BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Büromarktzahlen für das 4. Quartal 2025
Der Büromarkt München konnte sein Vorjahresniveau mit einer Gesamtbilanz von rund 581.000 m² fast bestätigen. Insgesamt steht im Vergleich mit dem Flächenumsatz aus 2024 (rund 606.000 m²) jedoch ein geringfügiger Rückgang um rund 4 % zu Buche. Beim Blick hinter das Zahlenwerk sticht die kontinuierliche Umsatzbelebung im Jahresverlauf heraus: Mit rund 173.000 m² wurde zum Jahresende sogar das beste Quartalsergebnis seit Q3 2022 erzielt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Unterstrichen wird das dynamische Vermietungsgeschehen der letzten drei Monate zudem dadurch, dass fast ein Drittel aller erfassten Verträge in der Zeitspanne zwischen Oktober und Ende Dezember 2025 zum Abschluss gekommen sind“, erläutert Michael Morgan, Münchener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Erfreulich ist darüber hinaus, dass sich die gute Nachfrageentwicklung über alle Größensegmente erstreckt: So entfallen sowohl auf das kleine (bis 1.000 m²: 37,5 %), als auch auf das mittlere (1.001 - 5.000 m²: 33,0 %) und das große (ab 5.000 m²: 29,5 %) Marktsegment jeweils hohe Umsatzanteile.
Weiter im Fokus der Nachfrage steht vor allem die Münchener City (84.500 m²), die nach dem Cityrand Ost (115.300 m²) die umsatzstärkste Büromarktzone bildet. Demnach verwundert es auch nicht, dass der Druck auf die Mieten in den Top-Objekten und -Lagen ungebrochen hoch bleibt und im Zusammenspiel mit der niedrigen Leerstandsquote (City mit nur 3,4 %) in Q4 für einen erneuten Anstieg im Premiumsegment gesorgt hat (58,00 €/m²). Vereinzelte Verträge übersteigen hierbei sogar dieses auch bundesweite Top-Level.
Industrieverwaltungen bleiben Top-Branche
Die traditionell starken Verwaltungen von Industrieunternehmen konnten in den ersten drei Quartalen vier der fünf größten Abschlüsse und ein insgesamt dynamisches Marktgeschehen im kleineren und mittleren Segment verbuchen. Dementsprechend geht ein hoher Anteil von knapp 30 % und gut 173.000 m² auf das Konto des Branchenprimus. Aktiv zeigten sich zudem auch Beratungsgesellschaften (fast 15 %), IuK-Technologien (rund 13 %) sowie das Gesundheitswesen (gut 11 %) und sorgen damit für einen diversifizierten Branchenmix bei den erfassten Verträgen.
Bei der Leerstandsentwicklung scheint der zyklische Scheitelpunkt im Münchener Marktgebiet inzwischen nahezu erreicht zu sein. Trotz alledem war mit rund 1,82 Mio. m² ein weiterer leichter Anstieg im Vorjahresvergleich zu vermelden (+8 % ggü. Q4 2024). Gleichzeitig haben moderne Leerstandsflächen durch das gute Vermietungsgeschehen seit Oktober um rund 10 % nachgegeben, sodass nur noch knapp 45 % des Gesamtvolumens einem höherwertigen Ausstattungsstandard entsprechen (49 % waren es noch im Gesamtjahr 2024). Bei den Leerstandsquoten ergibt sich nach wie vor eine breite Range von 1,8 % am Cityrand Nord bis hin zu 10,2 % im Stadtgebiet Süd. Die aggregierte Leerstandsquote über alle Teilmärkte notiert mit 7,9 % aktuell wieder unter der 8 %-Marke (ggü. 8,1 % in Q3 2025).
