Nach zwei Jahren Flaute auf dem Transaktionsmarkt für Mietwohnungen wittern Investoren wieder Morgenluft. Möglich wird dieses Comeback durch mehr Verlässlichkeit bei den Kaufpreisen, das sinkende Zinsniveau sowie steigende Mieten.
Die Anzeichen für ein Comeback des Wohninvestmentmarkts mehren sich. Das legen bereits die Marktberichte der großen Maklerhäuser für das erste Halbjahr 2024 nahe. Beispielsweise verzeichnete Colliers ein Transaktionsvolumen von 2,6 Milliarden Euro im zweiten Quartal, knapp 80 Prozent über dem der ersten drei Monate.
Laut dem Colliers-Marktbericht „Residential Investment 2024/25“ hat sich das Investorensentiment bis zum Sommer 2024 nicht nur insgesamt verbessert. Zudem notiert speziell der Wohnimmobiliensektor mit deutlichem Abstand im positiven Bereich, vor den Segmenten Logistik- und Hotelimmobilien. Auch in einer von EY durchgeführten Umfrage unter Versicherungsunternehmen gaben 69 Prozent der Befragten an, dass Wohnen für sie die beliebteste Nutzungsart sei.
Rückkehr zu steigenden Kaufpreisen zeichnet sich ab
Ganz wesentlich hat die Belebung des Wohninvestmentmarkts mit der wiedergewonnenen Zinssicherheit und der Kaufpreisstabilität zu tun. Die Kaufpreise für Wohnimmobilien hatten nach einem steilen Anstieg 2022 ihren Höhepunkt erreicht und sind im Zuge der Zinswende eingebrochen. Die gesunkenen Preise führten zuletzt zu einer wieder steigenden Investorennachfrage, was wiederum eine Trendwende bei den Kaufpreisen wahrscheinlich macht. So verteuerten sich ehrfamilienhäuser im zweiten Quartal 2024 gegenüber dem ersten Quartal bereits um 4,4 Prozent, im Vorquartal waren die Preise noch um rund 10,5 Prozent gefallen. Das geht aus dem German Real Estate Index (GREIX) hervor, der auf Basis von Transaktionsdaten aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse ermittelt wird.
Durchschnittlich acht Prozent Mietsteigerung innerhalb eines Jahres
Was Wohnimmobilien für Investoren besonders attraktiv macht, sind die steigenden Mieten. Im ersten Halbjahr 2024 legten die Mieten für neugebaute Wohnungen laut JLL innerhalb von zwölf Monaten in den deutschen Top-Metropolen im Mittel um sieben Prozent zu. In den bundesweit 50 größten Städten stiegen sie um acht Prozent.
Damit hat sich das Tempo noch einmal deutlich beschleunigt: Im ersten Halbjahr 2023 hatten sich laut Colliers die Durchschnittsmieten in den Top-50-Städten bei Erstbezug binnen sechs Monaten nur um vier Prozent verteuert. Das markanteste Beispiel für Mietsteigerungen kommt aus der Hauptstadt: In Berlin gab es nach den Ergebnissen des IBB-Wohnungsmarktberichts im vergangenen Jahr ein Plus bei den Angebotsmieten um 21 Prozent. Getrieben werden die Mieten nach Colliers-Angaben vom anhaltenden Bevölkerungswachstum und der Zunahme der Haushalte insbesondere in den Großstädten. Die sieben größten deutschen Städte verzeichneten in den vergangenen fünf Jahren insgesamt mehr als drei Millionen Zuzüge.
Wohnungsmangel befeuert Mietwachstum weiter
Der Mangel an Mietwohnungen wird sich auf absehbare Zeit noch weiter verschärfen. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung prognostiziert einen deutlichen Anstieg der Einwohnerzahl in Deutschland auf 85,5 Millionen bis 2045 – ein Wachstum von etwa 800.000 Menschen. Allein in diesem Jahr fehlen nach Angaben des Zentralen Immobilienausschusses (ZIA) deutschlandweit 600.000 Wohnungen. Im ersten Halbjahr 2024 wurden nach Zahlen des Statistischen Bundesamts aber nur 106.700 neue Wohnungen genehmigt. Das sind 21,1 Prozent weniger als in den ersten sechs Monaten 2023. Das ifo Institut erwartet einen Rückgang der Baufertigstellungen im Wohnungsbau auf unter 200.000 Wohnungen in den Jahren 2025 und 2026. Somit ist auch künftig weiter mit steigenden Mieten zu rechnen.
Bundesweit ist die Zahl der inserierten Mietwohnungen in den letzten Jahren kontinuierlich rückläufig. Seit dem ersten Quartal 2022 werden knapp ein Fünftel (18 Prozent) weniger Mietwohnungen inseriert. Im Vergleich zum Vorjahr war die Zahl der Mietwohnungen zuletzt 6,8 Prozent geringer. Die Gründe für den Rückgang bei den Inseraten sind vielfältig: Frei werdende Wohnungen gehen offenbar nur noch unter der Hand weg, werden gar nicht mehr vermietet oder wandern mutmaßlich in den möblierten Sektor ab
Umsatzsteigerung für Mehrfamilienhäuser von 14 Prozent prognostiziert
Für das Gesamtjahr 2024 geht das Beratungs- und Forschungsinstitut GEWOS davon aus, dass die Transaktionstätigkeit bei Mehrfamilienhäusern weiter zunimmt, auch die Zahl der Großtransaktionen und Paketverkäufe. Die Kauffälle von Mehrfamilienhäuser soll 2024 im Vergleich zum Vorjahr um 8,1 Prozent, der Geldumsatz um 14,4 Prozent zunehmen, so die Prognose. GEWOS begründet dies damit, dass sich angesichts der Entwicklung der Kaufpreise ein weiteres Aufschieben von Transaktionen nicht mehr lohne.
Über INDUSTRIA
INDUSTRIA erschließt privaten und institutionellen Anlegern Investitionen in Wohnungen an wirtschaftsstarken Standorten in ganz Deutschland und bietet ein umfassendes Leistungspaket im Asset & Property Management. Zum 30.06.2024 verwaltet das Unternehmen mit Sitz in Frankfurt am Main rund 20.500 Wohneinheiten mit einem Volumen von mehr als 4,9 Mrd. Euro und stützt sich dabei auf die Erfahrung aus rund 70 Jahren Tätigkeit am Markt. Die Akquisitionsstrategie von INDUSTRIA ist sowohl auf Neubau- als auch auf Bestandsinvestitionen gerichtet. INDUSTRIA ist Teil der Becken-Gruppe, eines inhabergeführten Hamburger Immobilien- und Investmentunternehmens.
