Warum Wohnimmobilieninvestments Zukunft haben
Der deutsche Mietwohnungsmarkt bietet trotz der jüngsten Flaute auf dem Investmentmarkt weiter Chancen für Investoren – dank anhaltend starker Mieternachfrage und knappem Wohnungsangebot. Das zieht weiteres Mietwachstumspotenzial nach sich und sorgt für stabile und nachhaltige Cashflows.
Die Hauptargumente, die aus Anlegersicht für Engagements am Wohnimmobilienmarkt sprechen, sind die stabilen, gut prognostizierbaren Mieteinkünfte und die demografische Entwicklung in den Wachstumsregionen, die zu einer entsprechend stabilen bis steigenden Wohnungsnachfrage führt. Die geringe Neubautätigkeit bewirkt, dass sich der Wohnraummangel weiter verschärft, was das Niveau des Wohnungsleerstands auf ein Minimum sinken lässt und für weiter steigende Mieten sorgt. Hochrechnungen zeigen auf, dass bis zum Jahr 2027 deutschlandweit bis zu 1.650.000 Wohnungen fehlen. Der Mietwohnungsmarkt in Deutschland wird somit auf Jahre hinaus von einer erheblichen Bedarfslücke und dem daraus resultierenden Mietsteigerungspotenzial geprägt sein.
Einer positiven Markteinschätzung steht zudem nicht entgegen, dass die Kaufpreise für Wohnimmobilien in den vergangenen Monaten nach mehreren Jahren mit enormen Steigerungsraten zurückgegangen sind. Die bemerkenswerte Resilienz von Wohnimmobilien wird unter anderem daran deutlich, dass Eigentümer in Deutschland im Fünf-Jahres-Vergleich ungeachtet der Preisrückgänge in den vergangenen Monaten noch durchschnittliche Wertzuwächse von rund 40 Prozent verbuchen können. Dies zeigen Untersuchungen der Unternehmen Immowelt, Immoscout24 und Sprengnetter aus den letzten Monaten, die sich auf die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise in den Jahren 2018 bis 2023 beziehen und die Entwicklung der durchschnittlichen Angebotspreise beziehungsweise der tatsächlich erzielten Transaktionspreise betreffen.
Kaufpreise für Wohnimmobilien stabilisieren sich, während Mieten kontinuierlich steigen
In dem letzten veröffentlichten Bericht zum IW-Wohnindex des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln wird eine anhaltende Stagnation der Kaufpreise für Wohnungen und Häuser kommuniziert. Im Jahresvergleich seien dabei in Q2 2024 immer noch leichte Abschläge (ETW:-1,4 Prozent / EZFH: -2,1 Prozent) zu den Vorjahreswerten verzeichnet worden. Gegenüber dem Vorquartal zeigen sich jedoch leichte Aufwärtstendenzen (ETW: +0,9 Prozent /EZFH: +1,1 Prozent) in der Preisentwicklung. Bestätigt wird dies auch vom German Real Estate Index (GREIX), welcher zusätzlich die Entwicklung von Mehrfamilienhäusern berücksichtigt. Alle Wohnsegmente steigen gegenüber dem Vorquartal Q1 2024 in der Werteentwicklung. Auch inflationsbereinigt zeigen sich in den Monaten April bis Juni somit erstmals seit zwei Jahren wieder steigende Immobilienpreise. Der GREIX wird im Unterschied zum Index des IW auf Basis tatsächlicher Transaktionsdaten aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse ermittelt. Die Mietpreise bilden eine anhaltend starke Aufwärtsdynamik, welche auch zukünftig durch die sich ausdehnende Angebotsknappheit noch weiter verstärken könnte. So nehmen die Anzahl der inserierten Mietobjekte im Bundesdurchschnitt kontinuierlich ab. Seit dem ersten Quartal 2022 verzeichnet das IW einen Rückgang der angebotenen Mietwohnungen um knapp 18 Prozent.
Lage, Lage, Lage – und Energieausweis
Auch eine Markteinschätzung der DZ Bank geht nach Preisrückgängen infolge des steilen Anstiegs der Bau- und Finanzierungskosten 2023 für das laufende Jahr eher von einer Stagnation der Wertentwicklung aus und begründet dies vor allem mit den geringen Neubau-Fertigstellungszahlen. Mit Abschlägen sei vor allem bei Objekten mit „Negativmerkmalen“ wie einem sehr schlechten energetischen Zustand zu rechnen. Sollten die Zinsen schneller zurückgehen als erwartet, wären bereits 2024 wieder steigende Wohnimmobilienpreise möglich.
Aus den Daten des IW geht ebenfalls hervor, dass energieeffiziente Häuser während der Krise offenbar weniger an Wert verloren haben als solche mit geringer Energieeffizienz. Mit dem Wohnindex habe man nun auch die Preise nach Energieeffizienzklassen untersuchen können, so das IW. Dabei seien in der höchsten Effizienzklasse A+ nur Preisrückgänge um 1,1 Prozent zu verzeichnen, in der Klasse A aber 5,2 Prozent. Demgegenüber hätten die Rückgänge in den schlechteren Energieeffizienzklassen mit zwischen acht und neun Prozent nahe beieinander gelegen. Als Grund vermuten die Experten des IW, dass der Sanierungsbedarf bei diesen Objekten in ähnlicher Weise eingeschätzt werde.
Für Anleger bedeutet dies: Belohnt wird, wer sich auf energieeffiziente Neubauten beziehungsweise Projektentwicklungen in jenen deutschen Städten fokussiert, deren Wohnungsmärkte auf absehbare Zeit einen deutlichen Nachfrageüberhang aufweisen werden. Das gilt sowohl für Direktinvestments als auch für Anlagen in Immobilienfonds. Erfolgsentscheidend ist darüber hinaus ein langfristiger Anlagehorizont, um kurzfristige Marktschwankungen auszugleichen.
Über INDUSTRIA
INDUSTRIA erschließt privaten und institutionellen Anlegern Investitionen in Wohnungen an wirtschaftsstarken Standorten in ganz Deutschland und bietet ein umfassendes Leistungspaket im Asset & Property Management. Zum 30.06.2024 verwaltet das Unternehmen mit Sitz in Frankfurt am Main rund 20.500 Wohneinheiten mit einem Volumen von mehr als 4,9 Mrd. Euro und stützt sich dabei auf die Erfahrung aus 70 Jahren Tätigkeit am Markt. Die Akquisitionsstrategie von INDUSTRIA ist sowohl auf Neubau- als auch auf Bestandsinvestitionen gerichtet. INDUSTRIA ist Teil der Becken-Gruppe, eines inhabergeführten Hamburger Immobilien- und Investmentunternehmens.
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