Der Rechenzentrumsmarkt boomt – zwischen 2010 und 2022 wuchsen die Kapazitäten der Rechenzentren in Deutschland gemessen in IT-Abschlussleistung um über 90 Prozent. Treiber des aktuellen Wachstums ist die verstärkte Nutzung von Cloud-Diensten durch Unternehmen und private Haushalte. Trotz des Booms besteht weiterhin ein enormer Bedarf an zusätzlichen Kapazitäten. Rechenzentren sind gemeinsam mit den Telekommunikationsnetzen die Basisinfrastruktur der Digitalisierung. Ihre Leistungsfähigkeit und ihre Bedeutung haben in den vergangenen Jahren immer mehr zugenommen.
Trotz der entscheidenden Rolle von Rechenzentren für die Digitalisierung ist das Wissen um die Strukturen und die Entwicklungen im nationalen und internationalen Markt noch relativ gering. Dies ändert sich jedoch zunehmen, da Kapitalgeber und institutionelle Investoren verstärkt Interesse am Wachstum dieses Sektor zeigen. Der vorliegende Artikel gibt vor diesem Hintergrund einen Überblick über die Assetklasse „Rechenzentrum“ und beleuchtet den dazugehörigen Investmentmarkt.
Die Entwicklung der Nachfrage
Aktuell verdoppelt sich die weltweit verarbeitete Datenmenge etwa alle acht Monate. Neue Technologien, wie künstliche Intelligenz und autonomes Fahren, sind in dieser Rechnung noch gar nicht berücksichtigt und werden diese Datenmengen noch weiter steigern. Schon heute verarbeitet ein vernetztes Auto, das nicht autonom fährt, Daten im Umfang von 25 Gigabyte pro Stunde. Bei autonomen Fahrzeugen kann diese Datenmenge in den Petabytes-Bereich gehen (1 Petabyte = 1.000 Terabyte). Dies veranschaulicht eindrücklich die künftige zunehmende Entwicklung des Datenvolumens.
Deutschland muss – will es ökonomisch nicht den Anschluss verlieren – den Ausbau seiner digitalen Infrastruktur, bestehend aus Datennetzen und Rechenzentren, vorantreiben. Dass dies in den vergangenen Jahren nicht entschieden genug angegangen wurde, belegen die Zahlen. So hat der Anteil Deutschlands an den weltweiten Rechenzentrumskapazitäten abgenommen: Waren im Jahr 2015 noch etwa 3,5 Prozent der Server in Rechenzentren in Deutschland, so sank dieser Anteil bis 2022 auf knapp 3 Prozent. Dementsprechend handelt es sich um einen Markt mit großem Wachstumspotenzial, was die internationalen Betreiber derzeit für sich erkennen: mit den laufenden und geplanten Projekten im Bereich der Rechenzentrumsindustrie könnte sich die Kapazität in Deutschland verdoppeln.
Die größten Nachfrager von IT-Kapazitäten sind aktuell Hyperscaler und Cloud-Anbieter wie AWS, Google Cloud, Microsoft Azure, Oracle und IBM Cloud. Sie nutzen die Kapazitäten für ihre Geschäftsmodelle – von Online-Diensten über Finanzdienstleistungen bis hin zum Verfügung stellen von Cloudspeicher. Es gibt aber auch eine große Nachfrage von regionalen Rechenzentren für Unternehmen, um eine größere Kontrolle über die eigene Hardware haben. Auch der Finanzsektor fragt mit seinen Bankapplikationen hohe Kapazitäten nach. Dagegen ruft die öffentliche Verwaltung bisher noch wenig Kapazitäten ab – mit der steigenden Digitalisierung des Sektors ist aber auch hier mit einer steigenden Nachfrage zu rechnen.
Unterschiedliche Arten von Rechenzentren
Rechenzentren sind Spezialimmobilien, die den Betrieb von IT-Infrastruktur wie Server, Netzwerke, Speicher und Anwendungen für Unternehmen, Behörden und Organisationen ermöglichen. In einem Rechenzentrum werden verschiedene Anwendungen betrieben, wie z.B. Cloud-Computing, Web-Hosting, E-Commerce, Big-Data-Analysen und mobile Anwendungen. Rechenzentren setzen sich kostentechnisch aus vier wesentlichen Bestandteilen zusammen: dem geeigneten Grundstück, dem Gebäude, der technischen Gebäudeausrüstung und den IT-Systemen. Während das Gebäude und Grundstück in der Regel weniger als ein Drittel der Investitionskosten darstellen, entfällt mit über zwei Drittel der Großteil der Kosten auf die Elektro-, Kälte-, und Sicherheitstechnik.
Rechenzentren lassen sich anhand verschiedener Parameter in sechs verschiedene Typen einteilen. Sogenannte Hyperscaler werden speziell für Cloud-Dienste und große skalierbare Workloads entwickelt. Diese Art von Rechenzentrum wird von großen Unternehmen wie Google Cloud, AWS, Microsoft Azure, Oracle und IBM Cloud betrieben.
In Colocation-Rechenzentren mieten sich mehrere Unternehmen ein. Diese werden in der Regel von einem Betreiber betrieben und vermarktet. Viele große Unternehmen, die bisher selbst eigene kleinere Rechenzentren betrieben haben, steigen u.a. aus Kostengründen zunehmend auf Colocation-Rechenzenten um und mieten sich als Untermieter ein. Weitere Gründe dafür könnten zudem der Fokus auf das eigene Kerngeschäft oder das Beibehalten von Flexibilität in Bezug auf Wachstum der IT-Landschaft sein.
Die dritte Gruppe bilden die Enterprise-Rechenzentren. Diese werden von Unternehmen klassischerweise selbst für ihre eigene IT als Unternehmensrechenzentrum betrieben. Allerdings ist dieser Typus für viele Unternehmen nicht wirtschaftlich und einen hohen Aufwand bedeutet, weshalb Sie vollumfänglich oder in Teilen auf andere Rechenzentren ausweichen. Bei der vierten Kategorie, den Edge-Rechenzentren, handelt es sich um kleine dezentrale Einheiten in der Nähe von Endnutzern, Endgeräten oder Anwendungen, die mit Blick auf autonomes Fahren, Smart Cities, Internet of Things und Industrie 4.0 benötigt werden. Der Grund dafür ist, dass sie aufgrund der räumlichen Nähe eine geringe Latenz und hohe Datenverarbeitungsgeschwindigkeit aufweisen, was für die genannten Bereiche essentiell ist.
Telekommunikation-Rechenzentren werden von Unternehmen aus dieser Branche betrieben, um Netzwerkverbindungen, Datenübertragung und -verarbeitung sicherzustellen.
Die sechste Kategorie bilden die High-Performance-Computing-Rechenzentren: Diese sind speziell für Anwendungen wie wissenschaftliche Simulationen, Forschung, KI-Training und Finanzmodellierung ausgelegt. Sie sind relevant für Unternehmen, die mit großen Datenmengen arbeiten, welche schnell verarbeitet werden müssen.
Aktuelle Marktsituation
Deutschland ist ein prädestinierter Standort für Rechenzentren. Das Land ist die größte Volkswirtschaft in Europa und besitzt mit dem DE-CIX in Frankfurt den Internet-Knotenpunkt mit der weltweit höchsten Datenübertragungsrate von 14 Terabyte pro Sekunde (TBit/s). Zudem hat Deutschland hohe Datenschutzanforderungen und gut geschulte Fachkräfte. Es gibt geringe Standortrisiken hinsichtlich Extremwetterereignisse, Erdbeben oder Überschwemmungen und die Stromversorgung ist verhältnismäßig stabil.
Es gibt in Deutschland ca. 50.000 Rechenzentren aller Größen, davon ca. 3.000 mit einer Leistung von 40 kW oder mehr und rund 90 mit einer Leistung von 5 MW oder mehr. Bei Rechenzentren gilt, dass ihre Größe nicht in Quadratmeter gemessen wird, wie bei anderen Immobilien, sondern in Kilowatt oder Megawatt. Diese Angabe ist ein Maß für die bereitstellbare IT-Leistung. Aktuelle Prognosen gehen davon aus, dass mehrere hundert MW Rechenzentren-Kapazitäten in den kommenden fünf Jahren in Deutschland entstehen werden. Der Trend geht dabei zum Bau von Rechenzentren mit höheren Daten- und Rechenkapazitäten ab 5 MW.
Auf europäischer Ebene sind die dominierenden Rechenzentren-Cluster die sog. FLAP-D-Märkte (Frankfurt, London, Amsterdam, Paris und Dublin). Sie haben sich historisch an den Internetknotenpunkten entwickelt. Besonders die großen Cloudservice-Provider AWS, Google Cloud, Microsoft Azure, Oracle und IBM Cloud, haben an diesen Standorten ihre Hyperscaler-Rechenzentren gebaut.
Der Frankfurter Markt ist der deutsche Hotspot für Rechenzentren und europaweit der zweitgrößte Markt hinter London. Die Kapazität der Rechenzentren in Frankfurt liegt zusammengenommen bei 707 MW. Mittlerweile ist der Standort jedoch schon recht saturiert, weshalb sich Berlin als neuer Hub im Bereich Hyperscaler etabliert. Berlin zählt neben Madrid, Mailand und Zürich zu den Sekundärmärkten, die sich in den vergangenen Jahren sehr dynamisch entwickelt und großes Wachstum verzeichnet haben. Die genannten Städte verfügen bereits jeweils über eine Rechenzentrumskapazität oberhalb der 100-MW-Marke. In Berlin gibt es aktuell Anträge für neue Rechenzentren in der Größenordnung von 1.000 MW. Im Segment der Colocation-Rechenzentren entwickeln sich insbesondere die Märkte in München, Hamburg, Stuttgart, Düsseldorf zu dominanten Standorten.
Es gibt insgesamt viele ältere Objekte auf dem Markt in Deutschland, doch es ist schwierig diese an die aktuellen und zukünftigen Nachhaltigkeitsanforderungen anzupassen. Das Angebot an neueren Rechenzentren ist bisher noch deutlich begrenzt. Da insbesondere Investoren aus dem Ausland den deutschen Markt für sich entdecken, nimmt die Zahl der Projektentwicklungen zu und wird in Zukunft zu einer deutlich höheren Produktverfügbarkeit sowohl bei kleineren als auch bei größeren Rechenzentren führen.
Die Situation auf dem Investmentmarkt
Für Institutionelle Investoren rückt diese vergleichsweise neue Investmentklasse aus mehreren Gründen zunehmend in den Fokus. An erster Stelle stehen die attraktiven Renditen. Diese liegen derzeit deutlich über denen klassischer Immobilieninvestments. Jährliche Ausschüttungsrenditen betragen etwa sechs bis acht Prozent oder auch darüber. Dazu kommt, dass für Rechenzentren langfristige und indexierte Mietverträge abgeschlossen werden mit nachfragebedingtem hohem Mietzins. Das führt zu einer hohen Einnahmesicherheit und stabilem Cashflow für die Investoren. Zudem kann das Asset als Infrastruktur oder als Immobilie ins Portfolio eingebracht werden und dient als Beimischung der Risiko-diversifizierung des eigenen Anlageportfolios. Zumal Rechenzentren eine entsprechende Konjunkturunabhängigkeit aufweisen.
Für eine gewisse Zurückhaltung sorgt teilweise noch die geringe Transparenz auf dem Markt. Rechenzentren sind nicht standardisiert, jedes Objekt ist ein individuelles Bauwerk und verfolgt einen individuellen Business-Case. Das erschwert Vergleiche. Grundsätzlich sollte jedes Rechenzentrum einzeln betrachtet werden. Verglichen mit gängigen Immobilienassetklassen ist der Transaktionsmarkt für Rechenzentren zudem bislang nicht so liquide. Entsprechend wichtig ist es für Investoren, interne Expertise aufzubauen oder einen im Segment erfahrenen Investmentmanager hinzuzuziehen.
Generell sind Rechenzentren sehr kapitalintensive Projekte. Bei großen Hyperscalern gehen die Investitionssummen schnell in die Milliarden. Das können Betreiber und Unternehmen nicht allein stemmen. Hier braucht es zusätzliches Kapital. Besonders bei großen Hyperscale-Rechenzentren entfallen schätzungsweise ein Drittel der Investitionskosten auf das Grundstück und das Gebäude. Der Großteil der Investitionen fließt jedoch in die technische Ausstattung und Infrastruktur für Strom, Notstrom, Kühlung, Konnektivität und Sicherheit.
Der Investor zahlt dabei in der Regel für Grundstück und Immobilie, manchmal auch für die technische Ausstattung. Racks – also Serverschränke, IT-Systeme, Netz- und Sicherheitsinfrastruktur sowie teilweise auch die Instandhaltung werden vom Mieter gezahlt, je nach Vertragsverhältnis.
Bei den Transaktionsstrukturen selbst wird im Wesentlichen zwischen drei Arten unterschieden: Powered Land, Powered Shell und Fully Fitted. Powered Land bezeichnet den Erwerb eines Grundstücks mit Strom häufig zu einem hohen Preis zur Projektierung und Entwicklung eines neuen Rechenzentrums. Dies ist derzeit die am häufigsten vorkommende Transaktionsstruktur. Bei Powered Shell handelt es sich um den Ankauf eines Grundstücks mitsamt Gebäude jedoch ohne Technischer Gebäudeausstattung und IT-Systeme für die Vermietung. Den Erwerb eines technisch voll ausgebauten Rechenzentrums exklusive der IT-Systeme bezeichnet man als Fully-fitted. Betrieb und Vermietung obliegen dann dem Eigentümer.
Bei den Mietmodellen gibt es zwei Varianten: das Single-Tenant– und das MultiTenant-Modell. Beim Single-Tenant-Modell übernimmt der Betreiber/Mieter in der Regel nicht nur die Flächenmiete, sondern auch die Betriebsverantwortung für das Rechenzentrum, einschließlich Wartung und Instandhaltung der technischen Infrastruktur. Er trägt dabei auch das Risiko für Ausfälle oder Schäden. Beim Multi-Tenant-Modell werden Mietverträge für einzelne Racks abgeschlossen. Die Mieten für solche Racks liegen je nach Kriterien zwischen 500 und 2.000 Euro pro Monat. Wartung und Instandhaltung der technischen Infrastruktur liegt beim Betreiber des Rechenzentrums.
Wichtige Faktoren bei Investment
Die Auswahlkriterien für Standorte von Rechenzentren unterscheiden sich deutlich von denen anderer Nutzungsarten. Wichtig sind vor allem die Verfügbarkeit von Energie (Stromversorgungskapazität), perspektivisch vor allem von grünem Strom. Die Anschlussleistung muss zudem hoch genug für die Rechenzentrumskapazität sein. Ebenfalls wichtig ist die Latenz/Konnektivität, also die Nähe zum nächsten Knotenpunkt sowie zu anderen Datacentern. Da es sich bei Rechenzentren um kritische Infrastruktur handelt, gelten hohe Sicherheitsanforderungen – beispielsweise für die Standortsicherheit (Schutz vor Erbeben, Überschwemmung), die eingehalten werden müssen.
Nachhaltigkeitsanforderungen begünstigen neue Objekte
Ein wesentlicher Faktor, der für die Betreiber zunehmend an Bedeutung gewinnt, ist die Nachhaltigkeit von Rechenzentren. Weltweit gibt es zunehmende Aktivitäten, den Bau und den Betrieb von Rechenzentren möglichst nachhaltig zu gestalten. Eine wesentliche Kennzahl dafür ist die Energieeffizienz von Rechenzentren, die als Power Usage Effectiveness, kurz PUE-Wert, angeben wird. Sie beschreibt, welcher Anteil der gesamten abgenommenen Energie tatsächlich für IT-Systeme verwendet wird und wie viel für die technische Gebäudeinfrastruktur (Kühlung, Licht, andere Verbraucher) aufgewendet werden muss. Der Wert zeigt damit, wie effizient ein Rechenzentrum als Gebäude Energie nutzt. Je näher der Wert an 1,0 liegt, desto effizienter arbeitet das Rechenzentrum.
Der deutsche PUE-Durchschnittswert liegt bei 1,8. Dabei hat sich die Energieeffizienz in den vergangenen Jahren deutlich verbessert. Lag der durchschnittliche PUE-Wert neuer Rechenzentren 2010 noch bei 1,98 so ist er 2022 auf 1,55 gesunken. Das aktuelle Energieeffizienzgesetz (EnEfG) sieht für Rechenzentren mit einer elektrischen Nennanschlussleistung ab 300 KW, die vor dem 1. Juli 2026 den Betrieb aufnehmen, einen PUE-Wert von maximal 1,5 vor. Bis zum 1. Juli 2030 muss der Wert dieser Rechenzentren auf 1,3 im Jahresdurchschnitt abgesenkt werden. Rechenzentren, die ab dem 1. Juli 2026 ans Netz gehen, müssen eine Energieverbrauchseffektivität von kleiner oder gleich 1,2 erreichen.
Auch zur Wiederverwendung von Abwärme macht das EnEfG Vorgaben. Bei Inbetriebnahme ab 1. Juli 2026 liegt der verpflichtende Mindestanteil bei der Wiederverwendung von Energie bei zehn Prozent, ab 1. Juli 2027 bei 15 Prozent und ab 1. Juli 2028 bei 20 Prozent – jeweils zum Zeitpunkt zwei Jahre nach der Inbetriebnahme. Dabei besteht die Möglichkeit, die Abwärme selbst zu nutzen oder an die Gemeinde abzugeben, indem sie in das Nahwärmenetz eingespeist wird. Letzteres ist jedoch mit einer gewissen Unsicherheit behaftet, da viele Gemeinden bei der Planung ihres kommunalen Wärmenetzes noch nicht weit vorangeschritten sind und entsprechende Anfragen zur Einspeisung von Abwärme in dieses Netz kaum beantworten können. Aus diesem Grund ist es ratsam, alternative Varianten zur Nutzung der Abwärme zu entwickeln, um die vorgegebenen Quoten aus dem EnEfG zu erfüllen.
Generell gilt, dass Neubauten den verschärften Anforderungen in der Regel gerecht werden. Im Gegenzug ist schwer, alte Bestandsrechenzentren so umzugestalten, dass sie den Anforderungen des Gesetzes entsprechen. Darum sollten Investoren nur neue oder neuwertige und effiziente Objekte in Betracht ziehen.
Ausblick
Es gibt mittlerweile zahlreiche Immobilieninvestoren, die sich intensiv mit Rechenzentren beschäftigen und erstmals in dieses Segment investieren möchten. Darunter ist die ganze Bandbreite von Versicherungen, Pensionsfonds oder Versorgungswerken, national wie international. Insbesondere die Wachstumsprognosen für das zukünftige Datenvolumen locken Investoren an. Das gestiegene Zinsniveau, die geringen Aktivitäten auf dem Immobilientransaktionsmärkten und die sinkende Büroflächennachfrage tragen ebenso dazu bei, dass Rechenzentren zunehmend in den Fokus von Immobilieninvestoren rücken und als Alternative gesehen werden. Wichtig ist dabei, dass ein Investment in diese Spezialimmobilien nicht vergleichbar ist mit einem klassischen Immobilien-Investment. Insbesondere die rechtlichen und technischen Voraussetzungen sind sehr unterschiedlich. Investoren sollten daher einen Investmentmanager mit Expertise im Bau und Betrieb von Rechenzentren auswählen.
