Mit dem Segment „LifeScience & Tech“ tritt seit kurzem eine junge Assetklasse in Erscheinung, die bisher von institutionellen Investoren bestenfalls am Rande wahrgenommen wurde. Mit der Covid-Pandemie ist die Gesundheitsindustrie jedoch schlagartig in den Fokus der Öffentlichkeit gerückt und hat auch den Blick auf die dafür benötigten Immobilien geschärft.
Was zeichnet die Immobilien im LifeScience- & Tech-Bereich aus, welche strukturellen Faktoren treiben das Wachstum, welche Risiken gilt es zu beachten und warum kann sich ein Einstieg für Investoren lohnen?
Flächenknappheit limitiert den Markt
Kennzeichnend für den Sektor ist die Zusammenarbeit unterschiedlicher Spezialisten. Die Immobilien müssen daher unterschiedliche Funktionen vereinen, die von Büronutzung über Flächen für Forschung & Entwicklung bis zur Produktion reichen. Der Laboranteil muss nach unserem Verständnis zumindest ein Drittel der Gesamtfläche ausmachen, damit es als „LifeScience“ gilt.
Das dynamische Wachstum der LifeSciene-Industrie ist vielerorts sichtbar. Unternehmen aus den Sparten Biotechnologie, Medizintechnik, Digital Health, Pharmazie und Chemie expandieren an ihren angestammten Standorten oder suchen nach neuen Quartieren. Oftmals passiert dies als Eigennutzer, da gerade große Unternehmen die Immobilien traditionell selbst besitzen wollen. Aber auch hier zeigt sich ein Wandel: um mehr finanzielle Ressourcen für das Kerngeschäft zur Verfügung stellen zu können, wird inzwischen gerne die Anmietung von Flächen oder Sale-and-Lease-back in Erwägung gezogen. Egal in welcher Eigentumsstruktur: die Knappheit von adäquaten Flächen ist derzeit ein Hindernis.
Kooperationen sind essenziell
In den USA ist die Marktentwicklung bereits deutlich weiter. Es sind vor allem zwei entscheidende Punkte, die beim Blick über den großen Teich als kritische Erfolgsfaktoren sichtbar werden. Zum einen haben sich dort lukrative Geschäftsmodelle zum Betrieb von Laborimmobilien etabliert, die die Entwicklung der gesamten Branche prägen. Full-Service-Anbieter von sogenannten „Shared Labs“ vermieten komplett ausgestattete Laborarbeitsplätze und bieten damit gerade jungen Forschungsunternehmen den flexiblen Rahmen, den diese benötigen. Idealerweise können die Start-Up’s im Gebäude oder zumindest am Standort weiterwachsen, wenn sie in ihre nächste Phase der Unternehmensentwicklung eintreten. Erste Ansätze zu diesem Konzept gibt es auch in Deutschland, z.B. mit den BioLabs in Heidelberg oder dem GO:IN im Potsdam Science Park.
Letztgenannter ist ein gutes Beispiel für den zweiten Erfolgsfaktor, die Clusterbildung. Damit LifeScience & Tech funktioniert, braucht es das Zusammenspiel der Nutzer: Ein Uni-Campus mit starken naturwissenschaftlichen Fakultäten, hochklassige Grundlagenforschung durch Max-Planck-Institute, ein Inkubator für Start-Up’s und idealerweise eine ganze Palette von Unternehmen in unterschiedlichen Entwicklungsphasen. Als Leuchtturm ist ein Global Player sehr hilfreich, aber für den Erfolg eines Clusters nicht zwingend erforderlich. Als förderlich hat sich ein einheitliches Standortmanagement erwiesen, das als Verein oder kommunales Unternehmen die strategische Klammer des Clusters bildet. So können die Interessen besser vertreten und alle Stakeholder zusammengebracht werden. Unterstützt wird beispielsweise bei Industriekooperationen, Unternehmensansiedlungen oder internationalen Standortausschreibungen. Vernetzung und Kooperation sind (auch) in dieser Branche das A und O. Die Cluster sind oftmals sehr spezifisch. So hat sich beispielsweise in Wien das Cluster „Vienna BioCenter“ als einer der international führenden Standorte für Molekularbiologie herausgebildet.
Die Flächennachfrage wird in einer immer stärker wissensbasierten Volkswirtschaft zwangsläufig steigen
LifeScience & Tech erfordert Expertenwissen
Von der Planung über die Bauausführung und die Vermietung bis hin zum Bestandsmanagement unterscheidet sich die Assetklasse von den „klassischen“ Nutzungsarten. Man muss die Anforderungen der Nutzer noch genauer verstehen. Der Bau einer Laborimmobilie ist ungleich komplexer als Logistikhallen und die Anforderungen an den Standort sind, wie bereits beschrieben, deutlich höher. Aus der Perspektive eines Immobilieninvestors ist folgendes Szenario realistisch: die Flächenknappheit und faktische Vollauslastung wird zu einer Mietpreisdynamik in diesem Segment führen. Die Flächennachfrage wird in einer immer stärker wissensbasierten Volkswirtschaft zwangsläufig weiter steigen und auch das Angebot wird wachsen. So wird der Markt größer und liquider, wodurch sich auch die Risikowahrnehmung der Assetklasse Science & Tech wandelt und für viele Anleger attraktiver wird. Dennoch wird „klein, aber fein“ das Motto bleiben.
