Unterschiedliche regionale Entwicklungen.
Aengevelt berechnet geringe bundesweite Entlastung des Wohnungsmarkts.
Bundesweit ist der Wohnungsmarkt nach Berechnungen des DIP-Partners Aengevelt Immobilien im Jahr 2025 um 281.000 Einheiten bzw. 0,6 % des Wohnungsbestands entlastet worden. Dazu trug einerseits bei, dass der statistisch erfasste Wohnungsbestand um 196.000 Wohneinheiten gewachsen ist, andererseits, dass sich die Zahl der Privathaushalte um 85.000 verringert hat. Das Immobilienhaus analysiert, dass sich hinter den bundesweiten Zahlen höchst unterschiedliche regionale Entwicklungen verbergen.
Das Statistische Bundesamt vermeldet, dass sich die Zahl der Hauptwohnsitzhaushalte im Jahr 2025 bundesweit von rd. 41.211.000 auf rd. 41.126.000 verringert hat. Das korrespondiert damit, dass sich die Einwohnerzahl im Zuge des demographischen Wandels um 110.000 Personen auf 83.467.117 reduzierte. Das lag u.a. daran, dass die Nettozuwanderung auf 235.000 Menschen zurückging und damit den Sterbeüberschuss nicht mehr ausgleichen konnte. Da die Zahl der Privathaushalte ein relevanter Indikator für die Wohnungsnachfrage ist (obwohl nicht alle Haushalte Wohnungsbedarf aufweisen, dafür aber andere Haushalte zwei oder mehr Wohnsitze haben), ergibt sich, dass sich die Wohnungsnachfrage im Jahr 2025 in Summe um 0,2 % verminderte.
Zugleich ist der statistisch erfasste Wohnungsbestand bundesweit um 196.000 Wohneinheiten bzw. 0,4 % auf rd. 44.000.000 Wohneinheiten gewachsen. Die Angebotszunahme und der Nachfragerückgang summieren sich auf eine Gesamtentlastung von 281.000 Einheiten bzw. 0,6 % des Bestands. Allerdings weist Aengevelt darauf hin, dass der statistisch erfasste Wohnungsbestand nach vorliegenden Erfahrungen einen Teil der tatsächlichen Wohnungsabgänge nicht berücksichtigt, weil nicht alle Stilllegungen, Zusammenlegungen (die häufiger vorgenommen werden als Teilungen) und Nutzungsänderungen den Behörden zeitnah gemeldet werden.
Zudem öffnet sich nach Erkenntnissen von Aengevelt die Schere zwischen schrumpfenden strukturschwächeren Regionen mit Wohnungsleerständen und wachsenden struktur-stärkeren Regionen mit Wohnungsmangel weiter. Dass die durchschnittliche Miete nach Erhebungen von empirica in den letzten zwölf Monaten im Neubau um 3,4 % auf EUR 14,08/m² und im Bestand sogar um 3,9 % auf EUR 10,77/m² gestiegen ist, bestätigt, dass das Wohnungsangebot in zahlreichen Wohnungsmarktregionen nach wie vor knapp ist. Das gilt insbesondere für die A-Städte, wo das Mietniveau im Neubau inzwischen EUR 19,94/m² und im Bestand EUR 15,26/m² erreicht (Stand: 2. Quartal 2026). Die diesbezüglich teuerste Stadt Deutschlands ist wie bisher München mit einer durchschnittlichen Neubaumiete von EUR 25,20/m² und einer mittleren Bestandsmiete von EUR 21,12/m². Knapp dahinter liegen oberbayerische Gemeinden, Frankfurt/Main und Hamburg.
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter Aengevelt Immobilien: „Ungeachtet der Mini-Entlastung des bundesweiten Wohnungsmarktes zeigt das weiter steigende Mietniveau, dass die strukturstarken Städte nach wie vor unter massivem Wohnungsmangel leiden. Zudem ist der moderate Rückgang der Wohnungsnachfrage das Ergebnis einer ungewöhnlich niedrigen Zuwanderung. Sobald das Wanderungsgeschehen wieder das Niveau der Vorjahre erreicht, kann der bisherige Wohnungsbau damit nicht schritthalten. Wir brauchen deshalb nach wie vor substanziell verbesserte Investitionsbedingungen, damit der Wohnungsneubau endlich deutlich an Schwung gewinnt und so das über Jahre aufgelaufene miettreibende Wohnungsdefizit in den Hotspots schrittweise abgebaut werden kann.“
