Präferenz für Großflächen mit hoher Qualität steigt, Nachfrage dürfte weiter zunehmen
Die öffentliche Verwaltung hat sich als zuverlässiger Stabilitätsfaktor auf dem deutschen Büromarkt etabliert. Mit einem regelmäßig hohen Anmietungsvolumen von jährlich rund 300.000 m² stützt sie den deutschen Büromarkt auch in wirtschaftlich anspruchsvollen Zeiten. In den vergangenen zehn Jahren lag der Flächenumsatz von Ämtern und Behörden lediglich im Jahr 2023 deutlich unter dieser Marke. Bei den Anmietungen stehen immer häufiger große und hochwertige Büroflächen im Fokus. Das geht aus einer aktuellen Analyse von JLL hervor, bei der die sieben größten deutschen Bürostandorte untersucht wurden.
„Die öffentliche Verwaltung ist der größte Büromieter in Deutschland und sorgt in einigen Metropolen seit geraumer Zeit für die größten Einzelabschlüsse der jeweiligen Märkte“, kommentiert Miguel Rodriguez Thielen, Head of Office Leasing JLL Germany. Beispiele seien im Jahr 2024 sowie im ersten Halbjahr 2025 die Anmietung der Landeshauptstadt Stuttgart über rund 26.400 m² in der Stuttgarter City, zwei Anmietungen des Jobcenters Köln mit zusammen mehr als 30.000 m² oder die Anmietung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) über mehr als 25.000 m² in Berlin-Kreuzberg.
Im Median-Mittel mietet die öffentliche Verwaltung Büroflächen in der Größenordnung von 1.500 m². Damit übertrifft sie alle anderen Branchen deutlich. Auf Rang zwei liegen Telekommunikationsunternehmen mit 650 m², gefolgt von den Branchen Industrie, Versicherungen, neue Medien und Transport, Verkehr, Lagerhaltung mit jeweils 600 m².
Im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre lag das Anmietungsvolumen der öffentlichen Verwaltung bei 330.000 m². Der Marktanteil schwankte dabei zwischen sechs und 14 Prozent, wobei 2024 der höchste Wert erzielt wurde. Der stabil hohe Beitrag der öffentlichen Verwaltung zum Flächenumsatz resultiert nach Ansicht von Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, aus ihrer langfristigen Planungssicherheit bei Entscheidungen und der geringeren Konjunkturabhängigkeit: „Verwaltungsaufgaben bleiben auch in Krisenzeiten bestehen und erfordern entsprechende Raumkapazitäten. Zudem sind öffentliche Immobilienentscheidungen oft Jahre im Voraus geplant und durchlaufen mehrstufige Genehmigungsprozesse, wodurch sie weniger anfällig für kurzfristige Marktvolatilitäten sind.“
Auf regionaler Ebene zeigen sich markante Unterschiede. So fällt der Marktanteil in Köln mit 17 Prozent, in Stuttgart mit 14 Prozent und Berlin mit zwölf Prozent deutlich höher aus als in Hamburg (zehn Prozent), Düsseldorf (acht Prozent), München (sieben Prozent) und Frankfurt (sechs Prozent). „Die Unterschiede resultieren aus den verschiedenen Verwaltungsfunktionen der Städte, wobei Landeshauptstädte und Behördenstandorte naturgemäß höhere Anteile aufweisen“, erklärt Scheunemann.
Auffallend ist städteübergreifend der Wandel bei den Qualitätsansprüchen. Zwischen den Jahren 2015 und 2019 hatten 42 Prozent der angemieteten Flächen der öffentlichen Verwaltung A-Qualität, seit 2020 ist dieser Wert auf 59 Prozent gestiegen. Einen so kräftigen Zuwachs gab es bei keiner anderen Branche in dem betrachteten Zeitraum. „Der Trend zu modernen und hochwertigen Büroflächen etabliert sich zunehmend auch in der öffentlichen Verwaltung. Vorangetrieben wird diese Entwicklung durch Nachhaltigkeitsanforderungen, gesetzliche Klimaneutralitätsziele und den Bedarf nach modernen Arbeitsplätzen zur Fachkräftegewinnung“, beobachtet Rodriguez Thielen.
Flächenqualität schlägt Lagekriterium
Die Lagequalität spielt im Gegensatz zur Gebäudequalität eine eher untergeordnete Rolle. So mieten Ämter und Behörden deutlich seltener in zentralen Toplagen als die anderen Branchen. Während beispielsweise unternehmensbezogene Dienstleister mehr als die Hälfte ihrer Flächen in Toplagen anmieten, liegt dieser Anteil bei der öffentlichen Verwaltung nur bei 28 Prozent. Dafür ist sie in Zweit- und Drittlagen mit insgesamt 72 Prozent im Vergleich überproportional vertreten.
In den kommenden Jahren dürften sich die bereits eingeschlagenen Entwicklungen fortsetzen. Rodriguez Thielen rechnet mit einer zunehmenden Nachfrage, die allein schon dadurch getrieben wird, dass der öffentliche Gebäudebestand größtenteils veraltet ist und modernisiert werden muss. Infolgedessen müssen Flächen für interimistische Nutzungen angemietet werden. Für zusätzliche Impulse könnten Investitionen und Mittel aus dem Sondervermögen Infrastruktur und Klimaneutralität sorgen.
Gleichzeitig könnte die fortschreitende Digitalisierung und Etablierung hybrider Arbeitsmodelle zu einer gewissen Reduzierung des Flächenbedarfs führen. „Von Berlin bis Stuttgart sehen wir einen deutlichen Trend: Behörden expandieren oft flächenmäßig und konsolidieren gleichzeitig historisch verteilte Standorte zu modernen Verwaltungszentren", so Rodriguez Thielen.
