{"id":4183,"date":"2025-02-17T13:40:00","date_gmt":"2025-02-17T13:40:00","guid":{"rendered":"https:\/\/assetphysics.com\/?p=4183"},"modified":"2025-02-17T13:40:00","modified_gmt":"2025-02-17T13:40:00","slug":"spezial-aif-als-secondaries-die-zeit-fuer-sekundaermaerkte-ist-gekommen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/spezial-aif-als-secondaries-die-zeit-fuer-sekundaermaerkte-ist-gekommen\/","title":{"rendered":"Spezial-AIF als Secondaries: Die Zeit f\u00fcr Sekund\u00e4rm\u00e4rkte ist gekommen"},"content":{"rendered":"\n\t
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In der dynamischen Welt der institutionellen Investitionen gibt es zahlreiche Gr\u00fcnde, warum Investoren aus einem Spezialfonds (AIF) aussteigen m\u00f6chten. Gleichzeitig bieten sich f\u00fcr potenzielle Neuinvestoren zahlreiche Chancen und Vorteile, wenn sie in bestehende Fondsstrukturen investieren k\u00f6nnen. Voraussetzung daf\u00fcr ist jedoch die Existenz eines geeigneten und ausreichend liquiden Handelsplatzes f\u00fcr Spezialfonds. Fr\u00fchere Vorbehalte sind nicht mehr zeitgem\u00e4\u00df; vielmehr ist die Existenz eines funktionierenden und regulierten Sekund\u00e4rmarkts f\u00fcr alle beteiligten Marktteilnehmer nur von Vorteil.<\/p>\n

Der Sekund\u00e4rmarkthandel von Fondsanteilen, auch als \u201eSecondaries\u201c bezeichnet, ist insbesondere im angels\u00e4chsischen Raum und bei Assetklassen wie Private Equity und Private Debt eine l\u00e4ngst etablierte Anlagestrategie. In Deutschland dagegen ist der Sekund\u00e4rmarkt nur in Ausnahmef\u00e4llen ein g\u00e4ngiger Exit-Weg. Und w\u00e4hrend der B\u00f6rsenhandel mit liquiden Wertpapieren wie Aktien und Anleihen v\u00f6llig selbstverst\u00e4ndlich ist, wird er bei Spezialfonds nur selten als M\u00f6glichkeit wahrgenommen \u2013 oder gilt sogar als Reputationsrisiko. Diese Auffassung ist jedoch nicht mehr zeitgem\u00e4\u00df und objektiv unzutreffend: Auch Fondsanteile sind grunds\u00e4tzlich fungibel, also handel- und \u00fcbertragbar. Die Motivation von Investoren f\u00fcr Ein- und Ausstieg sagt zudem nichts \u00fcber die Qualit\u00e4t eines Spezialfonds aus: Anleger k\u00f6nnen auch Bewertungsgewinne durch einen erfolgreichen Exit realisieren, ihre Strategien und Allokationen anpassen wollen oder aus regulatorischen Gr\u00fcnden anpassen m\u00fcssen.<\/p>\n

Gerade f\u00fcr Immobilien sind Secondaries eine gro\u00dfe Chance<\/strong><\/h3>\n

Denn die Immobilienlandschaft ist im Wandel und dieser Wandel wirkt sich auch auf Immobilienfonds aus: Einzelne Nutzungsarten wie B\u00fcro und Einzelhandel stellen ihre Konzepte fundamental um und generell herrscht \u00fcber alle Nutzungsarten hinweg ein hoher Revitalisierungsbedarf, um moderne Energie- und Heizkonzepte umzusetzen. Werden die zunehmend gereiften Immobilienfonds mit dem Lebenszyklus einer Immobilie verglichen, entsteht der Eindruck, dass sich die Assetklasse Immobilien insgesamt in einer Redevelopment-Phase befindet. Aus diesem Umstand ergeben sich Chancen und Risiken f\u00fcr Assetmanager, die \u00e4lteren Portfoliobestand aufwerten oder ersetzen m\u00fcssen. Durch diesen Anpassungsdruck ergibt sich f\u00fcr professionelle Anleger die theoretische M\u00f6glichkeit, die Immobilien-Allokationen je nach gew\u00fcnschtem Chance-Risiko-Verh\u00e4ltnis anzupassen und entsprechend \u201eatmen\u201c zu lassen. In der Praxis standen dem jedoch bisher begrenzte Handelsm\u00f6glichkeiten f\u00fcr Spezialfondsanteile entgegen, obwohl diese als Secondaries grunds\u00e4tzlich gut handelbar sind.<\/p>\n

Doch zusammen mit der Reife des Immobilienfondsmarktes w\u00e4chst auch hierzulande das Bewusstsein und Verst\u00e4ndnis f\u00fcr die Vorteile und M\u00f6glichkeiten von Secondaries-Transaktionen. International haben Secondaries l\u00e4ngst eine signifikante Marktstellung erreicht und sind wichtiger Bestandteil der Anlagestrategie vieler institutioneller Anleger wie Pensionsfonds, Versicherungsgesellschaften, Family Offices und spezialisierter Secondaries-Fonds geworden. Deutlich wird dies etwa am wachsenden globalen Handelsvolumen von Secondaries in den vergangenen Jahren, welches Sch\u00e4tzungen zufolge j\u00e4hrlich allein f\u00fcr Immobilienfondsanteile mehrere Milliarden Euro umfasst. M\u00f6glich wurde dies unter anderem durch Verbesserungen der Markttransparenz und der Regulierungen, die das Vertrauen in den Markt f\u00fcr Secondaries gest\u00e4rkt haben. Unter diesen Gesichtspunkten ist es mehr als sinnvoll, auch deutsche (semi-)professionelle Anleger darauf aufmerksam zu machen, dass es liquide und regulierte Handelspl\u00e4tze gibt, die sich zum Beispiel bei Privatanlegern bereits etabliert haben. Das Angebot weitet den Sekund\u00e4rmarkthandel in Deutschland im Bereich der Spezialfonds langfristig aus und bietet jetzt auch professionellen und semi-professionellen Anlegern die Chance, am wachsenden Markt f\u00fcr Secondaries zu partizipieren.<\/p>\n

Ausstiege sind oft strategischer Natur<\/strong><\/h3>\n

Institutionelle Investoren haben oft sehr spezifische Motive f\u00fcr den Ausstieg aus ihren Spezialfonds. Eine Anpassung der Asset-Allokation wird einfacher, kurzfristiger und flexibler m\u00f6glich \u2013 unabh\u00e4ngig davon, ob Verk\u00e4ufer aus strategischen Gr\u00fcnden umschichten m\u00f6chten, den Markt anders wahrnehmen, wegen des Denominatoreffekts anders allokieren m\u00fcssen oder aus anderen Gr\u00fcnden ihr Portfolio anpassen wollen. Gerade bei Immobilienfonds kann die Umschichtung wegen ver\u00e4nderter Risikoprofile durch Lebenszyklusphasen sinnvoll sein. Dabei k\u00f6nnen verkaufswillige Anleger transparent f\u00fcr die K\u00e4ufer und diskret f\u00fcr die \u00d6ffentlichkeit kommunizieren. Anders als bei einer R\u00fcckgabe der Fondsanteile an die Kapitalverwaltungsgesellschaft besteht kein Reputationsrisiko gegen\u00fcber Mitanlegern, mit denen Verk\u00e4ufer wom\u00f6glich in anderen Fonds nach wie vor gemeinsam investiert sind. Au\u00dferdem finden Transaktionen schneller statt als bei der langwierigen und mit Fristen und Aufschl\u00e4gen belegten R\u00fcckgabe von Fondsanteilen.<\/p>\n

Sekund\u00e4rm\u00e4rkte bieten die Chance, dass Verkaufsentscheidungen als strategische Entscheidungen wahrgenommen werden und nicht wie gezwungene Verk\u00e4ufe wirken. Diese Vorteile kommen sowohl den Fondsanlegern als auch den Assetmanagern entgegen, da die Liquidierung des Fonds durch R\u00fcckgaben vermieden wird. Stattdessen r\u00fccken die strategischen Elemente der Verkaufsentscheidung in den Mittelpunkt: Es k\u00f6nnen Bewertungsgewinne realisiert werden, freie Mittel zur Reinvestition stehen schneller und planbarer zur Verf\u00fcgung. Ein Sekund\u00e4rmarkt schafft f\u00fcr Spezialfonds damit einen sicheren Rahmen, der normale Marktdynamiken abbildet: Durch eine h\u00f6here Liquidit\u00e4t beim Handel mit Fondsanteilen wird die Balance zwischen Angebot und Nachfrage geschaffen, die wiederum zu einer marktgerechten und damit Compliance-konformen Preisbildung f\u00fchrt.<\/p>\n

Der Exit wird zum Einstiegsfenster<\/strong><\/h3>\n

Eine Transaktion kann allerdings nicht stattfinden, ohne dass es eine K\u00e4uferseite gibt. Auch f\u00fcr diese ergeben sich zahlreiche Vorteile aus dem Kauf von Secondaries. Neuinvestoren bekommen die M\u00f6glichkeit, in ein bereits laufendes Investment einzusteigen, das durch institutionelles Reporting einen transparenten Track-Record aufweist, was f\u00fcr den K\u00e4ufer ein geringeres Investitionsrisiko bedeuten kann. Gerade risikoaverse Anleger k\u00f6nnen aufgrund der h\u00f6heren Transparenz schon vor der Transaktion Einblick in alle relevanten Kennzahlen erhalten, anstatt wie bei einem Blindpool die \u201eKatze im Sack\u201c kaufen zu m\u00fcssen. Somit wird die Bestimmung der Position des Spezialfonds im Lebenszyklus und die Entscheidung \u00fcber pr\u00e4ferierte Nutzungsarten und Risikoexpositionen leichter.<\/p>\n

Anh\u00e4nger opportunistischer Ans\u00e4tze und von Value-Add-Strategien k\u00f6nnen wiederum in bevorstehende Revitalisierungsprojekte einsteigen, die durch Modernisierung eine hohe Chance auf Wertsteigerung bieten. Zwar gehen opportunistische Strategien auf dem Sekund\u00e4rmarkt mit einem potenziellen Reinvestitionsrisiko einher, doch k\u00f6nnen sich Investoren dank der Transparenz zwischen den Handelsparteien vorab ein gutes Bild von Objekt- und Standortrisiken sowie -chancen machen. Die Marktbalance auf einem liquiden Handelsplatz f\u00fchrt auch f\u00fcr sie zu einer fairen, unabh\u00e4ngigen und somit Compliance-gerechten Bepreisung. Auch winkt die Chance auf gute Einstiege: Bisweilen bieten Discounts gegen\u00fcber den urspr\u00fcnglichen Ausgabepreisen relativ gute Einstiegspreise und somit h\u00f6here Renditechancen \u2013 wobei dies nat\u00fcrlich kein Automatismus ist und individuell ausgehandelt werden muss.<\/p>\n

Assetmanager sollten aktiv auf Sekund\u00e4rm\u00e4rkte zugehen<\/strong><\/h3>\n

Auch f\u00fcr Assetmanager beziehungsweise Kapitalverwaltungsgesellschaften bietet der Secondaries-Handel \u00fcber Sekund\u00e4rm\u00e4rkte zahlreiche Vorteile. Wenn Fondsanteile auf einem Sekund\u00e4rmarkt gehandelt werden, geschieht dies neutral f\u00fcr das Mittelaufkommen des Fonds: K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer handeln die Fondsanteile untereinander, es gibt daher keine Folgen f\u00fcr das Fondsverm\u00f6gen in Form von Abfl\u00fcssen. Dies ist angesichts der derzeitigen Nettomittelabfl\u00fcsse bei offenen Immobilien-Publikumsfonds ein auch f\u00fcr Spezial-AIF nicht ganz unrealistisches Szenario, dem f\u00fcr Spezial-AIF mithilfe von Sekund\u00e4rm\u00e4rkten effizient begegnet werden kann. So erodiert der Fonds nicht von innen und Mittel zur Auszahlung m\u00fcssen nicht durch etwaige Assetverk\u00e4ufe beschafft werden \u2013 was gerade bei professionellen Real-Asset-Fonds, die mit sehr geringen Liquidit\u00e4tsreserven gemanagt werden, schnell erforderlich werden kann. Spezialfonds behalten ihre Reputation, da Verk\u00e4ufe strategischer Natur nicht mehr das Mittelaufkommen angreifen.<\/p>\n

Die Kommunikation unter allen Parteien inklusive der Assetmanager kann auf breiter Ebene mithilfe von Sekund\u00e4rm\u00e4rkten stattfinden, wenn sich diese aktiv an Sekund\u00e4rm\u00e4rkte wenden. Es flie\u00dfen durch die Nutzung von Sekund\u00e4rm\u00e4rkten zwar keine neuen Mittel in die Fonds, was bei laufenden Fonds ohnehin nicht immer m\u00f6glich und erw\u00fcnscht ist. Manche K\u00e4ufer beziehungsweise die neuen Anteilseigner k\u00f6nnen aber, wenn es m\u00f6glich ist, in einer zweiten Runde zus\u00e4tzliche Mittel einbringen und ihre Positionen ausbauen, zum Beispiel um ESG-Strategien im Bestand umzusetzen. Assetmanager erhalten dadurch die M\u00f6glichkeit, umfassende Revitalisierungskonzepte zu erstellen und aktiv Value-Add-Investoren mit neuem Eigenkapital einzuwerben, was den Fonds in die n\u00e4chste Lebenszyklusphase \u00fcberf\u00fchrt.<\/p>\n

Die Zeit f\u00fcr Sekund\u00e4rm\u00e4rkt ist jetzt<\/strong><\/h3>\n

Marktdaten belegen die wachsende Bedeutung von Secondaries. Ein Bericht von \u201eSecondaries Investor\u201c zeigt, dass Europa und Asien verst\u00e4rkt aufholen, was die Nutzung von Secondaries-Transaktionen angeht. Das Handelsvolumen von Secondaries ist stetig gewachsen und umfasst j\u00e4hrlich mehrere Milliarden Euro allein f\u00fcr Immobilienfondsanteile weltweit. Senior Executives von Ares Management sch\u00e4tzen das Potenzial f\u00fcr Immobilien-Spezial-AIF auf dem Secondaries-Markt auf 20 Milliarden US-Dollar Volumen in den n\u00e4chsten Jahren. Diese Entwicklung wird durch zunehmende Markttransparenz und verbesserte Regulierung unterst\u00fctzt, die das Vertrauen in Secondaries-Transaktionen st\u00e4rken. Dies zeigt deutlich, dass liquide und regulierte Handelspl\u00e4tze auch f\u00fcr deutsche professionelle Anleger von gro\u00dfem Nutzen sein k\u00f6nnen, da sie den Zugang zu Secondaries erleichtern.<\/p>\n

Die M\u00f6glichkeit von Secondaries-Transaktionen \u00fcber einen liquiden Handelsplatz birgt damit nur Vorteile f\u00fcr alle Beteiligten. Da K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer ihre Interessen dadurch effizient wahrnehmen k\u00f6nnen, ist ein funktionierendes und diskretes Sekund\u00e4rmarktmodell f\u00fcr semi-professionelle und institutionelle Investoren wichtig. Gerade in volatileren Marktumfeldern wie zum gegenw\u00e4rtigen Zeitpunkt stellen Sekund\u00e4rm\u00e4rkte eine wichtige und relevante M\u00f6glichkeit f\u00fcr viele Investoren dar, die ihre Allokationen aus strategischen oder regulatorischen Gr\u00fcnden anpassen wollen oder m\u00fcssen. So k\u00f6nnen institutionelle Anleger ihren Auflagen nachkommen, w\u00e4hrend interessierte K\u00e4ufer Opportunit\u00e4ten zum Markteinstieg erhalten. Da Secondaries eine etablierte und wachsende Anlagestrategie darstellen, die auch in Deutschland zunehmende Bedeutung erlangt, schlie\u00dfen Sekund\u00e4rm\u00e4rkte eine wichtige L\u00fccke \u2013 im Interesse aller Beteiligten und zum Vorteil aller Beteiligten: Der erfolgreiche Exit wird zum attraktiven Einstieg \u2013 ohne \u00c4nderungen an Fondsvolumina.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Der Sekund\u00e4rmarkt f\u00fcr Spezialfonds gewinnt an Bedeutung und bietet Investoren flexible Ein- und Ausstiegsm\u00f6glichkeiten. Besonders f\u00fcr Immobilien ergeben sich durch Secondaries attraktive Chancen \u2013 jetzt ist der richtige Zeitpunkt, diesen Markt zu nutzen.<\/p>\n","protected":false},"author":102,"featured_media":4184,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_co_authors":[],"footnotes":""},"categories":[7,24,10],"tags":[194,193,235,234,140],"type_content":[18],"class_list":["post-4183","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-cases","category-markets","category-real-estate","tag-immobilien","tag-real-estate-2","tag-secondaries","tag-sekundaermarkt","tag-spezial-aif","type_content-article"],"acf":{"homepage_featured_article":false},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4183","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/102"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4183"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4183\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":4186,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4183\/revisions\/4186"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4184"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4183"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4183"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4183"},{"taxonomy":"type_content","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/type_content?post=4183"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}