{"id":3301,"date":"2025-01-20T09:31:17","date_gmt":"2025-01-20T09:31:17","guid":{"rendered":"https:\/\/assetphysics.com\/?p=3301"},"modified":"2025-01-22T09:26:52","modified_gmt":"2025-01-22T09:26:52","slug":"data-center-status-quo-und-perspektiven","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/data-center-status-quo-und-perspektiven\/","title":{"rendered":"DATA CENTER: STATUS QUO UND PERSPEKTIVEN"},"content":{"rendered":"\n\t<section class=\"snk-section snk-section_xs\" >\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t<div class=\"row snk-textColumns\">\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Die Nachfrage nach Rechenzentren steigt \u2013 mittlerweile haben sie sich zu einer attraktiven und performancestarken Assetklasse entwickelt. Vor dem Hintergrund der fortschreitenden Digitalisierung in allen Lebens- und Wirtschaftsbereichen wird der Bedarf an Data Centern auch in den kommenden Jahren weiter zunehmen. Grund genug, um mit Managing Director und Head of Logistics &amp; Industrial Christopher Raabe sowie Thore Baesgen zu sprechen. Thore kann als Head of Data Center Solutions Germany exklusive Einblicke in die scheinbar neue Lieblingsassetklasse vieler Investoren geben.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_noPadding\">\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\t\t\t<div class=\"snk-media snk-media_image\">\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<img decoding=\"async\" data-src=\"https:\/\/assetphysics.com\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/Podcast-Data-Center-scaled.jpg\" alt=\"\" title=\"Podcast-Data-Center\" src=\"data:image\/svg+xml;base64,PHN2ZyB3aWR0aD0iMSIgaGVpZ2h0PSIxIiB4bWxucz0iaHR0cDovL3d3dy53My5vcmcvMjAwMC9zdmciPjwvc3ZnPg==\" class=\"lazyload\" style=\"--smush-placeholder-width: 2560px; --smush-placeholder-aspect-ratio: 2560\/1195;\" \/>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_xs\" >\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t<div class=\"row snk-textColumns\">\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"content-item \">\n<div class=\"content-item__body\">\n<div class=\"text-keyfigure text-keyfigure--right \">\n<div class=\"text-keyfigure__text\">\n<div class=\"text \">\n<div class=\"content-item \">\n<div class=\"content-item__body\">\n<div class=\"text \">\n<div>\n<h2>Was ist ein Data Center und welche Arten von Rechenzentren es gibt?<\/h2>\n<p>Ein Rechenzentrum ist ein Geb\u00e4ude, in dem gro\u00dfe Mengen digitaler Daten gespeichert, verarbeitet und verwaltet werden. Die genaue Nutzung unterscheidet sich anhand der verschiedenen Subklassen:<\/p>\n<ul>\n<li>Unternehmensrechenzentrum (Enterprise Data Center): Eigenes, kleines Datencenter meist direkt auf dem Campus des Unternehmens, welches ausschlie\u00dflich den eigenen IT Betrieb unterst\u00fctzt.<\/li>\n<li>Colocation\u00a0Data Center:\u00a0Durch ein Drittanbieter betriebenes Data Center, welches Fl\u00e4che (Whitespace) vermietet. Die IT Hardware wird vom Mieter eingebracht.<\/li>\n<li>Hyperscaler\/Cloud Data Center: Gro\u00dfe Datencenter, die von den Hyperscalern (AWS, Microsoft, Google etc.) f\u00fcr Cloud Computing Dienstleistungen genutzt werden. Ziel ist ein besonders hoher Grad an Flexibilit\u00e4t und Skalierbarkeit der Anwendungen.<\/li>\n<li>Edge Data Center: Kleine Rechenzentren, ebenfalls durch Drittanbieter betrieben, die einen regionaleren Ansatz haben und die N\u00e4he zum Endkunden suchen.<\/li>\n<li>KI-Rechenzentrum: Datencenter mit besonders hohem Bedarf an Daten- und Rechenressourcen zum Trainieren von KI Modellen.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Data Center entwickeln sich scheinbar zu einer, wenn nicht sogar der liebsten Assetklasse vieler Investoren. Woran liegt das?<\/h3>\n<p>Zum einen ist die Rendite und die Profitabilit\u00e4t bei Data Centern deutlich h\u00f6her als bei klassischen Logistikimmobilien. Die Betreiber k\u00f6nnen aufgrund der hohen Nachfrage sowohl f\u00fcr Grundst\u00fccke als auch f\u00fcr die Objekte deutlich h\u00f6here Preise bezahlen. Das h\u00e4ngt damit zusammen, dass die Nachfrage auf dem Data Center-Markt sehr gro\u00df ist. Das ist auch der Grund, warum sehr viele Projektentwickler und Investoren in diesen Markt str\u00f6men.<\/p>\n<h2>Wie stellt sich denn der deutsche Data Center-Markt im europ\u00e4ischen Vergleich dar?<\/h2>\n<p>Innerhalb Europas ist der deutsche Markt der gr\u00f6\u00dfte: F\u00fchrend mit den beiden Standorten Frankfurt und Berlin, gefolgt vom englischen Markt. Hier hat London als Megametropole gro\u00dfe Kapazit\u00e4ten, aber liegt insgesamt hinter Deutschland. Weitere wichtige M\u00e4rkte sind Irland oder die Niederlande.<\/p>\n<h2>Frankfurt ist die Datacenter-Hauptstadt Deutschlands. Woran liegt das? Und welche anderen Standorte spielen hier eine Rolle?<\/h2>\n<p>Frankfurt ist die absolute Data Center-Hauptstadt in Deutschland. Das liegt vor allem am DE-CIX (Deutsche Commercial Internet Exchange), der durch die Hanauer Landstra\u00dfe verl\u00e4uft. Der DE-CIX ist der gr\u00f6\u00dfte Internetknotenpunkt der Welt mit einem Datendurchfluss von circa 17 Terabyte die Sekunde. Dieser Internetknotenpunkt sorgt f\u00fcr sehr geringe Latenzzeiten bei den Betreibern der Rechenzentren beziehungsweise den Nutzern. Das ist eine sehr entscheidende Gr\u00f6\u00dfe, wonach unsere Kunden schauen. Berlin hat sich als zweiter Hotspot etabliert. Um das aber in Relation zu setzen: In Frankfurt sprechen wir \u00fcber aktuell eine ungef\u00e4hre Gesamtleistung von knapp \u00fcber ein Gigawatt vermieteter IT-Load, mit noch relativ viel in der Pipeline. In Berlin sprechen wir aktuell \u00fcber 300 Megawatt IT-Load.<\/p>\n<p>Warum Deutschland so eine zentrale Rolle auf dem Markt der Rechenzentren spielt, ist der Tatsache geschuldet, dass es in Zentraleuropa liegt, dass wir eine sehr stabile gesamtwirtschaftliche Lage haben und auch, dass das Thema Datenschutz bei uns gro\u00dfgeschrieben wird.<\/p>\n<h3>Spielen L\u00e4nder im Norden auch eine Rolle auf dem Data Center-Markt?<\/h3>\n<p>Es gibt den einen oder anderen Hyperscaler und auch Rechenzentrum-Betreiber, der sich f\u00fcr ein skandinavisches Land entscheidet. Der Hintergrund ist ganz einfach: Einerseits die g\u00fcnstigere Stromverf\u00fcgbarkeit, unter anderem zum Beispiel durch Atomstrom. Andererseits spielt das Thema K\u00fchlung eine weitere wichtige Rolle. Das hei\u00dft, je k\u00e4lter die Au\u00dfentemperatur ist, desto weniger Strom wird f\u00fcr die K\u00fchlung ben\u00f6tigt, sodass der Strom f\u00fcr die tats\u00e4chliche Leistung der Server benutzt werden kann.<\/p>\n<h3>Wo innerhalb einer Stadt, zum Beispiel in Frankfurt, kann ein Data Center entstehen?<\/h3>\n<p>Grunds\u00e4tzlich k\u00f6nnen Data Center in Gewerbe- und Industriegebieten entstehen. In Frankfurt haben wir einen Sonderfall, da wir dort einen Data Center Masterplan haben, der vorschreibt, in welchen Gewerbe- und Industriegebieten die Ansiedlung von neuen, nicht unternehmensrelevanten Rechenzentren \u00fcberhaupt noch gestattet ist. Ansonsten ist das allerallerwichtigste Kriterium die Verf\u00fcgbarkeit von Strom. Das hei\u00dft, die N\u00e4he zu Hochspannungsleitungen beziehungsweise Umspannwerken ist oft ein guter Indikator f\u00fcr funktionierende Data Center-Standorte. Nat\u00fcrlich gibt es auch eine kritische Grundst\u00fccksgr\u00f6\u00dfe, die ben\u00f6tigt wird. Oft geht man aber eher den anderen Weg und schaut sich die K.-o.-Kriterien an, wo ein Rechenzentrum nicht stehen kann. Betreiber eines Rechenzentrums sind sehr auf ihre Sicherheit bedacht, beziehungsweise sehr darauf bedacht, dass es nicht zu irgendwelchen St\u00f6rf\u00e4llen im Betrieb kommt. K.-o.-Kriterien k\u00f6nnten f\u00fcr sie deshalb sein:<\/p>\n<ul>\n<li>Betriebe in der N\u00e4he, bei denen es zu Explosionen kommen k\u00f6nnte<\/li>\n<li>Flugschneisen, zum Beispiel vom Frankfurter Flughafen<\/li>\n<li>Die N\u00e4he zum Main, wenn es um das Thema \u00dcberflutung geht<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Mit welchen anderen Herausforderungen haben Projektentwickler im Bereich Data Center noch zu k\u00e4mpfen?<\/h3>\n<p>Hier m\u00fcssen wir unterscheiden, ob wir \u00fcber Immobilienprojektentwickler sprechen oder ob wir \u00fcber Rechenzentrum-Betreiber beziehungsweise -Entwickler sprechen. F\u00fcr die Immobilienprojektentwickler ist das Thema Data Center eine neue Herausforderung. Es ist eine neue Assetklasse, die wenig mit der klassischen Immobilie zu tun hat. Die Magie findet im Inneren des Data Centers statt. Die Immobilie selbst ist nur eine H\u00fclle, ein Schutz vor \u00e4u\u00dferen Einfl\u00fcssen. Das Hauptaugenmerk liegt also auf der Technik, die dort verbaut ist.<\/p>\n<p>Das spiegelt sich auch wirtschaftlich in den Kosten wider. In der Regel ist es so, dass das Innenleben dieser Data Center deutlich die Kosten der eigentlichen Immobilie \u00fcbersteigt. Die Sever kosten schnell das Drei- bis Vierfache der Geb\u00e4udeh\u00fclle.<\/p>\n<h3>Warum zeigen gerade jetzt so viele neue Projektentwickler Interesse an dieser scheinbar recht komplexen Assetklasse?<\/h3>\n<p>Der Markt rund um Rechenzentren ist aktuell ein stark wachsender Markt. W\u00e4hrend man teilweise in anderen Assetklassen eher eine Seitw\u00e4rts- oder gar Abw\u00e4rtsbewegung beobachtet, funktioniert der Data Center-Markt aktuell sehr gut. Es ist demnach kein Geheimnis, dass man damit Geld verdienen kann, erfolgreich ein Data Center zu entwickeln oder auch nur geeignetes Land zur Verf\u00fcgung zu stellen. Im Endeffekt sind es einfache makro\u00f6konomische Treiber: Es gibt eine riesengro\u00dfe Nachfrage, getrieben durch Digitalisierung sowie KI und zeitgleich ein sehr begrenztes Angebot. Das treibt die Preise in die H\u00f6he.<\/p>\n<h3>Die Verf\u00fcgbarkeit von Fl\u00e4chen, gerade hier in Frankfurt, ist ein Problem. Wo kann ein Rechenzentrum \u00fcberhaupt noch entstehen? Umnutzung und Konversion spielt hier sicher eine wichtige Rolle?<\/h3>\n<p>Absolut. Bei der Nachnutzung einer leerstehenden Logistikimmobilie oder auch bei einer Neubauentwicklung wird heutzutage bei sehr vielen Entwicklern gepr\u00fcft, ob eine Data Center-Nutzung m\u00f6glich ist. Generell ist das Rechenzentrum, wenn in erster Linie die Stromversorgung gesichert ist, hoch attraktiv, da sich h\u00f6here Margen und Gewinne erzielen lassen. Genau das macht es, auch f\u00fcr klassische Projektentwickler, attraktiv,\u00a0 in diesen Markt einzutreten. Data Center-Entwickler k\u00f6nnen au\u00dferdem deutlich h\u00f6here Grundst\u00fcckspreise zahlen. Die liegen fast immer \u00fcber dem der klassischen Logistikhalle, oft das Drei- bis Vier-, wenn nicht sogar teilweise das F\u00fcnffache von dem, was vielleicht ein klassischer Immobilienentwickler zahlen kann.<\/p>\n<h3>Spielen andere Assetklassen ebenfalls eine Rolle? Werden beispielsweise auch B\u00fcroimmobilien zu Data Centern umgenutzt?<\/h3>\n<p>Es gibt durchaus das eine oder andere B\u00fcrogeb\u00e4ude, das in ein Data Center umgenutzt worden ist oder auch noch umgenutzt wird. Die Umnutzung ist aber mit relativ gro\u00dfen Herausforderungen und Umbauma\u00dfnahmen verbunden. Es werden beispielsweise deutlich h\u00f6here Bodentraglasten ben\u00f6tigt. Auch die Decken m\u00fcssen deutlich h\u00f6her sein. Hinzu kommt auch die genehmigungsrechtliche Seite, also baurechtliche Themen wie der Brandschutz oder die Vertr\u00e4glichkeit mit dem Umfeld. Aber es gibt Beispiele, die zeigen, dass das funktionieren kann, insbesondere wenn man \u00fcber die Subklassen der Edge Rechenzentrum oder teilweise auch kleinerer Colocation-Data Center spricht.<\/p>\n<h2>Wie sieht die Zukunft des Data Center-Markts aus?<\/h2>\n<p>Die Assetklasse Data Center hat ihre Berechtigung und ist eine eigene Assetklasse, die gesondert betrachtet werden muss. Sie wird an Bedeutung zunehmen, aber nie die Volumina erreichen, die wir im Logistikimmobilienmarkt haben oder von anderen Assetklassen kennen. Wenn man an die k\u00fcnstliche Intelligenz-Anwendungen denkt, wird sie, was den Bedarf angeht, ein wachsender Markt bleiben. Insbesondere aufgrund des hohen Spezialisierungsgrad wird es aber nicht der Mainstream, da es eben nicht so ganz banal ist, ein Datacenter zu entwickeln.<\/p>\n<p>Rechenzentren sind Teil der kritischen Infrastruktur f\u00fcr unser Land und die Welt. Dementsprechend wird die Assetklasse nicht mehr wegzudenken sein. Das Wachstum ist aufgrund der eben schon genannten Treiber enorm. Um ein Beispiel zu geben: Wenn ich in eine Suchmaschine das Stichwort \u201eBNP Paribas Real Estate\u201c eingebe, verbraucht das eine gewisse Menge an Bits und Bytes. Wenn ich jedoch eine Frage stelle, dann f\u00e4ngt dort eine KI-Anwendung an. Und diese verbraucht das Zehnfache von dem, was eine normale Such-anfrage verursachen w\u00fcrde. Nat\u00fcrlich gibt es auf der anderen Seite auch gegenl\u00e4ufige Prozesse: So werden die Server immer effizienter. Das hei\u00dft, auf kleinerem Raum kann immer mehr Leistung abgebildet werden.<\/p>\n<p>Und vielleicht als letzten Punkt noch einmal zu den Themen Immobilien, Kapitalmarkt und Assetklassen: Was wir bisher sehen, ist, dass sich Projektentwickler und auch Private Equity-Geld sehr intensiv mit dem Thema Data Center besch\u00e4ftigen. Was wir bisher aber nicht sehen, ist, dass es ein klassisches Kapitalmarktprodukt wird, wie man es aus anderen Assetklassen kennt. Es ist sicherlich eine spannende Frage, ob das zuk\u00fcnftig auch ein g\u00e4ngiges und handelbares Kapitalmarktprodukt wird oder ob es vielleicht doch eher in Richtung Infrastrukturprodukt geht.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<div class=\"content-item \">\n<div class=\"content-item__body\">\n<div class=\"text \">\n<div>\n<p>Worauf warten Sie, <a href=\"https:\/\/www.realestate.bnpparibas.de\/blog\/podcast\/data-center-status-quo-und-perspektiven#webplayer\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">h\u00f6ren Sie jetzt rein<\/a>!<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t<section class=\"snk-section snk-section_noPadding\">\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\t\t\t<div class=\"snk-media snk-media_video\">\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-media-embed\"><iframe title=\"Spotify Embed: Data Center: Status Quo und Perspektiven\" style=\"border-radius: 12px\" width=\"100%\" height=\"152\" frameborder=\"0\" allowfullscreen allow=\"autoplay; clipboard-write; encrypted-media; fullscreen; picture-in-picture\" loading=\"lazy\" src=\"https:\/\/open.spotify.com\/embed\/episode\/35UwxKWy4JDxLhTMegzm76?si=765dbe6b072d43b7&amp;utm_source=oembed\"><\/iframe><\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Die Nachfrage nach Rechenzentren steigt \u2013 mittlerweile haben sie sich zu einer attraktiven und performancestarken Assetklasse entwickelt. 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