Nach Angaben von Colliers wurden in Deutschland abseits der Top 7 im Gesamtjahr 2025 Büro- und Geschäftshäuser (BGH) für 1,9 Milliarden Euro gehandelt. Dies bedeutet einen Rückgang gegenüber dem Vorjahreswert um 14 Prozent. Die Zahl der Transaktionen nahm um 15 Prozent ab.
Frühzyklische Erholung geht von liquidesten Märkten aus
Manuel Backfisch, Head of Capital Markets B&C Cities Germany bei Colliers: „Die frühe Erholung im Gewerbeinvestmentmarkt beginnt selektiv und diszipliniert. Investoren kehren zu Büro- und Geschäftshäusern zurück – außerhalb der Top 7 jedoch nur dort, wo Lage, Nutzung und Cashflow langfristig überzeugen.
Limitiert wird die Marktdynamik vor allem vom Ausbleiben großvolumiger Transaktionen. Knapp drei Viertel des Transaktionsvolumens und rund 94 Prozent aller Abschlüsse entfielen auf die Größenkategorie unter 50 Millionen Euro. Lediglich acht Transaktionen lagen darüber. Die Durchschnittsgröße aller Verkäufe 2025 lag bei 15 Millionen Euro – knapp die Hälfte der Summe, die in Top-7-Märkten anzutreffen ist. Größte Transaktion war ein Immobilienensemble am Freiburger Hauptbahnhof, das für 88 Millionen Euro von der Hannover Leasing an ein süddeutsches Family Office veräußert wurde.
Backfisch ordnet ein: „Anhand dieser Transaktion lässt sich idealtypisch festmachen, worauf Investoren im aktuellen Marktumfeld Wert legen, wenn sie sich abseits der nationalen Investmentzentren umsehen. Innerhalb eines wirtschaftlich und demografisch gut aufgestellten Makrostandortes befindet sich das marktprägende Objekt in einer zentralen Lage. Der Mikrostandort eröffnet ein breites Nachfragespektrum, das im Fall von Nachvermietungen Leerstandsrisiken minimiert. Gleichzeitig sichern einige langlaufende Mietverträge stabile Einnahmen. Ein realistischer Kaufpreisansatz unter Berücksichtigung des Marktkonformität des Objektes ermöglicht dem Käufer einen attraktiven, risikoadjustierten Business-Case.“
Nordrhein-Westfalen erneut regionaler Schwerpunkt
Überregional bedeutende B-Städte vereinten mit 763 Millionen Euro bzw. 40 Prozent Marktanteil die größte Anlagesumme außerhalb der Top 7 auf sich. Mit knapp 150 Millionen Euro rangiert Dortmund auf Platz 1, gefolgt von Freiburg (115 Millionen Euro) und Darmstadt (102 Millionen Euro). Über ein Viertel des Transaktionsvolumens floss nach Nordrhein-Westfalen. Neben den Ruhrgebietsstädten Dortmund und Essen zählte auch Bonn, das sich durch einen hohen Anteil öffentlicher und staatsnaher Nutzer als besonders Cashflow-stabiler Markt etabliert hat, zu den Favoriten der Anleger.
Marktbelebung geht von zentralen Lagen in B- und C-Städten aus
„Der neue Zyklus bietet attraktive Einstiegschancen vor allem für eigenkapitalstarke Investoren, die bei Kaufopportunitäten abseits der Kernmärkte nicht auf Fremdkapital angewiesen sind. Vor allem von Privatinvestoren und regional aktiven Family Offices erwarten wir in den nächsten Monaten weiterhin reges Kaufinteresse. Auch wenn Top-7-Städte gerade bei großvolumigen Investments, die Grundlage einer signifikanten Markterholung sind, weiter klar im Fokus stehen, werden auch zentrale Lagen von B- und C-Städten von anziehender Nachfrage profitieren. Das Volumenwachstum wird allerdings auch 2026 moderat bleiben“, erwartet Backfisch.
