{"id":7094,"date":"2025-07-07T09:41:10","date_gmt":"2025-07-07T09:41:10","guid":{"rendered":"https:\/\/assetphysics.com\/?p=7094"},"modified":"2025-07-07T16:24:19","modified_gmt":"2025-07-07T16:24:19","slug":"immobilieninvestmentmarkt-schwankt-zwischen-erholung-und-unsicherheit","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/immobilieninvestmentmarkt-schwankt-zwischen-erholung-und-unsicherheit\/","title":{"rendered":"Immobilien-Investment-Markt schwankt zwischen Erholung und Unsicherheit"},"content":{"rendered":"\n\t
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Ein transaktionsarmes zweites Quartal 2025 sorgt f\u00fcr Ergebnis auf Vorjahresniveau<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Nach einem vielversprechenden Start ins Jahr hat sich die Dynamik auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt im zweiten Quartal 2025 wieder verlangsamt. Mit rund sieben Milliarden Euro Transaktionsvolumen von April bis Juni summiert sich der Halbjahresumsatz auf insgesamt knapp 15,3 Milliarden Euro und liegt damit fast auf dem gleichen Niveau wie zum Halbjahr 2024.<\/span><\/p>\n

Konstantin Kortmann<\/b>, CEO JLL Germany & Head of Capital Markets: \u201eZwar sind die Turbulenzen an den Finanzm\u00e4rkten aufgrund des Israel\/USA-Iran Konflikts ausgeblieben beziehungsweise haben sich nur kurzzeitig in steigenden \u00d6lpreisen gezeigt, dennoch zeigt auch der verhaltene Investmentmarkt, dass Unsicherheit und Volatilit\u00e4t keine guten Zutaten f\u00fcr Immobilientransaktionen sind. Es bleibt der Eindruck, dass jeden Tag ein neues Ereignis f\u00fcr Disruptionen sorgen k\u00f6nnte. Das sorgt speziell in der Immobilienwirtschaft daf\u00fcr, dass die Stimmung deutlich pessimistischer ist als die faktische Marktlage.\u201c<\/p>\n

Zugleich kommen gute Nachrichten aus der Volkswirtschaft: Inflation ist im Moment kein Thema mehr \u2013 zumindest solange der Konflikt im Nahen Osten nicht weiter anschwillt. \u00d6konomen gehen jedoch davon aus, dass eine Schlie\u00dfung der Stra\u00dfe von Hormus die Inflation im Euroraum um 80 Basispunkte erh\u00f6hen k\u00f6nnte. Das Risiko, dass dies passiert, wird als gering eingesch\u00e4tzt, zeigt jedoch, dass geopolitische Entwicklungen aufmerksam beachtet werden m\u00fcssen.<\/p>\n

Investoren bleiben zur\u00fcckhaltend, denn auch der Zollkonflikt mit den USA bleibt weiter bestehen und wenn am 9. Juli die 90-Tages-Frist ausl\u00e4uft, besteht die M\u00f6glichkeit, dass keine Einigung mit der EU zustande gekommen ist. \u201ePotenziell h\u00f6here Z\u00f6lle und steigende \u00d6lpreise haben enormen Einfluss auf die Entwicklung der Inflation und damit auf die weitere Zinsentwicklung. Zumindest Letztere zeigt sich in Bezug auf Immobilien und deren (Re-)Finanzierung stimulierend, zumal sich auch die makro\u00f6konomischen Rahmenbedingungen im Laufe des zweiten Quartals etwas verbessert haben\u201c, analysiert\u00a0Helge Scheunemann<\/b>, Head of Research JLL Germany. Aus aktueller Sicht d\u00fcrfte die Europ\u00e4ische Zentralbank (EZB) im Juli eine Zinspause einlegen und im weiteren Jahresverlauf noch einmal die Zinsen moderat senken. Eine etwas positivere Grundstimmung zeigen auch Finanzierer und Banken, die wieder mehr Bereitschaft signalisieren, in Immobilienprojekte zu investieren. Neben der Zinsentwicklung steigt nach der erfolgten Regierungsbildung in Deutschland auch das Vertrauen in die wirtschaftliche Entwicklung auch dank des Konjunkturprogramms.<\/p>\n

Der Blick der Investoren auf den US-Markt hat sich ver\u00e4ndert<\/b><\/h3>\n

Hinzu kommt, dass aufgrund einer eher skeptischeren Grundhaltung gegen\u00fcber den USA, Investoren vermehrt in Europa investieren m\u00f6chten, wovon auch Immobilien profitieren sollten. Nach Daten des US-Finanzinformationsdienstleisters Morningstar flossen im ersten Quartal dieses Jahres 26 Milliarden Euro in europ\u00e4ische Aktienfonds, nachdem es zuvor zw\u00f6lf Quartale \u2013 also drei Jahre lang \u2013 Nettoabfl\u00fcsse gegeben hatte. Im April und Mai str\u00f6mten netto dann weitere 22 Milliarden Euro in europ\u00e4ische Fonds.<\/p>\n

\u201eKapitalsammelstellen und internationale Investoren haben hohe Milliardenbetr\u00e4ge von den US-M\u00e4rkten abgezogen und nach Europa verlagert. Anleger versp\u00fcren den Drang, ihre US-Best\u00e4nde zu reduzieren und st\u00e4rker zu diversifizieren. Wesentlicher Treiber ist neben der politischen Entwicklung in den USA und dem Umstand, dass etliche Investoren zuvor ein sehr gro\u00dfes \u00dcbergewicht in den USA aufgebaut hatten, auch die Sorge um eine weitere Dollar-Abschw\u00e4chung sowie die Hoffnung auf eine Steigerung der Wettbewerbsf\u00e4higkeit im europ\u00e4ischen Wirtschaftsraum\u201c, beobachtet\u00a0Kortmann<\/b>.<\/p>\n

Insgesamt gesehen d\u00fcrfte sich der Markt im zweiten Halbjahr aus den genannten Gr\u00fcnden moderat beleben. \u201eJLL erwartet allerdings auch in den Monaten Juli bis Dezember keinen Boom, sondern eher eine R\u00fcckkehr zum\u00a0old normal<\/i>, also den Marktverh\u00e4ltnissen, die vor der Null-Zins-\u00c4ra geherrscht haben\u201c, sagt\u00a0Scheunemann<\/b>. \u201eInsgesamt gesehen d\u00fcrfte sich der Markt im zweiten Halbjahr moderat beleben, aber wir erwarten keinen Boom, sodass wir f\u00fcr das Gesamtjahr 2025 von einem Transaktionsvolumen von 35 Milliarden bis 40 Milliarden Euro ausgehen.\u201c<\/p>\n

Living bleibt st\u00e4rkste Assetklasse \u2013 B\u00fcroimmobilien noch nicht stabilisiert<\/b><\/h3>\n

Nach dem vielversprechenden Start in das Jahr mit einer erh\u00f6hten Nachfrage nach B\u00fcros konnte sich dieser Trend im zweiten Quartal nicht fortsetzen. Der B\u00fcroinvestmentmarkt hat noch keinen stabilen Boden gefunden und so fanden zum Halbjahr nur Immobilien mit einem Volumen von 2,8 Milliarden Euro einen neuen Eigent\u00fcmer. Zwei Drittel dieser Deals wurden allerdings bereits im ersten Quartal get\u00e4tigt.\u00a0Wohnimmobilien<\/b>\u00a0machen dagegen mit einem Halbjahresvolumen von 5,5 Milliarden Euro weiterhin das Gros der Investitionen aus (36 Prozent) und best\u00e4tigen ihre Position als derzeit gefragteste Assetklasse.<\/p>\n

Im ersten Halbjahr 2025 fehlte es Assetklassen \u00fcbergreifend an gro\u00dfen Transaktionen. So wurde im zweiten Quartal 2025 nur eine\u00a0B\u00fcrotransaktion<\/b>\u00a0mehr als 100 Millionen Euro verzeichnet: ein Portfolio aus zwei Objekten in M\u00fcnchen und Hamburg. Auch \u00fcber alle Assetklassen hinweg gab es insgesamt nur neun Deals jenseits der 100-Millionen-Euro-Grenze. Institutionelle Investoren, die normalerweise solche Transaktionen stemmen, sind noch nicht vollst\u00e4ndig auf den Markt zur\u00fcckgekehrt. Private Investoren und Family-Offices sind dagegen weiter aktiv, von Ausnahmen abgesehen, liegt ihr \u201eSweet Spot\u201c aber eher im Bereich von 50 Millionen bis 80 Millionen Euro.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n\n\t

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Die mit Abstand gr\u00f6\u00dfte Transaktion verzeichnete das Fachmarktsegment und betraf den Verkauf von mehr als 100 M\u00f6belh\u00e4usern durch die Porta-Gruppe an XXXLutz f\u00fcr eine hohen dreistelligen Millionen-Euro-Betrag. Im\u00a0Einzelhandelsbereich<\/b>\u00a0zeichnen sich interessante Entwicklungen ab. JLL sieht mehr Produktangebot \u00fcber alle Nutzungstypen hinweg. Nach Jahren der Zur\u00fcckhaltung zeigen sich zudem erste zarte Pfl\u00e4nzchen bei institutionellen Investoren, die wieder selektiv in diese Assetklasse einsteigen. Die Renditespanne zwischen innerst\u00e4dtischen Gesch\u00e4ftsh\u00e4usern, Shoppingcentern und Fachmarktzentren bleibt beachtlich und spiegelt die unterschiedliche Risikoeinsch\u00e4tzung innerhalb des Sektors wider. \u201eAktuell bietet sich ein gutes Zeitfenster f\u00fcr Investitionen im Einzelhandelsbereich. Die Kombination aus attraktiven Renditen und einer sich stabilisierenden Einzelhandelslandschaft nach der Pandemie schafft interessante Einstiegsm\u00f6glichkeiten, bevor sich der Markt wieder vollst\u00e4ndig erholt\u201c, vergleicht\u00a0Kortmann<\/b>. Insgesamt konnte dieser Sektor im ersten Halbjahr ein Volumen von 2,9 Milliarden Euro und damit einen Anteil von 19 Prozent erzielen.<\/span><\/p>\n

Der\u00a0Logistiksektor<\/b>\u00a0zeigt sich trotz der nach wie vor angespannten globalen Handelssituation wieder etwas robuster als im ersten Quartal. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 2,3 Milliarden Euro zum Halbjahr rangiert diese Assetklasse auf Platz vier. Investoren sehen weiterhin attraktive Investitionschancen, wobei auch das Thema R\u00fcstung\/Verteidigung und Sicherheit vermehrt auf der Agenda steht.<\/p>\n

Interessant zum Halbjahr ist, dass sich\u00a0Portfoliotransaktionen<\/b>\u00a0im Gegensatz zum Gesamtmarkt besser entwickelt haben. Vornehmlich liegt dies an der h\u00f6heren Dynamik im Segment Living. Mehr als die H\u00e4lfte aller Portfoliodeals entfielen auf Wohnprodukte. Das Transaktionsvolumen bei Portfolios ist im ersten Halbjahr 2025 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund 26 Prozent auf 5,3 Milliarden Euro gestiegen, w\u00e4hrend Einzelobjekte um mehr als elf Prozent auf zehn Milliarden Euro zur\u00fcckgingen.<\/p>\n

Immobilienhochburgen mit deutlichen Transaktionseinbu\u00dfen<\/b><\/h3>\n

Die sieben Immobilienhochburgen Berlin, D\u00fcsseldorf, Frankfurt, Hamburg, K\u00f6ln, M\u00fcnchen und Stuttgart verzeichneten im ersten Halbjahr zusammen rund 5,9 Milliarden Euro an Investitionen, was einem R\u00fcckgang von 29 Prozent gegen\u00fcber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Ein Blick auf die Metropolen zeigt, dass Berlin mit 1,93 Milliarden Euro trotz eines R\u00fcckgangs um 45 Prozent weiterhin der aktivste Markt ist. Dahinter folgt Hamburg mit einer Milliarde Euro und einem Anstieg um satte 42 Prozent. Neben Hamburg konnte unter den Hochburgen nur noch Stuttgart ein Zuwachs aufweisen. M\u00fcnchen erreicht mit 990 Millionen Euro den dritten Platz und musste mit mehr als 44 Prozent, wie auch Berlin und K\u00f6ln, einen starken R\u00fcckgang verkraften. Steuerten die sieben Metropolen zum Halbjahr 2024 noch mehr als die H\u00e4lfte des Transaktionsvolumen bei, sank dieser Anteil auf aktuell 39 Prozent.<\/p>\n

\u201eDieser auch im Zehnjahresvergleich unterdurchschnittliche Wert liegt nicht an der mangelnden Attraktivit\u00e4t der Metropolen, sondern an der gegenw\u00e4rtigen Angebotsknappheit von Core-Produkten“, analysiert\u00a0Konstantin Kortmann<\/b>. \u201eZudem st\u00fctzte sich das Transaktionsergebnis in den sieben Immobilienhochburgen in der Vergangenheit auf einen hohen Anteil an B\u00fcrotransaktionen \u2013 eine Assetklasse, die nach wie vor von einigen Investoren skeptisch betrachtet wird.“<\/p>\n

B\u00fcroimmobilien erleben erstmals wieder eine leichte Renditekompression<\/b><\/h3>\n

Die Renditeentwicklung zeigt interessante Verschiebungen. Bei B\u00fcroimmobilien ist im zweiten Quartal 2025 erstmals eine leichte Kompression der aggregierten Nettoanfangsrendite in den sieben Metropolen auf 4,33 Prozent zu beobachten, nachdem sie seit dem dritten Quartal 2024 konstant bei 4,36 Prozent gelegen hatte. \u201eAngesichts der schwachen Transaktionszahlen mag dieser R\u00fcckgang \u00fcberraschen, wir sehen aber anhand einiger Deals, die im zweiten Quartal abgeschlossen wurden, eine Best\u00e4tigung f\u00fcr diese Kompression\u201c, erkl\u00e4rt\u00a0Scheunemann<\/b>.<\/p>\n

Im Wohnsegment setzt sich der Trend zu niedrigeren Renditen fort. Die Spitzenrendite f\u00fcr Mehrfamilienh\u00e4user ist im zweiten Quartal 2025 leicht um weitere f\u00fcnf Basispunkte auf 3,51 Prozent gesunken. Dies unterstreicht die anhaltend hohe Nachfrage nach dieser als sicher geltenden Assetklasse.<\/p>\n

Im Einzelhandelssegment ist die Entwicklung stabil, aber bei Betrachtung der Sub-Assetklassen zeigt sich ein differenziertes Bild: Shoppingcenter bieten mit konstant 5,9 Prozent die h\u00f6chsten Renditen unter allen betrachteten Immobilienklassen. Fachmarktzentren verharren bei 4,6 Prozent und auch Gesch\u00e4ftsh\u00e4user in 1a-Lagen bleiben mit 3,5 Prozent auf ihrem niedrigen Niveau konstant.<\/p>\n

Abweichend vom allgemeinen Trend haben sich die Spitzenrenditen f\u00fcr Logistik- und Industrieimmobilien im zweiten Quartal leicht um zehn Basispunkte auf 4,4 Prozent erh\u00f6ht. Damit reflektiert auch der Investmentmarkt die aktuelle Delle auf dem Vermietungsmarkt. Nutzertypen und Branchen ver\u00e4ndern sich und damit auch die Mieth\u00f6hen, was sich im Endeffekt auf die Kaufpreise auswirkt.<\/p>\n

\u201eDie Renditen insbesondere im Bereich Living und f\u00fcr lebensmittelgeankerte Einzelhandelsimmobilien k\u00f6nnten bis Ende 2025 um f\u00fcnf bis zehn Basispunkte sinken, w\u00e4hrend f\u00fcr die anderen Assetklassen eine Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau zu erwarten ist“, prognostiziert\u00a0Scheunemann<\/b>. \u201eBesonders dynamisch entwickeln sich alternative Sektoren wie Hotels, Rechenzentren und Life Science, die von globalen Megatrends profitieren.\u201c<\/p>\n

Rechenzentren \u2013 bislang viel Aufmerksamkeit, aber wenige Transaktionen<\/b><\/h3>\n

Vor allem\u00a0Rechenzentren<\/b>\u00a0sind seit dem Boom der K\u00fcnstlichen Intelligenz st\u00e4rker in den Fokus ger\u00fcckt, mit beeindruckenden Wachstumsprognosen f\u00fcr die kommenden Jahre. Diese sehr speziellen Infrastruktur-Investments ben\u00f6tigen allerdings sehr viel Expertise und JLL sieht zwar viel Absichtserkl\u00e4rungen, in diese Assetklasse zu investieren, aber dies hat sich bislang erst in wenigen Transaktionen niedergeschlagen.<\/p>\n

Der Immobilienmarkt in Deutschland bewegt sich seitw\u00e4rts, zeigt aber Anzeichen f\u00fcr eine Erholung im zweiten Halbjahr. Die weitere Ann\u00e4herung der Preisvorstellungen von K\u00e4ufern und Verk\u00e4ufern in Verbindung mit stabilisierten Finanzierungskonditionen f\u00fchrt zu einer erh\u00f6hten Investitionsbereitschaft. Es laufen viele Prozesse, die in den kommenden sechs Monaten in abgeschlossenen Transaktionen m\u00fcnden sollten. Das Transaktionsvolumen im zweiten Halbjahr 2025 d\u00fcrfte das des ersten deutlich \u00fcbersteigen.<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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