Die Kursentwicklungen von Immobilienaktien und REITs haben sich in den vergangenen sechs Monaten (per Ende September) nach einer kurzen Phase höherer Volatilität weitgehend stabilisiert. Damit hinken sie allerdings der allgemeinen Börsenentwicklung, die teilweise neue Kursrekorde aufstellte, hinterher. Während sich das Zinsniveau im Euro-Raum konsolidiert haben dürfte, ist die weitere Zinsentwicklung nach einer ersten Leitzinssenkung im September und angesichts politischen Drucks weiter unklar. Die daraus resultierende Wechselkurs-Entwicklung zwischen Euro und US-Dollar machte sich deutlich in der Performance der Wechselkursentwicklung bemerkbar.
Im Vergleich zum S&P verlief die Entwicklung bei gelisteten Immobilienaktien und REITs deutlich verhaltener. Der Total Return des einschlägigen FTSE EPRA Nareit Index lag im Betrachtungszeitrum für Nordamerika bei 3,8 % und für Europa verzeichnete er ein Plus von 5,8 %. Damit bewegte er sich jeweils etwas unterhalb der Performance des DAX.
„Mit dem technologiebetriebenen Boom insbesondere des S&P-500-Index können Immobilienaktien gegenwärtig nicht mithalten. Im Vergleich mit den hohen Bewertungen des allgemeinen Aktienmarkts kann der Immobiliensektor aktuell auf Basis von Implied Cap Rates und NAV-Spreads als moderat bepreist angesehen werden. Im Vergleich der Immobiliensegmente ist weiterhin ein post-pandemischer Konsolidierungseffekt zu beobachten: Die zeitweisen Übertreibungen einzelner Segmente (Logistik, Towers, Self-Storage, Wohnimmobilien in den Vereinigten Staaten) weichen wieder einem ausgeglicheneren Verhältnis zum Gesamtmarkt. Hoffnung für die Zukunft des Bürosegments macht die zunehmende Übernahmeaktivität in den USA. Die allgemeinen Bewertungsunterschiede auf Basis des Net Asset Values zwischen Nordamerika und Europa bleiben trotz der politischen und wirtschaftlichen Turbulenzen in den Vereinigten Staaten zulasten Europas bestehen.“, sagt Dr. Karim Rochdi, Gründer und Managing Partner von AVENTOS.
Gewinner und Verlierer
Die Outperformer des vergangenen Halbjahres (per 30. September) waren Diversified Healthcare Trust (+ 92 %), ein Spezialist für unterschiedliche Healthcare- und Büro-Segmente in den USA, gefolgt vom US-amerikanischen Logistik-REIT Industrial Logistics Properties Trust (+ 85 %) sowie dem US-Office-Anbieter Paramount Group (+ 59 %). Die positive Performance aller drei „Gewinner“ ist allerdings im Lichte der niedrigen Ausgangsbasis von deren Aktien zu sehen.
Die Liste der Underperformer wird angeführt von den einzigen beiden börsennotierten US-amerikanischen Kühllager-Spezialisten, der Americold Realty Trust (- 38 %) und Lineage (- 30 %). Die beiden decken etwa 70 % des amerikanischen Marktes ab. Das Geschäft ist margenschwach und kapitalintensiv, die Erträge sind aufgrund ihrer Strukturen volatil und konjunkturabhängig, zudem sind viele Liegenschaften in die Jahre gekommen und müssten modernisiert werden.
Transaktionsmarkt im Listed-Real-Estate-Segment hat Fahrt aufgenommen
Das Transaktionsgeschehen am Immobilienmarkt wie auch im Listed-Real-Estate-Segment hat in den vergangenen Monaten langsam wieder zugenommen, wenn auch auf niedrigem Niveau. So kam es im Beobachtungszeitraum April bis September 2025 zu einigen nennenswerten Transaktionen. Rang eins und drei der größten Transaktionen im Betrachtungszeitraum fielen dabei auf den europäischen Healthcare-Sektor: Die Übernahme des belgischen Pflegeheim-Unternehmens Cofinimmo durch den ebenfalls in Brüssel notierten, in mehreren Ländern Europas tätigen Wettbewerber Aedifica für 5,6 Milliarden Euro sowie die Übernahme des britischen Healthcare-REITs Assura durch die britische Primary Health Properties für umgerechnet 3,5 Milliarden Euro. Den zweitgrößten Deal der Periode wird aller Voraussicht nach das im September veröffentlichte Privatisierungsangebot des US-Büro-REITs Paramount Group des gelisteten Investment-Managers Rithm Capital in Höhe von 4,9 Milliarden Euro darstellen. Zusammen mit der Übernahme von City Office REIT durch Affiliate-Unternehmen von Paul Singers Hedgefonds Elliott Management (1,0 Milliarden Euro) sowie dem schlussendlich abgelehnten Angebot für Orion Properties (0,6 Milliarden Euro) weist das Angebot für Paramount auf das zunehmende Interesse opportunistischer Käufer am nordamerikanischen Bürosegment hin.
Neben vollständiger Unternehmensübernahmen fällt weiterhin die zunehmende Beschäftigung aktivistischer Investoren mit dem Immobiliensektor auf. So gingen beispielsweise von Elliott Management neben dem erwähnten Angebot für City Office zusätzlich Engagements in zwei großen US-REITs aus (Data-Center-REIT Equinix sowie US-Logistik-REIT Rexford Industrial).
ACM Sektor Momentum
Der „ACM Sektor Momentum“-Indikator vergleicht das aktuelle Pricing eines Sektors auf Basis der Implied Cap Rates mit dem Pricing des Gesamtmarkts und setzt den Preisunterschied mit den historisch beobachteten Implied Cap Rates (seit 2020) ins Verhältnis. Ein Sektor mit einem negativen Momentum-Wert ist somit im historischen Vergleich an den Börsen relativ niedrig bepreist, ein Sektor mit einem positiven Momentum relativ hoch – immer gemessen an den Implied Cap Rates. Relativ hohe Implied Cap Rates entsprechen dabei relativ niedrigen Bewertungen.
Die Werte für das „ACM Sektor Momentum“ sind inzwischen stark von der schrittweisen Normalisierung der in den vergangenen Jahren vorherrschenden Sondereffekte der Pandemie geprägt. Auffällig ist, dass das Logistiksegment auf beiden Kontinenten die (vergleichsweise) hohen Bewertungen der vergangenen Jahre wieder einbüßt. Die beobachtete Angleichung der Implied Cap Rates im Segmentvergleich zeigt sich insofern auch bei den Momentum-Werten. Relative Gewinner auf beiden Seiten des Atlantiks sind sodann, wenig überraschend, die traditionellen Sektoren Einzelhandel und Büro. Die Sonderrolle des US-Rechenzentrumsektors ist weiterhin eminent. Die Bewertungskorrekturen anderer Segmente sind aufgrund der schwindelerregenden Nachfrage nach Kapazität bei den Rechenzentren nicht zu beobachten. Für das Hotelsegment ist immer noch ein aus dem Einbruch der Einnahmen in den ersten Pandemiejahren 2020 und 2021 resultierender Sondereffekt zu beachten, der die Implied Cap Rates des Segments in diesen Jahren temporär nahe an den Nullpunkt gedrückt hat.
