GARBE PYRAMID MAP: Europas Logistikimmobilienmärkte erwartet bis 2030 gedämpfte Dynamik und selektives Wachstum

In den kommenden fünf Jahren deutlich geringere Dynamik beim Mietwachstum erwartet. Überwiegend stabile Renditen in den europäischen Kernmärkten mit punktuellen Marktchancen. Wachsende Eigenständigkeit von europäischen Lieferketten und Produktion führt zu positiven Nachfrageimpulsen.

Das wirtschaftliche und geopolitische Umfeld ist in den vergangenen Jahren deutlich volatiler geworden; eine nachhaltige Beruhigung der Rahmenbedingungen ist derzeit nicht absehbar. Gleichzeitig sind kurzfristig keine starken konjunkturellen Impulse durch einen breiten Aufschwung zu erwarten. Vor diesem Hintergrund ist auch in den kommenden Jahren von einer weitgehend gedämpften Marktdynamik auf den europäischen Logistikimmobilienmärkten auszugehen. Während das durchschnittliche jährliche Mietwachstum in den vergangenen fünf Jahren (CAGR Q4 2020 bis Q4 2025) noch bei 5,7 Prozent lag, wird für die kommenden fünf Jahre lediglich ein Plus von 1,9 Prozent pro Jahr erwartet.

Auch auf der Renditeseite deutet sich eine Phase der Stabilisierung an: Seit dem Wendepunkt am Ende des letzten Marktzyklus im 2. Quartal 2022 stieg die durchschnittliche Spitzenrendite über 122 Regionen von 4,6 Prozent auf 5,7 Prozent, wobei in den jüngsten Quartalen bereits leichte Kompressionstendenzen zu erkennen waren. Bis 2030 wird in den 88 prognostizierten Märkten eine Fortsetzung dieses moderaten Renditerückgangs auf 5,2 Prozent erwartet. Für die große Mehrheit der europäischen Logistikimmobilienmärkte wird eine leichte Renditekompression prognostiziert, in einzelnen Regionen ist von einer Seitwärtsbewegung auszugehen.

Zu diesen Ergebnissen kommt GARBE Research im gemeinsam mit Oxford Economics entwickelten Forecast der aktuellen GARBE PYRAMID MAP, der 88 von insgesamt 122 europäischen Logistikregionen enthält.

Auffallend ist eine zunehmende Entkopplung zwischen geopolitischen Ereignissen und deren unmittelbarem Einfluss auf die europäischen Logistikimmobilienmärkte. Marktreaktionen erfolgen häufiger zeitverzögert und entwickeln sich regional sehr unterschiedlich. „Eine grundlegende Beruhigung des geopolitischen Umfelds, auf die viele lange gehofft haben, ist nicht in Sicht. Die Marktakteure stellen sich jedoch zunehmend auf diese neue Realität ein, legen ihre abwartende Haltung ab und kommen wieder ins Handeln”, kommentiert Tobias Kassner, Head of Research & ESG bei GARBE Industrial. „Nach den Marktkorrekturen der vergangenen Jahre erwarten wir keine weiteren flächendeckenden Anpassungen. Stabilität bleibt erhalten und Wachstum findet statt – allerdings selektiv und stark standortabhängig.”

Das zunehmend intransparente und unberechenbare Marktumfeld erhöht zugleich die Anforderungen an Investoren und Betreiber von Logistikimmobilien. Erfolgsentscheidend sind daher insbesondere eine klare strategische Ausrichtung, fundierte lokale Marktkenntnis und eine konsequente Umsetzung auf Standort- und Portfolioebene. „In einem Markt mit hoher Unsicherheit entscheidet weniger der Zyklus als die Qualität des Asset Managements. Stabile Cashflows, aktives Vertrags- und Mietermanagement und die enge Steuerung auf Objektebene sind heute die zentralen Erfolgsfaktoren“, sagt Tom Herrschaft, Head of Real Estate Management bei GARBE Industrial.