{"id":25277,"date":"2026-03-25T07:25:40","date_gmt":"2026-03-25T07:25:40","guid":{"rendered":"https:\/\/assetphysics.com\/?p=25277"},"modified":"2026-07-03T13:29:30","modified_gmt":"2026-07-03T13:29:30","slug":"hamburger-immobilienmarkt-2026-zwischen-strukturellem-druck-und-neuer-dynamik","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/hamburger-immobilienmarkt-2026-zwischen-strukturellem-druck-und-neuer-dynamik\/","title":{"rendered":"Hamburger Immobilienmarkt 2026: Zwischen strukturellem Druck und neuer Dynamik"},"content":{"rendered":"\n\t
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Der Hamburger Immobilienmarkt zeigt sich zum Jahresbeginn 2026 in einem Spannungsfeld aus strukturellen Herausforderungen und ersten Anzeichen einer Stabilisierung. <\/span>W\u00e4hrend der Wohnungsmarkt weiterhin von einem deutlichen Angebotsdefizit und steigenden Mieten gepr\u00e4gt ist, erholt sich der Wohneigentumsmarkt sp\u00fcrbar, bleibt jedoch anf\u00e4llig f\u00fcr wirtschaftliche Unsicherheiten. Gleichzeitig befindet sich der B\u00fcromarkt in einer Phase der Neuausrichtung: Hochwertige Fl\u00e4chen in zentralen Lagen profitieren vom anhaltenden \u201eFlight-to-Quality\u201c-Trend, w\u00e4hrend \u00e4ltere Best\u00e4nde zunehmend unter Druck geraten. In diesem Kontext werden Flex-Office-Konzepte wieder attraktiver. Parallel gewinnen flexible Nutzungskonzepte, Mixed-Use-Entwicklungen und die Transformation bestehender Geb\u00e4ude, wie die Gewerbeentwicklungen \u201eAm Holstenwall\u201c und \u201eThalia-Haus\u201d zeigen, weiter an Bedeutung f\u00fcr die Stadtentwicklung und das Angebot bedarfsorientierter Nutzungskonzepte. Das sind die zentralen Ergebnisse der Pressekonferenz zum Ausblick 2026 auf den Hamburger Immobilienmarkt mit Unternehmensvertretern von CELLS, Colliers, Dahler, HIH Invest und neworld.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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Mietwohnungsmarkt mit sp\u00fcrbarem Preisanstieg<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Der Hamburger Wohnungsmarkt bleibt klar von einem strukturellen Nachfrage\u00fcberhang gepr\u00e4gt. W\u00e4hrend die Zahl der Haushalte weiter w\u00e4chst, geht der Neubau deutlich zur\u00fcck \u2013 mit der Folge, dass sich das Angebotsdefizit weiter versch\u00e4rft. Die Entwicklung spiegelt sich bereits in den Mietpreisen wider. Sascha Hanekopf, Regional Manager Hamburg bei Colliers in Deutschland, ordnet ein: \u201eSowohl im Bestand als auch im Neubau haben wir 2025 deutliche Anstiege gesehen, und auch mittelfristig ist keine Entspannung in Sicht. W\u00e4hrend die Bestandsmieten 2025 um 6,6 Prozent anstiegen, haben sich die Angebotsmieten im Neubau mit einer st\u00e4rkeren Dynamik um 7,6 Prozent auf durchschnittlich 21,95 Euro pro Quadratmeter erh\u00f6ht, was vergleichbar mit gewerblichen Mieten ist.\u201c Der anhaltend hohen Nachfrage steht eine weiter r\u00fcckl\u00e4ufige Zahl an Wohnungsbaufertigstellungen gegen\u00fcber. Infolgedessen erwartet Colliers bis 2029 einen kontinuierlichen Mietanstieg von rund 15,8 Prozent im Bestand. \u201eIm Neubausegment ist mit einem Wachstum der Angebotsmieten von j\u00e4hrlich um 3,9 bis 4,0 Prozent zu rechnen\u201c, so Hanekopf weiter.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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Wohneigentumsmarkt zwischen Belebung und Unsicherheit<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Der Hamburger Wohneigentumsmarkt hat sich 2025 sp\u00fcrbar erholt und verzeichnet wieder steigende Transaktionszahlen. Im Gesamtmarkt legten die Verk\u00e4ufe von Eigentumswohnungen um 13,4 Prozent und von H\u00e4usern um 5,6 Prozent zu. Bj\u00f6rn Dahler, Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer der Dahler & Company Group, sagt: \u201eIm Premiumsegment fiel das Wachstum mit 15,1 Prozent bei Eigentumswohnungen und 13,5 Prozent bei Ein- und Zweifamilienh\u00e4usern noch st\u00e4rker aus und zeigt eine deutliche R\u00fcckkehr der Nachfrage zum Niveau von 2021.\u201c<\/p>\n

Auch die Preise entwickelten sich zuletzt positiv: Der durchschnittliche Preis f\u00fcr Eigentumswohnungen ist gegen\u00fcber 2024 um 0,9 Prozent auf 6.348 Euro je Quadratmeter gestiegen. Etwas dynamischer erh\u00f6hten sich die Preise f\u00fcr Ein- und Zweifamilienh\u00e4user mit einem Plus von 1,3 Prozent auf einen durchschnittlichen Kaufpreis von 565.000 Euro. \u201eGleichzeitig bleibt die aktuelle Erholungslage fragil. Denn das gestiegene Angebot trifft auf eine zur\u00fcckhaltende Nachfrage, die sich wiederum mit der h\u00f6heren Preissensibilit\u00e4t der K\u00e4uferschaft sowie erschwerten Finanzierungsbedingungen f\u00fcr Wohneigentum begr\u00fcnden l\u00e4sst. Damit steht der Markt aktuell zwischen Belebung und neuer Unsicherheit, mit einer stabileren Aktivit\u00e4t, aber begrenztem Spielraum f\u00fcr weitere Preissteigerungen\u201c, fasst Dahler zusammen.<\/p>\n

Auf Transaktionsebene merkt Hanekopf positiv an, dass der Anteil von Wohnungsmarkt-Transaktionen in Deutschland 2025 wieder auf dem Niveau von 2021 lag. Dar\u00fcber hinaus sprechen die Nachfrage, Kapitalzufl\u00fcsse und das Interesse von Investoren f\u00fcr eine weiter positive Entwicklung und solides Transaktionsgeschehen f\u00fcr 2026.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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Toplagen gefragt, Bestand unter Druck: B\u00fcromarkt im Wandel<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Der Hamburger B\u00fcromarkt hat sich 2025 trotz herausfordernder wirtschaftlicher Rahmenbedingungen als robust erwiesen, befindet sich jedoch klar in einer Phase struktureller Neujustierung. „Der Hamburger B\u00fcromarkt hat 2025 unter schwierigen Rahmenbedingungen solide performt. Wir sehen jedoch eine klare Verschiebung hin zu Qualit\u00e4t“, so Hanekopf. Mit einem Fl\u00e4chenumsatz von rund 396.400 Quadratmetern lag das Ergebnis zwar unter den Rekordjahren, bewegt sich aber im historischen Durchschnitt. Gleichzeitig steigt der Leerstand auf 5,5 Prozent, w\u00e4hrend die Spitzenmiete auf 38,00 Euro pro Quadratmeter zulegt \u2013 ein Ausdruck der zunehmenden Marktsegmentierung. Die Durchschnittsmieten betragen 22,30 Euro je Quadratmeter B\u00fcrofl\u00e4che. Die Nachfrage wird von einem breiten Branchenspektrum getragen, insbesondere durch das verarbeitende Gewerbe, Beratungsunternehmen und die \u00f6ffentliche Hand, die zusammen rund 40 Prozent des Fl\u00e4chenumsatzes ausmachen.<\/p>\n

Felix Meyen, Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer der HIH Invest, best\u00e4tigt aus Investorenperspektive: \u201eWir sehen, dass der Markt vor allem in den zentralen Lagen weiterhin sehr gut funktioniert. Trotz einer insgesamt zur\u00fcckhaltenderen Nachfrage vermieten wir hochwertige Fl\u00e4chen nach wie vor z\u00fcgig und zu attraktiven Konditionen wie beispielsweise in unserem Objekt Hanse-Forum am Axel-Springer-Platz.\u201c Das vollvermietete Objekt wurde 2018 erworben und verf\u00fcgt \u00fcber einen Mietermix verschiedener Branchen sowie erg\u00e4nzend \u00fcber Einzelhandelsfl\u00e4chen und ein Fitnessstudio.<\/p>\n

W\u00e4hrend sich die Nachfrage insgesamt konjunkturbedingt verhaltener entwickelt und viele Unternehmen ihre Fl\u00e4chenbedarfe \u00fcberpr\u00fcfen oder reduzieren, bleiben hochwertige, zentral gelegene B\u00fcroimmobilien weiterhin stark gefragt. Gerade in den besten Lagen funktioniert der Markt stabil mit soliden Vermietungsleistungen, geringen Leerst\u00e4nden und attraktiven Mietniveaus. „Kapital konzentriert sich auf Core-Objekte in guten Lagen, w\u00e4hrend periphere oder qualitativ schw\u00e4chere Best\u00e4nde st\u00e4rker unter Druck geraten. Gleichzeitig zeigt sich, dass Hamburg im Vergleich zu anderen deutschen Top-Standorten eine vergleichsweise stabile Leerstandsentwicklung aufweist und weiterhin als resilienter Investmentstandort wahrgenommen wird“, so Meyen weiter.<\/p>\n

F\u00fcr 2026 erwartet Colliers vor diesem Hintergrund eine leichte Belebung \u2013 bei gleichzeitig weiter zunehmendem Druck auf nicht mehr zeitgem\u00e4\u00dfe Bestandsfl\u00e4chen.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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\u201eAm Holstenwall“ und \u201eThalia-Haus\u201d: Neue Nutzungskonzepte f\u00fcr Hamburgs Innenstadt<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Der Projektentwickler CELLS richtet seinen Fokus bei seinen aktuellen Hamburger Projekten wie \u201eAm Holstenwall\u201c und dem \u201eThalia-Haus\u201d gezielt auf die Konversion und Repositionierung nicht mehr zeitgem\u00e4\u00dfer oder leerstehenden Bestandsimmobilien. Das ehemalige rund zw\u00f6lf Jahre leerstehende Haspa-Geb\u00e4ude am Holstenwall wurde durch Erweiterung und Umstrukturierung von rund 8.000 auf etwa 11.800 Quadratmeter vergr\u00f6\u00dfert und funktional neu organisiert. Erg\u00e4nzt um umfassende Terrassen- und Aufenthaltsfl\u00e4chen steht das Objekt kurz vor seiner Fertigstellung im zweiten Quartal 2026 und ist bereits zu 83 Prozent langfristig an bonit\u00e4tsstarke Nutzer vermietet. \u201eWir greifen bewusst in die bestehende Geb\u00e4udestruktur ein, erweitern und erg\u00e4nzen sie dort, wo es wirtschaftlich und funktional sinnvoll ist, statt abzurei\u00dfen und neu zu bauen\u201c, so Norman Schaaf, CDO von CELLS.<\/p>\n

Das \u201eThalia-Haus\u201d steht noch am Anfang seiner Transformation. Das ehemalige Kauf- und Parkhaus wird baulich neu strukturiert und zu einem Mixed-Use-Quartier entwickelt. Geplant sind ein 5-Sterne-Hotel mit rund 150 Zimmern, welches bereits \u00fcber einen Head-of-Term gesichert ist, rund 6.000 Quadratmeter B\u00fcrofl\u00e4chen sowie Wohnungen in den oberen Geschossen. Erg\u00e4nzende Dach- und Gastronomienutzungen st\u00e4rken die Lage zus\u00e4tzlich. Als Investor wurde ein isl\u00e4ndisches Family Office gewonnen, eine Bauvoranfrage wurde eingereicht, die Baugenehmigung wird bis Jahresende erwartet. \u201eGerade in innerst\u00e4dtischen Lagen geht es darum, bestehende Geb\u00e4ude neu zu positionieren und baulich so weiterzuentwickeln, dass sie unterschiedliche Nutzungen dauerhaft tragen k\u00f6nnen\u201c, erkl\u00e4rt Schaaf.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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Flex-Office als Erg\u00e4nzung und selektiver Treiber im B\u00fcromarkt<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Erg\u00e4nzend zum klassischen B\u00fcromarkt gewinnt das Segment der flexiblen B\u00fcrofl\u00e4chen weiter an Bedeutung und etabliert sich als fester Bestandteil moderner Nutzungskonzepte. In Deutschland hat sich der Flex-Office-Bestand seit der Pandemie nahezu verdoppelt und umfasst inzwischen mehr als 1 Million Quadratmeter. Auch in Hamburg ist die Nachfrage stabil, insbesondere in zentralen, gut angebundenen Lagen, was den anhaltenden \u201eFlight-to-Quality\u201c-Trend zus\u00e4tzlich unterstreicht. Seit Jahresbeginn ist der Flex-Office-Anbieter Scaling Spaces mit seinem ersten Standort in Hamburg im Sprinkenhof (Burchardstra\u00dfe 14) vertreten. „Flex-Office-Angebote werden vor allem von kleinen und mittelst\u00e4ndischen Unternehmen sowie Projektteams gr\u00f6\u00dferer Unternehmen genutzt, die kurzfristig skalierbare Fl\u00e4chen ben\u00f6tigen oder neue Standorte testen. Viele Unternehmen k\u00f6nnen aufgrund der volatilen Wirtschaftslage nur noch kurzfristig planen. Genau hier setzt Flex-Office an und bietet die notwendige Flexibilit\u00e4t bei der Laufzeit der Mietvertr\u00e4ge und bei den B\u00fcrogr\u00f6\u00dfen, die unkompliziert vergr\u00f6\u00dfert oder verringert werden k\u00f6nnen“, sagt Alexander Lackner, CEO von neworld, die die Investoren hinter Scaling Spaces sind. „In Hamburg sehen wir noch viel Potenzial f\u00fcr flexible B\u00fcrofl\u00e4chen und k\u00f6nnen uns auch weitere Standorte in der Hansestadt vorstellen.“<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\"Gruppenfoto\n\t\t\t\t\t\t
Visualisierung „Am Holstenwall“ (Copyright CELLS)<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Der Hamburger Immobilienmarkt zeigt 2026 ein Spannungsfeld aus strukturellen Herausforderungen und Anzeichen einer Stabilisierung. Mieten im Wohnungsmarkt steigen, w\u00e4hrend der B\u00fcromarkt von hochwertigen Lagen profitiert, und neue Nutzungskonzepte wie Flex-Offices gewinnen an Bedeutung.<\/p>\n","protected":false},"author":278,"featured_media":25273,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_co_authors":[168,323,173,244],"footnotes":""},"categories":[24,10],"tags":[],"type_content":[765],"class_list":["post-25277","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-markets","category-real-estate","type_content-discussion"],"acf":{"homepage_featured_article":false},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25277","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/278"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=25277"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25277\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":25307,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25277\/revisions\/25307"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/25273"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=25277"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=25277"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=25277"},{"taxonomy":"type_content","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/type_content?post=25277"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}