{"id":2462,"date":"2024-11-19T17:06:25","date_gmt":"2024-11-19T17:06:25","guid":{"rendered":"https:\/\/assetphysics.com\/?p=2462"},"modified":"2024-11-28T10:17:18","modified_gmt":"2024-11-28T10:17:18","slug":"life-science-immobilien-neue-assetklasse-fuer-spezialisten","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/life-science-immobilien-neue-assetklasse-fuer-spezialisten\/","title":{"rendered":"Life-Science-Immobilien: \u201eneue\u201c Assetklasse f\u00fcr Spezialisten"},"content":{"rendered":"\n\t
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Die Nachfrage nach spezialisierten Geb\u00e4uden, die Laborforschung, Produktion und B\u00fcroarbeit vereinen k\u00f6nnen, w\u00e4chst stetig. Das neue Spotlight der INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN beleuchtet das komplexe Segment der Life-Science-Immobilien.<\/em><\/p>\n

Immobilien der Life-Science-Branche gewinnen zunehmend an Bedeutung, nicht nur aufgrund der aktuellen Herausforderungen wie Pandemien, sondern auch durch den demografischen Wandel und den Bedarf an Innovationen in der Medizin, Biotechnologie und Pharmazie. Die Qualit\u00e4ts- und Sicherheitsstandards aufgrund regulatorischer Anforderungen insbesondere in der Pharma- und Biotechbranche, etwa an Labore, Reinr\u00e4ume und Produktionsfl\u00e4chen, erfordern jedoch sehr spezialisierte Immobilien.<\/p>\n

Die technischen Spezifikationen, wie etwa erh\u00f6hte Sicherheitsstandards, hochentwickelte L\u00fcftungs- und K\u00fchlsysteme sowie spezielle Infrastrukturen f\u00fcr Medien wie Gase und Druckluft, sind essenziell f\u00fcr den Betrieb von Life-Science-Einrichtungen.<\/p>\n

Gro\u00dfe Bandbreite an Immobilientypen und Anforderungen<\/strong><\/h3>\n

Life-Science-Immobilien umfassen verschiedene Typen, darunter Pharmalogistikzentren, Forschungs- und Entwicklungsfl\u00e4chen sowie B\u00fcro- und Produktionsfl\u00e4chen. Die Erf\u00fcllung der hohen regulatorischen Anforderungen und Sicherheitsstandards macht die Immobilien teuer in der Errichtung und im Betrieb. F\u00fcr Investoren stellt dies eine besondere Herausforderung dar, da hohe Anfangsinvestitionen erforderlich sind und die Immobilien oft stark an die Bed\u00fcrfnisse einzelner Mieter angepasst werden m\u00fcssen. Zugleich erm\u00f6glichen diese Immobilien Investoren jedoch auch eine Diversifizierung des eigenen Portfolios auf Objekt- wie Mieterebene.<\/p>\n

Fl\u00e4chentypen einer Life-Science-Immobilie<\/strong><\/p>\n

Pharmalogistik:<\/em>\u00a0Spezialisierte Fl\u00e4chen f\u00fcr die Logistik und Lagerung pharmazeutischer Produkte, mit kontrollierter Umgebung zur Sicherstellung der Integrit\u00e4t der Substanzen.<\/p>\n

Forschungs- und Entwicklungsfl\u00e4chen:<\/em>\u00a0Labore und technische Einrichtungen f\u00fcr Versuchs- oder Produkttests, mit hohem Spezialisierungsgrad.<\/p>\n

B\u00fcro- und Konferenzfl\u00e4chen:<\/em>\u00a0F\u00fcr administrative und strategische T\u00e4tigkeiten, oft mit zus\u00e4tzlichen Konferenz- oder Gro\u00dfraumfl\u00e4chen f\u00fcr Kollaboration.<\/p>\n

Produktionsfl\u00e4chen:<\/em>\u00a0Spezialisierte Fertigungsfl\u00e4chen, z. B. mit Reinr\u00e4umen, die strengen EU-Qualit\u00e4tsstandards f\u00fcr Pharma- und Biotechproduktion unterliegen.<\/p>\n

Herausforderungen f\u00fcr Investoren<\/strong><\/h3>\n

Hohe technische Anforderungen und begrenzte Drittverwendungsf\u00e4higkeit schr\u00e4nken die Flexibilit\u00e4t ein und machen ein Investment komplex. Zudem ist die Mieterbindung oft langfristig, was die Rentabilit\u00e4t steigert, aber auch Risiken birgt.<\/p>\n

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  1. Hohe Anfangsinvestitionen und spezialisierter Ausbau: Die hohen technischen Anforderungen und Sicherheitsvorkehrungen in Life-Science-Immobilien, wie z.B. Reinr\u00e4ume oder spezielle L\u00fcftungssysteme, verursachen erhebliche Kosten, die \u00fcber die typischen Baukosten hinausgehen. Diese Investitionen werden h\u00e4ufig nur von langfristigen Mietvertr\u00e4gen gerechtfertigt. Das f\u00fchrt dazu, dass insbesondere Start-ups weniger attraktive Mieter sind, da sie oft \u00fcber eine geringere Kapitaldecke verf\u00fcgen.<\/li>\n
  2. Geringe Drittverwendungsf\u00e4higkeit: Aufgrund der hohen Spezialisierung sind Life-Science-Immobilien nicht leicht wiederzuvermieten, wenn der urspr\u00fcngliche Mieter auszieht. Die stark auf den Nutzer zugeschnittenen Fl\u00e4chen wie Labore oder Reinr\u00e4ume sind nur schwer auf andere Branchen \u00fcbertragbar. Das erschwert die Nachvermietung und erh\u00f6ht das Risiko von Leerst\u00e4nden.<\/li>\n
  3. Lageabh\u00e4ngigkeit: Die Wahl des Standorts ist entscheidend f\u00fcr den Erfolg von Life-Science-Immobilien. H\u00e4ufig m\u00fcssen diese Immobilien in unmittelbarer N\u00e4he von Forschungsclustern oder Universit\u00e4ten liegen, um Synergieeffekte und den Zugang zu hochqualifizierten Fachkr\u00e4ften zu erm\u00f6glichen. Diese Cluster sind jedoch oft in urbanen Ballungsr\u00e4umen angesiedelt, wo auch eine starke Fl\u00e4chenkonkurrenz zu anderen Nutzungsarten besteht.<\/li>\n
  4. Unsicherheit durch die Dynamik der Branche: Life-Science-Unternehmen, insbesondere im Start-up- und Scale-up-Bereich, unterliegen h\u00e4ufig dynamischen Entwicklungen. Ihre Fl\u00e4chenanforderungen k\u00f6nnen sich schnell \u00e4ndern, was eine flexible Bauweise erfordert. Diese Flexibilit\u00e4t in der Bauweise ist jedoch teuer und erfordert eine vorausschauende Planung seitens der Investoren und Entwickler.<\/li>\n
  5. Mieterstruktur und Bonit\u00e4t: Investoren bevorzugen Mieter mit stabiler Marktposition, da das Risiko von Mietausf\u00e4llen bei Start-ups erheblich h\u00f6her ist. Allerdings sind Start-ups oft wichtige Innovationstreiber, sodass sie langfristig dennoch ein attraktives Ziel f\u00fcr Investoren darstellen k\u00f6nnen, sofern geeignete F\u00f6rderprogramme und Partnerschaften genutzt werden.<\/li>\n<\/ol>\n

    Fazit: Wachstumsmarkt, aber f\u00fcr Spezialisten<\/strong><\/h3>\n

    Die Nachfrage nach spezialisierten Geb\u00e4uden, die f\u00fcr Forschung, Produktion und B\u00fcroarbeit ausgelegt sind, w\u00e4chst stetig. Doch diese Immobilien stellen Investoren auch vor Herausforderungen, da hohe technische Anforderungen und begrenzte Drittverwendungsf\u00e4higkeit die Flexibilit\u00e4t einschr\u00e4nken. Zudem ist die Mieterbindung oft langfristig, was die Rentabilit\u00e4t steigert, aber auch Risiken birgt.<\/p>\n

    Life Science ist ein starker Wachstumsmarkt, von dem auch eine hohe Fl\u00e4chennachfrage zu erwarten ist. Es zeichnet sich ab, dass diese Nachfrage nicht in ausreichendem Ma\u00dfe gedeckt werden kann. Der Markt ist in Teilen noch sehr eigennutzergetrieben. Aufgrund der Spezifika von Life-Science-Fl\u00e4chen sind Projektentwickler noch z\u00f6gerlich, wenn es um diese Assetklasse geht. Hier k\u00f6nnen Unternehmensimmobilien, die sich bereits durch eine Flexibilit\u00e4t der Nutzungsarten auszeichnen helfen, diesen Nachfrage\u00fcberhang auszugleichen.<\/p>\n

    Ansprechpartner:\u00a0<\/strong>Daniel Sopka, Consultant im Bereich Unternehmens- und Logistikimmobilien,\u00a0sopka@bulwiengesa.de<\/a>\u00a0und Felix Werner, Teamleiter,\u00a0werner@bulwiengesa.de<\/a><\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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