JLL: Hotelinvestmentmarkt nimmt die zwei Milliarden Euro ins Visier

Der deutsche Hotelinvestmentmarkt hat im ersten Halbjahr 2026 ein Transaktionsvolumen[1] von rund 741 Millionen Euro erzielt. Damit liegt der Wert rund 18 Prozent unter dem ersten Halbjahr 2025 (rund 901 Millionen Euro). Jedoch war dieses außergewöhnlich stark und hatte das Volumen aus dem Vorgängerhalbjahr 2024 von rund 460 Millionen Euro nahezu verdoppelt.

Insgesamt verbuchte der Markt im abgelaufenen Halbjahr 28 Abschlüsse, darunter fünf Portfoliodeals. Maßgeblich geprägt wurde das erste Halbjahr durch den Verkauf des Penta-Portfolios, das mit einem Transaktionsvolumen von rund 275 Millionen Euro zu den volumenstärksten Portfoliotransaktionen des bisherigen Jahres zählt. Die durchschnittliche Transaktionsgröße lag mit rund 27 Millionen Euro weiterhin auf stabilem, wenn auch niedrigem Niveau.

Stefan Giesemann, Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group: „Der deutsche Hotelinvestmentmarkt ist dynamisch ins Jahr 2026 gestartet. Der Iran-Konflikt und eine vorübergehende Unsicherheit auf der Betreiberseite haben im zweiten Quartal zwar etwas Wind aus den Segeln genommen, das grundsätzliche Interesse an der Assetklasse ist jedoch ungebrochen. Im Vorjahr wurde das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr noch maßgeblich von drei herausragenden Einzeltransaktionen getrieben – dem Motel One Upper West, dem Mandarin Oriental München und dem Steigenberger am Kanzleramt in Berlin –, die uns in diesem Jahr fehlen. Hotels bleiben dennoch, gestützt auf exzellente Fundamentaldaten, eine der liquidesten und gefragtesten Anlageklassen in Deutschland.“ Besonders erfreulich sei die anhaltende internationale Investorennachfrage, die mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens ausmache – ein klares Signal für die strukturelle Attraktivität Deutschlands als Hotelinvestitionsstandort, so Giesemann.

Die Spitzenrenditen bewegen sich stabil seitwärts, da der EZB-Zinsschritt vom Juni bereits in den Erwartungen der Investoren eingepreist war. „Aktuell sehen wir zudem ein attraktives Angebot an Investmentmöglichkeiten, sowohl im Value-add- als auch im Core-Segment, das die Grundlage für eine anhaltend starke Nachfrage bildet. Für die zweite Jahreshälfte erwarten wir eine robuste Marktaktivität und halten ein Gesamtjahresvolumen auf dem Niveau von 2025, also rund um die Zwei-Milliarden-Euro-Marke, für realistisch“, ergänzt Giesemann.

Dominik Rüger, Senior Director Debt & Structured Finance JLL EMEA, beleuchtet das Finanzierungsumfeld für Hotelimmobilien: „Die Liquidität im deutschen Hotelfinanzierungsmarkt hat sich in den vergangenen 18 Monaten deutlich verbessert. Sowohl deutsche als auch internationale Senior-Banken sowie Debt Funds sind aktiv am Markt und tragen zu diesem positiven Umfeld bei. Die operative Erholung des Hotelsektors nach der Pandemie hat das Vertrauen der Kreditgeber nachhaltig gestärkt. Senior-Finanzierungen sind derzeit typischerweise bei Loan-to-Value-Verhältnissen von 55 bis 65 Prozent verfügbar, abhängig von Standort und Objektqualität. Die Finanzierungskonditionen haben sich stabilisiert, wobei die Margen im Vergleich zu 2024 und 2025 leicht gesunken sind. Dies unterstreicht die wachsende Attraktivität der Assetklasse auch aus Finanzierungssicht und schafft eine solide Basis für Transaktionen in der zweiten Jahreshälfte."

Zu den bedeutendsten Einzeltransaktionen des ersten Halbjahres 2026 zählten:

• die Akquisition des Luxusresorts „Der Öschberghof“ im Schwarzwald durch die Zech Group, bei der JLL als exklusiver Vermittler tätig war,
• der Verkauf des Excelsior Hotel München durch die Geisel Privathotels an BlackRock für rund 60 Millionen Euro,
• der Erwerb des Excelsior Hotel Berlin durch den israelischen Owner-Operator Brown Hotels für rund 50 Millionen Euro.

Auf der Portfolioseite dominierte die erwähnte Transaktion des Penta-Hotel-Portfolios – einem europäischen Hotelportfolio mit deutschem Schwerpunkt. Dabei veräußerte Aroundtown sechs deutsche Hotelimmobilien an Ogilvy Capital. „Dies ist ein klares Signal für das anhaltende Interesse internationaler Investoren an strukturierten Hotelportfolios mit deutschem Schwerpunkt“, sagt Giesemann.

Aktivste Käufergruppe im ersten Halbjahr 2026 waren erneut sehr vermögende Privatpersonen (HNWI) und Family-Offices mit einem Anteil von rund 37 Prozent am Gesamttransaktionsvolumen (rund 272 Millionen Euro). Dahinter folgten institutionelle Investoren mit 35 Prozent (rund 262 Millionen Euro) sowie Hotelbetreiber mit rund zwölf Prozent (rund 94 Millionen Euro). Private-Equity-Investoren trugen etwa zehn Prozent (rund 75 Millionen Euro) bei. Ausländische Investoren kamen im ersten Halbjahr 2026 auf mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens (rund 410 Millionen Euro) und bleiben damit eine tragende Säule des deutschen Hotelinvestmentmarkts.

Im bisherigen Jahresverlauf dominierten wertschöpfungsorientierte Strategien das Marktgeschehen: Value-add- und opportunistische Transaktionen zusammen erreichten rund 433 Millionen Euro – das entspricht rund 60 Prozent des Gesamtvolumens. Core-Investitionen trugen mit rund 259 Millionen Euro etwa 36 Prozent bei, Core-plus-Transaktionen den verbleibenden Anteil. Das Übergewicht von Value-add- und opportunistischen Produkten zeigt, dass Investoren gezielt Repositionierungspotenziale suchen. Gleichzeitig signalisiert die anhaltende Core-Nachfrage ein weiterhin gesundes institutionelles Interesse.

Heidi Schmidtke, Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group, sagt: „Der Hotelbetreibermarkt war im ersten Halbjahr 2026 stark geprägt von der Insolvenz der Revo Hospitality Group, einer der größten Multibrand-Hotelbetreibergesellschaften mit Häusern in Europa und vor allem Deutschland. Als Resultat lässt sich bereits festhalten, dass die Gruppe aufgespaltet wurde und dabei neben bereits bekannten auch neue Betreibergesellschaften in den deutschen Hotelmarkt eingetreten sind.“

Und Schmidtke fügt hinzu: „Nachdem jedoch auch noch nicht alle Übernahmen abgeschlossen sind, dürften sich die Auswirkungen auch noch im zweiten Halbjahr zeigen. Ansonsten bestätigt sich weiterhin der Trend zu Konversionen, während Neubauprojekte weiterhin die Ausnahme darstellen. Als nennenswerte Eintritte von neuen Gruppen in den deutschen Hotelmarkt sind in der ersten Jahreshälfte 2026 Taj Hotels mit der Wiedereröffnung des ehemaligen Grand Hotel Hessischer Hof, als auch The Dean Hotels mit ihrem Debüt in Berlin-Charlottenburg infolge der Übernahme des ehemaligen Max Brown Hotel Ku'damm hervorzuheben.“

[1] Die Hotels & Hospitality Group von JLL Germany berücksichtigt Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens fünf Millionen Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden.