{"id":30859,"date":"2026-05-08T07:38:14","date_gmt":"2026-05-08T07:38:14","guid":{"rendered":"https:\/\/assetphysics.com\/?p=30859"},"modified":"2026-05-08T07:38:14","modified_gmt":"2026-05-08T07:38:14","slug":"jll-victor-prime-office-tritt-zum-jahresbeginn-2026-auf-der-stelle","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/jll-victor-prime-office-tritt-zum-jahresbeginn-2026-auf-der-stelle\/","title":{"rendered":"JLL: Victor Prime Office tritt zum Jahresbeginn 2026 auf der Stelle"},"content":{"rendered":"\n\t
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Spitzenrenditen bleiben stabil, Mieten entwickeln sich moderat<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Der B\u00fcroperformance-Indikator Victor Prime Office hat zum Beginn des Jahres 2026 an die positive Tendenz der Vorquartale nicht ganz anschlie\u00dfen k\u00f6nnen. Im ersten Quartal 2026 verzeichnet der Index nur einen moderaten Anstieg von 0,3 Prozent im Vergleich zum Vorquartal und zeigt damit seit Ausbruch der kriegerischen Auseinandersetzungen im Nahen Osten eine Seitw\u00e4rtsbewegung. W\u00e4hrend im vierten Quartal 2025 die Vorzeichen noch vorsichtig optimistisch waren und auch in Deutschland der B\u00fcroinvestmentmarkt zunehmend an Fahrt gewann, f\u00fchrte der Beginn des Irankriegs zu einer deutlichen Verlangsamung der Aktivit\u00e4ten vieler Marktteilnehmer. Der Indikatorstand f\u00fcr die beobachteten Toplagen der deutschen Immobilienhochburgen Berlin, D\u00fcsseldorf, Frankfurt, Hamburg und M\u00fcnchen notiert Ende M\u00e4rz 2026 bei 174,5 Punkten.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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Entwicklung des Victor Prime Office B\u00fcroperformance-Indikators f\u00fcr deutsche Immobilienhochburgen im Zeitraum 06\/23 bis 03\/26. Bildquelle: JLL Deutschland<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t\n\n\n\t
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\u201eDie geopolitischen Verwerfungen haben zwar nicht den Gesamtmarkt zum Erliegen gebracht \u2013 auch in der zweiten Februarh\u00e4lfte und im M\u00e4rz gingen noch zahlreiche Transaktionen \u00fcber die Ziellinie, was im Vergleich mit dem Investorenverhalten bei fr\u00fcheren externen Schocks \u00e4hnlicher Dimension durchaus als positiv zu werten ist. Allerdings ist die Unsicherheit enorm gestiegen und viele Marktakteure, insbesondere die Eigenkapitalgeber, warten derzeit die weiteren Entwicklungen ab“, kommentiert\u00a0Ralf Kemper<\/b>, Head of Value and Risk Advisory JLL Germany, die aktuelle Situation. \u201eDer Investmentmarkt hat sich stark verlangsamt. Was wir jedoch beobachten: Transaktionen von Top-Immobilien finden weiterhin zu den aktuellen Renditeniveaus statt. K\u00e4uferinduzierte Preisanpassungen zum Ende von Verkaufsverhandlungen beobachten wir zwar regelm\u00e4\u00dfig, sie liegen aber im moderaten Rahmen. Weiterhin scheint die Verk\u00e4uferseite nicht bereit und auch nicht gedr\u00e4ngt, signifikante Preisabschl\u00e4ge zu akzeptieren oder akzeptieren zu m\u00fcssen, sodass Transaktionen entweder im Rahmen der Verk\u00e4ufererwartung \u2013 wenn auch verlangsamt \u2013 stattfinden oder Immobilienverk\u00e4ufe eben wieder zur\u00fcckgezogen werden.“<\/span><\/p>\n

Die Spitzenrenditen blieben im ersten Quartal 2026 somit in allen f\u00fcnf betrachteten Immobilienhochburgen unver\u00e4ndert und bewegten sich in einer Spanne von 4,05 Prozent in Hamburg und M\u00fcnchen bis 4,6 Prozent in Frankfurt. \u201eDeutschland ist damit im europ\u00e4ischen Vergleich immer noch relativ teuer. In vielen anderen europ\u00e4ischen M\u00e4rkten lassen sich mit einem B\u00fcroinvestment h\u00f6here Renditen erzielen. Allerdings liegen dort auch die risikolosen Zinsen gemessen an der Umlaufrendite langfristiger Staatsanleihen (aufgrund h\u00f6herer Staatsverschuldung) zum Teil deutlich h\u00f6her. Internationale Investoren scheinen das geringere Risiko in Deutschland derzeit jedoch nicht zu honorieren“, erkl\u00e4rt\u00a0Kemper<\/b>.<\/p>\n

Trotz des herausfordernden Marktumfelds konnte der B\u00fcroinvestmentmarkt das positive Momentum von Ende 2025 in das neue Jahr mitnehmen. Das Transaktionsvolumen am B\u00fcroinvestmentmarkt in den betrachteten f\u00fcnf St\u00e4dten \u00fcbertraf im Auftaktquartal 2026 mit rund einer Milliarde Euro das Ergebnis des Vorquartals um gut f\u00fcnf Prozent und liegt damit sogar leicht \u00fcber dem Quartalsdurchschnitt der vergangenen drei Jahre. Unklar ist der Ausblick f\u00fcr den Rest des Jahres.<\/p>\n

Berlin zeigt positive Impulse aus Vermietungsmarkt<\/b><\/p>\n

Im ersten Quartal zeigten die Indexwerte eine differenzierte Entwicklung. Die Berliner Spitzenlagen verzeichneten mit einem Plus von 1,6 Prozent auf 182,9 Punkte den st\u00e4rksten Zuwachs unter den f\u00fcnf Metropolen. Bei wie in den \u00fcbrigen betrachteten St\u00e4dten stagnierender Spitzenrendite profitierte die Hauptstadt ausschlie\u00dflich von positiven Impulsen aus dem Vermietungsmarkt und damit verbundener Marktmietsteigerung. Die anderen Hochburgen sind mehr oder minder stabil geblieben: Die Hamburger Innenstadt legte moderat um 0,5 Prozent auf 199,6 Punkte zu und behauptete ihre Spitzenposition, wof\u00fcr insbesondere Mietanstiege verantwortlich waren. Die M\u00fcnchner Innenstadt verzeichnete ein Plus von 0,2 Prozent auf 194,5 Punkte, w\u00e4hrend die Frankfurter Bankenlage mit 152,6 Punkten stagnierte und genau auf dem Niveau des Vorquartals liegt. Mit einem Minus von 0,4 Prozent auf 157,9 Punkte landet die D\u00fcsseldorfer Bankenlage auf dem letzten Platz, was neben den gesunkenen Mieten in der Breite auch einem h\u00f6heren Leerstand geschuldet ist.<\/p>\n

Die \u00fcber alle Standorte gerechnete Jahresperformance (Vergleich Indikatorstand Q1 2026 zu Q1 2025) zeigt mit 3,9 Prozent ein positives Ergebnis. Hamburg steht mit einem beeindruckenden Plus von neun Prozent an der Spitze und profitiert von der anhaltend starken Marktstellung. Den zweiten Platz teilen sich D\u00fcsseldorf und M\u00fcnchen mit einem Wachstum um je f\u00fcnf Prozent im Jahresvergleich. Berlin liegt mit 1,3 Prozent auf dem vierten Rang, w\u00e4hrend Frankfurt mit 1,1 Prozent das Schlusslicht bildet.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\"Tabelle\n\t\t\t\t\t\t
Performance-Daten f\u00fcr B\u00fcroimmobilien in den Top-5 deutschen St\u00e4dten im Q1 2026. Bildquelle: JLL Deutschland<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t\n\n\n\t
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\u201eBerlin ist im Jahresvergleich besser gelaufen als 2025. Es gab einige Vermietungen, auch im Teilmarkt Mediaspree, der in den vergangenen Quartalen von Investoren kritisch be\u00e4ugt wurde“, berichtet\u00a0Kemper<\/b>. \u201eWir sehen gr\u00f6\u00dfere Gesuche am Markt, beispielsweise von der \u00f6ffentlichen Hand. Ein weiterer prominenter Deal in Sch\u00f6neberg \u00fcber 12.000 m\u00b2 unterstreicht die verbesserte Vermietungsdynamik in der Hauptstadt.\u201c Deutschlandweit hat sich der B\u00fcrovermietungsmarkt allerdings abgeschw\u00e4cht. Mit knapp 540.000 m\u00b2 Fl\u00e4chenumsatz bleibt das Ergebnis in den f\u00fcnf St\u00e4dten zwar minimal \u00fcber dem Ergebnis des Vorquartals, allerdings auf geringem Niveau und unter dem Durchschnitt der vergangenen drei Jahre. Aufgrund des Angebotsengpasses f\u00fcr das begehrte Segment der hochwertigen B\u00fcrofl\u00e4chen in Spitzenlagen und des nach wie vor geringen Fertigstellungsvolumens k\u00f6nnten sich die Spitzenmieten im zweiten Halbjahr 2026 weiter erh\u00f6hen \u2013 trotz des niedrigen Vermietungsvolumens und der geopolitischen und damit verbundenen \u00f6konomischen Herausforderungen.<\/span><\/p>\n

Breites Finanzierungsangebot f\u00fcr Qualit\u00e4tsimmobilien<\/b><\/p>\n

So haben sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen seit Kriegsausbruch fundamental ver\u00e4ndert. Das Wirtschaftswachstum d\u00fcmpelt vor sich hin, Wachstumsprognosen wurden zuletzt halbiert, w\u00e4hrend die Inflationserwartung signifikant gestiegen ist. Renditen f\u00fcr Staatsanleihen, eine der mit Immobilien konkurrierenden Anlageoption f\u00fcr Investoren, liegen deutlich h\u00f6her als noch vor wenigen Monaten. \u201eAlle langfristigen Prognosen aus Ende 2025 sind im Grunde obsolet. Derzeit kann nur kurzfristig geplant und ,auf Sicht\u2018 gefahren werden, was die Aktivit\u00e4ten im Segment einer langfristigen Anlageform wie Immobilien hemmt\u201c, so\u00a0Kemper<\/b>. Bei anhaltend hoher Inflation seien ein bis zwei weitere Zinsschritte der EZB im Bereich des M\u00f6glichen, was die Spitzenrenditen am Immobilienmarkt unter Druck setzen w\u00fcrde. \u201eAuch die Volatilit\u00e4t der Swap-Rates und damit der Finanzierungskosten helfen nicht, wenngleich wir vonseiten der Fremdkapitalgeber hohe Finanzierungsbereitschaft, breite Liquidit\u00e4t und starken Wettbewerb um die qualitativ hochwertigen Produkte gespiegelt bekommen, sowohl von klassischen Banken wie auch aus dem Segment der alternativen Kreditgeber, wie beispielsweise Debt Funds.\u201c<\/p>\n

Die Spreads zwischen risikolosem Zins und Immobilienrenditen m\u00fcssen jedoch nicht zwangsl\u00e4ufig konstant bleiben. \u201eBei indexierten Mietvertr\u00e4gen kann sich ein Deal trotz des Abstands zu Staatsanleihen durchaus lohnen, wenn die Cashflows durch Indexierung und in der Nachvermietung durch Marktmietsteigerungen entsprechend steigen\u201c, erl\u00e4utert\u00a0Kemper<\/b>. Allerdings bleibe die Herausforderung bestehen: \u201eSollten die Finanzierungskosten trotz des hohen Wettbewerbs im Fremdkapitalmarkt weiter steigen, kaum Eigenkapital verf\u00fcgbar sein und auf Verk\u00e4uferseite weiterhin an zu hohen Kaufpreiserwartungen festgehalten werden, d\u00fcrfte sich das positive Momentum aus 2025 weiter verlangsamen und die erhoffte Markterholung noch l\u00e4nger auf sich warten lassen.\u201c<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Der B\u00fcroperformance-Indikator Victor Prime Office legte im ersten Quartal 2026 nur um 0,3 Prozent zum Vorquartal zu. Seit Ausbruch des Nahostkonflikts zeigt er eine Seitw\u00e4rtsbewegung; der Irankrieg bremste Aktivit\u00e4ten. Der Indikatorstand in Toplagen lag Ende M\u00e4rz bei 174,5 Punkten.<\/p>\n","protected":false},"author":75,"featured_media":30909,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_co_authors":[],"footnotes":""},"categories":[24,10],"tags":[],"type_content":[659],"class_list":["post-30859","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-markets","category-real-estate","type_content-analysis"],"acf":{"homepage_featured_article":false},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/30859","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/75"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=30859"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/30859\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":30901,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/30859\/revisions\/30901"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/30909"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=30859"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=30859"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=30859"},{"taxonomy":"type_content","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/type_content?post=30859"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}