{"id":26807,"date":"2026-04-09T11:52:59","date_gmt":"2026-04-09T11:52:59","guid":{"rendered":"https:\/\/assetphysics.com\/?p=26807"},"modified":"2026-04-09T11:52:59","modified_gmt":"2026-04-09T11:52:59","slug":"der-wahre-kaeufer-ist-der-kredit","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/der-wahre-kaeufer-ist-der-kredit\/","title":{"rendered":"Der wahre K\u00e4ufer ist der Kredit"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_noPadding\">\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\t\t\t<div class=\"snk-media snk-media_image\">\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<img decoding=\"async\" data-src=\"https:\/\/assetphysics.com\/wp-content\/uploads\/2025\/07\/Moronis_Kolumne-1.png\" alt=\"\" title=\"\" src=\"data:image\/svg+xml;base64,PHN2ZyB3aWR0aD0iMSIgaGVpZ2h0PSIxIiB4bWxucz0iaHR0cDovL3d3dy53My5vcmcvMjAwMC9zdmciPjwvc3ZnPg==\" class=\"lazyload\" style=\"--smush-placeholder-width: 1890px; --smush-placeholder-aspect-ratio: 1890\/720;\" \/>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_xs\" >\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t<div class=\"row snk-textColumns\">\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<h3>Wenn Verk\u00e4ufer Preisn\u00e4he wollen, K\u00e4ufer Rendite brauchen und Kreditgeber Volumen suchen, entsteht Liquidit\u00e4t \u2013 nicht aus dem Markt, sondern aus dem Hebel.<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Der Markt befasst sich wieder \u2013 vereinzelt \u2013 mit gr\u00f6\u00dferen Immobilienportfolio-Deals.<br \/>\nUnd das gewisserma\u00dfen notgedrungen: Die Vintage-Fonds aus der Hochphase des letzten Zyklus steuern auf ihr Laufzeitende zu. Damit r\u00fcckt die Frage in den Vordergrund, wie sich Portfolien in einem Markt ver\u00e4u\u00dfern lassen, der die Absorptionsf\u00e4higkeit vergangener Jahre noch l\u00e4ngst nicht wieder erreicht hat.<\/p>\n<p>Der klassische Exit \u00fcber Einzelverk\u00e4ufe bleibt eher m\u00fchsam: langwierig, selektiv \u2013 und mit dem bekannten Risiko, dass die weniger attraktiven Assets im Bestand verbleiben oder nur mit deutlichen Abschl\u00e4gen abgesetzt werden k\u00f6nnen.<\/p>\n<p>Der Portfolioverkauf wirkt demgegen\u00fcber wie die elegantere L\u00f6sung: schneller, vollst\u00e4ndiger und als beabsichtigter Faktor nah am Verkehrswert. Das gro\u00dfe Aber: Er funktioniert derzeit nicht unter allen Bedingungen.<\/p>\n<p>Dort, wo solche Transaktionen aktuell gelingen, zeigt sich ein auff\u00e4lliges Muster:<\/p>\n<ul>\n<li>Sie sind gro\u00dfvolumig.<\/li>\n<li>Sie sind besonders strukturiert.<\/li>\n<li>Und sie sind \u2013 vor allem \u2013 <strong>sehr hoch fremdfinanziert<\/strong>, teilweise sehr deutlich jenseits der 60%.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Hierbei ist dieser hohe Leverage kein Feintuning, sondern er schafft erst \u00fcberhaupt die Voraussetzung, das Preisniveau \u00fcberhaupt in die N\u00e4he der Verk\u00e4ufer-Vorstellung zu bringen.<\/p>\n<p>Das ist allerdings keine breite Marktbeobachtung, daf\u00fcr aber trotzdem eine aufschlussreiche. Denn sie macht sichtbar, was sonst oft abstrakt bleibt: Bei den aktuellen Renditen lassen sich Portfolioank\u00e4ufe auf diesem Niveau ohne signifikanten Leverage kaum rechnen, wenn der Kaufpreis die bei den Verk\u00e4ufern bilanzierten Immobilienwerte ausreichend befriedigen muss.<\/p>\n<p>Und genau dieser Leverage ist nicht beliebig verf\u00fcgbar. Viele klassische institutionelle Investoren scheiden damit als K\u00e4ufer aus, nicht ausschlie\u00dflich, aber schon aufgrund regulatorischer und bilanzieller Restriktionen. Fremdkapitalquoten deutlich oberhalb von 60% passen oft schlicht nicht in den Rahmen. Damit verengt sich der Kreis potenzieller K\u00e4ufer erheblich. \u00dcbrig bleiben spezialisierte Strukturen, Clubs oder Konstellationen, die genau diesen Hebel darstellen k\u00f6nnen.<\/p>\n<p>Nicht als Ausdruck breiter Marktliquidit\u00e4t, sondern als Ergebnis einer sehr spezifischen Konstellation k\u00f6nnen dann solche Transaktionen entstehen:<\/p>\n<ul>\n<li><strong><em>Verk\u00e4ufer<\/em><\/strong>, die einen m\u00f6glichst marktpreisnahen Exit auf Portfolioebene anstreben<\/li>\n<li><strong><em>K\u00e4ufer<\/em><\/strong>, die ihre Rendite nur \u00fcber sehr hohen Leverage abbilden k\u00f6nnen<\/li>\n<li><strong><em>Fremdkapitalgeber<\/em><\/strong>, die unter Druck stehen, gro\u00dfe Volumina zu platzieren \u2013 und damit genau diesen vom K\u00e4ufer ben\u00f6tigten Hebel erm\u00f6glichen<\/li>\n<\/ul>\n<p>Das sind Einzelf\u00e4lle, aber sie\u00a0legen einen strukturellen Punkt offen:\u00a0Der Markt funktioniert derzeit bei gro\u00dfen Portfolien noch insbesondere\u00a0eher nur dort, wo er sich ausreichend hebeln l\u00e4sst \u2013 die Liquidit\u00e4t im Markt ist eben immer noch eng.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<h3>\ud83d\udccc Fazit:<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p><strong>Gro\u00dfe Portfolio-Exits sind derzeit kein Ausdruck von Marktbreite, sondern von der F\u00e4higkeit, sie stark genug zu finanzieren.<\/strong><\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Wenn Verk\u00e4ufer Preisn\u00e4he wollen, K\u00e4ufer Rendite brauchen und Kreditgeber Volumen suchen, entsteht Liquidit\u00e4t \u2013 nicht aus dem Markt, sondern aus dem Hebel.<\/p>\n","protected":false},"author":153,"featured_media":26813,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_co_authors":[],"footnotes":""},"categories":[7,10],"tags":[],"type_content":[35,33],"class_list":["post-26807","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-cases","category-real-estate","type_content-comment","type_content-weekly"],"acf":{"homepage_featured_article":false},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/26807","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/153"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=26807"}],"version-history":[{"count":6,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/26807\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":26823,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/26807\/revisions\/26823"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/26813"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=26807"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=26807"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=26807"},{"taxonomy":"type_content","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/type_content?post=26807"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}