{"id":4254,"date":"2025-02-20T15:39:24","date_gmt":"2025-02-20T15:39:24","guid":{"rendered":"https:\/\/assetphysics.com\/?p=4254"},"modified":"2026-06-29T07:21:34","modified_gmt":"2026-06-29T07:21:34","slug":"luecke-von-20-milliarden-euro","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/luecke-von-20-milliarden-euro\/","title":{"rendered":"L\u00fccke von 20 Milliarden Euro"},"content":{"rendered":"\n\t
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Nach der Zinswende kommt die Refinanzierungswelle<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Die gute Nachricht zuerst: Die langfristigen Kapitalmarktzinsen haben sich stabilisiert, die ersten Zinssenkungen der Zentralbanken sind erfolgt, und die
\nPreise an den Immobilienm\u00e4rkten stabilisieren sich. Nach der Zinswende hat sich nun auch der Renditeabstand von Immobilieninvestments zu deutschen Staatsanleihen wieder deutlich ausgeweitet. Damit hat sich f\u00fcr langfristig orientierte Investoren das Marktumfeld in den vergangenen zw\u00f6lf Monaten erheblich verbessert.<\/p>\n

Nun zur schlechten Nachricht f\u00fcr Immobilieninvestoren: Viele haben sich in der Niedrigzins\u00e4ra langfristig mit g\u00fcnstigen Krediten versorgt, die sukzessive auslaufen und refinanziert werden m\u00fcssen. Die Bedingungen f\u00fcr solche Anschlussfinanzierungen haben sich durch die Zinswende wesentlich verschlechtert: Zu den Zinskosten, die sich seit der Zinswende teilweise mehr als verdreifacht haben, kommt hinzu, dass h\u00e4ufig die Werte der besicherten Immobilien gesunken sind.
\nBanken m\u00fcssen strengere regulatorische Vorgaben einhalten und sind weniger risikobereit. F\u00fcr Anschlussfinanzierungen kann in vielen F\u00e4llen wesentlich weniger Fremdkapital gew\u00e4hrt werden.<\/p>\n

Den Immobilieneigent\u00fcmern drohen empfindliche Finanzierungsl\u00fccken.
\nF\u00fcr den gesamten deutschen institutionellen Immobilienmarkt summieren sich
\ndiese L\u00fccken im Zeitraum 2024 bis 2028 auf ungef\u00e4hr 20 Milliarden Euro, wobei der H\u00f6hepunkt 2026 erreicht wird.
\nDie meisten Kredite, bei denen die Refinanzierung problematisch wird,
\nbetreffen B\u00fcro- und Einzelhandelsim\u0002mobilien. Bei Logistik und Wohnen f\u00e4llt
\ndas Defizit dagegen relativ gering aus.<\/p>\n

Strategien f\u00fcr eine erfolgreiche Anschlussfinanzierung<\/strong><\/h3>\n

Die wichtigsten Hebel f\u00fcr eine erfolgreiche Anschlussfinanzierung liegen in der
\nlangfristigen Ertrags- und Wertstabilit\u00e4t des Immobilieninvestments. Immobilieneigent\u00fcmer sollten daf\u00fcr sorgen, dass sie die Qualit\u00e4t der Lage, des Objekts, der Fl\u00e4chen und der Mieterqualit\u00e4t einer zu refinanzierenden Immobilie sowie deren Nachhaltigkeitseigenschaften erhalten oder sogar verbessern.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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Copyright: Pexels<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t\n\n\n\t
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Gerade in der aktuellen Phase des Marktzyklus gewinnt daher die aktive Verwaltung der Mieter und der Anlagen an Bedeutung. Zum einen gilt es, die Ertragsseite der Objekte zu st\u00e4rken. Zum anderen ist der finanzielle Aufwand f\u00fcr die Objektbewirtschaftung trotz gestiegener Bau-, Instandhaltungs- und Modernisierungskosten so gering wie m\u00f6glich zu halten, ohne die Attraktivit\u00e4t der Immobilie zu schm\u00e4lern.<\/p>\n

Durch das ver\u00e4nderte Zins- und Marktumfeld erfordern Refinanzierungen eine erh\u00f6hte Zinstragf\u00e4higkeit. Refinanzierungen d\u00fcrften in den meisten F\u00e4llen mit negativen Auswirkungen f\u00fcr die Aussch\u00fcttungen an das Eigenkapital verbunden sein. Allerdings hat sich das Mietsteigerungspotential von Gewerbeimmobilien zuletzt abgeschw\u00e4cht. R\u00fcckl\u00e4ufige Inflationsraten sorgen daf\u00fcr, dass Indexmieten nicht mehr so stark steigen. Investoren und auch Mieter unterscheiden zunehmend zwischen Immobilien je nach Lage, Nachhaltigkeit und Ausstattung. Diese Differenzierung wird auch bei den Refinanzierungen die Spreizung in den Risikoaufschl\u00e4gen der Finanzierer verst\u00e4rken.<\/p>\n

Rechtzeitige Vorbereitung ist entscheidend<\/strong><\/h3>\n

In jedem Fall sollten sich Investoren und Verm\u00f6gensverwalter rechtzeitig vor Auslauf des Darlehens mit Optionen befassen, um eine Anschlussfinanzierung sicherzustellen. Banken und andere Finanzierer ben\u00f6tigen aktuell viel mehr Zeit f\u00fcr die Kreditpr\u00fcfung. Es empfiehlt sich, \u00fcber die Finanzierungsangebote der Banken Bescheid zu wissen wie auch \u00fcber die Konditionen alternativer Finanzierer wie etwa Kreditfonds oder von Finanzierungen \u00fcber Anleihen oder Schuldverschreibungen.<\/p>\n

Des einen Leid ist des anderen Freud: Sollte es nicht gelingen, einen Finanzierungspartner f\u00fcr eine Kreditprolongation zu finden und eine Finanzierungsl\u00fccke durch neues Eigenkapital zu schlie\u00dfen, m\u00fcssen Immobilieninvestoren erw\u00e4gen, ihre Immobilie zu verkaufen. Die gerade im Marktumfeld tendenziell schlechte Verhandlungsposition des Verk\u00e4ufers sorgt auf K\u00e4uferseite f\u00fcr attraktive Gelegenheiten. So finden antizyklisch handelnde K\u00e4ufer ein g\u00fcnstiges Zeitfenster f\u00fcr renditetr\u00e4chtige Opportunit\u00e4ten vor. Auch der Einsatz von Fremdkapital wirkt bei Neuinvestments wieder renditesteigernd.<\/p>\n

Fazit: Talsohle in Sicht, gezielte Investitionen gefragt<\/strong><\/h3>\n

Insgesamt d\u00fcrfte der Immobilienmarkt seine Talsohle bis Ende 2024 erreicht haben. Dann d\u00fcrften sich die Rendite- und Preisniveaus stabilisieren. Eine grundlegende, breite Marktbelebung ist allerdings bis Jahresende nicht zu erwarten. Stattdessen wird der Fokus f\u00fcr Investoren auf attraktiven, antizyklischen Investmentopportunit\u00e4ten aus Sondersituationen liegen.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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