{"id":3558,"date":"2025-01-09T16:27:31","date_gmt":"2025-01-09T16:27:31","guid":{"rendered":"https:\/\/assetphysics.com\/?p=3558"},"modified":"2025-01-22T16:28:05","modified_gmt":"2025-01-22T16:28:05","slug":"wohnimmobilienmarkt-deutschland","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wohnimmobilienmarkt-deutschland\/","title":{"rendered":"Wohnimmobilienmarkt Deutschland"},"content":{"rendered":"\n\t
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Transaktionsvolumen steigt, w\u00e4hrend Mieten langsamer wachsen<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t
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  • Investmentaktivit\u00e4t:<\/strong>\u00a0Das Transaktionsvolumen am Investmentmarkt f\u00fcr Wohnimmobilien belief sich im Jahr 2024 auf ca. 8,8 Mrd. Euro. Das waren 14 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Die Zahl der gehandelten Wohnungen stieg um ein Drittel auf rund 62.000.<\/li>\n
  • Neubau, Value-Add & strategische K\u00e4ufe:<\/strong>\u00a0Rund 37 % des Transaktionsvolumens entfielen 2024 auf K\u00e4ufe von Projektentwicklungen \u2013 der h\u00f6chste Anteil, den Savills seit 2009 gemessen hat. Au\u00dferdem gab es mehr Verk\u00e4ufe von Value-Add-Produkten und gegen Jahresende auch einige gro\u00dfvolumige Portfoliotransaktionen in sekund\u00e4ren Lagen.<\/li>\n
  • Spitzenrendite:<\/strong>\u00a0Die Spitzenrendite blieb im vierten Quartal stabil bei 3,6 %. Im laufenden Jahr ist eine leichte Renditekompression zu erwarten.<\/li>\n
  • Ausblick 2025:<\/strong>\u00a0Leicht h\u00f6heres Transaktionsvolumen und R\u00fcckgang der Mietsteigerungsraten.<\/li>\n<\/ul>\n

    Im Jahr 2024 wurden in Deutschland Wohnimmobilien f\u00fcr rund 8,8 Mrd. Euro gehandelt (Transaktionen ab 50 Wohnungen). Das waren rund 14 % mehr als im Vorjahr. Die Zahl der verkauften Wohnungen stieg gegen\u00fcber dem Vorjahr sogar um ein Drittel an und lag bei rund 62.000. Mit einem Transaktionsvolumen von fast 3,9 Mrd. Euro war das 4. Quartal das mit Abstand umsatzst\u00e4rkste Quartal seit der Zinswende. Die sich seit dem Fr\u00fchjahr letzten Jahres abzeichnende Belebung des Marktes hat sich damit tats\u00e4chlich materialisiert. Marco H\u00f6gl, Director und Head of Residential Capital Markets bei Savills Germany berichtet: \u201eIn diesem Jahr kam es am Wohninvestmentmarkt zu einer Jahresendrallye und die Zahl der Transaktionen hat zugenommen. Kennzeichnend f\u00fcr den Wohninvestmentmarkt ist, dass neben kleineren Einzelobjekten auch gr\u00f6\u00dfere Portfolios K\u00e4ufer finden und von Value-Add bis Core Transaktionen funktionieren. Dies spiegelt die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien wider und zeigt, dass Investoren mit sehr unterschiedlichen Investitionsstrategien passende Produkte am deutschen Wohnimmobilienmarkt finden.\u201c<\/p>\n

    2024 markiert den Start der Manage-to-Green-Welle<\/strong><\/h3>\n

    Das Jahr 2024 markiert aus Sicht von Savills den Start einer Manage-to-Green-Welle am Wohninvestmentmarkt. So fanden vermehrt Verk\u00e4ufe von Einzelobjekten und Portfolios mit dem Ziel einer energetischen Modernisierung und Aufwertung statt. H\u00f6gl kommentiert: \u201eEin Gro\u00dfteil der Mehrfamilienh\u00e4user in Deutschland weist erhebliche Defizite in der Energieeffizienz auf. Das schafft Value-Add-Potenziale durch energetische Sanierungen und Modernisierungsma\u00dfnahmen. Wir stellen fest, dass sich Eigent\u00fcmer vermehrt von solchen Objekten trennen m\u00f6chten. Im Gegenzug steht viel Kapital f\u00fcr sogenannte Manage-to-Green-Strategien zur Verf\u00fcgung. Neben Projektentwicklern erweitern auch viele Fondsmanager ihren Fokus und legen spezielle Value-Add-Vehikel auf. Letztes Jahr fanden in zunehmendem Ma\u00dfe entsprechende Ank\u00e4ufe statt, und zwar in allen Gr\u00f6\u00dfenklassen, so dass wir vom Start einer Manage-to-Green-Welle sprechen k\u00f6nnen. Wir erwarten, dass die sanierten Wohnobjekte das zuk\u00fcnftige Produkt f\u00fcr risikoaverse Investoren sein werden und viele Objekte in einigen Jahren an diese weiterverkauft werden.\u201c<\/p>\n

    Rekordhoher Anteil von Projektentwicklungsk\u00e4ufen<\/h3>\n

    W\u00e4hrend mehr Investoren auf Manage-to-Green-Strategien setzen, liegt der Fokus von vielen risikoaversen Investoren weiterhin auf Neubauten. Insgesamt entfielen im vergangenen Jahr rund 3,3 Mrd. Euro auf K\u00e4ufe von Projektentwicklungen, etwa doppelt so viel wie im Jahr 2023. Der Anteil von 37 % am gesamten Transaktionsvolumen ist der h\u00f6chste, den Savills seit Beginn der Datenerhebung im Jahr 2009 gemessen hat. Wesentliche Volumentreiber bei den Projektentwicklungsk\u00e4ufen waren zwei Neubauportfolios, die von Vonovia bzw. deren Tochtergesellschaften an die HIH ver\u00e4u\u00dfert wurden, sowie die jeweils in Berlin gelegenen Projekte Konnekt, das von Kondor Wessels und Laborgh an die Howoge ver\u00e4u\u00dfert wurde, und Greenpark, das von Greystar von Bauwens erworben wurde. Matti Schenk, Associate Director Research bei Savills Germany erl\u00e4utert: \u201eInsbesondere institutionelle Investoren wollen Sanierungsrisiken und die Regulierung durch die Mietpreisbremse vermeiden und setzen weiterhin stark auf Wohnimmobilien ab Baujahr 2014. Da j\u00fcngere Bestandsimmobilien jedoch relativ selten zum Verkauf stehen, ist der Erwerb von Projektentwicklungen h\u00e4ufig der einfachere Weg, um an Neubauprodukte zu gelangen. Die von der aktuellen Bundesregierung ins Spiel gebrachte Ausdehnung der Mietpreisbremse auf Wohngeb\u00e4ude mit einem Baujahr bis Ende 2018 k\u00f6nnte im Wahljahr 2025 zu einer gewissen Unsicherheit \u00fcber die zuk\u00fcnftige Regulierung dieser Best\u00e4nde f\u00fchren, wodurch zumindest tempor\u00e4r einige junge Bestandsobjekte aus dem Suchprofil einiger Investoren herausfallen k\u00f6nnten. Da die Baugenehmigungszahlen auch im vergangenen Jahr im Trend r\u00fcckl\u00e4ufig waren und angesichts des weiter gestiegenen Baukostenindexes kurzfristig auch nicht mit einer Belebung der Neubaut\u00e4tigkeit zu rechnen ist, wird sich das Angebot f\u00fcr Investoren mit Neubaufokus zuk\u00fcnftig verknappen.\u201c<\/p>\n

    Strategische K\u00e4ufe von Portfolios als Volumentreiber<\/strong><\/h3>\n

    Neben Neubauten und Manage-to-Green-Produkten kam im letzten Jahr nach Beobachtung von Savills noch ein weiteres Segment am Wohnungsmarkt in Schwung. So fanden gegen Ende des Jahres mehrere Verk\u00e4ufe von gro\u00dfvolumigen Portfolios von eher einfacher Objekt- und Standortqualit\u00e4t statt. Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance \u2013 Valuation bei Savills Germany, kommentiert: \u201eIn den letzten Monaten sind auch gro\u00dfe und von der Qualit\u00e4t her eher einfache Wohnungspakete in sekund\u00e4ren Standorten liquide geworden und haben ma\u00dfgeblich zum gestiegenen Transaktionsvolumen beigetragen. Abzuwarten bleibt, ob sich diese strategischen K\u00e4ufe auch im Jahr 2025 fortsetzen und Investoren eine Akkumulationsstrategie betreiben wie im Zuge der Gro\u00dfen Finanzkrise. Sehr opportunistische Produkte in M\u00e4rkten mit hohen Leerstandsraten werden aber weiterhin kaum gehandelt.\u201d
    \nLeichte Kompression der Spitzenrendite im Jahr 2025 zu erwarten
    \nDurch die steigende Zahl an Verk\u00e4ufen von Portfolios mit einfacher Standort- und Objektqualit\u00e4t ist im vergangenen Jahr auch Transparenz zu den erzielbaren Preisen in diesem Teil des Marktes eingekehrt, wie H\u00f6gl berichtet: \u201eDie Transaktionen des vergangenen Jahres haben gezeigt, dass die Preise f\u00fcr gr\u00f6\u00dfere Portfolios von eher einfacher Qualit\u00e4t abseits der Top-7-St\u00e4dte bei rund 1.000 Euro je m\u00b2 liegen. Im Value-Add-Segment liegen die Preise bei gr\u00f6\u00dferen Einzelobjekten in A-St\u00e4dten und attraktiven B-St\u00e4dten bei rund 2.000 Euro je m\u00b2. Wir erwarten, dass sich die Preise vorerst auf diesem Niveau einpendeln werden. F\u00fcr das immer rarere Neubauprodukt halten wir im laufenden Jahr eine leichte Kompression der Spitzenrendite f\u00fcr wahrscheinlich.\u201c Im 4. Quartal 2024 ist die Spitzenrendite laut Savills noch einmal stabil geblieben und liegt damit nach wie vor bei 3,6 %.<\/p>\n

    Zeit der aktiven Wertsteigerungsma\u00dfnahmen<\/strong><\/h3>\n

    Mit einem Ankaufsvolumen von rund 2,1 Mrd. Euro war die \u00d6ffentliche Hand im letzten Jahr die zweitgr\u00f6\u00dfte K\u00e4ufergruppe am deutschen Wohninvestmentmarkt. Davon entfielen allerdings fast 1,8 Mrd. Euro auf das Land Berlin bzw. die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. An erster Stelle der aktivsten K\u00e4ufergruppen lagen Fondsmanager mit einem Ankaufsvolumen von circa 3,8 Mrd. Euro. Obwohl im letzten Jahr vermehrt Verk\u00e4ufe von gr\u00f6\u00dferen Value-Add-Portfolios stattfanden, traten Private-Equity-Investoren kaum in Erscheinung. Nemecek berichtet: \u201eW\u00e4hrend in der Finanzkrise zahlreiche Wohnungspakete an Private-Equity-Investoren gingen, traten diese in der diesmaligen Abschwungphase des Marktes nur selektiv und in geringerem Umfang in Erscheinung. Nach unserer Beobachtung sind die Preise vielfach nicht so stark gefallen und der Verkaufsdruck war nicht so hoch, wie von ihnen erwartet und wie es f\u00fcr ihre hohen Renditeziele n\u00f6tig gewesen w\u00e4re. Zudem sind andere Investoren auf den Plan getreten, die aktiv in die Best\u00e4nde investieren und Werte heben wollen. Tats\u00e4chlich d\u00fcrften Wertsteigerungen im aktuellen Marktzyklus vor allem durch aktive, das hei\u00dft auch bauliche Ma\u00dfnahmen zu realisieren sein, da wir in den n\u00e4chsten Jahren weder eine sehr starke Renditekompression noch so hohe Mietsteigerungsraten wie in den vergangenen Jahren erwarten. Letzteres ist vor allem durch die geringe Fluktuation und eine vermutlich nicht so starke Zuwanderung begr\u00fcndet. Ein m\u00f6gliches Auslaufen der Mietpreisbremse oder eine signifikante \u00c4nderung des regulatorischen Umfelds k\u00f6nnten zwar zu h\u00f6heren Mietsteigerungspotenzialen im Bestand f\u00fchren, doch ein Zur\u00fcckfahren der Mietregulierung scheint zumindest Stand heute ein eher unrealistisches Szenario zu sein.\u201c<\/p>\n

    Ausblick 2025<\/strong><\/h3>\n

    F\u00fcr das laufende Jahr 2025 erwartet Savills ein leicht h\u00f6heres Transaktionsvolumen, was das insgesamt wieder gestiegene Interesse der Investoren an deutschen Wohnimmobilien widerspiegelt. Nemecek blickt voraus: \u201eWir nehmen auf Seiten einheimischer, aber auch internationaler Investoren ein hohes Interesse an deutschen Wohnimmobilien wahr. Angebotsseitig d\u00fcrften die Wohnimmobilien-AGs ihr Verkaufsprogramm weitestgehend beendet haben, was das Angebot an gr\u00f6\u00dferen Portfolios limitieren d\u00fcrfte.\u201c Am Nutzermarkt sind die Vorzeichen trotz der anhaltenden Wohnungsknappheit gemischter als in den Vorjahren, wie Savills-Researcher Schenk ausf\u00fchrt: \u201eSchon 2024 d\u00fcrfte die Nettozuwanderung gem\u00e4\u00df einiger unterj\u00e4hriger Daten in vielen St\u00e4dten geringer ausgefallen sein als in den Vorjahren, so dass weniger zus\u00e4tzliche Nachfrage auf den Wohnungsmarkt kam. Dies k\u00f6nnte ein Grund daf\u00fcr sein, dass die Angebotsmieten sowohl bei Wiedervermietungen als auch bei Neubauten im Durchschnitt der Top-6-St\u00e4dte in den letzten Monaten nicht weiter gestiegen sind. Auch f\u00fcr 2025 ist mit einem verlangsamten Wachstum der St\u00e4dte zu rechnen, und das eingetr\u00fcbte konjunkturelle Umfeld k\u00f6nnte die Zuwanderung von Fachkr\u00e4ften bremsen und zudem Haushalte vor einem Umzug in eine teurere Wohnung zur\u00fcckschrecken lassen. Dies d\u00e4mpft die kurzfristigen Mietpreissteigerungsperspektiven. Der Lock-in-Effekt auf dem Wohnungsmarkt d\u00fcrfte sich verfestigen, was die Mietsteigerungen in Wohnungsportfolios zus\u00e4tzlich begrenzt. Da eine rasche Zunahme der Neubaut\u00e4tigkeit unwahrscheinlich ist und diese ohnehin erst in einigen Jahren ihre Wirkung entfalten w\u00fcrde, wird Wohnraum aber noch l\u00e4nger sehr knapp bleiben. Angesichts dieser Ausgangslage bleiben die Fundamentaldaten f\u00fcr Bestandshalter und Investoren insgesamt g\u00fcnstig, zumal das Bundesinstitut f\u00fcr Bau-, Stadt- und Raumforschung von einem langfristigen Bev\u00f6lkerungswachstum in den wirtschaftsstarken St\u00e4dten und Regionen ausgeht. Welche Ma\u00dfnahmen eine k\u00fcnftige Bundesregierung in der Wohnungspolitik ergreifen wird, ist noch offen, eine starke Deregulierung ist aber ein unwahrscheinliches Szenario. Das vermutlich noch etwas l\u00e4nger anhaltende wohnungspolitische Vakuum d\u00fcrfte jedoch zu einer Verunsicherung von Investoren und Mietern im Jahr 2025 f\u00fchren.\u201c<\/p>\n

    Alle Daten und Fakten auch im aktuellen<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\tMarket in Minutes: Wohnimmobilienmarkt Deutschland<\/span><\/a>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Das Transaktionsvolumen am Investmentmarkt f\u00fcr Wohnimmobilien belief sich im Jahr 2024 auf ca. 8,8 Mrd. Euro. Das entspricht einem Plus von 14 % gegen\u00fcber dem Vorjahreszeitraum.<\/p>\n","protected":false},"author":76,"featured_media":3559,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_co_authors":[],"footnotes":""},"categories":[24,10],"tags":[],"type_content":[170,34,21],"class_list":["post-3558","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-markets","category-real-estate","type_content-news","type_content-quarterly","type_content-report"],"acf":{"homepage_featured_article":false},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3558","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/76"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3558"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3558\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3561,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3558\/revisions\/3561"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3559"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3558"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3558"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3558"},{"taxonomy":"type_content","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/type_content?post=3558"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}