{"id":6085,"date":"2025-05-12T06:41:01","date_gmt":"2025-05-12T06:41:01","guid":{"rendered":"https:\/\/assetphysics.com\/?p=6085"},"modified":"2025-05-14T07:40:42","modified_gmt":"2025-05-14T07:40:42","slug":"gewerbeleerstand-und-steigende-mieten-was-immobilieninvestoren-jetzt-beachten-sollten","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/gewerbeleerstand-und-steigende-mieten-was-immobilieninvestoren-jetzt-beachten-sollten\/","title":{"rendered":"Gewerbe-Leerstand und steigende Mieten: Was Immobilien-Investoren jetzt beachten sollten"},"content":{"rendered":"\n\t
\n\t\t
\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Umdenken von Einzelhandelsimmobilien-Investments<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Die deutschen Innenst\u00e4dte befinden sich im Umbruch \u2013 sichtbar an immer mehr leerstehenden Schaufenstern, geschlossenen Traditionskneipen und dem R\u00fcckzug etablierter Einzelh\u00e4ndler. Was viele Investoren lange nicht betraf, entwickelt sich nun zunehmend zu einem wirtschaftlichen Risiko: Der Strukturwandel im station\u00e4ren Handel schl\u00e4gt unmittelbar auf die Werthaltigkeit und Vermietbarkeit von Einzelhandelsimmobilien durch.<\/p>\n

Besonders betroffen sind eigentlich stark frequentierte Gro\u00dfstadtlagen \u2013 also genau jene Standorte, die traditionell als besonders werthaltig galten. Doch selbst in der M\u00fcnchener Innenstadt, wo mit bis zu 340\u202fEUR\/m\u00b2 die h\u00f6chsten Gewerbemieten im deutschsprachigen Raum aufgerufen werden, stehen L\u00e4den leer. In Frankfurt verlangen Eigent\u00fcmer in Spitzenlagen bis zu 270\u202fEUR\/m\u00b2, in D\u00fcsseldorf liegt das Mietniveau auf \u00e4hnlichem Niveau. In Berlin haben sich die Gewerbemieten in beliebten Vierteln innerhalb von zehn Jahren sogar verdoppelt. Diese Entwicklung geht jedoch l\u00e4ngst nicht mehr mit stabilen Ertr\u00e4gen einher.<\/p>\n

Hochfrequenz garantiert keine Stabilit\u00e4t mehr<\/h3>\n

Die Kaufingerstra\u00dfe in M\u00fcnchen gilt als die meistbesuchte Einkaufsstra\u00dfe im gesamten DACH-Raum. Im Februar 2025 z\u00e4hlte sie 1,8\u202fMillionen Passanten. Dennoch m\u00fcssen selbst hier Einzelh\u00e4ndler schlie\u00dfen \u2013 das Verh\u00e4ltnis von Umsatz zu Miete stimmt f\u00fcr viele nicht mehr. \u00c4hnlich im Frankfurter Nordend: Das Caf\u00e9 Lido, \u00fcber 23 Jahre lang etabliert, gab auf, nachdem eine Mieterh\u00f6hung um 70\u202f% angek\u00fcndigt wurde. In Berlin-Prenzlauer Berg, lange Zeit Synonym f\u00fcr florierende Gastronomie, werden aktuell mehrere traditionsreiche Lokale geschlossen, darunter das Kultobjekt \u201eWATT\u201c. Der Grund: Auslaufende oder nicht verl\u00e4ngerte Mietvertr\u00e4ge \u2013 wirtschaftlich nicht mehr tragbar.<\/p>\n

Diese F\u00e4lle sind keine Einzelf\u00e4lle, sondern Teil einer deutschlandweiten Entwicklung. Laut Handelsverband Deutschland (HDE) sind seit Beginn der Pandemie bereits rund 40.000 Einzelh\u00e4ndler vom Markt verschwunden. Eine Prognose geht davon aus, dass in den kommenden vier Jahren weitere 46.000 Betriebe folgen werden. Ursache sind unter anderem steigende Mietkosten, ein ver\u00e4ndertes Konsumverhalten und die hohen Belastungen durch inflationsbedingte Indexmietvertr\u00e4ge \u2013 ein Modell, das im Gewerbesegment g\u00e4ngige Praxis ist.<\/p>\n

Indexmieten und Inflation: Eine riskante Kombination<\/h3>\n

Im Gegensatz zu Wohnmietverh\u00e4ltnissen sehen gewerbliche Mietvertr\u00e4ge h\u00e4ufig Indexklauseln vor, die eine mehrfache Anpassung pro Jahr erlauben. Besonders in den Inflationsjahren 2022 und 2023 mussten \u00fcber 50\u202f% der H\u00e4ndler h\u00f6here Mieten zahlen. W\u00e4hrend gleichzeitig die Kundenfrequenz in vielen Stadtteilen sank, konnten zahlreiche Gewerbetreibende diese Mehrbelastung nicht mehr kompensieren \u2013 weder durch Preissteigerungen noch durch Umsatzwachstum. Insbesondere inhabergef\u00fchrte Betriebe trifft das hart.<\/p>\n

Eine Analyse der IHK Baden zeigt, dass rund 30\u202f% aller gewerblichen Innenstadtbetriebe (Einzelhandel, Dienstleistung, Gastronomie) heute so schlecht aufgestellt sind, dass sie ohne Kurskorrektur innerhalb der n\u00e4chsten zehn Jahre nicht mehr existieren werden. Besonders problematisch: Auch gr\u00f6\u00dfere Ketten sind betroffen \u2013 und deren R\u00fcckzug wirkt sich \u00fcberproportional auf die umliegende Infrastruktur aus.<\/p>\n

Makroeffekte auf ganze Stadtviertel \u2013 auch f\u00fcr Investoren relevant<\/h3>\n

Die wirtschaftlichen Folgen gehen \u00fcber einzelne Mietverh\u00e4ltnisse hinaus. Schlie\u00dft ein gro\u00dfes Gesch\u00e4ft oder Warenhaus, bricht h\u00e4ufig das gesamte Umfeld ein \u2013 kleinere Gesch\u00e4fte verlieren ihre Laufkundschaft, Besuchsanl\u00e4sse gehen zur\u00fcck, ganze Stra\u00dfenz\u00fcge ver\u00f6den. Diese Spirale aus Leerstand, sinkender Passantenfrequenz und Attraktivit\u00e4tsverlust gef\u00e4hrdet nicht nur die Mietrendite, sondern mittelfristig auch die Verkehrswerte von Objekten.<\/p>\n

Selbst gentrifizierte Viertel wie die Maxvorstadt in M\u00fcnchen oder Berlin-Prenzlauer Berg sind nicht immun. In beiden Lagen stagnieren die Immobilienpreise trotz gesunkener Zinsen seit knapp drei Jahren \u2013 ein klares Warnsignal f\u00fcr Investoren, dass reine Lagequalit\u00e4t nicht mehr ausreicht.<\/p>\n

L\u00f6sungsans\u00e4tze: Mietpartnerschaften und neue Nutzungskonzepte<\/h3>\n

Die HDE und zahlreiche IHKs raten mittlerweile zu umsatzbasierten Mietmodellen. Diese erm\u00f6glichen Flexibilit\u00e4t: L\u00e4uft das Gesch\u00e4ft gut, profitieren Vermieter direkt mit. In schw\u00e4cheren Phasen wird die wirtschaftliche Belastung f\u00fcr den Mieter reduziert \u2013 das senkt das Ausfallrisiko und stabilisiert den Cashflow. Auch Kombinationen aus Mindestmiete plus Umsatzkomponente gewinnen an Bedeutung. Aufgrund der aufsichtsrechtlichen Limitierung „Aktive unternehmerische Bewirtschaftung“ ist dies inbesondere f\u00fcr regulierte Immobilien-Sonderverm\u00f6gen, nur eingeschr\u00e4nkt m\u00f6glich.<\/p>\n

Dar\u00fcber hinaus m\u00fcssen Vermieter umdenken \u2013 strategische Fragen aus Investorensicht. Die ver\u00e4nderte Marktlogik verlangt neue Denkans\u00e4tze bei Bestandsimmobilien. Wer heute in innerst\u00e4dtische Handelslagen investiert oder Bestand h\u00e4lt, muss sich mit folgenden zentralen Fragen auseinandersetzen:<\/p>\n

    \n
  • \n

    Welche Nutzungsarten sind k\u00fcnftig tragf\u00e4hig?<\/strong>
    Klassischer Einzelhandel verliert in vielen Lagen an wirtschaftlicher Substanz. Stattdessen gewinnen andere Konzepte an Relevanz: Showrooms mit Online-Anbindung, medizinische Dienstleistungen, Nahversorgung oder spezialisierte Manufaktur-Formate bieten Stabilit\u00e4t, weil sie weniger stark von Laufkundschaft abh\u00e4ngen. Auch hybride Nutzung (Verkauf + Beratung + Versand) wird zunehmend relevant.<\/p>\n<\/li>\n

  • \n

    Welche Mischformen \u2013 etwa aus Handel, Gastronomie, Kultur, Dienstleistungen oder tempor\u00e4rer Nutzung \u2013 lassen sich realisieren?<\/strong>
    Gemischte Konzepte sorgen f\u00fcr Frequenz, schaffen Synergien und erh\u00f6hen die Aufenthaltsqualit\u00e4t. Die Kombination von Tagesgastronomie mit Co-Working-Elementen, Mikro-Kulturangeboten oder Pop-up-Fl\u00e4chen kann insbesondere in Vierteln mit hoher Fluktuation und junger Zielgruppe neue Impulse setzen.<\/p>\n<\/li>\n

  • \n

    Wie tragf\u00e4hig ist das bisherige Nutzungskonzept unter den neuen Rahmenbedingungen?<\/strong>
    Eine fundierte Nutzungsanalyse offenbart Schw\u00e4chen fr\u00fchzeitig: Passt das Mieterprofil noch zur Mikrolage? Ist das Objekt barrierefrei, energieeffizient, ESG-konform? Lassen sich die Fl\u00e4chen flexibel an unterschiedliche Formate anpassen?<\/p>\n<\/li>\n

  • \n

    Wie hoch ist das Re-Investitionspotenzial bzw. der Kapitalbedarf f\u00fcr eine Umnutzung oder Repositionierung?<\/strong>
    Nicht jeder Umbau rechnet sich \u2013 aber gezielte Investitionen in Substanz, Fl\u00e4cheneffizienz und Drittverwendungsf\u00e4higkeit verbessern die Vermietbarkeit und sichern langfristig Werte. Eine Standort- und Mietpreisprognose ist hier zwingend.<\/p>\n<\/li>\n

  • \n

    Wie kann das Risiko struktureller Leerst\u00e4nde reduziert werden?<\/strong>
    Flexible Mietmodelle (z.\u202fB. umsatzabh\u00e4ngige Miete, Staffelmodelle, tempor\u00e4re Zwischennutzung) verringern das K\u00fcndigungsrisiko und erm\u00f6glichen eine Anpassung an Marktschwankungen \u2013 ein entscheidender Vorteil in volatilen Phasen.<\/p>\n<\/li>\n

  • \n

    Welche Rolle spielt die ESG-Strategie f\u00fcr Gewerbeimmobilien?<\/strong>
    Energieeffizienz, soziale Nutzungskonzepte (z.\u202fB. Quartiersintegration) und Governance-Fragen r\u00fccken auch bei Gewerbeimmobilien zunehmend in den Fokus institutioneller Investoren. Wer ESG-Faktoren ignoriert, riskiert zuk\u00fcnftig Bewertungsabschl\u00e4ge und eingeschr\u00e4nkten Zugang zu Finanzierungsmitteln.<\/p>\n<\/li>\n

  • \n

    Wie ver\u00e4ndert sich die Lagequalit\u00e4t durch den R\u00fcckgang von Frequenzankern (z.\u202fB. Warenh\u00e4user)?<\/strong>
    Der R\u00fcckzug gro\u00dfer Handelsketten kann negative Spillover-Effekte ausl\u00f6sen. Eine Neubewertung der Makro- und Mikrolage \u2013 inklusive Erreichbarkeit, Mobilit\u00e4t, sozialem Umfeld \u2013 ist unerl\u00e4sslich, um Standortchancen realistisch einzusch\u00e4tzen.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n

    Werterhalt und Mietstabilit\u00e4t sind in Zeiten strukturellen Wandels keine Selbstl\u00e4ufer mehr. Sie setzen aktives Management, kreative Nutzungskonzepte und ein belastbares Verst\u00e4ndnis f\u00fcr Stadtentwicklung voraus. Besonders in B-Lagen oder sich wandelnden Quartieren entscheidet nicht die Miete von gestern, sondern das Nutzungspotenzial von morgen \u00fcber den Erfolg einer Investition.<\/p>\n

    Beratung als Wertschutzinstrument<\/h3>\n

    Gerade in einem Marktumfeld, das sich dynamisch ver\u00e4ndert, ist fundierte Beratung entscheidend. Eigent\u00fcmer sollten die aktuelle Performance und das Potenzial ihrer Objekte professionell analysieren lassen \u2013 mit Fokus auf Mietstruktur, Nutzungskonzept, ESG-Konformit\u00e4t und Marktf\u00e4higkeit. Ohne solche Ma\u00dfnahmen drohen Vermietungsprobleme, Wertverluste und teure Umbauma\u00dfnahmen ohne Strategie.<\/p>\n

    Wandel proaktiv begleiten \u2013 Chancen erkennen<\/h3>\n

    Die Zeiten, in denen Lagen allein \u00fcber den Erfolg entschieden, sind vorbei. Heute geht es um intelligente Nutzungskonzepte, faire Mietstrukturen und die F\u00e4higkeit, auf strukturelle Marktver\u00e4nderungen flexibel zu reagieren. F\u00fcr Eigent\u00fcmer und Investoren bietet dieser Wandel nicht nur Risiken, sondern auch Chancen \u2013 wenn er aktiv begleitet wird.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\n\n

    \n\t
    \t
    \n\t\t
    \n\t\t\t
    \n\t\t\t\t
    \n\t\t\t\t\t
    \n\t\t\t\t\t\t
    \n\t\t\t\t\t\t\t

    Die Zeiten, in denen Lagen allein \u00fcber den Erfolg einer Einzelhandelsimmobilie entschieden, sind vorbei. Heute geht es um intelligente Nutzungskonzepte, faire Mietstrukturen und die F\u00e4higkeit, auf strukturelle Marktver\u00e4nderungen flexibel zu reagieren.<\/p><\/blockquote>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

    \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t
    Tobias Streckel<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t
    Managing Partner, AGILE Real Estate<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/figcaption>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/figure>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/div>\t\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n<\/section>\n\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"","protected":false},"author":36,"featured_media":6086,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_co_authors":[],"footnotes":""},"categories":[24,7,10],"tags":[],"type_content":[18],"class_list":["post-6085","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-markets","category-cases","category-real-estate","type_content-article"],"acf":{"homepage_featured_article":false},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6085","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/36"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=6085"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6085\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":6166,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6085\/revisions\/6166"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/6086"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=6085"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=6085"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=6085"},{"taxonomy":"type_content","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/type_content?post=6085"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}