{"id":28329,"date":"2026-04-22T07:31:54","date_gmt":"2026-04-22T07:31:54","guid":{"rendered":"https:\/\/assetphysics.com\/?p=28329"},"modified":"2026-04-22T07:31:54","modified_gmt":"2026-04-22T07:31:54","slug":"perspektive-bueroimmobilien-die-zukunft-liegt-in-hybriden-konzepten-flaecheneffizienz-und-neuen-nutzungen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/perspektive-bueroimmobilien-die-zukunft-liegt-in-hybriden-konzepten-flaecheneffizienz-und-neuen-nutzungen\/","title":{"rendered":"Perspektive B\u00fcroimmobilien: Die Zukunft liegt in hybriden Konzepten, Fl\u00e4cheneffizienz und neuen Nutzungen"},"content":{"rendered":"\n\t
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Der Markt f\u00fcr B\u00fcroimmobilien befindet sich in einem grundlegenden Umbruch: Steigende Leerst\u00e4nde, ver\u00e4nderte Fl\u00e4chennachfrage und neue Anforderungen an Nutzung und Qualit\u00e4t stellen bestehende Konzepte zunehmend infrage. Welche Anforderungen m\u00fcssen B\u00fcroimmobilien heute erf\u00fcllen, um wirtschaftlich tragf\u00e4hig zu sein? Und welche Konzepte setzen sich in der Praxis durch? Diese Fragen standen im Zentrum der von RUECKERCONSULT organisierten Online-Pressekonferenz \u201eUmnutzung, Modernisierung oder Abriss: Wie geht es weiter mit dem B\u00fcro?\u201c Vertreter von AUKETT + HEESE, CELLS, Covivio, FAY Projects und HIH Projektentwicklung zeigten anhand konkreter Projekte, welche Strategien sich aktuell in der Praxis bew\u00e4hren: von Refurbishments mit Fl\u00e4chenerweiterung \u00fcber Multi-Use-Konzepte bis hin zu Nutzungsanpassungen und Restrukturierungen.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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Fl\u00e4chenerweiterungen zahlen sich aus<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Der Gro\u00dfteil der heute bestehenden B\u00fcrogeb\u00e4ude wurde vor dem Jahr 2000 errichtet. Anna Lena Stoephasius, Mitglied des Managements beim Architekturb\u00fcro AUKETT + HEESE sagt: \u201eGeb\u00e4ude die drei\u00dfig Jahre sind oder \u00e4lter weisen nicht nur starre Grundrisse, sondern beispielswese auch eine veraltete Geb\u00e4udetechnik auf, sprich ineffiziente Heizungs-, L\u00fcftungs- und K\u00fchlsysteme mit hohem Energieverbrauch und ohne bedarfsgerechte Steuerung. Das Ziel ist es, durch eine umfassende Sanierung solcher Objekte die Fl\u00e4cheneffizienz, Aufenthaltsqualit\u00e4t und ESG-Konformit\u00e4t in Einklang zu bringen,\u201c so Stoephasius weiter.<\/p>\n

Das Berliner Bestandsprojekt \u201eKarlsg\u00e4rten\u201c vom Bauherr CA Immo aus den 1990er-Jahren zeigt exemplarisch, wie dieses Prinzip funktioniert: Das bauliche Konzept der Architekten von AUKETT + HEESE setzt auf den Erhalt der Rohbaustruktur als wesentlichen Hebel zur Reduktion von grauer Energie, sowie auf gezielte bauliche Eingriffe wie Aufstockung in Holz-Hybrid-Bauweise, die Aktivierung von Dachfl\u00e4chen, sowie die Erg\u00e4nzung privater Balkone auf jeder Etage. Diese Ma\u00dfnahmen generieren ein Plus an 2.700 Quadratmetern Mietfl\u00e4che \u2013 ein klarer wirtschaftlicher Mehrwert.<\/p>\n

\u201eDie gr\u00f6\u00dfte Herausforderung bei der Transformation von Bestandsgeb\u00e4uden aus den 1990er-Jahren liegt in der \u00dcberf\u00fchrung starrer Geb\u00e4udestrukturen in flexible, nachhaltige Arbeitswelten\u201c, erkl\u00e4rt Sebastian Nau, Mitglied des Managements bei AUKETT+HEESE. \u201eUnser Ansatz kombiniert den maximalen Erhalt der vorhandenen Substanz mit gezielten Eingriffen in Tragwerk und Fassade, um sowohl technische als auch r\u00e4umliche Qualit\u00e4ten neu zu definieren.\u201c<\/p>\n

Die gleiche Strategie verfolgt Projektentwickler CELLS mit dem Hamburger Bestandsprojekt \u201eAm Holstenwall\u201c. Nahezu die gesamte Geb\u00e4udestruktur konnte erhalten werden. Die erhebliche Anzahl an Terrassenfl\u00e4chen schafft Aufenthaltsfl\u00e4chen, die zudem \u00f6ffentlich zug\u00e4nglich sind. Die Mietfl\u00e4che des ehemals zw\u00f6lf Jahre leerstehenden Geb\u00e4udes konnte von 8.150 Quadratmetern um mehr als 40 Prozent auf 11.700 Quadratmeter vergr\u00f6\u00dfert werden. Jan Trenn, CEO von CELLS, sagt: \u201eDie Erweiterung der Mietfl\u00e4chen ist der gr\u00f6\u00dfte Hebel f\u00fcr die wirtschaftliche Tragf\u00e4higkeit bei B\u00fcro-Refurbishments. Die reine Modernisierung ist in den meisten F\u00e4llen \u00f6konomisch nicht tragf\u00e4hig.\u201c Den Erfolg der Projektentwicklung best\u00e4tigt die Vermietungsquote von 83 Prozent bereits ein Jahr vor Fertigstellung. Die Fertigstellung des Ensembles steht kurz bevor und soll noch im zweiten Quartal 2026 erfolgen. Das Nutzungskonzept sieht einen Mix aus B\u00fcro, Gastronomie und Fitness vor.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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Mischnutzungskonzepte und Services st\u00fctzen gewandelte Nachfrage<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Der Wandel von monofunktionalen B\u00fcroimmobilien hin zu gemischt genutzten Immobilien wie beim Refurbishment \u201eAm Holstenwall\u201c ist ein zentraler Hebel f\u00fcr zukunftsf\u00e4hige Projekte. Das europ\u00e4ische Immobilienunternehmen Covivio verfolgt unter anderem beim D\u00fcsseldorfer Projekt \u201cICON by Covivio\u201d eine Strategie der funktionalen \u00d6ffnung klassischer B\u00fcroimmobilien. Durch die Integration von Gastronomie, Serviceangeboten und erg\u00e4nzenden Nutzungen entsteht bei dem ikonischen denkmalgesch\u00fctzten Objekt aus den 1970er-Jahren ein Multi-Use-Konzept, das die Immobilie st\u00e4rker an den Bed\u00fcrfnissen der Nutzer ausrichtet und ihre langfristige Marktg\u00e4ngigkeit erh\u00f6ht.<\/p>\n

Katharina Greis, COO Offices bei Covivio Deutschland, sagt: \u201eMulti-Use-Konzepte sind f\u00fcr uns kein Add-on, sondern ein zentraler Bestandteil moderner B\u00fcroentwicklungen. Mit unserem Hospitality-Ansatz \u00fcbertragen wir gezielt Service- und Aufenthaltsqualit\u00e4ten aus der Hotellerie auf B\u00fcroimmobilien, etwa durch Concierge-Services, digitale Serviceangebote oder kuratierte Gemeinschaftsfl\u00e4chen. Damit richten wir die Fl\u00e4chen konsequent an den Bed\u00fcrfnissen der Nutzer aus und halten sie langfristig wettbewerbsf\u00e4hig.\u201c<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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Nutzungsanpassung als Antwort auf ver\u00e4nderte Marktbedingungen<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Doch nicht jedes Objekt l\u00e4sst sich durch Fl\u00e4chenerweiterung oder Multi-Use-Konzepte allein wirtschaftlich stabilisieren. Gerade bei gro\u00dfvolumigen Entwicklungen sto\u00dfen klassische B\u00fcroans\u00e4tze zunehmend an ihre Grenzen.<\/p>\n

Ingo Lindner, Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer von FAY Projects, schildert dies am Beispiel des Stuttgarter Projekts \u201eCANNION\u201c, das urspr\u00fcnglich als klassische B\u00fcroentwicklung konzipiert war: \u201eWir mussten erkennen, dass sich klassische B\u00fcrofl\u00e4chen in dieser Gr\u00f6\u00dfenordnung unter den aktuellen Marktbedingungen nicht mehr wie geplant platzieren lassen. Der entscheidende Schritt war, das Konzept konsequent zu hinterfragen und neu auszurichten.\u201c<\/p>\n

Das Projekt mit rund 27.000 Quadratmetern oberirdischer Bruttogrundfl\u00e4che wird daher im Zuge der Entwicklung neu positioniert. Statt einer monofunktionalen B\u00fcronutzung setzt FAY auf einen Nutzungsmix aus B\u00fcro, Hotel, Gastronomie und Fitness. Erg\u00e4nzt wird das Konzept durch Long-Stay-Angebote, die vor allem auf die steigende Nachfrage nach flexiblen Wohn- und Arbeitsformen reagieren.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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Umnutzung und Restrukturierung gewinnen an Bedeutung<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Noch weiter gehen Ans\u00e4tze, bei denen B\u00fcroimmobilien vollst\u00e4ndig aus ihrer urspr\u00fcnglichen Nutzung herausgel\u00f6st werden. Insbesondere bei strukturellem Leerstand oder nicht mehr marktg\u00e4ngigen Objekten r\u00fcckt die Umnutzung in alternative Nutzungen in den Fokus.<\/p>\n

Jens Fieber, Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer der HIH Projektentwicklung (HPE), sagt: \u201eNicht jede B\u00fcroimmobilie hat eine Zukunft als B\u00fcro. Aber viele Geb\u00e4ude verf\u00fcgen \u00fcber Qualit\u00e4ten, die sich f\u00fcr andere Nutzungen, etwa im Bildungsbereich, sehr gut eignen.\u201c In Hannover verfolgt die HPE entsprechende Ans\u00e4tze. Hier wird auf dem denkmalgesch\u00fctzten ehemaligen HANOMAG Areal auf mehr als 16.000 Quadratmetern Fl\u00e4che aus einem ehemaligen B\u00fcro eine Schule entwickelt. Wie eine Transformation in einen Schulcampus mit Kapazit\u00e4ten f\u00fcr mehrere tausend Sch\u00fclerinnen und Sch\u00fcler gelingen kann, beweist auch CELLS mit der Umwandlung des ehemaligen Sitzes der Deutschen B\u00f6rse in Frankfurt am Main, den \u201eLateral Towers\u201c mit 46.000 Quadratmeter Mietfl\u00e4che, in einen Komplex mit drei Schulen. Der letzte Bauabschnitt wird Ende Mai an die Stadt Frankfurt \u00fcbergeben.<\/p>\n

Parallel dazu gewinnt die Restrukturierung festgefahrener Projektentwicklungen an Bedeutung. Insbesondere dort, wo Projekte infolge ver\u00e4nderter Marktbedingungen, komplexer Finanzierungsstrukturen und zu geringer Vermietung als Distressed Assets neu gedacht werden m\u00fcssen. Ein Beispiel daf\u00fcr ist das Projekt KORYFEUM in Unterschlei\u00dfheim bei M\u00fcnchen. Die HPE hat dort das Restrukturierungsmandat \u00fcbernommen. Gemeinsam mit dem Asset Management der HIH wird dabei auch das urspr\u00fcngliche Gesamtkonzept neu justiert und leerstehende Fl\u00e4chen der bereits realisierten B\u00fcrogeb\u00e4ude vermietet: Die noch unbebauten Fl\u00e4chen sollen entgegen der urspr\u00fcnglichen Planungen nicht mehr mit weiteren B\u00fcrogeb\u00e4uden, sondern mit alternativen Nutzungen, wie zum Beispiel aus dem Light-Industrial-Segment komplettiert werden.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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Projekt \u201eLATERAL TOWERS\u201c Copyright: Manuel Debus<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t\n\n\n\t
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Projekt \u201cKarlsg\u00e4rten\u201c Copyright: CA Immo<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t\n\n\n\t
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Projekt \u201eICON by Covivio\u201d Copyright: Covivio <\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t\n\n\n\t
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Projekt „CANNION“ Copyright: FAY<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t\n\n\n\t
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Projekt „Koryfeum“ Copyright: HIHInvest<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Der Markt f\u00fcr B\u00fcroimmobilien befindet sich im Wandel: Neue Strategien wie Fl\u00e4chenerweiterungen, Multi-Use-Konzepte und Nutzungsanpassungen werden vorgestellt. Unternehmen wie AUKETT + HEESE und CELLS f\u00fchren erfolgreich Projekte zur Neuausrichtung bestehender Immobilien durch.<\/p>\n","protected":false},"author":453,"featured_media":28323,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_co_authors":[278,326,288,173],"footnotes":""},"categories":[7,24,10,626],"tags":[],"type_content":[18,765],"class_list":["post-28329","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-cases","category-markets","category-real-estate","category-statements","type_content-article","type_content-discussion"],"acf":{"homepage_featured_article":true},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/28329","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/453"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=28329"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/28329\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":28370,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/28329\/revisions\/28370"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/28323"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=28329"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=28329"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=28329"},{"taxonomy":"type_content","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/type_content?post=28329"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}