JLL: Solide Finanzierung und Cashflow sind das Erfolgsrezept für 2026

Der Rückblick auf die Immobilienwirtschaft im Jahr 2025 fällt teils ernüchternd, teils positiv überraschend aus. Es lohnt also, jenseits der Zahlen, die abschließend Anfang Januar vorliegen werden, zu differenzieren: Der deutsche Investmentmarkt ist 2025 auf einem so niedrigen Niveau, dass fast jeder Business Case, der sich unter den momentanen Parametern rechnen lässt, auch erfolgreich sein dürfte. Die Akteure haben viele Risiken bereits eingepreist und die Finanzierungsbedingungen gaben zumindest im zweiten Halbjahr Grund zu vorsichtigem Optimismus – auch im langfristigen Vergleich.

Die Transaktionen, die erfolgreich abgeschlossen wurden, wurden hauptsächlich durch „Smart Money“ gestemmt. Damit meinen wir langfristig orientierte, diskretionär agierende Family Offices, die zum einen schnelle Entscheidungswege haben, zum anderen meist eine sehr gute Eigenkapitalbasis und langfristig denken. Zum anderen aber auch internationale Investoren und Private Equity Fonds aus unterschiedlichen Bereichen, die ebenfalls relativ diskretionär und zumindest mittelfristig agieren und einen weniger renditegetriebenen Ansatz verfolgen.

Das traditionelle deutsche Kapital agierte 2025 weiter sehr risikoscheu und unter dem Eindruck weniger neuer Allokationen in die Assetklasse „Immobilien“. Das sind insbesondere die offenen Immobilienfonds, aber auch die Versicherungen und Pensionskassen, die in den Jahren vor dem deutlichen Zinsanstieg den größten Anteil des Core-Kapitals in Deutschland ausmachten. Dieses Kapital investiert jetzt sehr defensiv, teilweise auch durch die Debatte um die Risikoeinstufung bei den offenen Immobilienfonds, die extern anders in der Risikoklasse eingestuft worden sind.

Auf der Verkäuferseite mussten einige Akteure aufgrund der weiteren Verfügbarkeit von Fremdkapital und Verlängerung von Krediten Abschreibungen und Buchwertverluste noch nicht realisieren, so dass die stillen Lasten in den Büchern noch nicht reduziert werden konnten. Die Lehre nach der Finanzkrise, nach welcher das Aussitzen mit der beginnenden Niedrigzinsphase und einer schnellen wirtschaftlichen Erholung eine erfolgreiche Strategie war, dürfte bei dieser Krise aber nur bei sehr langem Zeithorizont und damit sehr langfristig gelten.

Eine positive Entwicklung des auslaufenden Jahres ist, dass Büroprodukte zumindest in Einzelfällen auch wieder einen Markt finden und Transaktionen erfolgreich abgeschlossen werden – und zwar in gar nicht so wenigen Fällen. Ebenso positiv ist die Dynamik im Hotelsegment, wo beispielsweise die Umnutzung leerer Flächen zu Hotels wieder stärker funktioniert.

Wie bereits zu Jahresbeginn erwartet, entwickelte sich der Investmentmarkt für Wohnimmobilien in einer Seitwärtsbewegung bei Volumen und Preis. Und auch die Krise der deutschen Industrie mit großen Stellenstreichungen hatte spürbare Auswirkungen auf die Industrie- und Logistikmärkte – sowohl auf den Vermietungs- als auch auf den Investmentmärkten. Diese waren in vielen Branchen deutlich sichtbar und wurden entsprechend in die Entwicklung der Assetklasse eingepreist.

Viel Aufmerksamkeit erfuhren in diesem Jahr die Nutzungsarten Data Center und Verteidigungsindustrie. Dies ist vor dem Hintergrund der geopolitischen und technologischen Entwicklungen logisch und gerechtfertigt. Eine Rettung für den an mangelnder Beschleunigung leidenden Immobilienmarkt sind sie allerdings nicht. Defense-Immobilien sind entweder „normale“ Immobilien mit einer speziellen Nutzung für Verteidigung oder es sind so spezielle Immobilien, die für den klassischen Immobilienmarkt eher selten oder gar nicht zur Verfügung stehen. Truppenübungsplätze sind wichtig für die Ausbildung der Bundeswehr und ihrer Partner, aber in der Regel kein Investmentprodukt. Rüstungsfirmen benötigen auch klassische Büroflächen, genauso wie sie klassische Industrie- und Logistikflächen brauchen. Hier bieten sich auch Opportunitäten – jedoch eher als typische Public-Private-Partnership oder Sale-and-Lease-Back-Modelle, denn als hochspezialisierte Defense-Produkte.

Bei Data Centern ist die Situation etwas anders, weil diese über das Thema Energieinfrastruktur und Renewables ein Zusammenwachsen von Verbrauch und Produktion darstellt. Zugleich sehen wir Data Center mit ihrem sehr großen Energiebedarf stärker an die Quelle der Energieproduktion rücken. Das wird eher ein ganzheitliches Konzept. Der Leerstand in den B- und C-Lagen für Büros dürfte aber von beiden Nutzungsarten letztlich unbeeindruckt bleiben.

Dennoch lässt sich festhalten, dass die Vermietungsmärkte die Investmentmärkte in diesem Jahr überall gestützt haben. Das ist auch meine These für das kommende Jahr: Immobilieninvestitionen müssen sich sehr stark auf die Verbesserung des operativen Cashflows stützen, wenn sie erfolgreich sein wollen. Allein auf die Renditekompression zu setzen, reicht für eine Wertsteigerung oder -erhaltung sicher nicht aus. Das sieht man am ausgeprägtesten sowohl im Wohn- wie auch im Super-Core-Office-Bereich, wo sich die Neuvertragsmieten teilweise um zehn Prozent erhöht haben. Einfach deshalb, weil das Angebot attraktiver, nachhaltiger Flächen in zentralen Lagen viel zu knapp ist. Aber auch die Einzelhandelsvermietungsmärkte haben positiv überrascht und sich bei der Neuvermietung auf einem Niveau stabilisiert, das vor wenigen Jahren noch für die meisten undenkbar war.

Komplex ist derweil die Lage auf dem Wohnungsmarkt: Die stark steigenden Mieten führen dazu, dass der Anreiz umzuziehen weiter gesunken ist. Die Mietpreisbremsen führen derweil dazu, dass die Bestandsmieten sehr langsam steigen. Wer also seit einiger Zeit in seiner Wohnung ist, hat wenig Motivation, diese aufzugeben. Die Konsequenz: Die Fluktuationen bei den großen Bestandshaltern haben sich mehr als halbiert. Entsprechend kommt nur noch halb so viel Angebot auf den Markt wie vor zehn bis 15 Jahren, was wiederum den Druck auf die wenigen verfügbaren Wohnungen zusätzlich erhöht.

Oft steuert der Markt im Jahresverlauf auf neuralgische Punkte zu, von denen eine Trendwende erwartet wird, um dann festzustellen, dass sich die erhoffte Signalwirkung doch nicht einstellt. Das galt auf dem deutschen Markt in diesem Jahr für den Verkauf des Upper West in Berlin, von dem viele erwartet haben, dass er als Kristallisationspunkt die neue Core-Rendite für Büroimmobilien definiert. So vielbeachtet die Transaktion war, durchschlug sie jedoch nicht den gordischen Knoten der Zurückhaltung in dieser Assetklasse auf dem deutschen Markt.

Ein tatsächlicher Signalpunkt im Markt war aus meiner Sicht hingegen der Verkauf des ikonischen Bürogebäudes Trocadero nahe dem Eiffelturm in Paris von Union Investment an Blackstone. Hier hat zum ersten Mal klassisches deutsches Core-Kapital an internationales Kapital verkauft, das nicht mehr rein opportunistische Töpfe bedient, aber immer noch eine Renditeanforderung stellt, die deutlich über dem liegt, was klassischerweise deutsche Core-Investoren ihren Anlegern versprechen.

Die Tatsache, dass diese Transaktion erfolgreich umgesetzt wurde und der norwegische Staatsfonds Norges als Unterbieter nicht zum Zug kam, bedeutet, dass "Smart Money" momentan tatsächlich gute Abschlüsse machen kann – mit der entsprechenden Überzeugung und Investmentabsicht. Das gilt insbesondere im Core-Office-Bereich, aber auch in anderen Core-Bereichen.

Im internationalen Vergleich und Austausch kommt das Gespräch in diesen Monaten aber auch immer wieder auf die Themenfelder Psychologie und „Mindset“. In Deutschland liegt dabei der Fokus zu oft auf dem, was alles nicht funktioniert – die große Bürokratie, die politischen Auseinandersetzungen, die Verkrustungen. Vieles davon mag faktisch richtig sein. Trotzdem denke ich, wenn man sich außerhalb von Deutschland bewegt und umschaut, wie die Lage in anderen Ländern ist, dann ist ein Teil der Probleme auch eine Mentalitätsfrage.

Auch in anderen Ländern gibt es Flugausfälle, gravierende Probleme mit der Bahn und dem öffentlichen Gesundheitssystem. Die Bürokratie ist in anderen Ländern ebenfalls sehr ausgeprägt. Doch zugleich herrscht dort ein anderer „Spirit“, Chancen zu sehen und zu nutzen. In Europa gilt das unter anderem für Polen, Finnland und die Schweiz.

Für das kommende Jahr erwarte ich, dass das Transaktionsvolumen gegenüber 2025 leicht steigen wird. Wir sehen aktuell eine bessere Pipeline als zum gleichen Zeitpunkt vor einem Jahr. Zudem geht manchem Eigentümer mittlerweile die Puste aus – teilweise auf der Fremdkapital- und teilweise auf der Eigenkapitalseite. Die Preise werden 2026 in der Tendenz jedoch eher nicht steigen. Ich gehe von einer Seitwärtsbewegung aus – es ist nicht auszuschließen, dass sie sogar ein bisschen absinken, weil wir zunehmend mehr Produkte auf der Angebotsseite sehen werden.

Wer erfolgreich sein will, muss seine Finanzierungen früh sichern. Das Thema Super-Core-Office ist ein Trend, durch den die Spitzenmieten unaufhaltsam weitersteigen werden. Hier kann man praktisch zusehen, wie der Trend den operativen Cashflow über den reinen Mangel an guten Büroflächen in innerstädtischen Lagen weiter antreiben wird. Hinzu kommt, dass die zunehmende Verhandlungsmacht der Arbeitgeber dazu führen wird, dass die Homeoffice-Optionen in der privaten Wirtschaft deutlich zurückgehen werden. Die Kluft zwischen öffentlichem Dienst und privater Wirtschaft wird in dieser Frage wachsen.

Es wird zudem interessant zu beobachten sein, wie sich der Berliner Wohnungsmarkt unter dem zunehmenden Druck der Kommunalwahl in der Hauptstadt am 20. September 2026 entwickelt, möglicherweise kombiniert mit einer Abstimmung über die Verstaatlichung großer Wohnungseigentümer.

Die Politik wird weiter dicke Bretter bohren müssen, um nachhaltige Veränderungen auf allen drei Ebenen Bund, Länder und Kommunen zu erreichen. In der Komplexität des Staates bedeutet das: Selbst, wenn auf Bundesebene etwas positiv entschieden wird, bedeutet das noch lange nicht, dass es auch tatsächlich so vor Ort umgesetzt wird – insbesondere nicht, wenn politische Lager übersprungen oder überbrückt werden müssen. Insofern muss die Immobilienwirtschaft weiterhin selbst aktiv werden und darf nicht allein auf Impulse aus der Politik warten.