{"id":25794,"date":"2026-03-31T06:48:11","date_gmt":"2026-03-31T06:48:11","guid":{"rendered":"https:\/\/assetphysics.com\/?p=25794"},"modified":"2026-07-03T13:27:09","modified_gmt":"2026-07-03T13:27:09","slug":"erste-monate-nach-uebergabe-entscheidend-fuer-wirtschaftlichen-erfolg-von-neubauten","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/erste-monate-nach-uebergabe-entscheidend-fuer-wirtschaftlichen-erfolg-von-neubauten\/","title":{"rendered":"Erste Monate nach \u00dcbergabe entscheidend f\u00fcr wirtschaftlichen Erfolg von Neubauten"},"content":{"rendered":"\n\t
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In den vergangenen Jahren wurden verst\u00e4rkt Gewerbe- und Wohnimmobilien fertiggestellt und in den Bestand \u00fcberf\u00fchrt \u2013 ein Resultat davon, dass in der Zeit des Immobilienbooms viele Projektentwicklungen angekauft wurden. Neubauimmobilien versprechen Technik und Design auf der H\u00f6he der Zeit, keine Abnutzung und attraktive Mieten. Doch die Realit\u00e4t sieht oft anders aus: W\u00e4hrend Mieter bereits einziehen und Ertr\u00e4ge flie\u00dfen sollen, laufen M\u00e4ngelbeseitigung, Gew\u00e4hrleistungsdurchsetzung und technische Nachjustierungen parallel. Es drohen Performanceverluste, Reputationssch\u00e4den und unzufriedene Mieter. Die Praxis zeigt, dass die ersten Monate nach der \u00dcbergabe entscheidend sind f\u00fcr den wirtschaftlichen Erfolg eines Neubaus.<\/p>\n

Auf Einladung von RUECKERCONSULT tauschten sich Berkan G\u00fclen, Head of Asset Management bei Savills Investment Management, Markus Grabau, Leitung Technisches Property Management bei B&L Property Management, J\u00fcrgen Hau, Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer der INDUSTRIA Immobilien, sowie Sascha N\u00f6ske, CEO von STRATEGIS, \u00fcber typische Problemfelder, operative Herausforderungen und L\u00f6sungsans\u00e4tze aus.<\/p>\n

Nicht mehr Baum\u00e4ngel, aber h\u00f6herer Zeitdruck bei steigender Komplexit\u00e4t<\/strong><\/p>\n

Entgegen der verbreiteten Wahrnehmung sehen die Diskussionsteilnehmer bei ihrer Arbeit keinen generellen Anstieg von Baum\u00e4ngeln. Vielmehr habe sich die Art der Herausforderungen ver\u00e4ndert. \u201eDurch die zunehmende Komplexit\u00e4t und Vernetzung der technischen Systeme dauert es heute deutlich l\u00e4nger, bis Geb\u00e4ude stabil laufen\u201c, erkl\u00e4rte Berkan G\u00fclen. Gerade die technische Geb\u00e4udeausr\u00fcstung, aber auch fehlende Dokumentationen oder unvollst\u00e4ndige Unterlagen k\u00f6nnen die Inbetriebnahme erschweren.<\/p>\n

Markus Grabau sieht vor allem den Zeitdruck als Problem: \u201eUm schneller Mieteinnahmen generieren zu k\u00f6nnen, ist der Zeitraum, der f\u00fcr die M\u00e4ngelbeseitigung zur Verf\u00fcgung steht, deutlich k\u00fcrzer geworden. Dadurch gehen Objekte h\u00e4ufiger mit offenen Punkten in den Betrieb als fr\u00fcher.\u201c<\/p>\n

F\u00fcr die Wohnungsmieter f\u00fchrte Sascha N\u00f6ske aus: \u201eDie ersten M\u00e4ngelmeldungen gehen in den ersten Wochen nach Erstbezug ein. Dann m\u00fcssen wir einordnen, ob es sich um einen Gew\u00e4hrleistungsmangel, ein Abnahmemangel oder einen Versicherungsfall handelt. Wir m\u00fcssen das vorsortieren, sonst laufen wir Gefahr, dass wir den Bauherren oder das Architekturb\u00fcro \u00fcberbeanspruchen.\u201c<\/p>\n

J\u00fcrgen Hau erg\u00e4nzt: \u201eUm das M\u00e4ngelmanagement zu beschleunigen und die Mieterzufriedenheit zu erh\u00f6hen, haben wir in einem Pilotprojekt mit einem bundesweit t\u00e4tigen Partner einen Rahmenvertrag geschlossen, um kleinere bautechnische M\u00e4ngel sofort zu beheben und sp\u00e4ter mit dem Generalunternehmen abzuwickeln.\u201c<\/p>\n

Inbetriebnahme als eigenst\u00e4ndige Projektphase<\/strong><\/p>\n

Ein zentrales Ergebnis der Diskussion: Die Inbetriebnahme eines Geb\u00e4udes sollte als eigenst\u00e4ndige, komplexe Projektphase verstanden werden. \u201eWir unterscheiden zwischen technischer, kaufm\u00e4nnischer und organisatorischer Inbetriebnahme\u201c, sagte Berkan G\u00fclen. \u201eH\u00e4ufige Fehlerquellen auf technischer Seite sind, dass Verbrauchsz\u00e4hler fehlen oder Anlagen mangelhaft gepr\u00fcft sind. In kaufm\u00e4nnischer Hinsicht ist die \u00dcbergabe von Vertr\u00e4gen und B\u00fcrgschaften ein Knackpunkt. Oftmals ist kein Gew\u00e4hrleistungsmanagement beauftragt und wir m\u00fcssen sicherstellen, dass Versicherungen m\u00f6glichst zu Betriebsbeginn laufen. Im Hinblick auf die organisatorische Inbetriebnahme ist es wichtig, Zust\u00e4ndigkeiten und Schnittstellen zu kl\u00e4ren, Eskalationspfade und Kommunikationswege mit den Mietern zu definieren und klar zu regeln, wie der Prozess der Mangelbeseitigung von der Mangelmeldung \u00fcber die Behebung bis hin zur Freimeldung gestaltet werden soll. Im \u00dcbrigen k\u00f6nnen durch Vorabnahmen und regelm\u00e4\u00dfige Begehungen w\u00e4hrend der Bauphase viele Probleme vermieden werden.“<\/p>\n

Markus Grabau betont: \u201eMit der \u00dcbergabe an das Property-Management \u00fcbernehmen wir auch die Betreiberverantwortung. Sollten sicherheitsrelevante M\u00e4ngel auftreten, f\u00fchrt das oft zur Verweigerung der Abnahme. Und wenn vertraglich fixierte Einzugstermine nicht gehalten werden k\u00f6nnen, entstehen gerade bei Gewerbemietern hohe Kosten. Weniger problematisch sind dagegen optische M\u00e4ngel, die man im laufenden Betrieb nacharbeiten kann.\u201c<\/p>\n

Fr\u00fche Einbindung von Property- und Facility-Managern als Erfolgsfaktor<\/strong><\/p>\n

Ein wesentliches strukturelles Defizit liegt laut den Panelisten in fehlenden standardisierten Verantwortlichkeiten der beteiligten Akteure. Zwar funktioniere die Zusammenarbeit in der Praxis meist, dennoch kann es zu Reibungsverlusten kommen. Klare Zust\u00e4ndigkeiten und definierte Prozesse k\u00f6nnten Effizienz und Qualit\u00e4t deutlich steigern.<\/p>\n

Ein wiederkehrendes Thema im Panel war die zu sp\u00e4te Einbindung von Property- und Facility-Managern. Diese f\u00fchre h\u00e4ufig zu vermeidbaren Problemen im Betrieb. Eine fr\u00fche Integration dagegen erm\u00f6gliche eine realistische Budgetplanung, belastbare Betriebskostenkalkulationen und eine bessere Abstimmung technischer Anforderungen.<\/p>\n

\u201eDer ideale Zeitpunkt, einen Property-Manager anzubinden, ist bereits zum Spatenstich\u201c, sagte Sascha N\u00f6ske. \u201eGute Vorbereitung ist alles, auch wenn es um die Berechnung der Betriebskosten geht. Die Nebenkostenkalkulation muss nicht nur im ersten Monat plausibel sein, sondern auch im zw\u00f6lften Monat noch aufgehen. Das funktioniert nur, wenn man das Objekt schon gut kennt.\u201c<\/p>\n

Berkan G\u00fclen best\u00e4tigte aus der Perspektive des Asset-Managers: \u201eWir binden die Property-Manager rechtzeitig ein, auch damit wir realistische Objektbudgets bekommen und die Inbetriebnahme reibungslos laufen kann. Abweichungen von der Kalkulation m\u00fcssen wir fr\u00fch identifizieren, um dagegen steuern zu k\u00f6nnen.\u201c<\/p>\n

Markus Grabau merkte an: \u201eIn der Praxis werden wir als Property-Manager manchmal erst wenige Monate vor Fertigstellung eingebunden \u2013 das ist deutlich zu sp\u00e4t. Auch der Facility-Manager k\u00f6nnte viele Probleme im technischen Bereich abpuffern, wenn er fr\u00fcher eingebunden w\u00e4re, m\u00f6glichst schon etwa drei Monate vor Fertigstellung.\u201c<\/p>\n

J\u00fcrgen Hau betonte: \u201eWichtig ist, darauf zu achten, rechtzeitig die n\u00f6tigen Daten und Dokumente vorliegen zu haben. Das gilt vor allem f\u00fcr Wartungsvertr\u00e4ge, die umlagef\u00e4hig sind.\u201c<\/p>\n

Mieter im Mittelpunkt der ersten Betriebsphase<\/strong><\/p>\n

Die ersten Monate nach Fertigstellung sind besonders sensibel, auch aus Mietersicht. M\u00e4ngel, technische Probleme oder organisatorische Defizite wirken sich direkt auf Zufriedenheit und Cashflows aus.<\/p>\n

\u201eDer Mieter erwartet eine funktionierende Immobilie, unabh\u00e4ngig davon, ob es sich um einen Gew\u00e4hrleistungsfall handelt oder nicht\u201c, so J\u00fcrgen Hau. Verz\u00f6gerungen k\u00f6nnten schnell zu Mietminderungen und Reputationssch\u00e4den f\u00fchren. \u201eAuch Bauzeitenverz\u00f6gerungen bedeuten eine besondere Herausforderung. Sie k\u00f6nnen verhindern, \u00fcbergreifende Abnahmen durchzuf\u00fchren, bestenfalls Teilabnahmen. Die Folge: Der festgelegte Einzugstermin kann nicht gehalten werden \u2013 mit allen Folgen, die dazugeh\u00f6ren: Ersatzunterbringung, die man dann kurzfristig organisieren muss, Umzugsgut, das eingelagert werden muss.\u201c<\/p>\n

Gerade bei gro\u00dfen Wohnprojekten mit vielen gleichzeitigen Einz\u00fcgen sei zudem ein strukturiertes Onboarding entscheidend. \u201eHundert oder zweihundert Wohnungen gleichzeitig zu \u00fcbergeben, ist ein logistisches Gro\u00dfprojekt\u201c, erkl\u00e4rte Sascha N\u00f6ske. \u201eOhne klare Prozesse entsteht schnell Chaos. Gerade Zufahrtswege sind ein Flaschenhals. Daher arbeiten wir mit festen Einzugsterminen inklusive Zeitslots. Auch die Geb\u00e4udetechnik m\u00fcssen wir einerseits den Mietern erkl\u00e4ren, andererseits daf\u00fcr Sorge tragen, dass sie auch einsatzbereit ist und die Verbrauchsdaten ablesbar sind.\u201c<\/p>\n

Die Diskussion machte deutlich: Fr\u00fchzeitige Einbindung der relevanten Dienstleister, strukturierte Prozesse und klare Verantwortlichkeiten sind zentrale Hebel, um Reibungsverluste zu minimieren und die geplanten Zielwerte bei Mieteinnahmen, Betriebskosten und Energieverbr\u00e4uchen zu erreichen.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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Berkan G\u00fclen, Head of Asset Management bei Savills Investment Management (Bild: Savills Investment Management)<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t\n\n\n\t
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J\u00fcrgen Hau, Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer der INDUSTRIA Immobilien (Bild: INDUSTRIA Immobilien)<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t\n\n\n\t
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\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\"Berkan\n\t\t\t\t\t\t
Sascha N\u00f6ske, CEO von STRATEGIS (Bild: STRATEGIS )<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t\n\n\n\t
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\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\"Markus\n\t\t\t\t\t\t
Markus Grabau, Leitung Technisches Property Management bei B&L Property Management (Bild: B&L Property Management)<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Ein Expertenpanel betonte die Bedeutung der fr\u00fchen Integration von Facility- und Property-Managern, um wirtschaftliche Erfolge bei Neubauten zu gew\u00e4hrleisten. Sie diskutierten typische Problemfelder und L\u00f6sungsans\u00e4tze f\u00fcr die ersten Monate nach der Objekt\u00fcbergabe.<\/p>\n","protected":false},"author":242,"featured_media":25846,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_co_authors":[319,184,174],"footnotes":""},"categories":[7,24,10],"tags":[],"type_content":[765],"class_list":["post-25794","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-cases","category-markets","category-real-estate","type_content-discussion"],"acf":{"homepage_featured_article":true},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25794","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/242"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=25794"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25794\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":25855,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25794\/revisions\/25855"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/25846"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=25794"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=25794"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=25794"},{"taxonomy":"type_content","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/type_content?post=25794"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}