{"id":42969,"date":"2026-08-13T06:27:45","date_gmt":"2026-08-13T06:27:45","guid":{"rendered":"https:\/\/assetphysics.com\/?p=42969"},"modified":"2026-08-13T06:27:45","modified_gmt":"2026-08-13T06:27:45","slug":"jll-bueroindex-victor-prime-office-buesst-punkte-ein","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/jll-bueroindex-victor-prime-office-buesst-punkte-ein\/","title":{"rendered":"JLL: B\u00fcroindex Victor Prime Office b\u00fc\u00dft Punkte ein"},"content":{"rendered":"\n\t
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Steigende Spitzenrenditen in allen f\u00fcnf St\u00e4dten beeinflussen die B\u00fcroperformance<\/h2>\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t
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Der von JLL quartalsweise ver\u00f6ffentlichte B\u00fcroperformance-Indikator Victor Prime Office zeigt f\u00fcr das zweite Quartal 2026 eine Anpassung der B\u00fcroimmobilienpreise an die ver\u00e4nderten Marktbedingungen. Nach sieben Quartalen mit stabilen bis leicht positiven Bewegungen sank der Indikatorstand f\u00fcr die beobachteten Toplagen der deutschen Immobilienhochburgen Berlin, D\u00fcsseldorf, Frankfurt, Hamburg und M\u00fcnchen Ende Juni 2026 im Vergleich zum ersten Quartal um drei Prozent auf 169,2 Punkte. Ausschlaggebend f\u00fcr den R\u00fcckgang waren Renditesteigerungen an allen Standorten, die von den positiven Impulsen aus den Vermietungsm\u00e4rkten nicht kompensiert werden konnten.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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Entwicklung des B\u00fcroperformance-Indikators Victor f\u00fcr Prime Office von 09\/2023 bis 06\/2026. Bildquelle: JLL<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t\n\n\n\t
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\u201eDie Ver\u00e4nderung ist ein Spiegelbild der aktuellen Preisbildung in einem nach wie vor vergleichsweise wenig aktiven Investmentmarkt f\u00fcr B\u00fcroimmobilien\u201c, kommentiert Ralf Kemper<\/b>, Head of Value and Risk Advisory JLL Germany, die Zahlen. W\u00e4hrend die Evidenz der Vorquartale bereits auf eine n\u00f6tige Renditeanpassung zur Jahresmitte hingedeutet hatte, summierten sich im Laufe der vergangenen Monate ausreichend Erkenntnisse aus Transaktionen und Bieterverfahren, die ein h\u00f6heres Renditeniveau untermauern. Dementsprechend stiegen die Renditen in Berlin, D\u00fcsseldorf, Frankfurt und Hamburg um jeweils 20 Basispunkte und in M\u00fcnchen um zehn Basispunkte im Vergleich zum Vorquartal. \u201eDie Verk\u00e4ufe namhafter B\u00fcrogeb\u00e4ude im Bankenviertel von Frankfurt oder auch in D\u00fcsseldorf hatten dennoch Einfluss auf diese Renditeanpassungen. Beide Objekte geh\u00f6ren zum gehobenen B\u00fcrobestand in Premiumlage. F\u00fcr hochmoderne, ESG-konforme Topobjekte in den begehrten B\u00fcrolagen werden vereinzelt relativ hohe Preise und damit niedrige Anfangsrenditen aufgerufen\u201c, meint Kemper<\/b>. \u201eDie Anzahl der Verhandlungen, die letztendlich dann zum erfolgreichen Abschluss f\u00fchrt, ist allerdings nach wie vor relativ gering, zahlreiche Transaktionen werden von einer infolge der d\u00fcrftigen Gebotslage entt\u00e4uschten Verk\u00e4uferseite abgebrochen.\u201c So blieb das kumulierte Transaktionsvolumen in B\u00fcroimmobilien in den f\u00fcnf St\u00e4dten im Vergleich zum Vorquartal stabil bei lediglich knapp \u00fcber einer Milliarde Euro. Im ersten Halbjahr 2026 wurden somit gut zwei Milliarden Euro in B\u00fcros in den hier betrachteten St\u00e4dten investiert. Die positive Nachricht ist, dass dieses Volumen im Vergleich zu dem sehr niedrigen Niveau des entsprechenden Vorjahreszeitraums einem deutlichen Anstieg von 24 Prozent entspricht.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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Ein anderes Bild zeigt sich auf den Nutzerm\u00e4rkten: Der B\u00fcrovermietungsmarkt entwickelte sich im ersten Halbjahr 2026 weiterhin robust, und der Fl\u00e4chenumsatz in den f\u00fcnf St\u00e4dten blieb mit gut 1,21 Millionen m\u00b2 leicht \u00fcber dem Wert der ersten Jahresh\u00e4lfte 2025 (1,19 Millionen m\u00b2). \u201eDie Vermietungsm\u00e4rkte erweisen sich einmal mehr als Stabilit\u00e4tsanker und d\u00fcrften dies auch in Zukunft bleiben", betont Kemper<\/b>. \u201eDies spiegelt sich vor allem im hochwertigen Segment, also in Bestlagen und bei Spitzenprodukten wider, wo die Mietabschl\u00fcsse stabile oder sogar steigende Mietpreise aufweisen.\u201c<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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W\u00e4hrend der Gesamtmarkt \u00fcberall mit steigenden Leerst\u00e4nden zu k\u00e4mpfen hat, zeigt sich im absoluten Premiumsegment ein gegenl\u00e4ufiger Trend: Die Leerstandsquoten in den im Victor betrachteten absoluten Toplagen der f\u00fcnf deutschen A-St\u00e4dte sind im zweiten Quartal 2026 leicht gesunken und befinden sich weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau. Diese Entwicklung unterstreicht die zunehmende Polarisierung des Marktes: W\u00e4hrend Objekte der zweiten und dritten Reihe unter strukturellen Herausforderungen leiden, bleibt die Nachfrage nach erstklassigen B\u00fcrofl\u00e4chen in besten Lagen robust. Nutzer konzentrieren sich auf hochwertige, moderne und nachhaltige Arbeitsumgebungen, was die Widerstandsf\u00e4higkeit des Premiumsegments erkl\u00e4rt.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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M\u00fcnchen bleibt der Markt mit dem stabilsten Preisniveau<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Bezogen auf die Indikatorver\u00e4nderung entwickelten sich die einzelnen Standorte im zweiten Quartal 2026 unterschiedlich: Berlin verzeichnete mit minus 4,7 Prozent auf 174,3 Punkte den deutlichsten R\u00fcckgang, gefolgt von Hamburg mit minus 3,8 Prozent auf 192 Punkte. In beiden St\u00e4dten gab es kaum positive Mieteffekte, sodass die Renditeanstiege von je 20 Basispunkten nahezu ungebremst den Indikatorr\u00fcckgang sch\u00fcrten. In Frankfurt am Main und D\u00fcsseldorf kompensierten positive Impulse aus dem Mietmarkt die Renditeeinfl\u00fcsse, wobei in Frankfurt vor allem die Erh\u00f6hung der Spitzenmiete um drei Euro auf nun 55 Euro hervorzuheben ist. So gab der Index dort weniger stark nach: In Frankfurt um 2,8 Prozent auf 148,30 Punkte, in D\u00fcsseldorf um 2,5 Prozent auf 153,9 Punkte. M\u00fcnchen erwies sich mit einem R\u00fcckgang von lediglich 1,7 Prozent auf 191,2 Punkte erneut als stabilster Markt unter den deutschen A-St\u00e4dten. Neben der unterdurchschnittlichen Anhebung der Spitzenrendite um \u201enur\u201c zehn Basispunkte ist dies auf positive Mietpreisentwicklungen zur\u00fcckzuf\u00fchren.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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Aufgrund des schlechten Quartalsergebnisses drehte auch die \u00fcber alle Standorte gerechnete Jahresperformance (Vergleich Indikatorstand Q2 2026 zu Q2 2025) ins Minus und verzeichnet einen R\u00fcckgang von 0,4 Prozent. Hamburg bleibt insbesondere dank des hervorragenden Ergebnisses des vierten Quartals 2025 (6,6 Prozent) mit einer Jahresperformance von 3,8 Prozent im positiven Bereich. D\u00fcsseldorf erreicht immerhin noch 0,5 Prozent. Die \u00fcbrigen St\u00e4dte weisen auf Jahressicht einen Wertverlust von 0,2 Prozent in M\u00fcnchen, 1,9 Prozent in Frankfurt und 2,9 Prozent in Berlin auf.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\"Tabelle\n\t\t\t\t\t\t
Tabelle des B\u00fcroperformance-Indikators Victor mit Kennzahlen zu Cash Flow Rendite, Wert\u00e4nderungsrendite und Total Return f\u00fcr die Top-5-B\u00fcrostandorte in Deutschland im zweiten Quartal 2026. Bildquelle: JLL<\/div>\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t<\/section>\n\t\n\n\n\t
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M\u00fcnchen sticht im St\u00e4dtevergleich des zweiten Quartals besonders hervor. Die bayerische Landeshauptstadt verzeichnete mehrere Gro\u00dfdeals, darunter auch welche im dreistelligen Millionenbereich wie beispielsweise der Verkauf des Objekts Prinzregentenplatz durch einen gro\u00dfen deutschen institutionellen Investor. Das Transaktionsvolumen lag damit \u00fcber dem Quartalsdurchschnitt der vergangenen 14 Quartale (seit dem Einbruch des Transaktionsvolumens im ersten Quartal 2023) und summiert sich in der ersten Jahresh\u00e4lfte 2026 auf knapp 550 Millionen Euro, womit M\u00fcnchen den ersten Platz unter den f\u00fcnf deutschen Gro\u00dfst\u00e4dten einnimmt. \u00c4hnliches gilt f\u00fcr den B\u00fcrovermietungsmarkt: M\u00fcnchen tr\u00e4gt neben Berlin mit gro\u00dfem Abstand den Hauptanteil des Fl\u00e4chenumsatzes. \u201eM\u00fcnchen scheint das Preisniveau am stabilsten halten zu k\u00f6nnen, wie an mehreren K\u00e4ufen durch sehr langfristig orientierte Investoren abzulesen war\u201c, fasst Kemper<\/b> zusammen. \u201eAuch der Mietmarkt ist hier besonders dynamisch im positiven Sinne, was die Position M\u00fcnchens als best\u00e4ndigster Investmentmarkt unter den deutschen A-St\u00e4dten weiter festigt.\u201c<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland bleiben auch im zweiten Quartal 2026 herausfordernd. Nach ersten Sch\u00e4tzungen des Statistischen Bundesamts stieg das BIP lediglich um 0,2 Prozent an. F\u00fcr den Immobilienmarkt erschwerend kommt die Leitzinsanhebung um 25 Basispunkte aufgrund des immer wieder aufflammenden Iran-Kriegs und der gestiegenen Energiepreise hinzu.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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Bemerkenswert bleibt der Unterschied zwischen Fremdkapital- und Eigenkapitalverf\u00fcgbarkeit. \u201eDie Liquidit\u00e4t bei Fremdkapitalgebern, also Banken und alternativen Finanzierern, ist weiterhin sehr hoch. Die hohe Bereitschaft zu finanzieren, f\u00fchrt zu Wettbewerb um die wenigen attraktiven Finanzierungsopportunit\u00e4ten. Im Resultat sehen wir einen Margendruck und eine Ausweitung der Loan-to-Value-Quoten, was auf eine h\u00f6here Risikobereitschaft der Banken hindeutet\u201c, so Kemper<\/b>. Diese Beobachtung wird durch den von JLL und HWWI quartalsweise ver\u00f6ffentlichten Deutschen Immobilienfinanzierungsindex f\u00fcr das zweite Quartal 2026 best\u00e4tigt. Zwar wird die aktuelle Finanzierungsituation f\u00fcr B\u00fcroinvestments als kritisch gesehen, gleichzeitig werden aber deutlich verbesserte Zukunftsaussichten hinsichtlich der Finanzierungsbereitschaft der Kreditinstitute dokumentiert.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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Der eigentliche Hemmschuh f\u00fcr den (B\u00fcro-)Investmentmarkt liegt nach wie vor auf der Eigenkapitalseite: \u201eEigenkapitalstarke Investoren suchen selektiv Chancen, die dem aktuellen Zinsumfeld Rechnung tragen. Der Hemmschuh f\u00fcr eine Ausweitung der Transaktionsaktivit\u00e4t ist nach wie vor das Pricing, verst\u00e4rkt in Deutschland\u201c, erkl\u00e4rt Kemper<\/b>. Die Preisvorstellungen zwischen K\u00e4ufern und Verk\u00e4ufern n\u00e4hern sich weiterhin viel zu langsam an. \u201eWann immer die Verk\u00e4uferseite bereit ist, das ver\u00e4nderte Marktniveau zu akzeptieren, bzw. akzeptieren zu m\u00fcssen, werden die Transaktionen auch abgeschlossen. Aber solange die Marktlage nicht ausreichend anerkannt wird oder anderweitiger Verkaufsdruck besteht, bleibt die selektive Transaktionsaktivit\u00e4t wohl noch bestehen.\u201c<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

JLL meldet f\u00fcr Q2 2026 einen R\u00fcckgang des Victor Prime Office Index um 3 % auf 169,2 Punkte. Gestiegene Spitzenrenditen in allen f\u00fcnf A-St\u00e4dten dr\u00fccken die Performance, w\u00e4hrend Vermietungsm\u00e4rkte stabil bleiben. M\u00fcnchen zeigt die stabilste Entwicklung, Berlin den st\u00e4rksten R\u00fcckgang.<\/p>\n","protected":false},"author":75,"featured_media":42963,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_co_authors":[],"footnotes":""},"categories":[24,10],"tags":[],"type_content":[659,34,21],"class_list":["post-42969","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-markets","category-real-estate","type_content-analysis","type_content-quarterly","type_content-report"],"acf":{"homepage_featured_article":true},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/42969","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/75"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=42969"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/42969\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":42973,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/42969\/revisions\/42973"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/42963"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=42969"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=42969"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=42969"},{"taxonomy":"type_content","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/type_content?post=42969"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}