Künstliche Intelligenz wird den Büromarkt weniger durch einen abrupten Flächenrückgang verändern als durch eine zunehmende Polarisierung zwischen hochwertigen, anpassungsfähigen Objekten und strukturell anfälligen Beständen. Zu diesem Ergebnis kommt das aktuelle Whitepaper von PTXRE „Künstliche Intelligenz, Arbeitsmarkt und Büromarkt – Evidenzlage 2025 - 2026 und mögliche Implikationen für Büroinvestoren“.
Die Auswertung internationaler Studien und aktueller Arbeitsmarktdaten zeigt: KI führt bislang eher zu einer Transformation von Aufgabenprofilen als zu einer flächendeckenden Substitution von Bürojobs. Besonders exponiert sind routineintensive Büro- und Verwaltungstätigkeiten, während wissensintensive Funktionen – etwa in den Bereichen Daten, Software, KI, Cybersecurity und Governance – weiter an Bedeutung gewinnen.
Das Whitepaper empfiehlt Investoren eine transparente Szenariologik mit Base-, Best- und Worst-Case-Annahmen sowie eine explizite Modellierung von Tenant-Exposures, Workplace-Strategien und CapEx-Optionen.
„Die seriöse Evidenzlage stützt weder ein kurzfristiges ‚Büro stirbt‘-Szenario noch eine Entwicklung ohne strukturelle Brüche“, sagt Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei PTXRE. „Wahrscheinlicher ist eine beschleunigte Reallokation von Aufgaben und Fähigkeiten innerhalb der Bürobeschäftigung. Das hat nicht primär pauschale Flächeneffekte, sondern vor allem qualitative Konsequenzen.“
Ein zentrales Ergebnis der Analyse ist, dass die künftige Büroflächennachfrage nicht linear aus den Beschäftigungszahlen abgeleitet werden kann. Sie entsteht aus dem Zusammenspiel von Bürobeschäftigung, Flächeneffizienz (Quadratmeter je Arbeitsplatz), Nutzungsintensität (Hybrid-Modelle) sowie Qualitäts- und Lagepräferenzen. KI beeinflusst potenziell alle vier Faktoren gleichzeitig.
„Für Investoren ist weniger eine plakative Prozentzahl entscheidend als die Fähigkeit, Mieter- und Funktionsprofile differenziert zu analysieren“, erklärt Trumpp. „Ob ein Objekt künftig unter Druck gerät oder von der Transformation profitiert, hängt maßgeblich davon ab, welche Tätigkeiten dort gebündelt sind und wie flexibel Gebäude auf veränderte Workplace-Strategien reagieren können.“
Am wahrscheinlichsten ist eine weitere Verstärkung der Qualitäts- und Lagepolarisation: Prime-Objekte in gut angebundenen, talent- und fachkräftestarken Städten und Lagen mit hoher ESG-Performance und flexiblen Grundrissen dürften resilient sein und vergleichsweise sichere Cashflows generieren. Sekundäre, wenig flexible Bestände tragen dagegen ein steigendes CapEx- und Obsoleszenz-Risiko.
