Asiatische Nutzer prägen Kernmärkte auf dem deutschen Industrie- und Logistikvermietungsmarkt

Zum Ende des ersten Halbjahres 2026 erzielten die Top-8-Logistikmärkte einen Flächenumsatz von 1,2 Millionen Quadratmetern und lagen damit lediglich 3 Prozent unter dem Vorjahreswert. In fünf der acht Standorte ist bereits eine spürbare Erholung der Nachfrage erkennbar.

Trotz teils deutlicher regionaler Unterschiede zeigt sich ein einheitlicher Trend: Die Anzahl der Abschlüsse steigt, während die durchschnittliche Flächengröße sinkt. Rund 63 Prozent aller Abschlüsse entfielen auf das Segment unterhalb von 3.000 Quadratmetern. Verantwortlich dafür ist vor allem eine veränderte Nachfragestruktur durch neue Nutzergruppen, wie etwa Padel-Anbieter, sowie ein verstärkter Fokus auf zentrale Lagen.

Innerhalb der Top-8-Märkte erzielte Frankfurt mit 294.600 Quadratmetern den höchsten Flächenumsatz, gefolgt von Hamburg mit 180.700 Quadratmetern – zwei Märkte mit direkter Anbindung an globale Lieferketten, die sich im langfristigen Vergleich jedoch unterschiedlich entwickeln. Während Frankfurt gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 6 Prozent zulegte und den Fünfjahresdurchschnitt sogar um 35 Prozent übertraf, blieb Hamburg aufgrund des begrenzten Flächenangebots um 21 Prozent hinter dem Vorjahreswert zurück. Dieser Rückgang ist jedoch maßgeblich auf das begrenzte Flächenangebot zurückzuführen. Die Region Leipzig verzeichnete mit 70.000 Quadratmetern den niedrigsten Flächenumsatz. Trotz guter Flächenverfügbarkeiten sorgt die wirtschaftliche Unsicherheit dort weiterhin für eine ausgeprägte Entscheidungszurückhaltung auf Nutzerseite.

Mit Ausnahme von Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg wurden in allen übrigen Märkten mehr Abschlüsse registriert als im Vorjahreszeitraum – ein klarer Indikator für eine steigende Marktaktivität. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 26 Großabschlüsse verzeichnet, davon allein 16 im zweiten Quartal. Zu den größten Anmietungen zählen Siemens mit mehr als 30.000 Quadratmetern in Offenbach, die H&G AG mit rund 27.800 Quadratmetern in Hamburg sowie ein BTS-Neubau von Wisag AG in Krefeld mit rund 20.000 Quadratmetern.

In der ersten Jahreshälfte zeigte sich eine erhöhte Präsenz asiatischer Nutzer in Frankfurt (Anteil von 4 Prozent), Hamburg (9 Prozent), Düsseldorf (11 Prozent) und insbesondere Köln (24 Prozent). In Berlin wurde die Nachfrage hingegen maßgeblich von europäischen Handels- und E-Commerce-Unternehmen getragen. In München waren Unternehmen aus dem Rüstungssektor überdurchschnittlich aktiv und stellten mit einem Anteil von 18 Prozent am Flächenumsatz einen wesentlichen Nachfrageimpuls dar. Anders stellt sich die Entwicklung in Stuttgart dar: Die wirtschaftlichen Herausforderungen der industriell geprägten Region führen zu Stellenabbau und Werksschließungen, während neue Impulse aus dem Freizeit- und Sportsegment – insbesondere durch Padel-Anbieter – kommen.

Christian Kah, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers, sagt: „Die aktuellen Kennzahlen deuten auf eine weiterhin moderate, zugleich aber klar erkennbare Erholung der Flächennachfrage hin. Gleichwohl erfordert die Interpretation eine differenzierte Betrachtung. Ein zentraler limitierender Faktor bleibt die Flächenknappheit in Verbindung mit einer schwachen Neubaupipeline, die nahezu alle Top-8-Logistikmärkte betrifft. Ausnahmen bilden derzeit lediglich Berlin und Leipzig. Gerade internationale Nutzer stoßen dabei auf Flächenengpässe, wie sie sie aus anderen Märkten häufig nicht kennen. Viele Großgesuche lassen sich deshalb in den Kernmärkten nicht realisieren und werden entweder zurückgestellt oder auf Flächenangebote in der Peripherie verlagert.“

Sowohl Spitzen- als auch Durchschnittsmieten verzeichnen in den Top-8-Logistikmärkten im Jahresvergleich ein moderates Wachstum. Dabei entwickelten sich die Durchschnittsmieten mit einem Plus von 5 Prozent dynamischer als die Spitzenmieten (+3 Prozent). Wie bereits im ersten Quartal weist Frankfurt die höchste Mietdynamik auf: Die Spitzenmiete für Neubauobjekte stieg um 7 Prozent, die Bestandsmieten legten sogar um 10 Prozent zu. In Berlin und Leipzig, wo weiterhin vergleichsweise hohe Flächenverfügbarkeiten bestehen, fiel die Mietpreisentwicklung dagegen verhaltener aus. Die teuersten Standorte bleiben München (10,30 Euro/Quadratmeter) und Stuttgart (8,90 Euro/Quadratmeter). Beide Standorte verzeichnen ein Plus von jeweils 5 Prozent.

Kah verdeutlicht: „Für ein weiteres Mietwachstum sind drei zentrale Faktoren entscheidend: eine steigende Nachfragedynamik, ein geeignetes, zugleich knappes Flächenangebot und zahlungsbereite Nutzer. Diese Konstellation zeigt sich aktuell insbesondere in Frankfurt, Düsseldorf und Köln. München und Stuttgart nehmen aufgrund ihres hohen Bestandsanteils, des begrenzten Angebots an Entwicklungsflächen und ihrer auf Light-Industrial-Objekte ausgerichteten Nutzerstruktur eine Sonderstellung ein. Entsprechend entwickeln sie eigene Marktdynamiken.“

Auf Basis der aktuell vorliegenden Flächengesuche rechnet Colliers für die zweite Jahreshälfte mit einer Belebung der Nachfrage. Zusätzliche Impulse für das Mietwachstum dürften sich daraus jedoch erst mittelfristig entfalten.