Bilanz 2025 – Ausblick 2026: Aengevelt analysiert verhaltenen Büromarkt Berlin.

Content: Aengevelt analysiert verhaltenen Büromarkt Berlin.

- Gesunken: Büroflächenumsatz unter Vorjahreswert.
- Anziehend: Angebotsreserve gestiegen.
- Qualität bleibt gefragt: Spitzenmietniveau auf hohem Niveau stabil.

• Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Berliner Büromarkt im vierten Quartal 2025 einen Büroflächenumsatz von rd. 110.000 m² und blieb damit etwa ein Viertel unter dem Vorjahresquartal (Q4 2024: rd. 145.000 m²).
• Das Gesamtjahr 2025 liegt mit einem Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 475.000 m² etwa 17 % unter dem Vorjahreswert (2024: rd. 570.000 m²) und rd. 40 % unter dem Zahnjahresmittel (Ø 2015–2024: 794.000 m² p.a.).
  Mit diesem Ergebnis belegt Berlin bundesweit den dritten Platz hinter Frankfurt (rd. 564.000 m²) und München (rd. 550.000).
• Für das Gesamtjahr 2026 prognostiziert Aengevelt Research für Berlin einen anziehenden Büroflächenumsatz um 550.000 m².

• 2019 erreichte die Angebotsreserve in Berlin mit 280.000 m² ihren niedrigsten Stand in diesem Jahrtausend. 2020 erfolgte eine Trendumkehr, das Volumen kurzfristig verfügbarer Bürofläche erhöht sich seitdem kontinuierlich auf rd. 1.390.000 m² bis Ende 2024.
• Dieser Trend setzte sich im Jahresverlauf 2025 nochmals deutlich fort: Anfang 2026 stellt sich die Angebotsreserve in Berlin nach Analysen von Aengevelt Research auf rd. 1.850.000 m².
• Die Leerstandsquote hat sich damit bei einem Gesamtbüroflächenbestand von rd. 22 Mio. m² auf rd. 8,4 % erhöht (Anfang 2025: 6,4 %).
• Bis Ende 2026 geht Aengevelt Research von einem weiteren Anstieg der Angebotsreserve auf etwa 2 Mio. m² aus.

• Seit 2020 ist das Fertigstellungsvolumen neuer bzw. umfassend sanierter Büroflächen deutlich gewachsen und übertraf zwischen 2021 und 2023 deutlich die 500.000 m²-Marke (2021: rd. 580.000 m², 2022. rd. 750.000 m²; 2023: rd. 617.000 m²). 2024 waren es mit rd. 495.000 m² markant weniger Neubauflächen.
• Für 2025 analysiert Aengevelt Research mit rd. 400.000 m² ein erneut rückläufiges Fertigstellungsvolumen, das damit moderat unter dem Dekadenmittel (Ø 2015-2024: rd. 422.000 m²) liegt.
• Für 2026 zeichnet sich nach aktuellem Erfassungsstand ein Fertigstellungsvolumen von erneut rd. 400.000 m² neuer Bürofläche ab.

  Damit wächst das Angebot an nachhaltigen, ESG-gerechten Büroflächen weiter – eine positive Entwicklung, da auf diesen Flächen auch der Nachfrageschwerpunkt breiter, vor allem internationaler Nutzergruppen liegt. Auf der anderen Seite verlieren ältere, energetisch suboptimale Objekte an Attraktivität und sind zunehmend schwerer zu vermarkten.

• Die gewichtete Spitzenmiete stellt sich seit 2023 stabil auf aktuell rd. EUR 45,-/m², genauso wie die mittlere Miete in zentralen Lagen mit rd. EUR 29,-/m².
• Im Jahresverlauf 2026 prognostiziert Aengevelt Research eine leicht anziehende Spitzenmiete um rd. EUR 46,-/m².