{"id":5741,"date":"2025-04-10T08:57:02","date_gmt":"2025-04-10T08:57:02","guid":{"rendered":"https:\/\/assetphysics.com\/?p=5741"},"modified":"2025-04-16T08:05:26","modified_gmt":"2025-04-16T08:05:26","slug":"jede-immobilie-braucht-eine-story","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/jede-immobilie-braucht-eine-story\/","title":{"rendered":"\u201eJede Immobilie braucht eine Story!\u201c"},"content":{"rendered":"\n\t<section class=\"snk-section snk-section_xs\" >\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t<div class=\"row snk-textColumns\">\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<h3>Immobilienwirtschaftlicher Marktkommentar von Mark Aengevelt, gesch\u00e4ftsf\u00fchrender Gesellschafter Aengevelt Immobilien.<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p><span data-olk-copy-source=\"MessageBody\">Deutschland hat zwei Jahre Rezession hinter sich \u2013 mit einer preis- und kalenderbereinigten Ver\u00e4nderung des Bruttoinlandsprodukts um -0,3 % im Jahr 2023 und um -0,2 % im Jahr 2024, w\u00e4hrend andere europ\u00e4ische Staaten durchaus robuste Wachstumsraten erreichten. Dies war kein gutes gesamtwirtschaftliches Umfeld f\u00fcr die Immobilienm\u00e4rkte. Hinzu kam, dass die EZB auf die im Wesentlichen energiepreisinduzierte Inflation zwar sehr schnell mit Leitzinsanhebungen reagiert hatte, dann aber die sinkenden Inflationsraten, die sich im Verlauf des Jahres 2024 an die Zielmarke von 2 % ann\u00e4herten, nur mit Zinssenkungen in kleinen, zaghaften Schritten honorierte.<\/span><\/p>\n<p>Diese Kombination wirkte l\u00e4hmend auf die Akteure an den Immobilienm\u00e4rkten. Ohne Notlage wollten Verk\u00e4ufer ihre Preise nicht senken, w\u00e4hrend kreditfinanzierte Investoren auf weitere Zinssenkungsschritte warteten und eigenkapitalstarke Investoren auf notlagenbedingt niedrige Einstandspreise lauerten. Der Markt war gel\u00e4hmt \u2013 gepr\u00e4gt von Nicht-Entscheidungen. Hinzu kamen Blockaden von Banken, die angesichts steigender Insolvenzen bei ihrer Kreditvergabe restriktiver agierten. Einige Banken finanzierten sogar \u00fcberhaupt keine Immobiliengro\u00dfprojekte mehr, um sich keine zus\u00e4tzlichen Risiken einzuhandeln.<\/p>\n<p>Verk\u00e4ufe fanden meist nur noch an Full-Equity-Partner statt, die keine Finanzierung ben\u00f6tigen. Diese verf\u00fcgen aber zurzeit \u00fcber reichlich Alternativen zur Immobilie, so dass sich die Anlagequoten zu Lasten der Immobilie verschoben haben. In dieser schwierigen Marktlage braucht es sowohl einen extrem motivierten K\u00e4ufer, der eine Vision f\u00fcr die Immobilie hat, als auch einen gleicherma\u00dfen motivierten Verk\u00e4ufer, der entweder unter Druck steht oder einen guten Preis erzielen kann. Kein Wunder, dass das Transaktionsgeschehen in allen Assetklassen entsprechend gering war.<\/p>\n<p>Weil im <strong>Office<\/strong>-Bereich aufgrund fehlender Vorvermarktungsquoten kaum noch Nachschub an Neubauten zu verzeichnen war, gab es auch im Mietmarkt f\u00fcr B\u00fcrofl\u00e4chen nur wenig Transaktionsbewegung. Zudem ist bei Vertragsverl\u00e4ngerungen teilweise ein Trend zur Reduzierung der angemieteten Fl\u00e4che zu beobachten, teils wegen der skeptischen Wirtschaftserwartungen, teils, weil das Homeoffice genutzt wird, um Fl\u00e4chen und Mietkosten einzusparen. Das daraus resultierende Angebotswachstum belastet zus\u00e4tzlich den Neubau.<\/p>\n<p>Der Markt f\u00fcr <strong>Light Industry und Logistikimmobilien<\/strong>, der sich in den vergangenen Jahren als krisenresilient erwiesen hatte, entwickelt sich, je nach Standort, differenziert. W\u00e4hrend an f\u00fcr Logistik pr\u00e4destinierten Standorten noch eine hohe Nachfrage zu verzeichnen ist, wurde der Markt andernorts dadurch belastet, dass die Gesamtschw\u00e4chung der Wirtschaft zu einer Abflachung von Absatz, Produktion, Nachfrage und Mieten, insbesondere f\u00fcr \u00e4ltere Bestandsobjekte, f\u00fchrte. Neue Nachfrage kommt jedoch durch Data Center und perspektivisch auch durch den boomenden Markt f\u00fcr Stromspeicheranlagen.<\/p>\n<p>Der <strong>Einzelhandel<\/strong> ist schon seit Jahrzehnten von einer allm\u00e4hlichen Schrumpfung betroffen, die nicht nur aus dem Vormarsch des Online-Handels resultiert, sondern auch aus demographischen Ver\u00e4nderungen \u2013 \u00e4ltere Menschen kaufen weniger. Top-Lagen funktionieren zwar immer (\u00fcbrigens in allen Assetklassen), dennoch f\u00fchren Insolvenzen bei Ketten selbst in 1a\/1b-Lagen zu (tempor\u00e4ren) Leerst\u00e4nden und sinkenden Mieten. \u00c4ltere Objekte weisen zudem h\u00e4ufig Investitionsstau auf. Und in der Nachvermietung erfolgen h\u00e4ufig Abschl\u00e4ge. Dynamik resultiert aber aus der Umwandlung von Einzelhandel in Gastronomie, aus neuen Nutzungen (wie Boutique-Fitness-Center) und aus Sondernutzungen wie Pop-Up-Galerien.<\/p>\n<p>Der <strong>Wohnungsmarkt<\/strong> ist von der paradoxen Situation gepr\u00e4gt, dass trotz hoher Nachfrage kaum noch Neubau stattfindet, weil die Baukosten aufgrund vielf\u00e4ltiger regulatorischer Anforderungen des Bundes, der L\u00e4nder und der Kommunen explodiert sind. Hinzu kommen langwierige Genehmigungsverfahren, die h\u00e4ufig weitere Auflagen bringen, die Verunsicherung von Investoren durch die Mietpreisbremse, in manchen St\u00e4dten auch Quoten von preisged\u00e4mpften oder \u00f6ffentlich gef\u00f6rderten Wohnungen. Transaktionen im Bestand funktionieren noch aufgrund der energetischen F\u00f6rderung, stehen aber unter dem Risiko evtl. auslaufender F\u00f6rderprogramme.<\/p>\n<p>F\u00fcr das Jahr 2025 sehen wir aber, dass wieder mehr Bewegung in den Markt kommt. Es flie\u00dft wieder mehr Kapital aus dem Ausland, namentlich aus den USA und UK, was einen Fr\u00fchindikator daf\u00fcr darstellt, dass der deutsche Markt wieder in Schwung kommt, und ein Signal f\u00fcr die lokalen Investoren darstellt, ebenfalls wieder aktiv zu werden. Wir stellen das bereits in unseren zahlreichen Gespr\u00e4chen mit den unterschiedlichsten Markteilnehmern fest. Es zeigt sich, dass das Nachfrageinteresse in allen Assetklassen steigt. In Folge wird auch die Anzahl an Deals wird steigen. Es wird jedoch auch 2025 weniger Portfoliodeals geben, sondern mehr selektive Deals mit kleinerem Volumen. Insbesondere die ESG-Kriterien f\u00fchren dazu, dass die Zahl von Stranded Assets weiter zunehmen wird. Das befeuert den Markt f\u00fcr Nutzungs\u00e4nderungen: \u00c4ltere B\u00fcro- und Hotelimmobilien werden zunehmend umgewandelt, besonders gern in gewe rbliches Wohnen, das mit Serviced Apartments, Boarding Houses, Mikrowohnen, studentischem Wohnen, Betreutem Wohnen und anderen Varianten noch wirtschaftlich darstellbar ist.<\/p>\n<p>Wenn die M\u00e4rkte selektiver werden, bedeutet das, dass Investoren und Betreiber kreativer werden m\u00fcssen. Jede Immobilie, egal in welcher Assetklasse, ben\u00f6tigt eine eigene Story. Dabei muss sich das Nutzungskonzept des Objektes an den aktuellen Marktbed\u00fcrfnissen orientieren. Stimmt das Preis-\/Leistungsverh\u00e4ltnis, der Wertsch\u00f6pfungshebel oder das Nutzungskonzept, dann sind Objekte aller Assetklassen auch aktuell am Markt verwertbar.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Immobilienwirtschaftlicher Marktkommentar von Mark Aengevelt, gesch\u00e4ftsf\u00fchrender Gesellschafter Aengevelt Immobilien.<\/p>\n","protected":false},"author":94,"featured_media":5742,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_co_authors":[],"footnotes":""},"categories":[10,24],"tags":[],"type_content":[35],"class_list":["post-5741","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-real-estate","category-markets","type_content-comment"],"acf":{"homepage_featured_article":false},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5741","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/94"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=5741"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5741\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":5850,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5741\/revisions\/5850"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/5742"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=5741"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=5741"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=5741"},{"taxonomy":"type_content","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/type_content?post=5741"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}