{"id":7794,"date":"2025-07-21T11:01:35","date_gmt":"2025-07-21T11:01:35","guid":{"rendered":"https:\/\/assetphysics.com\/?p=7794"},"modified":"2025-07-21T14:45:20","modified_gmt":"2025-07-21T14:45:20","slug":"soziale-bzw-kritische-infrastruktur-etabliert-sich-als-anlageziel-immobilie-oder-real-assets","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/soziale-bzw-kritische-infrastruktur-etabliert-sich-als-anlageziel-immobilie-oder-real-assets\/","title":{"rendered":"Soziale bzw. kritische Infrastruktur etabliert sich als Anlageziel \u2013 Immobilie oder Real Assets?"},"content":{"rendered":"\n\t<section class=\"snk-section snk-section_xs\" >\n\t\t<div class=\"container container-xs\">\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t<div class=\"row snk-textColumns\">\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<h3>         <\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p><em>Von Stefan Stute, Head of Investment Consulting W\u00fcest Partner, und Sebastian Sch\u00f6berl, Gr\u00fcnder und Managing Partner von Montano <\/em><\/p>\n<p>Traditionell gelten Immobilien (\u201eReal Estate\u201c) als Sachwertanlage, die stabile Einnahmen bieten und von Investoren aufgrund ihrer Prognoseverl\u00e4sslichkeit gesch\u00e4tzt werden. Wird der Begriff erweitert zu den \u201eReal Assets\u201c k\u00f6nnen auch andere materielle G\u00fcter wie Rohstoffe und Gold, sogar Kunst und Sammlerst\u00fccke wie Oldtimer dazu gez\u00e4hlt werden. Ein weiterer wichtiger Teilbereich der \u201eReal Assets\u201c sind jedoch soziale, digitale und energetische Infrastruktur.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<h3>Kritische Infrastruktur: das Beste aus zwei Welten <\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Ebenso wie \u201eReal Estate\u201c zeichnet sich dieser Teilbereich durch die physische Substanz und die langfristige Ertragsorientierung aus. Der Unterschied liegt vor allem in der Nutzerstruktur: Immobilien werden in der Regel privatwirtschaftlich vermietet und sind somit vom Markt bzw. Angebot und Nachfrage abh\u00e4ngig. Dagegen bieten Infrastrukturprojekte oft staatlich abgesicherte Ertr\u00e4ge, beispielsweise bei Pflege- oder Bildungseinrichtungen oder Stromnetzen mit regulierten Verg\u00fctungen. Regulierte Verg\u00fctungen wie bei Stromnetzen bieten somit noch mehr Prognosesicherheit als bspw. ein Mietvertrag mit einem bonit\u00e4tsstarken Mieter und sind somit noch st\u00e4rker als Core-Investment anzusehen.<\/p>\n<p>Aufgrund dieser Eigenschaften w\u00e4chst die Nachfrage nach Real Assets weiterhin stark. Sie wird angetrieben von globalen Megatrends die gro\u00dfen Mengen an Kapital ben\u00f6tigen wie bspw. Dekarbonisierung, Digitalisierung und dem demografischen Wandel. Laut Studien (z.\u202fB. Preqin, INREV, IPE Real Assets) flossen 2024 weltweit rund 150 Milliarden Euro in Real Assets au\u00dferhalb klassischer Immobilien \u2013 etwa 45 Mrd. Euro in erneuerbare Energien, 30 Mrd. Euro in digitale Infrastruktur und 20 Mrd. Euro in soziale Infrastruktur. Deutschland ist mit etwa 12\u202f% Anteil einer der aktivsten europ\u00e4ischen M\u00e4rkte.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<h3>Verbesserte Rahmenbedingungen f\u00fcr Investitionen <\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Im Februar 2025 wurde eine neue Infrastrukturquote in der Anlageverordnung eingef\u00fchrt, die es regulierten Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen erleichtert, gezielt in Infrastrukturprojekte zu investieren. Diese Quote betr\u00e4gt 5\u202f% des Sicherungsverm\u00f6gens und sorgt daf\u00fcr, dass Investitionen in Infrastruktur nicht durch andere Quoten eingeschr\u00e4nkt werden. Zus\u00e4tzlich wurden im Rahmen des Zweiten Zukunftsfinanzierungsgesetzes (ZuFinG II) Ma\u00dfnahmen getroffen, um Fondsinvestitionen in Infrastruktur und erneuerbare Energien zu vereinfachen. So d\u00fcrfen Immobilienfonds k\u00fcnftig in Photovoltaikanlagen auf eigenen D\u00e4chern und bis zu 15\u202f% ihres Verm\u00f6gens in Infrastruktur-Projektgesellschaften investieren. Damit k\u00f6nnen Fonds direkt an der Energiewende teilhaben und nachhaltiger investieren. Das Gesetz soll im Jahr 2025 in Kraft treten.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<h3>Zugang zur Assetklasse <\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Der Zugang zu \u201ekritischer Infrastruktur\u201c unterscheidet sich deutlich vom klassischen Immobiliengesch\u00e4ft und auch von \u201eklassischen\u201c Infrastrukturinvestments wie Flugh\u00e4fen, Br\u00fccken oder Autobahnnetzen. Diese Immobilien wie Schulen, medizinische Einrichtungen oder sicherheitsrelevante Geb\u00e4ude, sind hochspezialisiert und unterliegen strengen gesetzlichen Vorgaben sowie sicherheitstechnischen Anforderungen. Sie sind oft systemrelevant, haben langfristige Mietvertr\u00e4ge (oftmals mit staatlichen Mietern) und bieten somit stabile Cashflows und Prognosesicherheit. Trotzdem erfordern sie aktives Asset Management, Spezialwissen \u2013 insbesondere im Umgang mit dieser speziellen Art von Mietern \u2013 und technisches Know-how.<\/p>\n<p>Der Zugang zu dieser Assetklasse erfolgt meist \u00fcber spezialisierte Investmentmanager, die fr\u00fchzeitig Kontakte zu Projektentwicklern, Beh\u00f6rden oder staatlichen Stellen haben.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<h3>Bewertung sozialer Infrastruktur \u2013 Herausforderungen und Besonderheiten<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Bei der Bewertung sozialer, digitaler oder energetischer Infrastruktur ist es besonders wichtig, die richtigen Bewertungsparameter zu bestimmen. Da diese Anlagen oft langfristig genutzt werden, unterscheiden sich die Bewertungsgrundlagen stark. Zum Beispiel wird eine Pflegeeinrichtung anders bewertet als eine Alterswohnresidenz, und eine Schule anders als eine Kindertagesst\u00e4tte oder ein Rechenzentrum.<\/p>\n<p>Insgesamt handelt es sich um ein komplexes Marktumfeld, indem Spezialwissen notwendig ist. Um erfolgreich zu investieren ist es wichtig die gesetzlichen Vorgaben, branchenspezifische Besonderheiten sowie das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage genau zu verstehen. Bei der Bestimmung einer markt\u00fcblichen Pacht, etwa f\u00fcr eine Pflegeimmobilie, spielen nicht nur Lage und Nachfrage eine Rolle. Vielmehr werden die Pachtpreise anhand festgelegter Kostens\u00e4tze ermittelt. Faktoren wie die Auslastung, die Einhaltung von Einzelzimmerquoten oder die Prognose des Anteils an Sozialhilfeempf\u00e4ngern sind ebenfalls entscheidend und unterscheiden sich deutlich von anderen Gewerbeimmobilien.<\/p>\n<p>Ein anderes Beispiel sind Rechenzentren: hier wird in der Regel nicht die Fl\u00e4che vermietet, sondern einzelne Server-Racks und die \u201eVermietung\u201c umfasst oft die Bereitstellung von Zugang zu Strom, K\u00fchlung und letztendlich zu Verarbeitungskapazit\u00e4ten.<\/p>\n<p>Die Beispiele zeigen, wie komplex die Bewertung sozialer Infrastruktur sein kann, da gesellschaftliche Trends wie Fachkr\u00e4ftemangel, verz\u00f6gerte Kostenrefinanzierung oder Eigenanteile bei Pflegekosten ber\u00fccksichtigt werden m\u00fcssen. Diese Annahmen lassen sich am besten durch eine dynamische Cashflow-Bewertung, also die Discounted Cash Flow (DCF)-Methode, abbilden. Diese Methode ist langfristig besser geeignet als statische Bewertungsverfahren, die in Deutschland h\u00e4ufig bei klassischen Immobilien verwendet werden.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<h3>Der Blick der institutionellen Investoren<\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Immer mehr institutionelle Investoren interessieren sich f\u00fcr soziale Infrastrukturprojekte. Als zus\u00e4tzliche Asset Klasse bietet soziale Infrastruktur eine weitere M\u00f6glichkeit der Diversifizierung innerhalb des Real Estate bzw. Real Asset Portfolios und stabile prognostizierbare Cashflows, die oftmals durch staatlich abgesicherte Vertr\u00e4ge oder inflationsindexierte Vereinbarungen gesichert sind.<\/p>\n<p>Des Weiteren sind diese Investments weniger oft von konjunkturellen Schwankungen betroffen und bieten institutionellen Investoren die M\u00f6glichkeit privates Kapital in dringend ben\u00f6tigte Bereiche der \u00f6ffentlichen Infrastruktur zu lenken. Aufgrund des Investitionsstaus in vielen Bereichen wie Bildung, Pflege oder den \u201eBlaulichtstationen\u201c besteht hier ein gro\u00dfer Nachholbedarf.<\/p>\n<p>Soziale Infrastruktur entwickelt sich zunehmend vom Nischendasein hin zu einer etablierten Asset Klasse im Bereich Real Assets. Herausforderungen sind die Entwicklung skalierbarer Projektpipelines und standardisierte Bewertungsmethoden, um das vorhandene Kapital effizient zu investieren und \u201ewin-win-Situationen\u201c f\u00fcr die Gesellschaft und Investoren zu entwickeln.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"col col-12 snk-textColumn\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"snk-textBlock\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<h3>Case Study <\/h3>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Ein Beispiel aus der Praxis ist das Haus des lebenslangen Lernens (HLL), welches Montano Real Estate im Jahr 2023 f\u00fcr institutionelle Investoren erworben hat. Es handelt sich um einen gro\u00dffl\u00e4chigen Schul- und Hochschulcampus in Dreieich bei Frankfurt am Main, der langfristig an den Landkreis Offenbach vermietet ist.<\/p>\n<p>Das Investment bietet Prognosesicherheit, Inflationsschutz aufgrund der Indexierung des Mietvertrages und letztendlich eine attraktive Aussch\u00fcttungsrendite aufgrund der Finanzierungsstruktur.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t<\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"","protected":false},"author":165,"featured_media":7829,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_co_authors":[],"footnotes":""},"categories":[8,7,37,10],"tags":[193],"type_content":[18],"class_list":["post-7794","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-infrastructure","category-cases","category-energy","category-real-estate","tag-real-estate-2","type_content-article"],"acf":{"homepage_featured_article":false},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7794","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/165"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=7794"}],"version-history":[{"count":7,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7794\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":7813,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7794\/revisions\/7813"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/7829"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=7794"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=7794"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=7794"},{"taxonomy":"type_content","embeddable":true,"href":"https:\/\/assetphysics.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/type_content?post=7794"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}