f\u00fcr das Halten l\u00e4ngerfristiger gegen\u00fcber kurzfristiger Anleihen verlangen. Sie reflektiert Unsicherheit \u00fcber k\u00fcnftige Inflation, Geldpolitik und die wirtschaftliche Entwicklung.<\/p>\n

    In der Niedrigzinsphase war die Laufzeitpr\u00e4mie \u00fcber weite Strecken negativ oder nahe null \u2013 ein historischer Ausnahmezustand. Investoren wurden de facto nicht f\u00fcr Laufzeitrisiken kompensiert \u2013 f\u00fcr Immobilien bedeutete das: Langfristige Finanzierungen waren nicht nur g\u00fcnstig, sondern im Vergleich zu kurzfristigen Engagements kaum teurer.<\/p>\n

    Heute hat sich dieses Verh\u00e4ltnis gedreht. Eine positive und volatile Laufzeitpr\u00e4mie verteuert langfristige Finanzierungen \u00fcberproportional \u2013 und ver\u00e4ndert damit die relative Wertberechnung zwischen Immobilien und alternativen Anleiheinstrumenten. Aktuell liegt die gesch\u00e4tzte zehnj\u00e4hrige Laufzeitpr\u00e4mie im Euroraum bei circa 40 bis 80 Basispunkten \u2013 Tendenz eher steigend.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t

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    Von der Kurve zur Berechnung: Was sich im Underwriting \u00e4ndern sollte<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

    Die zentrale Erkenntnis ist keine neue Methodik, sondern ein ver\u00e4nderter Denkrahmen: Die Zinskurve sollte zuk\u00fcnftig einen aktiven Parameter im Immobilien-Bewertungsmodell einnehmen.<\/p>\n

    Daraus ergeben sich konkrete Implikationen f\u00fcr die Praxis:<\/p>\n

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    • Exit Cap Rates kapitalmarktkonsistent ableiten:<\/strong> Nicht als feste Annahme setzen, sondern unter Ber\u00fccksichtigung der Forward-Kurve und der impliziten Refinanzierungsbedingungen modellieren.<\/li>\n
    • Diskontierungssatz sauber aufbauen:<\/strong> Bund-Rendite als risikofreier Anker (inkl. Laufzeitpr\u00e4mie), plus Immobilien-Risikopr\u00e4mie, plus objektspezifischer Aufschlag.<\/li>\n
    • Finanzierungsstruktur an die Kurvenstruktur anpassen:<\/strong> Die Wahl zwischen fester und variabler Verzinsung ist keine rein taktische Entscheidung \u2013 sie ist eine strategische Positionierung im jeweiligen Zinsregime.<\/li>\n
    • Szenarioanalysen entlang der Kurve entwickeln:<\/strong> Anstelle eines einzigen
      \n\u201eKapitalmarkt-Base-Case\u201c sollten Underwriting-Modelle verschiedene Kurvenszenarien durchspielen \u2013 steiler, flacher, invers \u2013 und deren Auswirkungen auf die IRR quantifizieren.<\/li>\n<\/ul>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t
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      Fazit<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t
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      • Der Yield-Shift-R\u00fcckenwind der Jahre 2013\u20132021 ist strukturell weggefallen. F\u00fcr die kommenden Jahre ist ein Beitrag nahe null oder ein negativer Beitrag zu erwarten.<\/li>\n
      • \u201eHigher for longer\u201c ist keine Aussage \u00fcber den Leitzins \u2013 es beschreibt ein strukturell ver\u00e4ndertes Zinsregime, das sich \u00fcber Forward Rates, Laufzeitpr\u00e4mien und Kurvenform nachhaltig auf die gesamte Bewertungslogik von Immobilien \u00fcbertr\u00e4gt.<\/li>\n
      • Die eigentliche Herausforderung liegt nicht in der Kenntnis einzelner Zinsgr\u00f6\u00dfen, sondern in deren Integration: Zinskurve, Finanzierungsstruktur und operative Strategie m\u00fcssen als zusammenh\u00e4ngendes System regelm\u00e4\u00dfig modelliert werden \u2013 andernfalls wird nicht konservativ bewertet, sondern unvollst\u00e4ndig.<\/li>\n<\/ul>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t
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        Alexander Remy (QORE Solutions) \u2013 Bildrechte: Andreas Reeg Photography<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t\n\n
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        Wenn der Kapitalmarkt keinen R\u00fcckenwind mehr bietet, ist es weniger eine Frage des Timings \u2013 und mehr eine der Qualit\u00e4t des laufenden Underwritings.<\/p><\/blockquote>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

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        Alexander Remy<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t
        Managing Partner<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/figcaption>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/figure>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/div>\t\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n<\/section>\n\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

        Zwischen 2013 und 2021 stammten \u00fcber 50 % der Gesamtrendite deutscher Gewerbeimmobilien aus sinkenden Zinsen. Dieser R\u00fcckenwind ist vorbei. Was bedeutet das neue Zinsregime f\u00fcr Finanzierung, Bewertung und Exit-Planung?<\/p>\n","protected":false},"author":338,"featured_media":24259,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_co_authors":[],"footnotes":""},"categories":[7,10],"tags":[224,193,921,922],"type_content":[659,18],"class_list":["post-24258","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-cases","category-real-estate","tag-private-markets","tag-real-estate-2","tag-underwriting","tag-yields","type_content-analysis","type_content-article"],"acf":{"homepage_featured_article":true},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/24258","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/338"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=24258"}],"version-history":[{"count":32,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/24258\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":24346,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/24258\/revisions\/24346"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/24259"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=24258"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=24258"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=24258"},{"taxonomy":"type_content","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/type_content?post=24258"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}