{"id":7158,"date":"2025-07-07T13:39:27","date_gmt":"2025-07-07T13:39:27","guid":{"rendered":"https:\/\/assetphysics.com\/?p=7158"},"modified":"2025-07-07T14:40:05","modified_gmt":"2025-07-07T14:40:05","slug":"anpassung-der-depot-a-strategien-sekundaermarkt-als-strategische-alternative","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/anpassung-der-depot-a-strategien-sekundaermarkt-als-strategische-alternative\/","title":{"rendered":"Anpassung der Depot-A-Strategien: Sekund\u00e4rmarkt als strategische Alternative"},"content":{"rendered":"\n\t
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In der Niedrigzinsphase der 2010er Jahre waren Immobilienfonds f\u00fcr institutionelle Kapitalanleger eine attraktive Anlageform. W\u00e4hrend Kapitalsammelstellen ihre Immobilienquoten strategisch erh\u00f6ht haben, erm\u00f6glichten Immobilieninvestitionen im Depot A in dem damaligen Umfeld, in dem Kreditvergaben schwierig waren, attraktive Renditen zu erwirtschaften. Dies hat sich seit 2022 mit der erh\u00f6hten Inflation und den stark gestiegenen Zinsen dramatisch ge\u00e4ndert.<\/p>\n

Viele Kreditinstitute, wie auch Sparkassen, stehen nun vor der Aufgabe, ihr Depot A anzupassen: das neue Zinsumfeld, die versch\u00e4rften aufsichtsrechtlichen Rahmenbedingungen (Stichwort: CRR III), die Renditeentwicklungen der Fonds mit teils nennenswerten Abwertungen der Immobilien sowie erh\u00f6hte Anforderungen an Liquidit\u00e4t, Risikokapital und Flexibilit\u00e4t, um den multiplen geopolitischen Krisen zu begegnen, machen eine kritische Auseinandersetzung mit dem Depot A nicht mehr nur sinnvoll, sondern erforderlich.<\/p>\n

Konsequenterweise w\u00e4chst bei vielen H\u00e4usern der Wunsch, sich von Immobilienfonds zu trennen. Da viele der in den letzten zwei Jahren abgeschlossenen Stillhaltevereinbarungen dieses Jahr auslaufen werden, d\u00fcrfte die Bereitschaft zur Abgabe von Immobilienfonds weiter zunehmen. H\u00e4ufig f\u00fchrte dies in der Vergangenheit zu einem Dominoeffekt und eine einzelne K\u00fcndigung f\u00fchrte zur K\u00fcndigung aller Anleger des Fonds. Dies stellt Asset Manager vor die gro\u00dfe Herausforderung, die unterliegenden Immobilien gem\u00e4\u00df den Vorgaben des \u00a7 257 KAGB innerhalb von drei Jahren zu ver\u00e4u\u00dfern und den Fonds abzuwickeln. Es bleibt dabei kritisch zu hinterfragen, wie die bis zu f\u00fcnf Jahre dauernde Phase durch das Risikomanagement des jeweiligen Instituts zu bewerten ist.<\/p>\n

Eine strukturierte, diskrete und zugleich marktschonende Alternative bietet dagegen der Sekund\u00e4rmarkt, der f\u00fcr alle Parteien zum Vorteil ist.<\/p>\n

Sekund\u00e4rmarkt als Alternative zur K\u00fcndigung<\/strong><\/h3>\n

W\u00e4hrend der Markt im Privatkundengesch\u00e4ft bereits etabliert ist und \u00fcber einen hohen Standardisierungsgrad auf digitalen Plattformen verf\u00fcgt, ist der Sekund\u00e4rmarkthandel f\u00fcr institutionelle Investoren im Aufschwung begriffen.<\/p>\n

Wesentlicher Unterschied ist hierbei, dass der Vertrieb von Spezialfonds auf individuelle Bed\u00fcrfnisse ausgestaltet werden kann und h\u00e4ufig durch kompetente externe Berater begleitet wird. Individuelle Beratung im Vorfeld, Diskretion bei der Marktansprache und Transparenz \u00fcber den Verkaufsprozess sowie eine abgestimmte und Compliance-gerechte Vorgehensweise sind zentral f\u00fcr institutionelle Player. Der Einklang der unterschiedlichen Interessen von Verk\u00e4ufern, K\u00e4ufern aber auch Asset Managern bzw. Kapitalverwaltungsgesellschaften sind der Kern des Handels von Spezialfondsanteilen \u00fcber einen Sekund\u00e4rmarkt.<\/p>\n

Hervorzuheben ist, dass bei der Einbindung von externen Beratern grunds\u00e4tzlich nur Kaufgebote am Markt abgefragt werden und die verkaufende Partei erst in der letzten Phase des Prozesses benannt wird. Unterlagen werden in einem mehrstufigen Verfahren nur \u00fcber einen geschlossenen Datenraum gegen die Unterzeichnung einer Vertraulichkeitserkl\u00e4rung und nur bei konkretem Interesse zur Verf\u00fcgung gestellt. So ist die Diskretion sichergestellt, und der Verk\u00e4ufer beh\u00e4lt anders als nach einer ausgesprochenen K\u00fcndigung die Kontrolle \u00fcber das Verfahren.<\/p>\n

F\u00fcr verkaufswillige Depot-A-Manager bedeutet dies die Chance, ihre strategischen Neuausrichtung umzusetzen, ohne Verwerfungen im Fonds auszul\u00f6sen oder Reputationsrisiken einzugehen. Auch funktioniert eine Vermittlung \u00fcber den Sekund\u00e4rmarkt in der Regel schneller als die gesetzlich definierte und vertraglich vereinbarte R\u00fcckgabe von Anteilen.<\/p>\n

Der Asset Manager nimmt in dem Prozess eine unterst\u00fctzende und begleitende Rolle ein und ist, soweit dies vom Auftraggeber gew\u00fcnscht wird, laufend \u00fcber den Prozessfortschritt informiert.<\/p>\n

Verkaufspreise n\u00e4hern sich den Markt-ad\u00e4quaten Renditeerwartungen<\/strong><\/h3>\n

W\u00e4hrend in der Vergangenheit Transaktionen h\u00e4ufig an den unterschiedlichen Preisvorstellungen von Fondsverk\u00e4ufern und Kaufinteressenten gescheitert sind, sehen wir vermehrt die Bereitschaft, je nach Nutzungsarten auch zu mittleren zweistelligen prozentualen Abschl\u00e4gen Fondsbeteiligungen abzugeben, und das auf der Basis von bereits reduzierten Fonds-Bewertungen. Es scheint die realistische Erkenntnis auf Verk\u00e4uferseite zu greifen, dass, anders als im Jahr 2011, die Werte durch simples Abwarten nicht wieder die alten H\u00f6chstst\u00e4nde erreichen werden, wie vor der damaligen Krise. Die Rahmenbedingungen sind heute anders. Mit Niedrigzinsen oder gar negativen Zinsen als \u201eMedizin\u201c ist kurzfristig nicht zu rechnen.<\/p>\n

Chancen f\u00fcr K\u00e4ufer<\/strong><\/h3>\n

Auf der K\u00e4uferseite entstehen durch den Sekund\u00e4rmarkt wiederum attraktive Gelegenheiten, in bestehende Fonds mit vorhandenem Immobilienportfolio und belastbarem Track-Record des Asset Managers zu investieren. Auch bestimmte Nutzungsarten oder regionale Gewichtungen lassen sich gezielt erg\u00e4nzen, auch um Risiken im Depot A zu reduzieren. Gerade im Marktphasen, in denen sich institutionelle Verk\u00e4ufer aus strategischen Gr\u00fcnden zur\u00fcckziehen, entstehen f\u00fcr andere Depot-A-Manager gute Einstiegsm\u00f6glichkeiten \u2013\u00a0\u00a0 zunehmend zu attraktiven Konditionen.<\/p>\n

Fazit<\/strong><\/h3>\n

F\u00fcr Sparkassen, die ihre Immobilienallokation im Depot A anpassen wollen oder m\u00fcssen, stellt der Sekund\u00e4rmarkt f\u00fcr Anteile an Immobilien-Spezialfonds eine wertvolle Alternative zur K\u00fcndigung dar. Er erm\u00f6glicht eine geordnete, strategisch motivierte Ver\u00e4u\u00dferung ohne Eingriffe in das Fondsverm\u00f6gen. Gleichzeitig entsteht auf der K\u00e4uferseite Zugang zu laufenden Fonds mit nachvollziehbaren Kennzahlen \u2013 bei potenziell attraktiven Einstiegspreisen. In einem Marktumfeld, das von Dynamik, regulatorischen Wandel und steigenden Anforderungen gepr\u00e4gt ist, kann der Sekund\u00e4rmarkt somit helfen, Depot-A-Portfolios flexibel und regelkonform zu steuern \u2013 im Interesse aller beteiligten Parteien.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

In Zeiten versch\u00e4rfter regulatorischer Rahmenbedingungen m\u00fcssen Sparkassen und institutionelle Investoren ihre Depot-A-Strategien \u00fcberdenken. Der Sekund\u00e4rmarkt bietet eine diskrete Alternative zur klassischen K\u00fcndigung von Immobilienfondsanteilen. Gleichzeitig profitieren K\u00e4ufer von attraktiven Preisen.<\/p>\n","protected":false},"author":102,"featured_media":7160,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_co_authors":[],"footnotes":""},"categories":[10,7,24],"tags":[224,193,235,234],"type_content":[18],"class_list":["post-7158","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-real-estate","category-cases","category-markets","tag-private-markets","tag-real-estate-2","tag-secondaries","tag-sekundaermarkt","type_content-article"],"acf":{"homepage_featured_article":false},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7158","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/102"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=7158"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7158\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":7195,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7158\/revisions\/7195"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/7160"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=7158"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=7158"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=7158"},{"taxonomy":"type_content","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/type_content?post=7158"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}