Hotelwertgutachten: Deutsche Hotellerie im Aufwind – Immobilienwerte übersteigen Vor-Corona-Niveau

Der deutsche Hotelinvestmentmarkt hat den Turnaround geschafft. Das erste Halbjahr 2025 zeigt eine positive Marktdynamik und das Halbjahrestransaktionsvolumen für Hotelimmobilien liegt deutlich über dem Niveau der vergangenen vier Jahre. Dabei sind sowohl inländische wie auch ausländische Investoren wieder verstärkt am deutschen Markt aktiv. Auch wenn das politische und konjunkturelle Umfeld weltweit nach wie vor herausfordernd bleibt, sorgten vor allem die guten Zahlen auf den Hotelmärkten wieder für ein stärkeres Vertrauen auf der Investorenseite. So wurde im Jahr 2024 ein neuer Rekordwert von 496 Mio. Übernachtungen in Deutschland registriert. Die Übernachtungszahl ist damit vier Jahre in Folge gestiegen. Der positive Nachfragetrend spiegelte sich unter anderem in deutlich verbesserten Auslastungskennzahlen der deutschen Hotelbetriebe wider, auch wenn die Margen vieler Betreiber nach wie vor unter hohem Kostendruck leiden.  

Das Messe- und Kongressgeschäft aber auch Großevents wie Konzerte und die Fußball-Europameisterschaft haben 2024 die Auslastungen in den Stadthotels in die Höhe getrieben, während die Ferienhotellerie vom Binnentourismus profitierte. Im Ergebnis lagen 2024 die umsatzbezogenen Performancekennziffern der Hotellerie wieder annähernd auf Vor-Corona-Niveau.

Die positive Hotelmarktentwicklung schlug sich im vergangenen Jahr auch in der Wertentwicklung der Hotelimmobilien nieder. Nach der von Union Investment und bulwiengesa durchgeführten Berechnung konnte der investmentrelevante Bestand von Hotelimmobilien (ohne Neubauentwicklungen) in Deutschland eine Wertsteigerung um durchschnittlich 1,5 Prozent verzeichnen.

Im vergangenen Jahr ist die rückläufige Bautätigkeit auch im Hotelsegment deutlich sichtbar geworden. In Folge der Jahre 2022/23, in denen Projektentwicklungen aufgrund der herausfordernden Finanzierungs- und Kostensituation zunächst vielfach auf Eis gelegt wurden, zeigt der bulwiengesa Development Monitor im Jahr 2024 nun etwa 450.000 qm realisierte Hotelfläche. In Abhängigkeit von Lagekriterien, Objekt- und Konzepteigenschaften wie auch der Betreiberqualitäten lässt sich bei den fertiggestellten Hotelzimmern jedoch eine deutlich höhere Investmentrelevanz als in den Vorjahren feststellen. Insgesamt erfüllen ca. 80 Prozent aller 2024 realisierten Hotelzimmer die Investmentanforderungen institutioneller Investoren und trugen damit maßgeblich zur Wertentwicklung der deutschen Hotelimmobilien bei.

Positive Wertentwicklung

Im Ergebnis lässt sich daher für den deutschen Hotelimmobilienmarkt zum Jahresende 2024 ein Gesamtwert aus Bestands- und Neubauobjekten von 64,3 Mrd. Euro errechnen, was gegenüber dem Immobilienwert aus 2023 (62,0 Mrd. Euro) eine Steigerung um 3,7 Prozent darstellt. „Positiv auf die Wertentwicklung wirkte sich aus, dass 2024 das Upscale-Segment (4-Sterne ohne Luxury) etwa 60 Prozent aller Fertigstellungen ausmachte und sich hier nicht nur die Auslastung, sondern auch der RevPar äußerst dynamisch entwickelt hat“, sagt Sabine Hirtreiter von bulwiengesa. „Dass die 4-Sterne-Kategorie die höchsten Fertigstellungszahlen im Jahr 2024 aufweist, liegt jedoch entscheidend daran, dass hier Serviced Apartments aufgrund vergleichbarer Pachtansätze mit eingerechnet wurden.“

Der durchschnittliche Wert pro Zimmer ist durch den Zuwachs investmentrelevanter Einheiten 2024 auf 152.000 Euro gestiegen (+ 4,8 Prozent ggü. Vorjahr) und lag damit erstmals wieder über dem Vor-Corona-Niveau (2019: 150.800 Euro). In Abhängigkeit von Lage, Baujahr und Betreiberkonzept wie -qualität reicht die Wertbandbreite eines Hotelzimmers von durchschnittlich 136.500 Euro im Budget/Economy-Segment bis 284.000 Euro in der Upper-Upscale-/Luxury-Hotellerie. Gerade im Upper-Upscale-Segment konnten im vergangenen Jahr überdurchschnittlich hohe Steigerungen bei den Zimmererträgen aufgrund deutlich verbesserter Auslastungsraten erzielt werden, was sich anteilig in einem deutlichen Wertzuwachs niederschlägt.

Serviced Apartments der Nische entwachsen

Besonders an Bedeutung gewannen zuletzt die Serviced Apartments. Diese gewerblichen Wohn-/Beherbergungskonzepte mit dem Fokus auf Longstay waren für etwa 29 Prozent aller fertiggestellten Zimmer verantwortlich. „Während der Pandemie hat sich das Segment aufgrund seiner Krisenresilienz als selbstbewusster Gewinner positioniert. Die Performancezahlen zeigen eindrücklich, dass Serviced Apartments inzwischen der Nische entwachsen sind“, sagt Martin Schaller, Leiter Asset Management Intercontinental bei Union Investment. Die Auslastung lag in diesem Segment 2024 bei durchschnittlich 81 Prozent und die ADR (Average Daily Rate) gemäß dem Beratungshaus Apartmentservice bei 91 Euro. „Digitalisierte Konzepte und die Agilität, flexibel und schnell auf veränderte Ausgangsituationen zu reagieren, wie beispielsweise der Trend zu kürzeren Aufenthaltsdauern, machen es Serviced Apartment-Betreibern möglich, den Kostenanstieg im Betrieb und der Verwaltung aufzufangen. Betreiberketten wie Numa, Stayery, Bob W. oder Limehome gehen derzeit einen stark expansiven Weg mit Fokus auf Digitalisierung der Prozesse“, so Martin Schaller.

Immer häufiger werden Serviced Apartments und Hotels auch als Lösung für Konversionsprojekte gesehen. So machten 2024 Nutzungsänderungen einen Anteil von zehn Prozent am realisierten Gesamtvolumen an Hotelzimmern aus. Potenzialflächen für Nutzungsänderungen ergaben sich insbesondere an vielen durch Büros geprägten Standorten, in denen zukünftig die Ergänzung von weiteren Nutzungsarten für eine verbesserte Durchmischung und lebendige Quartiere sorgen soll. „Generell gilt jedoch: ob die Umnutzung rentabel durchgeführt werden kann, hängt maßgeblich von der Gebäudesubstanz, der tatsächlichen Nachfrage nach Hotelbetten und der Flexibilität des zukünftigen Betreibers ab“, betont Martin Schaller.