Nach Angaben von Colliers wurden in Deutschland in den ersten drei Quartalen 2025 Immobilien für 23,7 Milliarden Euro gehandelt. Davon entfielen 17,2 Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien und 6,5 Milliarden Euro auf das institutionelle Wohnsegment ab zehn Wohneinheiten. Zu dem leichten Rückgang des Transaktionsvolumens gegenüber der Vorjahresperiode von 2 Prozent trug der Wohnbereich mit einer Schrumpfung von 7 Prozent bei, während der Gewerbebereich sein Neunmonatsergebnis von September 2024 wiederholen konnte.
Gewerbeimmobilien erzielten im dritten Quartal das stärkste Dreimonatsergebnis des Jahres mit knapp 6,3 Milliarden Euro. Die Zahl der Transaktionen stieg zwischen Januar und September gegenüber dem Vorjahr um 5 Prozent an, was bei gleichem Volumen darauf hindeutet, dass sich hinsichtlich der Größenstruktur der Abschlüsse noch keine signifikante Verschiebung zu größeren Ticketgrößen abzeichnet. Unverändert zum Vorjahr finden 90 Prozent aller Abschlüsse im Segment unter 50 Millionen Euro statt. Der volumenbezogene Marktanteil in diesem Segment ist um 6 Prozentpunkte auf 48 Prozent gestiegen.
Francesca Boucard, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers: „Der Investmentmarkt ist weiterhin in einer Transformationsphase, in der sich institutionelle Investoren komplexen, zum Teil rasant ändernden geopolitischen und konjunkturellen Entwicklungen gegenübersehen. Die anhaltende Verunsicherung zeigt sich weiterhin deutlich am Ausbleiben großvolumiger Transaktionen. Das Vertrauen in Immobilieninvestments kehrt jedoch allmählich zurück, wie beispielsweise die jüngsten Ergebnisse des Immobilienklima-Index über nahezu allen Nutzungsarten hinweg bestätigen. Die Verfestigung des Trends Richtung 100-Punkte-Marke, die für ein positives Marktsentiment steht, bestärkt uns in der Annahme, dass der Weg für allmählich anziehende Marktaktivitäten geebnet ist.“
Michael R. Baumann, Head of Capital Markets Germany bei Colliers, ergänzt: „Bestätigung für eine allmähliche Marktbelebung findet sich auch in einigen richtungsweisenden Transaktionen, die wir im aktuellen Quartal beobachten konnten. Immerhin entfielen seit Jahresbeginn mehr als die Hälfte der 25 Abschlüsse mit einem Mindestvolumen von 100 Millionen Euro beziehungsweise 42 Prozent des Transaktionsvolumens auf das dritte Quartal.“
Größte Transaktion des Quartals ist das zwölf Logistikimmobilien umfassende Helix-Portfolio aus dem German Logistics Fund, das für rund 350 Millionen Euro von Nuveen und Palmira an die US-amerikanische Investmentgesellschaft Starwood Capital veräußert wurde. Ein bemerkenswerter Einzeldeal, der ebenfalls nach einem längeren Transaktionsprozess den Besitzer wechselte, ist das Berliner Einkaufszentrum Gropius Passagen. Es ging für rund eine Viertelmilliarde Euro an den britischen Investor Hayfin Capital über. Diese Großdeals trugen dazu bei, dass sich Logistikimmobilien mit 23 Prozent Marktanteil auf Platz 2 und Einzelhandelassets mit 22 Prozent auf Platz 3 der gefragtesten Nutzungsarten halten konnten.
Büroimmobilien eroberten sich mit 24 Prozent des Transaktionsvolumens die Spitzenposition zurück. Mit der Veräußerung der Berliner Edison-Höfe sowie dem Hamburger Atlantic Haus wurden in den TOP-7-Märkten zumindest wieder einige Transaktionen im niedrigen dreistelligen Millionen-Euro-Bereich registriert. Mit dem Ausbleiben großer Leuchtturm-Transaktionen blieb das Marktvolumen der sieben großen Investmentzentren bezogen auf den gesamtdeutschen Markt mit 38 Prozent aber weiter unterdurchschnittlich.
Baumann weiter: „Investoren erkennen zunehmend, dass die Marktphase bezüglich Verfügbarkeit und Pricing im Core-Bereich kaum attraktiver werden kann als im Moment. Ein wachsendes Interesse an aktuellen Trophy-Objekten wie dem Opernturm in Frankfurt zeugen davon. Vor allem ausländische Investoren erkennen die Chancen und schätzen die Rahmenbedingungen am deutschen Markt deutlich positiver ein als die heimischen Investoren. Ausländisches Kapital ist an 44 Prozent des Transaktionsvolumens beteiligt, in der Kategorie über 100 Millionen Euro liegt der Wert sogar bei rund zwei Dritteln. Schützenhilfe für eine Rückkehr von Core-Investments gibt es auch von der Finanzierungsseite. Obwohl Finanzierungsmöglichkeiten und -konditionen insgesamt weiterhin limitiert bleiben, lässt sich ein selektiver Wettbewerb der Banken bei der Finanzierung von krisensicherem Produkt beobachten.“
Auffällig sind auch die im langjährigen Vergleich hohen Anteilswerte von Gesundheitsimmobilien und Hotels mit jeweils 8 Prozent. Im Pflegesegment ist die Konsolidierung der Betreiberlandschaft unter dem steigenden Kostendruck ein Treiber für Fusionen und Übernahmen. Währenddessen sind im Hotelbereich die guten Fundamentaldaten in Deutschland, insbesondere die Rekordübernachtungszahlen und steigende Bettenauslastung, ein entscheidendes Argument für die zunehmende Zahl an Transaktionen. Mit der Übernahme von 22 Einrichtungen der insolventen Argentum Pflegegruppe sowie dem Keystone-Hotelportfolio wurden zwei Großabschlüsse oberhalb von 100 Millionen Euro registriert. Trotz der erwähnten Paketverkäufe bleibt der Portfoliohandel mit 24 Prozent Marktanteil eher verhalten.
Asset- und Fondsmanager sind wieder aktiver für professionelle Immobilienanleger im Einsatz und haben mit 24 Prozent Marktanteil Corporates und Eigennutzer (18 Prozent) sowie Privatinvestoren (16 Prozent) als bedeutendste Käufergruppe auf die Plätze verwiesen. Die Verkäuferseite dominieren neben Projektentwicklern (19 Prozent) ebenfalls Corporates und Eigennutzer (18 Prozent) sowie Asset- und Fondsmanager (17 Prozent).
Das nur graduell veränderte Rendite- und Zinsumfeld hat in den letzten drei Monaten keinen Einfluss auf Immobilienspitzenrenditen ausgeübt. Spitzenrenditen in den deutschen TOP-7-Investmentmärkten liegen im Bürosegment weiter zwischen 4,50 Prozent in München und 5,00 Prozent in Düsseldorf und Köln. Die Unterschreitung der 5-Prozent-Marke in Einzelfällen ist meist mit dem Erwerb durch eigenkapitalstarke Privatinvestoren verknüpft. Selektive Finanzierung und höhere Finanzierungskosten werden insbesondere die Finanzierbarkeit von Non-Core-Assets belasten und zu weiteren Preisnachlässen führen. Hohe Bau- bzw. Capex-Kosten belasten zudem Investitionsstrategien im Bestand.
Baumann: „Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch eine Konsolidierung des Transaktionsgeschehens auf Vorjahresniveau aus, sodass wir an der Juniprognose in der Region von 25 Milliarden Euro im Gewerbeimmobiliensegment zum Jahresende festhalten. Daran wird auch ein umsatzstärkeres Abschlussquartal nicht viel ausrichten können, selbst wenn einige Transaktionen der wieder recht gut gefüllten Pipeline in den TOP 7 vor Jahresende zum Abschluss kommen sollten. Angesichts langwieriger Verkaufsverhandlungen bleibt eine Prognose zu Abschlusswahrscheinlichkeit, -zeitpunkt und Pricing schwierig.“
Boucard ergänzt: „Moderate Konjunkturprognosen sorgen nicht unbedingt dafür, langfristige Investmententscheidungen zu befeuern. Wir sehen bis ins Jahr 2026 hinein Fortschritte bei der Markterholung, aber noch keinen ausgeprägten zyklischen Aufschwung.“
