Zur MIPIM 2026: Ulrich Höller zu aktuellen Themen der Immobilienbranche

Die globale Wirtschaftslage bleibt fragil. Der aktuelle Krieg in Nahost erhöht zudem die Unsicherheiten in Bezug auf künftige Zinsentwicklungen und Auswirkungen auf die Märkte.

Die Bundesregierung hatte Ende Januar für das Jahr 2026 ein moderates Wirtschaftswachstum von rund 1,0 Prozent prognostiziert. Nach zwei Rezessionsjahren und einem schwachen Plus im Jahr 2025 deutete sich damit eine gewisse konjunkturelle Beruhigung an, jedoch kein neuer Aufschwung. Inwiefern diese Erwartungen korrigiert werden müssen, hängt nun auch von der Dauer des Konflikts in der Golfregion ab.

Bislang wird die gesamtwirtschaftliche Entwicklung vor allem durch staatliche Investitionen, privaten Konsum und kalendarische Effekte getragen. Eine flächendeckende Investitionsdynamik in der Privatwirtschaft oder deutliche Exportimpulse bleiben bislang aus.

Für die Immobilienwirtschaft bedeutet dieses Umfeld eine verbesserte Planbarkeit, ersetzt aber nicht den fehlenden eigenständigen Nachfrageimpuls. Investitionsentscheidungen im Wohnungs- und Bürosektor bleiben im Jahr 2026 selektiv und hängen maßgeblich von Finanzierungsbedingungen, Investitionsaufwand sowie regulatorischer Klarheit ab.

Eine zentrale Rolle spielt die Entwicklung der Zinssätze. Sie beeinflusst sowohl die Bewertung von Objekten als auch die Aktivität auf dem Transaktionsmarkt. Dabei steht weniger ein möglichst niedriger Zinssatz im Fokus, sondern vielmehr die Erwartung verlässlicher Rahmenbedingungen. Mit der stabilen Einlagefazilität von 2,0 Prozent bei der Europäischen Zentralbank (EZB) ist ein wesentlicher Unsicherheitsfaktor entfallen. Ob und wie die EZB auf die Entwicklungen im Nahen Osten regiert, bleibt abzuwarten. Klar ist jedoch, dass Investoren dort aktiv werden, wo Cashflows realistisch planbar sind, der Investitionsbedarf überschaubar bleibt und nachvollziehbare Exit-Pfade bestehen.

Objekte mit hohem Investitionsaufwand und unklarer Anschlussverwendung geraten hingegen weiter unter Druck. Kaufinteressenten erwarten höhere Renditen, Banken fordern Risikozuschläge. Beides führt unmittelbar zu sinkenden Marktwerten. Die Finanzierung wird damit zum entscheidenden Selektionsinstrument.

Die Kreditvergabe bleibt im Jahr 2026 zurückhaltend, ist aber zunehmend wieder marktbelebend. Banken prüfen Projekte deutlich differenzierter und alternative Finanzierungsplayer und Debt Funds treten zunehmend in den Vordergrund. Standortqualität, Nutzungsperspektiven, Ertragsstabilität und ESG-Konformität bestimmen die Rahmenbedingungen. Für Value-add-Immobilien bestehen Finanzierungschancen, wenn der Investitionsbedarf realistisch kalkuliert ist, Genehmigungsrisiken beherrscht werden können und genügend Eigenkapital vorhanden ist. Bei Objekten mit hohem Aufwand, aber ohne klaren Sanierungs- oder Exit-Pfad, sinkt der Finanzierungsspielraum deutlich.

Zudem wächst der Druck durch die anstehende Refinanzierungswelle bestehender Finanzierungen aus der Niedrigzinsphase. Anschlussfinanzierungen erfolgen zu höheren Zinssätzen und unter strengeren vertraglichen Bedingungen. Eigentümer stehen damit vor der Entscheidung, ob sie Kapital nachschießen, das Objekt repositionieren oder veräußern. Dies bringt wieder mehr Bewegung in den Markt, allerdings punktuell und nicht flächendeckend.

Der Wohnungsmarkt behauptet auch 2026 seine Rolle als stabilstes Segment der Immobilienwirtschaft. Die Nachfrage ist strukturell begründet, während das Angebot weiterhin deutlich hinter dem tatsächlichen Bedarf zurückbleibt. Die Neubautätigkeit bleibt begrenzt. Gründe dafür sind anhaltend hohe Baukosten, komplexe regulatorische Anforderungen und unklare Förderbedingungen. In der Folge gewinnen Nutzungsformen wie Serviced Apartments, Long-Stay-Living und studentisches Wohnen an Bedeutung, weil sie zusätzlichen Wohnraum in nachfragestarken Lagen schaffen und sich häufig flexibler umsetzen lassen als klassischer Wohnungsneubau.

Finanziert werden überwiegend Wohnprojekte in nachgefragten Lagen, Bestände mit überschaubarem Sanierungsbedarf und Vorhaben mit gesicherter Förder- und Genehmigungslage.

Schwierig gestaltet sich die Lage bei Beständen mit erheblichem energetischem Nachholbedarf, wenn sich Investitionsaufwand und erzielbare Mieten nicht in ein wirtschaftliches Verhältnis bringen lassen. In solchen Fällen drohen Einschränkungen bei der Finanzierbarkeit sowie strukturelle Wertanpassungen. Der Wohnungsmarkt unterliegt damit im Jahr 2026 weniger konjunkturellen Zyklen, sondern wird zunehmend durch politische und regulatorische Rahmenbedingungen geprägt.

Der Wohnungsbau-Turbo verdeutlicht diese Marktmechanik. Das Instrument setzte politisch das richtige Signal, indem es Geschwindigkeit als Engpass adressierte. Aus Investorensicht blieb die Wirkung jedoch begrenzt. Beschleunigte Verfahren kompensieren weder hohe Bau- und Capex-Kosten noch unsichere Förderlogiken oder restriktivere Finanzierungskonditionen. In der Praxis scheitert der Impuls weniger am rechtlichen Rahmen als an fehlender Umsetzungskapazität in den Kommunen und an wirtschaftlichen Realitäten. Der Bau-Turbo zeigt damit exemplarisch: Geschwindigkeit ist notwendig, aber ohne finanzielle Tragfähigkeit kein Investitionsauslöser.

Im Bürosegment verschärft sich die bereits bestehende Polarisierung weiter. Die wirtschaftliche Stabilisierung führt nicht zu einer breiten Nachfrageerholung, sondern zu gezielter Auswahl. Hochwertige Büroimmobilien in zentralen Lagen mit moderner Flächenqualität, guter Erreichbarkeit und nachweislicher ESG-Konformität wie das „Central Parx“ in Frankfurt bleiben gefragt und sind in der Regel finanzierbar. In diesen Teilmärkten sind stabile bis leicht steigende Spitzenmieten möglich. Gleichzeitig ist das Angebot in diesen Segmenten begrenzt.

Büroobjekte mit funktionalen Defiziten, hohem Investitionsbedarf oder eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit geraten dagegen zunehmend unter Druck. Sie sehen sich mit höheren Risikoaufschlägen, eingeschränkter Finanzierungsbereitschaft und sinkenden Marktwerten konfrontiert. In diesem Umfeld wird die Finanzierung zum Korrektiv: Nur Objekte mit überzeugender Perspektive erhalten Zugang zu Kapital.

Die ABG Real Estate Group hat zusätzlich zu ihrer Kompetenz in der Büroentwicklung ihre Wohnaktivitäten deutlich ausgebaut. Parallel dazu wächst das Assetmanagement-Geschäft für institutionelle Investoren gezielt.

Im Investment- und Assetmanagement hat die ABG Real Estate Group jüngst von mehreren institutionellen Investoren aus dem Bereich berufsständischer Versorgungswerke das Mandat für ein vier Immobilien umfassendes Portfolio erhalten. Dabei handelt es sich mit dem Garden Tower, dem Eurotheum und dem Japan Center im CBD von Frankfurt sowie das Pressehaus am Alex in Berlin um vier außergewöhnliche, prominente Immobilien. Das Portfolio wird gemeinschaftlich von mehreren institutionellen Investoren gehalten.

Darüber hinaus verantwortet das Unternehmen das Assetmanagement für das denkmalgeschützte Hotel „Taschenbergpalais“ in Dresden.

Im Bürosegment verläuft die Entwicklung des „Central Parx“ in Frankfurt planmäßig. Es zählt zu den markantesten Revitalisierungsprojekten in Frankfurt und wird im Joint Venture mit der HanseMerkur Grundvermögen AG bis Anfang 2028 umfassend revitalisiert. Bereits jetzt sind die Flächen nahezu vollständig vermietet. Als weiteres Vorhaben im Frankfurter Zentrum wird derzeit die umfassende Erneuerung des „Palais Rossmarkt“ geplant, ein weiteres Top-Landmark-Projekt. Hier ist ein Baubeginn für Anfang 2027 geplant. Die HanseMerkur Grundvermögen AG ist als Joint-Venture-Partner wieder an Bord.

Im Wohnsegment befinden sich die „Mariengärten“ in München in der konkreten Vorbereitungsphase. Der Billigungsbeschluss des Bebauungsplanverfahren wurde im Dezember 2025 erteilt, die Umsetzung des Projektes mit über 500 Wohneinheiten wird ab 2027 beginnen. Darüber hinaus entwickelt die ABG Real Estate Group im Joint Venture mit Values das „Quartier Helene“ im Münchner Europark. Für das rund 43.000 Quadratmeter große Areal und das geplante neue Stadtquartier mit einem gemischten Nutzungskonzept mit bis zu 1.000 Wohneinheiten, Gewerbeflächen und ergänzenden Funktionen hat die Landeshauptstadt München mit dem Aufstellungsbeschluss dem Bebauungsplanverfahren zugestimmt.