Für das Gros der institutionellen Anleger sind Investitionen im Wohnsegment integraler Bestandteil eines ausgewogenen Portfolios. Die Assetklasse hat sich während der letzten drei schwierigen Jahre als sehr stabil bewährt. Um ihr Portfolio erfolgreich in die Zukunft zu führen, sollten Investoren auf Energie- und Kosteneffizienz setzen – und die Chancen nutzen, die das geförderte Wohnen bietet.
Die von Nachfrageüberhängen dominierte Situation auf dem Wohnungsmarkt hat sich weiter verschärft. Für Investoren bleiben Wohnimmobilien damit grundsätzlich eine interessante Assetklasse, da hier auf absehbare Zeit mit stabilen Miet- und Wertentwicklungen gerechnet werden darf. Angebotsüberhänge sind allenfalls im ländlichen Raum oder in kleineren Städten mit schwacher lokaler Wirtschaftsstruktur zu erwarten, keineswegs aber an den investmentfähigen Teilmärkten des deutschen Wohnungsmarktes, die sich vor allem in den Metropolen und Ballungsräumen konzentrieren.
Herausforderungen bei der Auswahl geeigneter Investments ergeben sich jedoch aus der wachsenden Bedeutung von CO2-Neutralität und Energieeffizienz sowie den nach wie vor hohen Baukosten. Zudem legen Genehmigungsbehörden und Kommunalpolitik großen Wert auf die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für Haushalte mit mittleren und geringeren Einkommen, die bei der Wohnungssuche im aktuellen Marktumfeld auf besonders große Schwierigkeiten treffen. Diese Herausforderungen sollten institutionelle Investoren bei der Weiterentwicklung ihrer Portfolios bewusst in den Fokus rücken und prüfen, inwieweit sich daraus spezifische Chancen und Ansätze für eine entsprechende Investmentstrategie ableiten lassen.
Die INDUSTRIA hat in den letzten Jahren überwiegend in Neubau investiert, junger Bestand wurde ebenfalls vereinzelt angekauft. Aufgrund der Marktveränderungen wurde entschieden, Investitionen in junge Wohnungsbestände zu intensivieren, die bereits moderne Anforderungen bezüglich der Begrenzung von CO2-Emissionen und der Energieeffizienz erfüllen. Entsprechende Objekte sind in der Regel 2014 oder später errichtet worden, erwirtschaften aber im Unterschied zu noch in der Entwicklung befindlichen Wohnimmobilien bereits kontinuierliche Mieterträge. Neben ihren positiven energetischen Eigenschaften weisen sie in der Regel eine gute Qualität ihrer relativ jungen Bausubstanz und zumeist nur geringen Sanierungsbedarf auf.
Der Baukostenanstieg stellt eine der größten Herausforderungen für den Wohnungsbau in Deutschland dar. Modulares und serielles Bauen bietet hier innovative Lösungsansätze und hilft beispielsweise auch, Bauzeiten zu verkürzen und Fehlerquellen zu reduzieren. Mit dem wachsenden Interesse von Bauherren und Investoren dürfte sich in den kommenden Jahren auch das Angebotsspektrum in diesem Bereich noch weiter ausdifferenzieren und erweitern. Das Bundesbauministerium hat bereits die Weichen gestellt, Bau- und Planungsprozesse zu beschleunigen, einzelne technische Mindestanforderungen zu senken und damit die Baukosten zu reduzieren. Insgesamt sollen für Bauherren neue Handlungsspielräume erschlossen werden, um schneller und kostengünstiger Wohnraum zu schaffen.
Ein dritter wesentlicher Punkt sind Wohnungsbauprojekte, die unter Inanspruchnahme von staatlicher Förderung realisiert und von institutionellen Investoren häufig unterschätzt werden. Der Staat unterstützt Wohnungsbauprojekte unter bestimmten Voraussetzungen finanziell, vor allem durch zinsvergünstigte Darlehen, Baukosten-, Miet- oder Tilgungszuschüsse. Im Vergleich zu Projekten ohne staatliche Förderung können damit die Kostenstruktur und der Finanzierungsaufwand optimiert werden. Zudem sind die Erträge gut kalkulierbar und lassen sich relativ genau prognostizieren. Dadurch können mittels staatlicher Förderung Wohnungen in einem Immobilienmarktsegment entstehen, das stark nachgefragt ist. Um geförderten Wohnraum aber auch für Investoren interessant zu gestalten, ist die Verfügbarkeit und Kombinierbarkeit von Fördermitteln notwendige Voraussetzung. Eine Aussage, dass Förderungen per se zu „guten“ Investments führen, ist nicht haltbar. Für das Aufzeigen interessanter Investmentoptionen bedarf es des Know-hows eines erfahrenen Wohnimmobilienmanagers.
Wenn die genannten drei Aspekte – Fokussierung auf junge Bestände, Nutzung von modularen beziehungsweise seriellen Bauweisen und Nutzung staatlicher Fördermöglichkeiten – konsequent berücksichtigt werden, lassen sich auch unter den gegenwärtigen Rahmenbedingungen attraktive Investments am deutschen Wohnimmobilienmarkt realisieren, die insbesondere den Erwartungen langfristig orientierter und konservativ agierender institutioneller Investoren entsprechen.
