{"id":2817,"date":"2024-12-04T14:37:54","date_gmt":"2024-12-04T14:37:54","guid":{"rendered":"https:\/\/assetphysics.com\/?p=2817"},"modified":"2024-12-11T07:37:40","modified_gmt":"2024-12-11T07:37:40","slug":"rechenzentren-als-investmentprodukt","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/rechenzentren-als-investmentprodukt\/","title":{"rendered":"Rechenzentren als Investment-Produkt"},"content":{"rendered":"\n\t
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Der Rechenzentrumsmarkt boomt \u2013 zwischen 2010 und 2022 wuchsen die Kapazit\u00e4ten der Rechenzentren in Deutschland gemessen in IT-Abschlussleistung um \u00fcber 90 Prozent. Treiber des aktuellen Wachstums ist die verst\u00e4rkte Nutzung von Cloud-Diensten durch Unternehmen und private Haushalte. Trotz des Booms besteht weiterhin ein enormer Bedarf an zus\u00e4tzlichen Kapazit\u00e4ten. Rechenzentren sind gemeinsam mit den Telekommunikationsnetzen die Basisinfrastruktur der Digitalisierung. Ihre Leistungsf\u00e4higkeit und ihre Bedeutung haben in den vergangenen Jahren immer mehr zugenommen.<\/p>\n

Trotz der entscheidenden Rolle von Rechenzentren f\u00fcr die Digitalisierung ist das Wissen um die Strukturen und die Entwicklungen im nationalen und internationalen Markt noch relativ gering. Dies \u00e4ndert sich jedoch zunehmen, da Kapitalgeber und institutionelle Investoren verst\u00e4rkt Interesse am Wachstum dieses Sektor zeigen. Der vorliegende Artikel gibt vor diesem Hintergrund einen \u00dcberblick \u00fcber die Assetklasse \u201eRechenzentrum\u201c und beleuchtet den dazugeh\u00f6rigen Investmentmarkt.<\/p>\n

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Die Entwicklung der Nachfrage<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Aktuell verdoppelt sich die weltweit verarbeitete Datenmenge etwa alle acht Monate. Neue Technologien, wie k\u00fcnstliche Intelligenz und autonomes Fahren, sind in dieser Rechnung noch gar nicht ber\u00fccksichtigt und werden diese Datenmengen noch weiter steigern. Schon heute verarbeitet ein vernetztes Auto, das nicht autonom f\u00e4hrt, Daten im Umfang von 25 Gigabyte pro Stunde. Bei autonomen Fahrzeugen kann diese Datenmenge in den Petabytes-Bereich gehen (1 Petabyte = 1.000 Terabyte). Dies veranschaulicht eindr\u00fccklich die k\u00fcnftige zunehmende Entwicklung des Datenvolumens.<\/p>\n

Deutschland muss \u2013 will es \u00f6konomisch nicht den Anschluss verlieren \u2013 den Ausbau seiner digitalen Infrastruktur, bestehend aus Datennetzen und Rechenzentren, vorantreiben. Dass dies in den vergangenen Jahren nicht entschieden genug angegangen wurde, belegen die Zahlen. So hat der Anteil Deutschlands an den weltweiten Rechenzentrumskapazit\u00e4ten abgenommen: Waren im Jahr 2015 noch etwa 3,5 Prozent der Server in Rechenzentren in Deutschland, so sank dieser Anteil bis 2022 auf knapp 3 Prozent. Dementsprechend handelt es sich um einen Markt mit gro\u00dfem Wachstumspotenzial, was die internationalen Betreiber derzeit f\u00fcr sich erkennen: mit den laufenden und geplanten Projekten im Bereich der Rechenzentrumsindustrie k\u00f6nnte sich die Kapazit\u00e4t in Deutschland verdoppeln.<\/p>\n

Die gr\u00f6\u00dften Nachfrager von IT-Kapazit\u00e4ten sind aktuell Hyperscaler und Cloud-Anbieter wie AWS, Google Cloud, Microsoft Azure, Oracle und IBM Cloud. Sie nutzen die Kapazit\u00e4ten f\u00fcr ihre Gesch\u00e4ftsmodelle \u2013 von Online-Diensten \u00fcber Finanzdienstleistungen bis hin zum Verf\u00fcgung stellen von Cloudspeicher. Es gibt aber auch eine gro\u00dfe Nachfrage von regionalen Rechenzentren f\u00fcr Unternehmen, um eine gr\u00f6\u00dfere Kontrolle \u00fcber die eigene Hardware haben. Auch der Finanzsektor fragt mit seinen Bankapplikationen hohe Kapazit\u00e4ten nach. Dagegen ruft die \u00f6ffentliche Verwaltung bisher noch wenig Kapazit\u00e4ten ab \u2013 mit der steigenden Digitalisierung des Sektors ist aber auch hier mit einer steigenden Nachfrage zu rechnen.<\/p>\n

Unterschiedliche Arten von Rechenzentren<\/h3>\n

Rechenzentren sind Spezialimmobilien, die den Betrieb von IT-Infrastruktur wie Server, Netzwerke, Speicher und Anwendungen f\u00fcr Unternehmen, Beh\u00f6rden und Organisationen erm\u00f6glichen. In einem Rechenzentrum werden verschiedene Anwendungen betrieben, wie z.B. Cloud-Computing, Web-Hosting, E-Commerce, Big-Data-Analysen und mobile Anwendungen. Rechenzentren setzen sich kostentechnisch aus vier wesentlichen Bestandteilen zusammen: dem geeigneten Grundst\u00fcck, dem Geb\u00e4ude, der technischen Geb\u00e4udeausr\u00fcstung und den IT-Systemen. W\u00e4hrend das Geb\u00e4ude und Grundst\u00fcck in der Regel weniger als ein Drittel der Investitionskosten darstellen, entf\u00e4llt mit \u00fcber zwei Drittel der Gro\u00dfteil der Kosten auf die Elektro-, K\u00e4lte-, und Sicherheitstechnik.<\/p>\n

Rechenzentren lassen sich anhand verschiedener Parameter in sechs verschiedene Typen einteilen. Sogenannte Hyperscaler<\/em> werden speziell f\u00fcr Cloud-Dienste und gro\u00dfe skalierbare Workloads entwickelt. Diese Art von Rechenzentrum wird von gro\u00dfen Unternehmen wie Google Cloud, AWS, Microsoft Azure, Oracle und IBM Cloud betrieben.<\/p>\n

In Colocation-Rechenzentren<\/em> mieten sich mehrere Unternehmen ein. Diese werden in der Regel von einem Betreiber betrieben und vermarktet. Viele gro\u00dfe Unternehmen, die bisher selbst eigene kleinere Rechenzentren betrieben haben, steigen u.a. aus Kostengr\u00fcnden zunehmend auf Colocation-Rechenzenten um und mieten sich als Untermieter ein. Weitere Gr\u00fcnde daf\u00fcr k\u00f6nnten zudem der Fokus auf das eigene Kerngesch\u00e4ft oder das Beibehalten von Flexibilit\u00e4t in Bezug auf Wachstum der IT-Landschaft sein.<\/p>\n

Die dritte Gruppe bilden die Enterprise-Rechenzentren<\/em>. Diese werden von Unternehmen klassischerweise selbst f\u00fcr ihre eigene IT als Unternehmensrechenzentrum betrieben. Allerdings ist dieser Typus f\u00fcr viele Unternehmen nicht wirtschaftlich und einen hohen Aufwand bedeutet, weshalb Sie vollumf\u00e4nglich oder in Teilen auf andere Rechenzentren ausweichen. Bei der vierten Kategorie, den Edge-Rechenzentren<\/em>, handelt es sich um kleine dezentrale Einheiten in der N\u00e4he von Endnutzern, Endger\u00e4ten oder Anwendungen, die mit Blick auf autonomes Fahren, Smart Cities, Internet of Things und Industrie 4.0 ben\u00f6tigt werden. Der Grund daf\u00fcr ist, dass sie aufgrund der r\u00e4umlichen N\u00e4he eine geringe Latenz und hohe Datenverarbeitungsgeschwindigkeit aufweisen, was f\u00fcr die genannten Bereiche essentiell ist.<\/p>\n

Telekommunikation-Rechenzentren <\/em>werden von Unternehmen aus dieser Branche betrieben, um Netzwerkverbindungen, Daten\u00fcbertragung und -verarbeitung sicherzustellen.<\/p>\n

Die sechste Kategorie bilden die High-Performance-Computing-Rechenzentren<\/em>: Diese sind speziell f\u00fcr Anwendungen wie wissenschaftliche Simulationen, Forschung, KI-Training und Finanzmodellierung ausgelegt. Sie sind relevant f\u00fcr Unternehmen, die mit gro\u00dfen Datenmengen arbeiten, welche schnell verarbeitet werden m\u00fcssen.<\/p>\n

Aktuelle Marktsituation<\/h3>\n

Deutschland ist ein pr\u00e4destinierter Standort f\u00fcr Rechenzentren. Das Land ist die gr\u00f6\u00dfte Volkswirtschaft in Europa und besitzt mit dem DE-CIX in Frankfurt den Internet-Knotenpunkt mit der weltweit h\u00f6chsten Daten\u00fcbertragungsrate von 14 Terabyte pro Sekunde (TBit\/s). Zudem hat Deutschland hohe Datenschutzanforderungen und gut geschulte Fachkr\u00e4fte. Es gibt geringe Standortrisiken hinsichtlich Extremwetterereignisse, Erdbeben oder \u00dcberschwemmungen und die Stromversorgung ist verh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfig stabil.<\/p>\n

Es gibt in Deutschland ca. 50.000 Rechenzentren aller Gr\u00f6\u00dfen, davon ca. 3.000 mit einer Leistung von 40 kW oder mehr und rund 90 mit einer Leistung von 5 MW oder mehr. Bei Rechenzentren gilt, dass ihre Gr\u00f6\u00dfe nicht in Quadratmeter gemessen wird, wie bei anderen Immobilien, sondern in Kilowatt oder Megawatt. Diese Angabe ist ein Ma\u00df f\u00fcr die bereitstellbare IT-Leistung. Aktuelle Prognosen gehen davon aus, dass mehrere hundert MW Rechenzentren-Kapazit\u00e4ten in den kommenden f\u00fcnf Jahren in Deutschland entstehen werden. Der Trend geht dabei zum Bau von Rechenzentren mit h\u00f6heren Daten- und Rechenkapazit\u00e4ten ab 5 MW.<\/p>\n

Auf europ\u00e4ischer Ebene sind die dominierenden Rechenzentren-Cluster die sog. FLAP-D-M\u00e4rkte (Frankfurt, London, Amsterdam, Paris und Dublin). Sie haben sich historisch an den Internetknotenpunkten entwickelt. Besonders die gro\u00dfen Cloudservice-Provider AWS, Google Cloud, Microsoft Azure, Oracle und IBM Cloud, haben an diesen Standorten ihre Hyperscaler-Rechenzentren gebaut.<\/p>\n

Der Frankfurter Markt ist der deutsche Hotspot f\u00fcr Rechenzentren und europaweit der zweitgr\u00f6\u00dfte Markt hinter London. Die Kapazit\u00e4t der Rechenzentren in Frankfurt liegt zusammengenommen bei 707 MW. Mittlerweile ist der Standort jedoch schon recht saturiert, weshalb sich Berlin als neuer Hub im Bereich Hyperscaler etabliert. Berlin z\u00e4hlt neben Madrid, Mailand und Z\u00fcrich zu den Sekund\u00e4rm\u00e4rkten, die sich in den vergangenen Jahren sehr dynamisch entwickelt und gro\u00dfes Wachstum verzeichnet haben. Die genannten St\u00e4dte verf\u00fcgen bereits jeweils \u00fcber eine Rechenzentrumskapazit\u00e4t oberhalb der 100-MW-Marke. In Berlin gibt es aktuell Antr\u00e4ge f\u00fcr neue Rechenzentren in der Gr\u00f6\u00dfenordnung von 1.000 MW. Im Segment der Colocation-Rechenzentren entwickeln sich insbesondere die M\u00e4rkte in M\u00fcnchen, Hamburg, Stuttgart, D\u00fcsseldorf zu dominanten Standorten.<\/p>\n

Es gibt insgesamt viele \u00e4ltere Objekte auf dem Markt in Deutschland, doch es ist schwierig diese an die aktuellen und zuk\u00fcnftigen Nachhaltigkeitsanforderungen anzupassen. Das Angebot an neueren Rechenzentren ist bisher noch deutlich begrenzt. Da insbesondere Investoren aus dem Ausland den deutschen Markt f\u00fcr sich entdecken, nimmt die Zahl der Projektentwicklungen zu und wird in Zukunft zu einer deutlich h\u00f6heren Produktverf\u00fcgbarkeit sowohl bei kleineren als auch bei gr\u00f6\u00dferen Rechenzentren f\u00fchren.<\/p>\n

Die Situation auf dem Investmentmarkt<\/h3>\n

F\u00fcr Institutionelle Investoren r\u00fcckt diese vergleichsweise neue Investmentklasse aus mehreren Gr\u00fcnden zunehmend in den Fokus. An erster Stelle stehen die attraktiven Renditen. Diese liegen derzeit deutlich \u00fcber denen klassischer Immobilieninvestments. J\u00e4hrliche Aussch\u00fcttungsrenditen betragen etwa sechs bis acht Prozent oder auch dar\u00fcber. Dazu kommt, dass f\u00fcr Rechenzentren langfristige und indexierte Mietvertr\u00e4ge abgeschlossen werden mit nachfragebedingtem hohem Mietzins. Das f\u00fchrt zu einer hohen Einnahmesicherheit und stabilem Cashflow f\u00fcr die Investoren. Zudem kann das Asset als Infrastruktur oder als Immobilie ins Portfolio eingebracht werden und dient als Beimischung der Risiko-diversifizierung des eigenen Anlageportfolios. Zumal Rechenzentren eine entsprechende Konjunkturunabh\u00e4ngigkeit aufweisen.<\/p>\n

F\u00fcr eine gewisse Zur\u00fcckhaltung sorgt teilweise noch die geringe Transparenz auf dem Markt. Rechenzentren sind nicht standardisiert, jedes Objekt ist ein individuelles Bauwerk und verfolgt einen individuellen Business-Case. Das erschwert Vergleiche. Grunds\u00e4tzlich sollte jedes Rechenzentrum einzeln betrachtet werden. Verglichen mit g\u00e4ngigen Immobilienassetklassen ist der Transaktionsmarkt f\u00fcr Rechenzentren zudem bislang nicht so liquide. Entsprechend wichtig ist es f\u00fcr Investoren, interne Expertise aufzubauen oder einen im Segment erfahrenen Investmentmanager hinzuzuziehen.<\/p>\n

Generell sind Rechenzentren sehr kapitalintensive Projekte. Bei gro\u00dfen Hyperscalern gehen die Investitionssummen schnell in die Milliarden. Das k\u00f6nnen Betreiber und Unternehmen nicht allein stemmen. Hier braucht es zus\u00e4tzliches Kapital. Besonders bei gro\u00dfen Hyperscale-Rechenzentren entfallen sch\u00e4tzungsweise ein Drittel der Investitionskosten auf das Grundst\u00fcck und das Geb\u00e4ude. Der Gro\u00dfteil der Investitionen flie\u00dft jedoch in die technische Ausstattung und Infrastruktur f\u00fcr Strom, Notstrom, K\u00fchlung, Konnektivit\u00e4t und Sicherheit.<\/p>\n

Der Investor zahlt dabei in der Regel f\u00fcr Grundst\u00fcck und Immobilie, manchmal auch f\u00fcr die technische Ausstattung. Racks \u2013 also Serverschr\u00e4nke, IT-Systeme, Netz- und Sicherheitsinfrastruktur sowie teilweise auch die Instandhaltung werden vom Mieter gezahlt, je nach Vertragsverh\u00e4ltnis.<\/p>\n

Bei den Transaktionsstrukturen selbst wird im Wesentlichen zwischen drei Arten unterschieden: Powered Land, Powered Shell <\/em>und Fully Fitted<\/em>. Powered Land<\/em> bezeichnet den Erwerb eines Grundst\u00fccks mit Strom h\u00e4ufig zu einem hohen Preis zur Projektierung und Entwicklung eines neuen Rechenzentrums. Dies ist derzeit die am h\u00e4ufigsten vorkommende Transaktionsstruktur. Bei Powered Shell handelt es sich um den Ankauf eines Grundst\u00fccks mitsamt Geb\u00e4ude jedoch ohne Technischer Geb\u00e4udeausstattung und IT-Systeme f\u00fcr die Vermietung. Den Erwerb eines technisch voll ausgebauten Rechenzentrums exklusive der IT-Systeme bezeichnet man als Fully-fitted<\/em>. Betrieb und Vermietung obliegen dann dem Eigent\u00fcmer.<\/p>\n

Bei den Mietmodellen gibt es zwei Varianten: das Single-Tenant<\/em>\u2013 und das MultiTenant-Modell<\/em>. Beim Single-Tenant-Modell<\/em> \u00fcbernimmt der Betreiber\/Mieter in der Regel nicht nur die Fl\u00e4chenmiete, sondern auch die Betriebsverantwortung f\u00fcr das Rechenzentrum, einschlie\u00dflich Wartung und Instandhaltung der technischen Infrastruktur. Er tr\u00e4gt dabei auch das Risiko f\u00fcr Ausf\u00e4lle oder Sch\u00e4den. Beim Multi-Tenant-Modell<\/em> werden Mietvertr\u00e4ge f\u00fcr einzelne Racks abgeschlossen. Die Mieten f\u00fcr solche Racks liegen je nach Kriterien zwischen 500 und 2.000 Euro pro Monat. Wartung und Instandhaltung der technischen Infrastruktur liegt beim Betreiber des Rechenzentrums.<\/p>\n

Wichtige Faktoren bei Investment<\/h3>\n

Die Auswahlkriterien f\u00fcr Standorte von Rechenzentren unterscheiden sich deutlich von denen anderer Nutzungsarten. Wichtig sind vor allem die Verf\u00fcgbarkeit von Energie (Stromversorgungskapazit\u00e4t), perspektivisch vor allem von gr\u00fcnem Strom. Die Anschlussleistung muss zudem hoch genug f\u00fcr die Rechenzentrumskapazit\u00e4t sein. Ebenfalls wichtig ist die Latenz\/Konnektivit\u00e4t, also die N\u00e4he zum n\u00e4chsten Knotenpunkt sowie zu anderen Datacentern. Da es sich bei Rechenzentren um kritische Infrastruktur handelt, gelten hohe Sicherheitsanforderungen \u2013 beispielsweise f\u00fcr die Standortsicherheit (Schutz vor Erbeben, \u00dcberschwemmung), die eingehalten werden m\u00fcssen.<\/p>\n

Nachhaltigkeitsanforderungen beg\u00fcnstigen neue Objekte<\/h3>\n

Ein wesentlicher Faktor, der f\u00fcr die Betreiber zunehmend an Bedeutung gewinnt, ist die Nachhaltigkeit von Rechenzentren. Weltweit gibt es zunehmende Aktivit\u00e4ten, den Bau und den Betrieb von Rechenzentren m\u00f6glichst nachhaltig zu gestalten. Eine wesentliche Kennzahl daf\u00fcr ist die Energieeffizienz von Rechenzentren, die als Power Usage Effectiveness, kurz PUE-Wert, angeben wird. Sie beschreibt, welcher Anteil der gesamten abgenommenen Energie tats\u00e4chlich f\u00fcr IT-Systeme verwendet wird und wie viel f\u00fcr die technische Geb\u00e4udeinfrastruktur (K\u00fchlung, Licht, andere Verbraucher) aufgewendet werden muss. Der Wert zeigt damit, wie effizient ein Rechenzentrum als Geb\u00e4ude Energie nutzt. Je n\u00e4her der Wert an 1,0 liegt, desto effizienter arbeitet das Rechenzentrum.<\/p>\n

Der deutsche PUE-Durchschnittswert liegt bei 1,8. Dabei hat sich die Energieeffizienz in den vergangenen Jahren deutlich verbessert. Lag der durchschnittliche PUE-Wert neuer Rechenzentren 2010 noch bei 1,98 so ist er 2022 auf 1,55 gesunken. Das aktuelle Energieeffizienzgesetz (EnEfG) sieht f\u00fcr Rechenzentren mit einer elektrischen Nennanschlussleistung ab 300 KW, die vor dem 1. Juli 2026 den Betrieb aufnehmen, einen PUE-Wert von maximal 1,5 vor. Bis zum 1. Juli 2030 muss der Wert dieser Rechenzentren auf 1,3 im Jahresdurchschnitt abgesenkt werden. Rechenzentren, die ab dem 1. Juli 2026 ans Netz gehen, m\u00fcssen eine Energieverbrauchseffektivit\u00e4t von kleiner oder gleich 1,2 erreichen.<\/p>\n

Auch zur Wiederverwendung von Abw\u00e4rme macht das EnEfG Vorgaben. Bei Inbetriebnahme ab 1. Juli 2026 liegt der verpflichtende Mindestanteil bei der Wiederverwendung von Energie bei zehn Prozent, ab 1. Juli 2027 bei 15 Prozent und ab 1. Juli 2028 bei 20 Prozent \u2013 jeweils zum Zeitpunkt zwei Jahre nach der Inbetriebnahme. Dabei besteht die M\u00f6glichkeit, die Abw\u00e4rme selbst zu nutzen oder an die Gemeinde abzugeben, indem sie in das Nahw\u00e4rmenetz eingespeist wird. Letzteres ist jedoch mit einer gewissen Unsicherheit behaftet, da viele Gemeinden bei der Planung ihres kommunalen W\u00e4rmenetzes noch nicht weit vorangeschritten sind und entsprechende Anfragen zur Einspeisung von Abw\u00e4rme in dieses Netz kaum beantworten k\u00f6nnen. Aus diesem Grund ist es ratsam, alternative Varianten zur Nutzung der Abw\u00e4rme zu entwickeln, um die vorgegebenen Quoten aus dem EnEfG zu erf\u00fcllen.<\/p>\n

Generell gilt, dass Neubauten den versch\u00e4rften Anforderungen in der Regel gerecht werden. Im Gegenzug ist schwer, alte Bestandsrechenzentren so umzugestalten, dass sie den Anforderungen des Gesetzes entsprechen. Darum sollten Investoren nur neue oder neuwertige und effiziente Objekte in Betracht ziehen.<\/p>\n

Ausblick<\/h3>\n

Es gibt mittlerweile zahlreiche Immobilieninvestoren, die sich intensiv mit Rechenzentren besch\u00e4ftigen und erstmals in dieses Segment investieren m\u00f6chten. Darunter ist die ganze Bandbreite von Versicherungen, Pensionsfonds oder Versorgungswerken, national wie international. Insbesondere die Wachstumsprognosen f\u00fcr das zuk\u00fcnftige Datenvolumen locken Investoren an. Das gestiegene Zinsniveau, die geringen Aktivit\u00e4ten auf dem Immobilientransaktionsm\u00e4rkten und die sinkende B\u00fcrofl\u00e4chennachfrage tragen ebenso dazu bei, dass Rechenzentren zunehmend in den Fokus von Immobilieninvestoren r\u00fccken und als Alternative gesehen werden. Wichtig ist dabei, dass ein Investment in diese Spezialimmobilien nicht vergleichbar ist mit einem klassischen Immobilien-Investment. Insbesondere die rechtlichen und technischen Voraussetzungen sind sehr unterschiedlich. Investoren sollten daher einen Investmentmanager mit Expertise im Bau und Betrieb von Rechenzentren ausw\u00e4hlen.<\/p>\n

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