Mit staatlich gefördertem Wohnungsbau werden gelegentlich Stichworte wie „Sozialwohnungen“, „Niedrigmieten“ oder „sozialer Brennpunkt“ assoziiert. Dabei wird oft verkannt, dass mithilfe staatlicher Förderung errichtete Wohnungen ein Immobilienmarktsegment darstellen, welches Investoren auch attraktive Anlagemöglichkeiten mit investorengerechten Ausschüttungsrenditen bietet.
Möglich wird dies durch verschiedene Einflussfaktoren, die insbesondere die Finanzierungsseite betreffen. Der Staat unterstützt Wohnungsbauprojekte unter bestimmten Voraussetzungen finanziell, vor allem durch zinsvergünstigte Darlehen, Baukostenzuschüsse, Mietzuschüsse oder Tilgungszuschüsse. Im Vergleich zu Projekten ohne staatliche Förderung können damit die Kostenstruktur und der Finanzierungsaufwand optimiert werden. Zudem sind die Erträge gut kalkulierbar und lassen sich relativ genau prognostizieren. Dieser Aspekt ist insbesondere für institutionelle Investoren wie beispielsweise Versicherungen, Versorgungswerke oder Pensionskassen relevant, die eine langfristige, sicherheitsorientierte Anlagestrategie verfolgen, weil sie mit den Erträgen ihrer Investments Zahlungsverpflichtungen gegenüber ihren Versicherten oder Pensionsberechtigten zu erfüllen haben.
Voraussetzung für erfolgreiche Investments im Bereich des geförderten Wohnungsbaus sind jedoch eine fundierte Kenntnis der Förderlandschaft und eine sorgfältige Klärung der für einen konkreten Standort infrage kommenden Fördermöglichkeiten. Denn zum einen handelt es sich dabei generell um eine relativ komplexe Materie, und zum anderen stehen neben bundesweit einheitlichen Fördermöglichkeiten auch verschiedene weitere Programme zur Verfügung, die nur auf der Ebene einzelner Bundesländer oder sogar nur innerhalb einer bestimmten Kommune angeboten werden. Es ist daher für jeden Standort separat zu prüfen, welche Fördermöglichkeiten dort genutzt werden können und welche Voraussetzungen dafür jeweils zu erfüllen sind.
Neben den ökonomischen Effekten staatlicher Förderungen spielt auch der soziale Aspekt eine zentrale Rolle. Eine wachsende Zahl von Investoren legt bei ihren Engagements großen Wert auf die Berücksichtigung von ESG-Kriterien, wobei der Fokus bislang meist vor allem auf dem „E“, also auf ökologischen Aspekten, liegt. Diese spielen bei Projekten im geförderten Wohnungsbau selbstverständlich ebenfalls eine zentrale Rolle, und viele Förderungen werden davon abhängig gemacht, ob bestimmte ökologische Kriterien erfüllt werden, beispielsweise im Hinblick auf Energieeffizienz oder Vermeidung von CO2-Emissionen. Darüber hinaus können geförderte Wohnungsbauprojekte jedoch auch einen wichtigen sozialen Beitrag leisten, indem sie zur Behebung des Wohnungsmangels in angespannten Wohnungsmärkten beitragen. Auch wenn die verschiedenen Prognosen sich im Detail vielleicht unterscheiden mögen, besteht doch grundsätzlich Einigkeit darüber, dass die Entwicklung des Wohnungsangebots in den großen Städten und Ballungsräumen Deutschlands schon seit Jahre nicht mit der Entwicklung der Nachfrage Schritt hält und dass sich daran auch in den kommenden Jahren wenig ändern dürfte.
Derzeit fehlen allein im günstigen Preissegment rund 1,9 Millionen Wohnungen, vor allem kleine Einheiten für Singles sowie größere, für Familien mit Kindern geeignete Wohnungen. Auch wenn bis 2027 insgesamt 18 Milliarden Euro in den sozialen Wohnungsbau fließen sollen, ist bereits absehbar, dass dies nicht ausreichen wird. Schätzungen gehen davon aus, dass wenigstens 50 Milliarden Euro erforderlich wären, um das angestrebte Ziel von 100.000 neuen Sozialwohnungen pro Jahr zu erreichen.
Diese Größenordnungen machen nicht nur die zu schließende Lücke deutlich, sondern zeigen zugleich das enorme Potenzial für Investitionen in diesem Segment auf. Private ebenso wie institutionelle Anleger, die langfristige und gut prognostizierbare Investments mit einem attraktiven Risiko-Rendite-Profil suchen, sollten das Segment des geförderten Wohnungsbaus deshalb nicht aus dem Blick verlieren. Das gilt insbesondere dann, wenn sie sich gezielt in Bereichen engagieren wollen, wo sie mit ihren Investitionen bewusst zu positiven Effekten im Hinblick auf ökologische oder soziale Zielsetzungen beitragen können. Zudem finden offene Immobilien-Publikumsfonds im Bereich des geförderten Wohnungsbaus Möglichkeiten, ihr Portfolio weiter zu diversifizieren.
